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2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 1 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 2009 年全国以及重点城市房地产市场回顾： ‹ 全国房地产开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平；施工和新开工面积低位增长， 市场略显供给不足；销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。 ‹ 一线城市高端项目成交套数占比显著上升； ‹ 除上海外，多数重点城市新增上市量明显低于 2008 年同期水平； ‹ 从供求对比来看，重点城市销供比均高于 1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足，北京、 深圳和杭州等重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体； ‹ 二手房成交套数同比增长显著，北京、上海和深圳等多个城市交易量超过同期新房。 2009 年房价走势： ‹ 从全国整体来看，商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速均创历史新高； ‹ 2009 年 11 月，20 个重点城市中，12 个城市成交均价超过历史最高水平，其余 8 个城市也 已接近历史最高水平； ‹ 从房价涨幅与宏观经济以及居民收入增长的关系来看，1998 年-2008 年年间，全国房价绝 对水平创新高，但累计涨幅不及 GDP、人均可支配收入； ‹ 2009 年 1 月至 10 月，深圳、北京和武汉等城市新房价格涨幅大幅超出同期二手房。 2010 年房地产市场形势展望： ‹ 在市场供给方面，由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤 地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计 2010 年房地 产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。 ‹ 在成交量方面，预计 2010 年一些省市交易量受高房价的影响会下降，但多数中西部地区特 别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅仍较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会 比较平稳。 ‹ 在价格走势方面，我们预计 2010 年房价仍将处于高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，主要 原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往 往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资 金压力以及部分城市商品房供不应求。 中国指数研究院 中国房地产指数系统 电 话：010-59306990 邮 箱：gaojing.bj@soufun.com 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望 2009 年 12 月 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 2 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 一、2009 年全国房地产市场运行情况 1、投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平 预计 2009 年全年，房地产和住宅开发投资分别达到 3.8 万亿元和 2.6 万亿元，分别同比增长 23.8%和 19.7%，低于 2000-2007 年的平 均水平。 2009 年 1-10 月，房地产和住宅开发投资分别同比增长 18.9%和 14.1% ，增速分别较上月加快 1.2 个百分点和 0.7 个百分点，延续今 年以来的逐月回升势头，但与 2000-2007 年的平均水平 25.6%和 27.2%仍有较大差距，亦低于 2008 年全年水平。 图： 1999-2009 年房地产和住宅开发投资及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2、供应：09 年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足 预计 2009 年全年，全国商品房施工、新开工将达到 32.8 亿、10.6 亿平方米，分别同比增长 19.5%和 8.4%（2008 年分别为 27.4 亿和 9.7 亿平方米）。全国住宅施工面积和新开工面积达到 25.6 亿、8.5 亿 平方米，分别同比增长 18.1%和 5.8%，增幅均低于 2000-2007 年的 平均水平。 2009 年 1-10 月，全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长 16.4%、3.3%（2008 年全年为 16.0%和 2.3%），住宅施工和新开工 面积分别增长 15.0%、0.4%（2008 年全年为 16.0%和 1.4%），连续 两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于 2000-2007 年平均水平（19.8%）。 