2013商业地产行业特性与发展趋势part1

nullnull此 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。陈倍麟 易居中国·克而瑞咨询中心 副总经理 上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师 中国注册高级商务策划师、国际商务策划师2013年5月17日商业地产行业特性与发展趋势一、国内外城市综合体项目的开发 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 理念 二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势 三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍一、国内外城市综合体项目的开发设计理念 二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势 三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍目 录null一、国内外城市综合体项目的开发设计理念null（一）商业建筑体设计的商业元素null案例：日本银座商业街null案例：新加坡乌节湾购物中心案例：泰国展览馆商场null案例：新加坡克拉码头null案例：苏州圆融时代广场null案例：苏州圆融时代广场null案例：苏州圆融时代广场苏州李公堤：20万㎡，现代苏州滨水休闲娱乐区。null（二）商业综合体的城市功能融合 （商业是人们活动的第三空间）null案例：香港国金中心商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场null案例：香港园方广场商业综合体的城市功能融合——航站楼进入商场null案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场null案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——游轮进入商场null案例：香港国际金融中心（24小时城市通道）商业综合体的城市功能融合——城市道路进入商场null案例：香港圆方商业广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场null案例：香港国金中心/新城市广场商业综合体的城市功能融合——办公楼/酒店进入商场null新加坡九楼屋顶游泳池商业综合体的城市功能融合——游泳池进入办公楼null案例：马来西亚阳光广场、日本东京中城商业综合体的城市功能融合——与公园相伴null案例：马来西亚国家科技馆商业综合体的城市功能融合——科技馆进入商场null案例：新加坡乌节湾商业综合体的城市功能融合——美术展馆进入商场null案例：日本商业露天 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 演台商业综合体的城市功能融合——表演剧场进入综合体案例：香港新城市广场案例：日本六本木露天音乐广场null案例：日本维纳斯城堡商业综合体的城市功能融合——体育设施进入商场null案例：泰国中央世界溜冰场案例：香港圆方商业广场溜冰场商业综合体的城市功能融合——溜冰场进入商场null案例：泰国中央商场内影院商业综合体的城市功能融合——电影院进入商场null案例：宁波天一广场商业综合体的城市功能融合——水幕电影进入商场null案例：香港新城市广场商业综合体的城市功能融合——儿童娱乐进入商场null案例：马来西亚绿水坊商业综合体的城市功能融合——儿童娱乐进入商场null（三）商业建筑体设计的景观环境null案例：新加坡屋顶游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池进入酒店null香港海逸酒店屋顶游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池进入酒店香港 w 精品酒店null泰国芭提雅酒店商业建筑体设计的景观环境——人造沙滩进入酒店null泰国芭提雅商场顶部人造沙滩商业建筑体设计的景观环境——人造沙滩进入酒店null泰国芭提雅商场顶部游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池与大海连成一体null泰国芭提雅商场顶部游泳池商业建筑体设计的景观环境——游泳池与大海连成一体null案例：美国夏威夷君悦酒店商业商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场null商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场null案例：泰国芭提雅商业商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场null（四）商场的人性化建筑细节设计null案例：泰国中央商场室内电动购物车 享受无负担的轻松购物商场内人性化配置——商场内电瓶车案例：美国迈阿密坦帕购物中心null售鞋区域配备了舒适的沙发和量码器案例：美国迈阿密坦帕购物中心商场内人性化配置——卖鞋处的沙发椅与量码器null案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心 日本千叶购物中心 日本难波城商场内人性化配置——垃圾桶的配置位置null案例：泰国中央商场商场内人性化配置——VIP贵宾休息室null案例：马来西亚阳光广场商场的人性化配置——书店里为残疾人配置专用电梯null案例：日本商场外停车设施商场的人性化配置——自行车停车位null商场的人性化配置——女士停车场、残疾人专用停车位案例：美国坦帕商场残疾人专用停车位null日本商业新加坡商业商场室内人性化配置——洗手间内的细节null商场室内人性化配置——洗手间内的细节洗手间手纸放置位置门上挂包勾位置null案例：香港APM商场商场室内人性化配置——洗手间创意设计、婴儿护理间 null案例：香港apm商场商场室内人性化配置——厕所门口的休息座椅null案例：台湾商场洗手间开门后座便器的盖子会自动掀开商场室内人性化配置——厕所门口的休息座椅null 商场户外人性化配置——休息座椅案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心、日本啦啦宝都null案例：上海仲盛世界商城商场室内人性化配置——电梯旁的休息座椅案例：上海浦东嘉里城null案例：南京麦当劳商场内人性化配置——商场挡风口设计null案例：香港国金地面空调出口案例：日本难波城地面空调出口商场的人性化配置——地面空调出风口null案例：成都来福士停车位标识商场的人性化配置——停车场的车位感应指示null案例：厦门SM商场二期地面 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 颜色用错！