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房地产法律总汇

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2009-12-20 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产法律总汇pdf》,可适用于经济金融领域

湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:房地产法律总汇湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:第一部分房地产法律服务的种类代理购房收房代理交涉谈判代理诉讼法律顾问其他法律事务第二部分工程索赔工程索赔承包人的施工索赔发包人的反索赔工程索赔中的"预期可得利益"工程未经竣工验收擅自使用的法律后果第三部分商品房篇审查→签约→付款→按揭→收房→产权(→退房)→装修购房审查湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:购房签约购房付款按揭贷款验收房屋房屋产权证维权退房装修质量第四部分二手房篇二手房交易手续二手房交易中的税费二手房买卖问答第五部分房地产法律湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:第一部分房地产法律服务的种类提供房地产法律服务的基本种类代理购房收房代理当事人解决购房(一手或二手房)和收房时的法律问题将风险降至最低。代理交涉谈判代理当事人与交易相对人协商解决交易过程中发生的纠纷。代理诉讼当事人进行诉讼用法律的手段解决房地产业内发生的纠纷。法律顾问担任房地产开发企业和业主自治组织的长期法律顾问。其他法律事务。购房收房代理法律服务简介“买房一时住房一世”老百姓花几十上百万置业不容易买房时要想减少风险避免欺诈您不妨请个律师代理购房或收房来个明明白白购房。本房地产律师多年从事房地产法律研究参与购房或收房所涉及的楼盘多达几十个在二手房买卖法律问题上也有丰富的经验竭诚为您提供优质的法律服务。※一手商品房购房代理法律服务的内容审查开发商的企业法人营业执照原件及其资质证书审查出卖方和项目开发主体是否一致。审查所购商品房的销售合法性。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:修改开发商提供的商品房买卖合同中对购房人不利的条款起草补充协议。参与谈判协助购房人在双方达成和议的基础上签约。向购房人全面阐述购房过程中常见的法律问题解答购房人的法律疑问。※二手商品房购房代理法律服务的内容审核卖家房屋产权的合法性产权性质(成本价、标准价)审核卖家是否拥有处分房屋的权利包括其是否还有其他共有人是否与售房单位有产权份额划分其单位员工是否有优先购买权其房改购房合同中是否规定在一定期限内不能出卖该房屋审核卖家房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效审核卖家房屋是否存在欠缴房改售房价款情形取得原售房单位同意卖家售房的书面意见审核卖家是否欠缴物业管理费、水电气暖等应缴费用之情形审核卖家房屋是否被查封房屋所在地区是否将被拆迁起草、谈判、修订房屋转让合同及相关补充协议、附件等代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序。※商品房收房代理法律服务的内容审查卖方的交房材料审查是否具备交房条件审核标的房屋极其配套设施是否与合同相符代为处理物业管理公司的交接手续湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:与卖方谈判以法律手段使卖方违约的情况得以合理解决。※购房代理法律服务的流程(经验丰富、操作专业是律师提供法律的特点本条以购房代理法律服务为例加以说明。)了解购房人和拟购房产的基本情况协助当事人填写《购房人信息采集表》。详细介绍商品房买卖中经常出现的法律问题及可能出现的风险签署接谈笔录。根据实际情况帮助购房人起草合同或补充协议。律师前往签约地点审查交易相对方的合法性和可能出现的交易风险向购房人出具法律意见。由当事人做出是否签约的决定。根据购房人的意向代理谈判、签约将法律上的风险降至最低。签约后免费解答咨询。