0 10000 20000 30000 40000 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 09 :1 -2 09 :1 -3 09 :1 -4 09 :1 -5 09 :1 -6 09 :1 -7 09 :1 -8 09 :1 -9 09 :1 -1 0 亿元 0% 10% 20% 30% 40% 房地产开发投资 住宅开发投资 房地产开发投资增长率 住宅开发投资增长率 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 3 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：1999 年-2009 年全国住宅施工和新开工面积及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 3、需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高 预计 2009 年全年，全国商品房销售面积和销售额将达到 9-9.5 亿 平方米和 4-4.5 万亿元，其中住宅销售面积 8.5-9 亿平方米，销售套 数达到 850-900 万套（06、07、08 年分别为 504、625、556 万套）， 销售额为 3.5-4 万亿元。 2009 年 1-10 月，全国商品房销售面积和销售额分别达到 6.6 亿 平方米和 3.15 万亿元，同比增长 48.4%和 79.2%，住宅销售面积和 销售额分别为 6 亿平方米和 2.8 万亿元，同比增长 50.1%和 84.3%， 规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过 2007 年全年。 图：1999 年-2009 年全国住宅销售面积和销售额 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 12998 16570 19939 23702 29779 33820 49588 55423 70136 55886 609752414 3229 4021 4958 6543 8619 14564 17288 25566 20424 27766 0 20000 40000 60000 80000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09:1- 10 万平方米 0 10000 20000 30000 40000亿元 销售面积 销售额 0 75000 150000 225000 300000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09:1-10 万平方米 0% 10% 20% 30% 40% 施工面积 新开工面积 施工面积增长率 新开工面积增长率 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 4 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：1999-2009 年全国住宅销售面积和销售额增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 二、2009 年主要城市房地产市场 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现 1、成交：主要城市住宅成交套数创历史新高 2009 年 1-11 月，十六个城市中除沈阳外均已超过 2008 年全年水 平。与 2007 年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦 门、福州等 10 个城市超过 2007 年全年水平。 表：06 年至今主要城市成交套数及其增长率（单位：套数） 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2006 2007 2008 2009年1-11月 相比2008 全年 相比2007 全年 统计口径 1 杭州 30854 19109 50422 2.64 1.63 住宅(期房+现房) 2 重庆* 97146 163404 133085 240216 1.80 1.47 商品房(期+现) 3 福州 30219 16675 44471 2.67 1.47 住宅（期） 4 深圳 74982 49944 43817 64726 1.48 1.30 住宅(期房+现房) 5 天津 73478 87201 46512 113738 2.45 1.30 住宅(期房+现房) 6 苏州 47257 57426 34589 69388 2.01 1.21 住宅（期） 7 厦门 26410 8744 31179 3.57 1.18 住宅（期） 8 大连 32206 32400 25200 36835 1.46 1.14 住宅（期）,1-10月 9 西安 85566 58925 90133 1.53 1.05 住宅（期）,1-10月 10 成都 126584 80684 126213 1.56 1.00 主城区商品住宅(期+现) 11 武汉 94891 107536 53030 103888 1.96 0.97 住宅(期房+现房) 12 北京 161761 119473 86471 115369 1.33 0.97 住宅(期房+现房) 13 沈阳 105910 126876 128375 113786 0.89 0.90 住宅（现+期）,1-10月 14 广州 112312 105012 52059 95831 1.84 0.91 住宅(期房+现房) 15 上海 187131 235423 150847 215326 1.43 0.91 住宅(期房+现房) 16 