案例： 上海仲盛世界商城null第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，经营定位要现实（逐步提升），才能为后期成功运营打下基础。观点：null二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势null1、中国商业地产的发展特征null特征： 1、商业布局结构失衡 2、集聚效应无法形成 3、多方产业力量进入中国商业地产发展特征null2、中国商业地产的发展瓶颈null1、政府规划的缺失 2、缺乏有实力的开发商 3、缺少品牌经营者中国商业地产的发展瓶颈null 1、政府规划的缺失与外行干预 （1）地方的商业规划不完善（无交通配套） （2）地方的商业规划水平低（缺国际视野） （3）地方的商业地块分散且超量（各自为战）中国商业地产的发展瓶颈null 2、缺乏有实力的开发商 （1）开发商业又不愿意“养商” （2）不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路） （3）缺乏开发商业地产的各类资源 （资金、商业设计公司、人才）中国商业地产的发展瓶颈null 3、缺少品牌经营者 （1）商业项目同质化非常严重 （2）国内著名的商品品牌数量很少 （3）缺欠社会性的商业运作团队 （缺失产业链一条龙服务的咨询代理公司）中国商业地产的发展瓶颈null中国商业地产的发展瓶颈的表现 ——缺乏专业市调定位的失败案例null1、上海正大广场null失败原因——定位错误：前期定位高端奢侈品商业，曲高和寡，以招商失败告终，亏损经营达五年。正大广场位于陆家嘴金融区24万㎡超大商业体量周边高端金融人才聚集项目初期定位： 亚洲最大Shopping Mall 定位高端奢侈品路线前期定位不准确，导致招商困难，对消费者的吸引力不足，销售额无法达到预期，品牌商家纷纷撤出，导致“十铺五空”的现象。正大广场案例null重新调整——以家庭消费为主流：形成家庭消费、年轻时尚、饕餮美食三大主题，打造上海年轻人的聚会场总体定位：现代家庭娱乐的购物中心年轻时尚家庭消费饕餮美食正大广场调整了原先的定位，放大了消费群，使正大广场在重新招商开业后吸引了消费者，经营情况良好。正大广场案例null重新定位——扶持主力店：补贴装修费引入ZARA主力店，引来一批快速时尚消费品的入驻，开业状况良好重新调整市场定位为打造年轻时尚主题，补贴2000万装修费招进ZARA。ZARA的品牌号召力引来H&M、C&A等一批快速时尚消费品牌入驻经营，吸引了大批年轻白领消费群，开业状况良好正大广场案例null2、上海龙之梦购物中心null失败原因—定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。龙之梦案例null引入专业运营商——让凯德置地拥有100%经营权。龙之梦开发历程龙之梦案例null引入专业运营商——让凯德置地拥有100%经营权。龙之梦案例null项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利一至七楼的“龙之梦百货”定位高端 引进国际一线品牌以面向年轻女性的中高档品牌居多 淡化“百货概念”，转型“休闲茂”龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态 零售为主，达4万㎡以上业态调整档次调整品牌主力店与专卖店 餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%中庭切割成散铺，平面动线凌乱修改为三个中庭，原中庭引入主力店 使整个商场形成一条清晰的主动线平面结构调整龙之梦案例null项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利龙之梦案例平面图（调整前）平面图（调整后）null3、上海仲盛世界商城null上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。昏暗的地面材质2、地下通道出入口设置失误，流失区域交通枢纽丰富客群资源3、商场主要出入口设置失败，主力店的人流没有实现共享 1、建筑物缺乏商业元素，外立面与内饰难以有效吸引人气呆板的外立面仲盛世界商城案例null上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。5、冗长的内街使消费者产生疲劳感，同时造成商业死角6、为提高租金而强行增加小面积店铺，导致商业死角的增加4、繁杂中庭的非对称格局，人为地使动线复杂化过多的小面积店铺仲盛世界商城案例null失败之处：1、交通位置不佳，三条支马路包围，人流到达不便仲盛世界商城家乐福入口莘庄 地铁站 南广场次干道支马路上海仲盛世界商城null失败之处：2、建筑外观设计缺乏商业元素商业的建筑外观应该选择鲜亮的颜色，使消费者产生兴奋感！上海仲盛世界商城null失败之处：3、物业功能和经营功能脱节大卖场的入口设置错误，无法帮助购物中心导入人流，引擎作用丧失上海仲盛世界商城null失败之处：4、作为地区级商业体量过大（近30万㎡），招商困难上海仲盛世界商城null失败之处：5、中庭过大、多动线，无法聚集人气上海仲盛世界商城null失败之处：6、地面材料颜色用错上海仲盛世界商城null失败之处：7、空炒概念，没有经营主题，室内设计不配套花卉广场海底世界天星阁峡谷长廊宣传中的景观广场…上海仲盛世界商城