第二部分工程索赔一、工程索赔二、承包人的施工索赔三、发包人的反索赔四、工程索赔中的"预期可得利益"五、工程未经竣工验收擅自使用的法律后果一、工程索赔湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:工程索赔是指在建设工程施工合同履行中当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时向另一方提出赔偿要求的行为。工程索赔是双向的发包人(建设单位)和承包人(施工单位)都可能向对方提出索赔要求。一般来讲发包人索赔额较小而且处理方便可以通过冲帐、扣拨工程款、扣保证金等实现对承包人的索赔而承包人对发包人的索赔则比较困难一些。通常情况下工程索赔是指承包人在合同实施过程中对非自身原因造成的工程延期、费用增加而要求发包人给予补偿损失的一种权利要求律师称其为承包人的施工索赔(简称施工索赔)。发包人对属于承包人应承担责任造成的损失而向承包人要求的赔偿主张称为发包人的反索赔(简称反索赔)。二、承包人的施工索赔施工索赔是指在建设工程施工合同履行过程中承包人或者因非自身因素或者因发包人不履行合同或未能正确履行合同给承包人造成经济损失承包人根据法律、合同的规定向发包人提出经济补偿或工期延长的要求。(一)发生施工索赔的主要内容律师认为在施工合同履行过程中发生下列情形之一承包人可以索赔:、发包人没有按合同约定的时间和要求向承包人提供施工场地、创造施工条件。发包人须按合同约定的时间和要求向承包人提供"三通一平"的施工场地即水通、电通、施工道路通并办好施工所需各种证件、批件及有关申报批准手续向承包人提供施工场地地下管网线路资料。如果发包人不能在合同约定的时间内湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:给承包人创造上述条件必然导致合同工期延误并给承包人造成损失。、工程设计变更。在施工合同履行过程中发生工程设计变更往往会影响承包人的局部甚至整个施工计划的安排造成承包人重复采购、人力及施工机械重新调整、等待修改设计图纸、对已完工程进行拆除这必然造成施工成本比原计划增加工期比原计划延长。、发包人未按合同约定向承包人支付工程预付款或进度款。《工程结算办法》规定:()发包人不按合同约定支付工程预付款承包人应在预付时间到期后天内向发包人发出要求付款的通知发包人收到通知后仍不付款承包人可在发出通知天后停止施工发包人应从约定应付之日起向承包人支付应付款利息并承担违约责任。()发包人不按合同约定支付工程进度款双方又未达成延期付款协议导致施工无法进行承包人可停止施工由发包人承担违约责任。、发包人未按合同约定向承包人供应材料、设备。如果发包人没有按合同约定的时间向承包人供应材料、设备或者供应的材料、设备的种类、规格、数量、价格、质量等级与合同不符这将导致工期延误并给承包人造成损失。、因施工中断或发包人工作失误导致工效降低。由于发包人的监理工程师原因引起施工中断的工效降低特别是是根据发包人不合理的指令压缩合同规定的工作进度使工程比合同规定日期提前竣工从湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:而导致工程费用的增加。承包人可提出以下索赔:人工费用的增加设备费用的增加材料费用的增加。、不利的自然条件或人为障碍增加了施工的难度导致承包人必须花费更多的时间的费用。不利的自然条件是指施工中遇到的实际自然条件比招标文件中所描述的更为困难和恶劣这些不利的自然条件或人为障碍增加了施工的难度导致承包人必须花费更多的时间的费用在这种情况下承包人可提出索赔要求。、工期延长或延误。通常包括两方面:一是发包人要求延长工期二是承包人要求偿付由于非承包方原因导致工程延误而造成的损失。一般这方面的索赔报告要求分别编写因为工期和费用的索赔并不一定同时成立。、发生非承包人的原因致使工程终止或放弃。在施工合同履行过程中若发生非承包人的原因致使工程终止或放弃承包人有权提出盈利损失或者补偿损失的索赔。盈利损失等于该项工程合同价款与完成遗留工程所需花费的差额补偿损失等于承包人在该项工程已花费的费用减去已结算的工程款。、物价上涨引起索赔。在直接影响工程造价的某些物价上涨情况下由工程造价管理部门发布的在建工程材料预算价格调整、建筑材料的市场价与预算定额价差的有关处理规定。根据全国的实际情况目前可根据各省市定额站颁发的材料预算价格调整系数及材料湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:价差对合同价款进行调整待材料价格指数逐步完善后可采用动态结算中的公式进行自动调整。