南京 82376 91770 42520 82630 1.94 0.90 住宅(期房+现房) 20.0% 27.5% 20.3% 18.9% 25.6% 13.6% 15.3% 11.8% 26.5% 50.1% 33.8% 24.5% 23.3% 31.7% 26.9% 18.7% 47.9% 84.3% -20.3% -20.1% 20.3% 32.0% -30% 0% 30% 60% 90% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09:1- 10 销售面积增长率 销售额增长率 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 5 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 说明：重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅 成交：一线城市高端项目成交套数占比显著上升 2009 年 1-9 月，北京单价 1.6 万元以上的中高端楼盘成交 18113 套，占比达 20.1%，较 2007 年和 2008 年提高 6-7 个百分点；特别 是单价 3 万元以上的高端楼盘，尽管成交套数占比仅为 2%，但销售 额占比超过 10%。 同期，上海单价 2 万元以上的高端住宅成交 18838 套，月均成交 套数接近 2100 套，占比达 10.3%，较 2007 年和 2008 年增长显著。 图：2007-2009 年北京不同价位住宅成交套数占比 图：2007-2009 年上海不同价位住宅成交套数占比 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统 2、上市：除上海外多数城市新增上市量明显低于去年同期 今年 1-10 月，重点城市中除上海外，各城市新上市均低于去年 同期，其中北京降幅最明显，为 39.8%，杭州、深圳、武汉等城市累 计同比降幅均将近 30%。 26.9% 32.7% 23.3% 18.7% 17.8% 21.4% 7.2% 7.8% 12.7% 33.6% 25.4% 16.8% 7.2% 7.7% 11.8% 2.0% 2.2% 3.8% 4.4% 6.4% 10.3% 0% 25% 50% 75% 100% 2007年下半年 2008年 2009年前三季度 4000元以下 4000(含)-7000元 7000(含)-10000元 10000(含)-13000元 13000(含)-17500元 17500(含)-20000元 20000元(含)以上 20.0% 30.3% 11.2% 18.2% 22.4% 19.3% 17.4% 14.1% 18.5% 30.1% 20.1% 30.8% 14.3% 13.1% 20.1% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2007年 2008年 2009年1-9月 6000元以下 6000(含)-8000元 8000(含)-10000元 10000(含)-16000元 16000元(含)以上 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 6 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：主要城市 2009 年 1-10 月新上市面积及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 3、供求对比：销供比高于 1，存量迅速消化，部分城市短期供给 不足 今年 1-10 月，重点城市的销供比均高于 1，其中武汉超过 2，北 京、深圳、杭州超过 1.5。 截至 10 月底，主要城市可售面积较 08 年底减少 200-500 万平方 米，60%的城市出清周期下降 10 个月以上，其他城市减少 6-9 个月。 图：主要城市 2007-2009 年销供比（以面积计算） 1.5 1.2 1.6 1.4 1.5 1.1 0.0 0.4 0.8 1.2 1.6 2.0 北京 上海 深圳 武汉 重庆 杭州 成都 2007年 2008年 2009年1-10月 7 19.6% -28.3% -11.8% -10.4% -29.0% -27.3%-39.8% 0 400 800 1200 1600 北京 上海 深圳 武汉 重庆* 杭州 成都 苏州 -50% -30% -10% 10% 30% 09年1-10月 1-10月累计增长率 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 7 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 主要城市 2007-2009 年可售面积 主要城市 2007-2009 年出清周期 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 供求对比：重点城市中大户型销供比普遍高于市场整体 2009 年 1-10 月，北京、杭州、深圳的销供比均大于或接近 1.5， 但具体到不同户型，中大户型的销供比普遍更高。北京 140-160， 180-200 平米户型的销供比分别为 1.9 和 1.8，深圳 100-120 平米户 型的销供比达 5.1，120-140、140-160 平米的销供比均超过 2，杭州 120-144、144-180 平米的销供比分别为 1.8 和 2.4，均高于市场整体 水平。 以上三个城市的中小户型（100 平米以下）的销供比均低于市场 整体水平，主要源于 90/70 政策后小户型上市量大幅上升。 