、货币贬值导致索赔。在一些外资或中外合资项目合同中一般有货币贬值补偿的条款索赔数额一般官方正式公布的汇率计算。、其他因素引起的索赔。如在施工中发现不可预见因素在施工合同的履行过程中国家政策及法规发生变化等。(二)工期索赔在工程施工中常常会发生一些未能预见的干扰事件使施工不能顺利进行使用预定的施工计划受到干扰造成工期延长。这样对合同双方都会造成损失。承包人提出工期索赔的目的一是免去或推卸自己对已产生的工期延长的合同责任使自己不支付或尽可能不支付工期延长的违约金二是进行因工期延长而造成的费用损失的索赔。对已经产生的工期延长发包人一般采用两种解决办法一是不采取加速措施工程仍按原方案和计划实施但将工期顺延二是指示承包人采取加速措施以全部或部分弥补已经损失的工期。如果工期延缓责任不是由承包人造成而发包人已认可承包人工期索赔则承包人还可以提出因采取加速措施而增加的费用索赔。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:工期索赔主要依据合同规定的总工期计划、进度计划以及双方共同认可的对工期修改文件调整计划和受干扰后实际工程进度记录如施工日记、工程进度表等。承包人应在每个月底以及在干扰事件发生时分析对比上述资料以发现工期拖延以及拖延原因提出有说服力的索赔要求。(三)费用索赔费用索赔以补偿实际损失为原则对发包人不具有任何惩罚性质。实际损失包括直接损失和间接损失两个方面。因此所有干扰事件引起的损失以及这些损失的计算都应有详细的具体证明并在索赔报告中出具这些证据。律师提醒您:没有证据索赔要求不能成立。、索赔费用的组成。()人工费。对于索赔费用中的人工费部分包括:人工费是指完成合同之外的额外工作所花费的人工费用由于非施工单位责任导致的工效降低所增加的人工费用法定的人工费增长以及非施工单位责任工程延误导致的人员窝工费和工资上涨费等。()材料费。对于索赔费用中的材料费部分包括:由于索赔事项的材料实际用量超过计划用量而增加的材料费由于客观原因材料价格大幅度上涨由于非施工单位责任工程延误导致的材料价格上涨和材料超期储存费用。()施工机械使用费。对于索赔费用中的施工机械使用费部分包括:由于完成额外工作增加的机械使用费非施工单位责任的工效降低增加的机械使用费由于发包人或监理工程师原因导致机械停工的窝工费。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:()分包费用。分包费用索赔指的是分包人的索赔费。分包人的索赔应如数列入总承包人的索赔款总额以内。()工地管理费。工地管理费指施工单位完成额外工程、索赔事项工作以及工期延长期间的工地管理费但如果对部分工人窝工损失索赔时因其他工程仍然进行可能不予计算工地管理费。()利息。索赔费用中的利息部分包括拖期付款利息由于工程变更的工程延误增加投资的利息索赔款的利息错误扣款的利息。这些利息的具体利率有这样几种规定按当时的银行贷款利率按当时的银行透支利率按合同双方协议的利率。()总部管理费。主要指工程延误期间所增加的管理费。()利润。由于工程范围的变更和施工条件变化引起的索赔承包人可列入利润。索赔利润的款额计算通常是与原报价单中的利润百分率保持一致即在直接费用的基础上增加原报价单元中的利润率作为该项索赔的利润。、索赔费用的计算方法。索赔金额的计算方法很多各个工程项目都可能因具体情况不同而采用不同的方法主要有三种。()总费用法。计算出索赔工程的总费用减去原合同报价即得索赔金额。这种计算方法简单但不尽合理因为实际完成工程的总费用中可能包括由于承包人的原因(如管理不善材料浪费效率太低等)所增加的费用而这些费用是属于不该索赔的另一方面原合同价也可能因工程变更或单价合同中的工程量变化等原因而不能代表真正的工程成本。凡此种种原因使得采用此法往往湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:会引起争议故一般不常用。但是在某些特定条件下当需要具体计算索赔金额很困难甚至不可能时则也有采用此法的。这种情况下应具体核实已开支的实际费用取消其不合理部分以求接近实际情况。()修正的总费用法。原则上与总费用法相同计算对某些方面作出相应的修正以使用结果更趋合理修正的内容主要有:一是计算索赔金额的时期仅限于受事件影响的时段而不是整个工期。二是只计算在该时期内受影响项目的费用而不是全部工作项目的费用。三是不直接采用原合同报价而是采用在该时期内如未受事件影响而完成该项目的合理费用。根据上述修正可比较全理地计算出索赔事件影响而实际增加的费用。()实际费用法。实际费用法即根据索赔事件所造成的损失或成本增加按费用项目逐项进行分析、计算索赔金额的方法。这种方法比较复杂但能客观地反映施单位的实际损失比较合理易于被当事人接受在国际工程中被广泛采用。实际费用法是按每个索赔事件所引起损失的费用项目分别分析计算索赔值的一种方法通常分三步:第一步分析每个或每类索赔事件所影响的费用项目不得有遗漏。这些费用项目通常应与合同报价中的费用项目一致。第二步计算每个费用项目受索赔事件影响的数值通过与合同价中的费用价值进行比较即可得到该项费用的索赔值第三步将各费用项目的索赔值汇总得到总费用索赔值。(四)施工索赔程序和时限《建设工程施工合同》对索赔的程序和时间要求有明确而严格的限定。发湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:(承)包人未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误以及应由发(承)包人承担责任的其他情况造成工期延误和(或)延期支付合同价款及造成承(发)包人的其他经济损失。律师根据有关规定提醒承包人按下列程序以书面方式向发包人索赔:、索赔事项发生后天内向工程师发出索赔意向通知、发出索赔意向通知后天内向工程师提出补偿经济损失和(或)延长工期的索赔报告及有关资料、工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后于天内给予答复或要求承包人进一步补充索赔理由和证据、工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料天内未予答复或未对承包人作进一步要求视为该项索赔已经认可、当该索赔事件持续进行时承包人应当阶段性向工程师发出索赔意向在索赔事件终了后天内向工程师送交索赔的有关资料和最终索赔报告索赔答复程序同、规定相同。(五)施工索赔的几个关键环节、提出索赔意向书根据招标文件及合同要求中有关规定提出索赔意向书意向书中应包含索赔结构物名称、索赔事由及依据、事件发生起算日期和估算损失无须附有详细的计算资料和证明。这样使监理工程师通过意向书就可以把整个事件的起因、地点及索赔方向有大致了解。意向书应根据合同要求抄送、抄报相关单位。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:这一阶段要注意二点:一是索赔意向书递交监理工程师后应经主管监理工程师签字确认必要时施工单位负责人、现场负责人及现场监理工程师、主管监理工程师要一起到现场核对二是索赔意向书送交监理工程师签字确认后要及时收集证据收集的证据要确凿理由要充分所有工程费用和工期索赔应附有现场工程监理工程师认可的记录和计算资料及相关的证明材料。索赔项目种类及起止日期计算方法:()延期发出图纸引起的索赔。如果在接到中标通知书后天之内未收到由发包人或其委托的设计单位提供的全部图纸、技术规范和其他技术资料且未向承包人进行技术交底作为承包人应依照合同提出索赔申请接中标通知书后的第天为索赔起算日收到图纸及相关资料的日期为索赔结束日。由于为施工前准备阶段该类项目一般只进行工期索赔相应施工机械进场达到施工程度因未有详细图纸不能进行施工时应进行机械停滞费用索赔。()恶劣的气候条件导致的索赔。分为工程损失索赔及工期索赔。发包人一般对在建项目进行投保故由恶劣天气影响造成的工程损失可向保险机构申请损失费用。在建项目未投保时应根据合同条款及时进行索赔。该类索赔计算方法:在恶劣气候条件开始影响的第一天为起算日恶劣气候条件终止日为索赔结束日。()工程变更导致的索赔。分为工程施工项目已进行施工又进行变更、工程施工项目增加或局部尺寸、数量变化等。计算方法:承包人收到监理工程师书面工程变更指令或发包人下达的变更图纸日期为起算日变更工程完成日为索赔结束日。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:()以承包人之能力不可预见引起的索赔。由于在工程投标时图纸不全有些项目承包人无法作正确计算如地质情况等该类项目一般索赔工程数量增加或需重新投入新工艺、新设备等。计算方法:在承包人未预见的情况开始出现的第一天为起算日终止日为索赔结束日。()由外部环境而引起的索赔。这是属发包人原因由于外部环境影响如征地拆迁、用地的出入权和使用权等而引起的索赔。根据监理工程师批准的施工计划影响的第一天为起算日。