0 10 20 30 40 50 07 -1 07 -3 07 -5 07 -7 07 -9 07 -1 1 08 -1 08 -3 08 -5 08 -7 08 -9 08 -1 1 09 -1 09 -3 09 -5 09 -7 09 -9 月 北京 上海 深圳 武汉 重庆* 杭州 南京 青岛 0 500 1000 1500 2000 07 -1 07 -3 07 -5 07 -7 07 -9 07 -1 1 08 -1 08 -3 08 -5 08 -7 08 -9 08 -1 1 09 -1 09 -3 09 -5 09 -7 09 -9 平方米 北京 上海 广州 深圳 武汉 重庆* 杭州 青岛 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 8 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：北京 2007-2009 年不同户型销供比（以套数计算，下同） 杭州 2007-2009 年不同户型销供比 深圳 2007-2009 年不同户型销供比 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 2.2 1.4 2.7 2.1 1.5 1.6 0.7 0.9 -0.6 0.3 1.2 2.1 3.0 <60 60-80 80-100 100- 120 120- 140 140- 160 160- 200 >200 整体 2007年下半年 2008年 2009:1-10 1.3 1.4 1.8 2.4 1.4 0.7 2.1 1.4 2.2 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 <60 60-80 80-90 90-100 100- 120 120- 144 144- 180 >180 整体 2007年 2008年 2009年1-9月 1.4 1.4 1.5 1.6 1.9 1.8 1.5 1.5 1.5 1.7 1.4 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 <60 60- 80 80- 90 90- 100 100- 120 120- 140 140- 160 160- 180 180- 200 >200 整体 2007年下半年 2008年 2009年1-10月 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 9 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 4、二手房：成交套数同比增长显著，多个城市交易量超过同期新 房 今年以来，主要城市二手房成交套数增长显著。北京、上海和深 圳前十月的成交套数同比增长两倍，天津和杭州增长近两倍，广州超 过一倍，成都为 74.4%。 下半年成交量高位震荡，部分城市 11 月创新高。9 个重点城市中， 7 月、8 月、9 月、10 月分别有 5 个、6 个、2 个、7 个城市成交量下 降，其中北京、上海在 2 万套以上高位震荡。进入 11 月，由于“营业 税减免和利率优惠即将到期”的预期，各城市二手房成交套数大幅攀 升，北京在 11 月突破 3 万套，创历史新高，1-11 月累计成交 23 万套， 是此前三年成交量总和。 与同期新房成交量相比，北京、上海、广州、深圳、南京今年前 三季度的二手房成交套数已超过同期新房，其中深圳达 1.87 倍。 图：2008-2009 年主要城市二手房成交套数走势 图：2007-2009 年主要城市二手房与同期新房销售套数之比 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 0.0 0.4 0.8 1.2 1.6 2.0 上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州 武汉 南京 2007年 2008年 2009年1-10月 0 8000 16000 24000 32000 08 -1 08 -2 08 -3 08 -4 08 -5 08 -6 08 -7 08 -8 08 -9 08 -1 0 08 -1 1 08 -1 2 09 -1 09 -2 09 -3 09 -4 09 -5 09 -6 09 -7 09 -8 09 -9 09 -1 0 上海 北京 广州 深圳 天津 成都 杭州 武汉 南京 宁波 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 10 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 三、房价究竟如何？ 1、全国：商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高 2009 年 1-10 月，全国商品房和住宅均价分别为 4751 元/平方米 和 4544 元/平方米，分别较去年同期增长 20.8%和 22.7%，绝对水平 和增速均创历史新高。 图：1999-2009 年商品房和商品住宅均价及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 2、重点城市:多个城市近期成交均价接近或超过历史最高水平并 呈稳步上升态势 截至 2009 年 11 月，20 个重点城市中已有北京、上海、广州、深 圳、天津、重庆等 12 个城市先后突破历史最高水平，另外 8 个城市 也已接近历史最高水平。 与今年 1 月相比，深圳、北京、厦门、南昌等 9 个城市住宅成交 均价涨幅超过 30%。 