经发包人协调或外部环境影响自行消失日为索赔事件结束日。该类项目一般进行工期及工程机械停滞费用索赔.()监理工程师指令导致的索赔。以收到监理工程师书面指令时为起算日按其指令完成某项工作的日期为索赔事件结束日。()其他原因导致的承包人的索赔视具体情况确定起算和结束日期。、做好同期记录索赔意向书提交后就应从索赔事件起算日起至索赔事件结束日止认真做好同期记录。每天均应有记录要有现场监理工程人员的签字。索赔事件造成现场损失时还应注意现场照片、录象资料的完整性且粘贴打印说明后请监理工程师签字。同期记录的内容有:事件发生时及过程中现场实际状况、导致现场人员、设备的闲置清单对工期的延误对工程的损害程度导致费用增加的项目及所用的人员、机械、材料数量、有效票据等。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:、提交详细情况报告在索赔事件的进行过程中承包人应向监理工程师提交索赔事件的阶段性详细情况报告说明索赔事件目前的损失款额影响程度及费用索赔的依据。、提交最终索赔报告当索赔事件所造成的影响结束后承包人应在合同规定的时间内向监理工程师提交最终索赔详细报告并同时抄送、抄报相关单位。索赔报告应包括以下内容:()承包人的正规性文件。()索赔申请表:填写索赔项目、依据、证明文件、索赔金额和日期。索赔项目一般包括工程变更引起费用、工期增加由于地方关系影响造成局部停工等引起的机械、人员停滞相应工期及费用增加等。索赔依据一般包括在建工程技术规范、施工图纸、发包人与承包人签订的工程承包协议、发包人对承包人施工进度计划的批复、业主下达的变更图纸、变更令及大型工程项目技术方案的修改等。索赔证明文件包括发包人下达的各项往来文件及承包人在施工过程中收集到的各项有利证据。索赔金额及工期的计算一般参照承包人与发包人签订合同中包含的工程量清单、工程概预算定额、定额编制办法、机械台班单价地方下达的定额补充编制办法及业主、总监下达的有关文件。()批复的索赔意向书。()编制说明:索赔事件的起因、经过和结束的详细描述。()附件:与本项费用或工期索赔有关的各种往来文件包括承包人发出的与湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:工期和费用索赔有关的证明材料及详细计算资料。(六)施工索赔须注意的事项、索赔时效。索赔事件发生后承包人必须在合同约定的时间内提出索赔。、承包人必须按照合同约定的程序进行否则可能会丧失索赔利益的实现。、施工索赔实现的关键是承包人提供的证据确实充分。、施工索赔是单方主张权利要求经对方签字确认后即成为工程签证在双方未能协商一致的情况下通过诉讼是施工索赔最后的救济手段。(七)施工索赔证据律师提醒您:索赔证据是关系到索赔成败的关键。只有在保存好完整的原始资料的情况下才能将每一项索赔项目分初步设计图纸、施工图或设计变更的图纸、业主的书面指令、洽商记录和信函文件或每周例会纪要的记录、增加费用或支出的原始合同、单位以及实物照片等整理成证据来证明索赔的成立以争取索赔成功。施工索赔证据如下:、招标文件、投标书、中标通知书、工程预算书、工程量清单、施工合同及附件、工程图纸、技术规范、设计文件及有关技术资料、发包人认可的施工组织设计文件、开工报告、工程竣工质量验收报告。、工程各项有关设计交底记录、变更图纸、变更施工指令。、工程各项经发包人、监理工程师签字的签证。、工程各项会议纪要、协议、往来信件、指令、信函、通知、答复。、施工计划及现场实施情况记录、施工日报及工长日志备忘录。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:、工程送电、送水道路开通、封闭的日期记录。、工程停水、停电和干拢事件影响的日期及恢复施工的日期。、工程预付款、进度款拨付的日期及数额记录。、工程有关施工部位的照片及录象。、每天的天气记录工程会计核算资料。、工程材料采购、订购、运输、进场、验收、使用等方面的的凭据。、国家、省、市有关影响工程造价、工期的文件。(八)施工索赔的解决方式可以依据《建设工程施工合同》约定的程序由承包人提出经双方友好协商、调解解决。承包人还可以委托律师向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼解决。三、发包人的反索赔广义的发包人反索赔包括二方面一是施工索赔的预防二是发包人向承包人提出索赔。窄义的发包人反索赔只指发包人向承包人提出索赔。在本文中除非特殊指明一般是指窄义的发包人反索赔。