0 1000 2000 3000 4000 5000 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 09 :1 -1 0 元/平方米 0% 5% 10% 15% 20% 25% 商品房均价 商品住宅均价 商品房均价增长率 商品住宅均价增长率 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 11 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：2009 年 11 月住宅成交均价相比 1 月涨幅 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 3、新房价格指数：十二个重点城市住宅价格指数均全面上扬 图：十二个重点城市住宅指数走势图 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 4、二手房价格指数：回升更加显著，北京、深圳、广州等多个城市 超过 20% 11 个重点城市中，北京、深圳、广州、杭州、天津的二手房价格 2009年11月主要城市住宅成交均价相比1月涨幅 68% 61% 30% 30% 26% 26% 23% 19% 18% 17% 17% 16% 15% 12% 11% 10% 41% 73% 47% 24%37% 33% 0% 25% 50% 75% 100% 深 圳 北 京 厦 门 南 昌 * 苏 州 无 锡 * 宁 波 武 汉 杭 州 广 州 * 沈 阳 * 福 州 郑 州 * 重 庆 昆 明 西 安 * 上 海 长 沙 东 莞 * 天 津 包 头 大 连 * 600 1000 1400 1800 2200 2600 20 04 01 20 04 04 20 04 07 20 04 10 20 05 01 20 05 04 20 05 07 20 05 10 20 06 01 20 06 04 20 06 07 20 06 10 20 07 01 20 07 04 20 07 07 20 07 10 20 08 01 20 08 04 20 08 07 20 08 10 20 09 01 20 09 04 20 09 07 20 09 10 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 重庆 南京 杭州 成都 苏州 青岛 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 12 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 指数较去年年底增长超过 20%，上海、苏州、南京超过 10%。 图：主要城市二手房价格指数走势 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 5、全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及 GDP、人均可支 配收入 2009 年 1-10 月，全国住宅均价达到 4544 元/平方米的新高，较 去年同期上涨 22.7%，而前三季度 GDP、人均 GDP 等指标的增速不 到 10%，但居民储蓄存款同比增长 24.8%，达到 26 万亿的历史高位。 1998 年-2008 年，全国住宅均价累计上涨 97%，而同期 GDP、 人均 GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过 2 倍。 1998-2004 年，全国住宅均价累计上涨 37%，低于同期 GDP 等 指标涨幅，而 2004-2009 年，全国住宅均价累计上涨 79%，与同期 GDP、人均 GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。 400 800 1200 1600 2000 2400 2800 3200 3600 04 -1 2 05 -0 2 05 -0 4 05 -0 6 05 -0 8 05 -1 0 05 -1 2 06 -0 2 06 -0 4 06 -0 6 06 -0 8 06 -1 0 06 -1 2 07 -0 2 07 -0 4 07 -0 6 07 -0 8 07 -1 0 07 -1 2 08 -0 2 08 -0 4 08 -0 6 08 -0 8 08 -1 0 08 -1 2 09 -0 2 09 -0 4 09 -0 6 09 -0 8 09 -1 0 北京 深圳 上海 广州 成都 天津 杭州 重庆 苏州 南京 武汉 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 13 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：1978 年来 GDP 等指标增长率（按当年价计算，不考虑物价因素，09 年数据除房价外其他指标为前 三季度数 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 6、重点城市 1998-2009 年涨幅普遍低于同期 GDP 和人均可支配 收入 1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300% 不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期 GDP 累计涨幅，如北京住房均价累计上涨 312%，但 GDP 上涨 375%；深 圳住房均价累计上涨 191%，但 GDP 累计上升 432%。 上海的住宅均价涨幅尽管高于 GDP 涨幅，但同期居民储蓄存款累 计上涨 511%。 表：1998-2009 年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 一线城市 2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支 配收入，二线城市涨幅相对较小 住宅均价 GDP 人均GDP 人均可支配收入 居民储蓄存 款 北京 312% 375% 255% 215% 360% 上海 297% 271% 271% 232% 511% 广州 105% 381% 221% 148% 344% 深圳 191% 432% 194% 53% 583% 天津 240% 485% 412% 211% 469% 武汉 215% 327% 274% 215% 697% 重庆 226% 291% 295% 189% 561% 南京 152% 405% 315% 271% 595% -5% 5% 15% 25% 35% 19 78 19 79 19 80 19 81 19 82 19 83 19 84 19 85 19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 09 :1 -1 0 住宅销售均价 GDP 人均GDP 人均可支配收入 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 14 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 2004 年-2009 年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累 计涨幅达到 163%，而同期 GDP、人均 GDP 等指标涨幅均不及 90%， 仅有居民储蓄存款累计增长 110%；类似的还有上海，房价涨幅高于 GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同 期 GDP 涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。 天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期 GDP 等指标。 表：2004-2009 年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 7、部分城市和区域新房价格涨幅大幅超出同期二手房 2009 年 1 月至 10 月，深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨 83%和 54%，但同期二手房均价（报价）上涨 26%，未来存在调整 风险。 武汉、广州、重庆新房均价涨幅略高于二手房价涨幅，但高出幅 度较小；杭州、天津、上海的新房价格涨幅低于同期二手房，可能与 当地中低价位新房较多上市有关，未来价位将较为稳定； 以北京为例，东湖湾最新一期报价达 28000 元/平方米，较今年 1 月上涨超过 80%，而同区域内同质二手房均价约为 21000 元/平方米， 涨幅约为 60%；类似的还有京投快线阳光花园，由于四号线的开通， 从 9 月的 17000 元上涨到目前的 23500 元，涨幅超过 30%，而同期 周边二手房（马家堡区域）涨幅不到 20%。 住宅均价 GDP 人均GDP 人均可支配收入 居民储蓄存 款 北京 163% 86% 65% 70% 110% 上海 109% 75% 75% 74% 108% 广州 84% 99% 44% 66% 94% 深圳 118% 99% 57% 124% 天津 129% 137% 111% 82% 116% 武汉 108% 127% 123% 96% 172% 重庆 113% 109% 106% 70% 119% 南京 114% 118% 71% 124% 123% 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 15 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：主要城市 2009 年 10 月新房和二手房均价相比 1 月涨幅 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 四、2010 年市场形势展望 1、政府：2008 年底以来多项刺激性政策促进了经济回暖和房地产市 场企稳回升 （1）各项优惠政策持续跟进： ¾ “131”号文拉开了“救市”大幕：营业税减免、货币政策宽松、 融资渠道逐渐打开等 ¾ 地方政府多项优惠措施跟进：放开外资购房、土地出让金缴 纳方式放松等 ¾ 银行信贷前所未有的放松：1-10 月新增贷款达 9 万亿 （2）区域规划不断推出： ¾ 长株潭“两型社会”建设总体方案获国务院批准 ¾ 珠三角改革发展规划纲要发布 ¾ 国务院支持海西发展若干意见发布 ¾ 京津冀将实现区域规划“一张图” ¾ 广佛肇联动 珠三角一体化脉络渐清 ¾ 横琴岛纳入珠海特区范围 ¾ 《关中-天水经济区发展规划》发布 ¾ 国务院通过辽宁沿海经济带规划 ¾ 《中国图们江区域合作开发规划》获国家批复 （3）基础设施（铁公基”）建设力度加大： 主要城市2009年10月新房和二手房均价相比1月涨幅 26% 10% 14% 83% 54% 27% 26% 18% 16% 15% 8% 24% 11% 23% 26% 24% 0% 25% 50% 75% 100% 深 圳 北 京 武 汉 广 州 杭 州 重 庆 天 津 上 海 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 16 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 ¾ 轨道交通：截至 2009 年 9 月，22 个城市 79 条轨道交通建 设规划已经获得国务院批复，总长 2260 公里，总投资 8820 亿元。 ¾ 城市交通：京沪高铁、杭州湾大桥、港珠澳大桥、南京长江 隧道等重大工程获并陆续开工。 