发包人反索赔即发包人向承包人提出索赔是指由于承包人不履行或不完全履行约定的义务或是由于承包人的行为使发包人受到损失时发包人为了维护自己的利益向承包人提出索赔。律师提醒您:在工程建设过程中不健康的施工索赔会使发包人的利益受到湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:重大损失发包人应当提高防范意识把违约事件缩小到最小的范围之内并利用可能的反索赔机会更好地保证工程目标的实现。(一)反索赔的依据《合同条件》第条中规定"……乙方不能按合同工期竣工施工质量达不到设计和施工规范的要求或发生其它使合同无法履行的行为甲方代表可以通知乙方按协议条款约定支付违约金赔偿因其违约给甲方造成的损失……"这就是说发包人可以向承包人提出索赔。在此类索赔中发包人往往处于主动地位可从应付工程款中扣除甚至可以用留置承包人材料设备的方法作为抵押。(二)反索赔的类别根据《建设工程施工合同》规定因承包人原因不能按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工或因承包人原因工程质量达不到协议书约定的质量标准或承包人不履行、不完全履行合同其他义务承包人均应承担违约责任赔偿因其违约给发包人造成的损失。、工程质量反索赔。当承包的施工质量不符合施工技术规程的要求时或使用的设备和材料不符合合同规定发包人有权向承包人追究责任。这类索赔通常表现为要求承包人对有缺陷的产品进行修补要求承包人对不能通过验收的产品进行返工要求承包人在规定的时间内修复存在质量问题的工程等。、工期延误反索赔。指工期延误属于承包人责任时发包人对承包人进行索赔即由承包人支付延期竣工违约金。发包人在确定违约金的费率时一般要考湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:虑以下因素:发包人盈利损失由于工期延长而引起的贷款利息增加工程拖期带来的附加监理费由于本工程拖期竣工不能使用租用其他建筑时的租赁费。违约金的计算方法在每个合同文件中均有具体规定一般按每延误一天赔偿一定的款额计算累计赔偿额一般不应正超过合同总额的。、工程保修反索赔。在保修期未满以前未完成应该负责补修的工程时发包人有权向承包人追究责任。如果承包人未在规定的期限内完成修补工作发包人有权雇佣他人来完成工作发生的费用由承包人承担。、解除合同反索赔。如果发包人合理地终止承包人的承包或者承包人不合理地放弃工程则发包人有权从承包人手中收回由新的施工单位完成全部工程所需的工程款与原合同未付部分的差额。、对指定分包人的付款反索赔。指承包人未能提供已向指定分包人付款的合理证明时发包人可以直接按照监理工程师的证明书将承包人未付给指定分包人的所有款项(扣除保留金)付给这个分包人并从应付给承包人的任何款项中如数扣回。、其他事项反索赔。根据《建设工程施工合同》承包人存在因不履行合同或不完全履行合同而造成其他违约行为或是由于承包人的行为使业主受到损失时发包人均可以提出索赔。(三)施工索赔的预防施工索赔预防表现为防止被索赔使承包人找不到索赔的机会在工程管湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:理中体现为签署严密的合同条款认真履行合同避免己方违约发现自己违约及时补救减少损失。律师认为施工索赔预防管理实践中应着重加强以下工作:、强化管理降低索赔风险。()招投标管理。进一步加强规范设计、监理和施工过程的招投标树立全面的招投标理念把设计和监理推向市场并对设计进行监理进一步监督设计的质量和进度。杜绝边施工边设计不给承包人因为工程变更而获得大量的索赔机会。()计划管理。对基建项目的投资、工期和质量要有一个符合实际的计划推行限额设计严格控制工程造价减少结算和付款风险。()合同管理。认真研究合同条款的内涵签订内容全面切实可行的合同要充分考虑到工程在未来建设和结算中存在的各种可能风险对索赔费用的结算原则作出明确的规定。()监理管理。明确监理的职责范围对工程材料质量、施工质量、工期进行全面的监督。对施工过程中的签证材料进行严格的审查分清责任对于承包人造成的一切损失一律不予签证应该签证的及时核实和签证而对于无法核实的超过时限的不予签证承包人擅自变更的不予签证。、对承包人所提出的索赔要求进行评审和修正。()索赔是否具有合同依据凡是工程项目合同文件中有明文规定的索赔事湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:项承包人均有索赔权否则可以拒绝这项索赔。