政府：土地出让金收入占地方财政收入超过 20%，大幅缓解财政压力 1994 年，中央实行分税制改革，地方财政收入占比稳定在 45-47% 之间，但支出占比从 1994 年的 69%上升到 2008 年的 78.7%。1997 年来，地方财政赤字从 1997 年的 2277 亿元上升到 20599 亿元，增 长了近十倍。 1997 年-2008 年，开发企业的土地购置费（可视为地方政府的“土 地出让金收入）从 248 亿元上升到 5996 亿元，占地方政府财政收入 的比重从 5.6%上升到 20.9%，而占财政赤字的比重从 10.9%上升到 29.1%。 2008 年，江苏、北京、浙江、广东四省市“土地出让金”收入位居 全国前列，均超过 500 亿元，且均超过同期财政赤字，北京更是达到 同期财政赤字的 5.24 倍，占同期财政收入的 35%；浙江、四川、福 建、安徽的“土地出让金”占财政收入比重也较高，均超过 30%。 图：1997-2008 年地方财政赤字及企业土地购置费 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 10.9% 14.0%14.5% 18.5%19.5% 21.4% 27.8%29.6%28.9% 31.5%33.0% 5.6% 7.5% 8.9% 11.5%13.3% 17.0% 20.9%21.6%19.2%20.8%20.7% 29.1% 20.9% 0 6000 12000 18000 24000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 亿元 0% 10% 20% 30% 40% 地方财政赤字(亿元) 土地购置费(亿元) 土地购置费/财政赤字 土地购置费/地方财政收入 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 17 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 表：2008 年各省市财政赤字和土地出让金收入 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 2、银行：房贷仍是优良资产，银行对个人购房者青睐有加 房地产业的快速发展离不开银行的信贷支持。截至 2008 年底， 商业性房地产贷款余额 5.3 万亿元，占金融机构贷款余额比重达 18.3%，其中房地产开发贷款和个人住房按揭贷款分别为 2 万亿和 3 万亿元，其中个人住房按揭贷款较 1997 年底增长 150 倍。 个人住房贷款向来是银行的优质资产，2009 年扩张更为显著： 2009 年 1-10 月，个人消费贷款余额（其中约 80%是房贷）增长 14000 亿元，是 2007 年和 2008 年的 1.7 倍和 3.1 倍（分别为 8400 亿元和 4500 亿元），预计 1-10 月个人住房贷款已达到 11000 亿元，较 2007 年和 2008 年大幅增长。 由于 7 折利率优惠和“不对称降息” ，商业银行房贷“利差”显著缩 土 地 购 置 费 ( 亿 元 ) 地 方 财 政 赤 字 ( 亿 元 ) 土 地 购 置 费 / 财 政 赤 字 土 地 购 置 费 / 财 政 收 入 江 苏 7 7 0 . 0 5 1 6 . 1 1 . 4 9 2 8 % 北 京 6 3 9 . 0 1 2 2 . 0 5 . 2 4 3 5 % 浙 江 6 0 4 . 4 2 7 5 . 2 2 . 2 0 3 1 % 广 东 5 0 4 . 9 4 6 8 . 2 1 . 0 8 1 5 % 山 东 3 5 1 . 8 7 4 7 . 6 0 . 4 7 1 8 % 四 川 3 0 9 . 8 1 9 0 7 . 2 0 . 1 6 3 0 % 辽 宁 3 0 0 . 2 7 9 7 . 4 0 . 3 8 2 2 % 福 建 2 9 9 . 4 3 0 4 . 3 0 . 9 8 3 6 % 安 徽 2 6 9 . 9 9 2 2 . 5 0 . 2 9 3 7 % 上 海 2 2 0 . 6 2 3 5 . 2 0 . 9 4 9 % 河 南 1 9 5 . 3 1 2 7 2 . 7 0 . 1 5 1 9 % 重 庆 1 7 8 . 7 4 3 8 . 4 0 . 4 1 3 1 % 河 北 1 7 5 . 5 9 3 4 . 1 0 . 1 9 1 9 % 湖 南 1 5 5 . 4 1 0 4 2 . 5 0 . 1 5 2 2 % 湖 北 1 0 9 . 0 9 3 9 . 4 0 . 1 2 1 5 % 内 蒙 古 1 0 5 . 5 8 0 3 . 9 0 . 1 3 1 6 % 云 南 1 0 2 . 1 8 5 6 . 2 0 . 1 2 1 7 % 广 西 1 0 0 . 7 7 7 8 . 7 0 . 1 3 1 9 % 天 津 1 0 0 . 3 1 9 2 . 1 0 . 5 2 1 5 % 黑 龙 江 8 9 . 6 9 6 4 . 0 0 . 0 9 1 5 % 陕 西 8 9 . 0 8 3 7 . 0 0 . 1 1 1 5 % 江 西 7 3 . 0 7 2 1 . 4 0 . 1 0 1 5 % 山 西 6 8 . 1 5 6 7 . 0 0 . 1 2 9 % 吉 林 5 6 . 9 7 5 7 . 3 0 . 0 8 1 3 % 贵 州 3 4 . 1 7 0 6 . 0 0 . 0 5 1 0 % 新 疆 2 8 . 1 6 9 8 . 3 0 . 0 4 8 % 海 南 2 4 . 4 2 1 3 . 1 0 . 1 1 1 7 % 甘 肃 2 4 . 2 7 0 3 . 5 0 . 0 3 9 % 宁 夏 7 . 6 2 2 9 . 6 0 . 0 3 8 % 青 海 6 . 7 2 9 2 . 0 0 . 0 2 9 % 西 藏 1 . 2 3 5 5 . 8 0 . 0 0 5 % 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 18 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 小，各家银行谋求“以规模求利润”，房贷的扩张速度远超业内预期。 2009 年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过 1000 亿 元，而 2008 年全年均不足 800 亿元，其中中行是 2008 年的 1.85 倍， “放贷冲动”最为显著。 图：2007 年至今个人消费者贷款余额增量 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 银行：开发企业在 2009 年得到银行大力支持 开发企业在 2009 年得到银行大量资金支持：2009 年 1-10 月， 房地产开发企业获得国内贷款 9119 亿元，同比增长 53.0%，是 2000 年来的最高增速，总量已超过 2007 和 2008 年全年。由于国内贷款 和销售回款的大幅增长，1-10 月房地产开发企业资金来源达 4.4 万亿 元，同比增长 43.4%，资金实力显著提高。 2009 年上半年工行发放房地产开发贷款 639 亿元，较上年增长 18.7%，占同期公司贷款的 10.6%。 此外，万科、龙湖、绿城等 13 家企业在 2009 年获得工行等银行 的巨额授信，总额接近 3000 亿元。 2007年至今个人消费贷款余额增量 0 500 1000 1500 2000 2500 20 07 .0 1 20 07 .0 3 20 07 .0 5 20 07 .0 7 20 07 .0 9 20 07 .1 1 20 08 .0 1 20 08 .0 3 20 08 .0 5 20 08 .0 7 20 08 .0 9 20 08 .1 1 20 09 .0 1 20 09 .0 3 20 09 .0 5 20 09 .0 7 20 09 .0 9 亿元 2009 年中国房地产市场形势分析和 2010 年趋势展望：2009 年 12 月 19 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 图：2000-2009 年房地产企业获得国内贷款及其增长率 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 表：2009 年主要房企新增银行授信情况 公司名称 授信时间 额度(亿元) 授信银行 首创 2009 年 11 月 100 建行 龙湖 2009 年 10 月 180 农行 泛海建设 2009 年 10 月 200 建行 绿城 2009 年 9 月 100 农行 绿地 2009 年 9 月 300 国开行 万科 2009 年 8 月 500 建行 金地 2009 年 8 月 300 工行 凯德置地 2009 年 6 月 250 中行、工行 SOHO中国 2009 年 6 月 100 招行 方兴地产 2009 年 5 月 45 工行 方兴地产 2009 年 4 月 200 中行 雅居乐地产 2009 年 4 月 200 工行 世茂房地产 2009 年 3 月 150 农行 SOHO中国 2009 年 3 月 100 中行 瑞安房地产 2009 年 2 月 130 农行 泛海建设 2009 年 1 月 78.6 建行 合 计 2933.6 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 0 2000 4000 6000 8000 10000 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 09 :1 -6 09 :1 -7 09 :1 -8 09 :1 -9 09 :1 -1 0 亿元 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 国内贷款 国内贷款增长率 2009年中国房地产市场形势分析和2010年趋势展望：2009年12月 20 本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询 010-59306990。 3、企业：主流企业现有土地储备中约半数是 2007 年后新增，地价普 遍较高 万科、保利、中海、绿城、世茂五家企业当前土地储备均超过 2000 万平方米，其中万科、保利现有土地储备中超过 60%是 2007 年后获 得，中海、绿城、世茂现有土地储备中也有约一半是 2007 年之后增 加，这些地块的楼面价明显高于 2006 年前拿拿的地块。如万科 2004-2006 年间平均拿地成本不到 1500 元/平方米，但 2007 年后拿 地成本达 2852 元/平方米，增长近一倍。 从单个地块来看，成本推动房价的趋势更加明显：2009 年万科在 房山拿的两幅地块 ，楼面价分别为 5726 元/平方米和 6443 元/平方 米，受此影响，周边同质项目已从先前的 8000 元左右涨到现在的 10000 元左右，预计万科项目售价将在 12000 元以上。 与此类似，11 月 20 日大龙地产在顺义后沙峪摘得一幅容积率仅 为 0.62 的别墅用地，楼面价达 29859 元/㎡，而当前周边同类项目平 均售价约 30000 元。在该“地王”成交后数日，龙湖滟澜山、优山美地 等项目的二手房均价上涨了 2000-3000 元不等，涨幅约 10%。若该 项目 2011 年初推出市场，即使低价入市，售价也将超过 45000 元/ 平方米（地价占比约 70%），未来两年周边房价可能年均增长 30%。 表：2007 年来万科等企业新增及当前土地储备 2008 年末土地储备 当前土地 储备 2007年后新 增土地占比 （估算) 2007 年 新增 2008 年新 增 2009 年