()索赔报告中引用的索赔证据是否真实全面是否有法律效力。()索赔事项的发生是否为承包人的责任属于双方都有一定责任的情况确定责任的比例。()在索赔事项初发时如果承包人没有采取任何措施防止事态扩大可以拒绝对损失扩大部份的补偿。()考察索赔是否属于承包人的风险范畴。属于承包人合同风险的内容如一般性多雨国内物价上涨等一般不接受因此产生的索赔要求。()承包人是否在合同规定的时限内向发包人和工程师报送索赔意向通知。、认真核定索赔款额。()索赔费用的审查。主要审查索赔费计算的范围索赔费计价水平停工中的人工和机械不能按正常的人工费和机械台班计算总部管理费和利润要分清计算的条件。()索赔工期的审查。工期的索赔值不一定是某项工序实际延误的时间。如果是承包人施工组织不当工效不高设备材料供应不及时等则不予补偿。四、工程索赔中的"预期可得利益"(一)"预期可得利益索赔"的法律依据所谓"预期可得利益索赔"是指因为发包人或承包人不履行或不适当履行施工合同致使另一方本可以实现和取得的财产增值的利益不能实现和取得承包人湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:或发包人向违约方提起的赔偿损失主张。《合同法》第条规定:"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"律师认为该规定为合同一方进行预期可得利益索赔奠定了法律基础。(二)承包人预期可得利益索赔的几种情况、根据《建设工程施工合同(示范文本)》有关条款因发包人原因引起的合同终止包括发包人拖欠进度款承包人停止施工且超过天发包人仍不支付的或者是因发包人违约致使合同无法履行承包人经预通知后有权解除合同。在上述情况下承包人除了可索赔已完工程价款、退场费用、已付货款及退货费用外还可索赔合同解除给其造成的损失包括预期可得利益的损失。、承发包双方签订的施工合同未采用示范文本的承包人可以依据《合同法》第条及《民法通则》第条的规定在发包人出现"迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行"及"迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"等情形时解除合同并要求发包人赔偿包括预期可得利益在内的损失。、发包人单方面删除合同工作如住宅楼单体等单位工程、装修等分部工程、门窗等分项工程发包人指令承包人不再施工或指令由其他承包人完成的。承湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:包人可要求发包人赔偿预期可得利益。(三)承包人进行预期可得利益索赔时应注意的事项、避免轻易放弃索赔预期可得利益的权利。对于投标文件规定的"合同终止时承包人的索赔仅限于直接损失"等苛刻条款或是避免轻易应允或是在签订合同后一年之内请求法院或仲裁庭撤销。另外避免在签署有关合同终止、合同工作删除的协议、结算书等文件时放弃这项权利。、最好在签约前的适当时机书面告知发包人承包该项工程的利润。不事先告知预期利润承包人在索赔时要确定预期利润就很困难了。、把在握索赔时机的同时不要因错过了诉讼时效而丧失胜诉权。、聘请专业律师作为索赔顾问。既熟悉法律、又熟悉工程交易习惯和工程造价的专业律师在承包人预期可得利益索赔中能够发挥较大的作用。(四)预期可得利益索赔须符合"预见性规则"律师在业务实践中还发现也有发包人进行"预期可得利益索赔"的。发包人多以承包人承建工程存在质量缺陷影响其使用功能为由提出索赔索赔额包含建筑物使用后的预期收益。该部分可得利益损失能否获得支持还要受法定"预见性规则"的限定。《合同法》第条同时规定因违约给对方造成损失的损失赔偿额"不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"。预期收益索赔能否全额获得法律支持还要看是否超出违约方在订立合同之初所能湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:够预见到的违约损失限额内是否在法定"可预见性"范围内。法定"可预见性"标准充分保证了承包人因违约而承担损害后果与其在订立合同时能够合理估计将要承担的风险相一致。在施工质量不符合约定情况下作为承包人应承担相应的违约责任一般应按照《合同法》第条及《建设工程质量管理条例》第条规定处理即因施工单位原因致使建设工程质量不符合约定的施工单位在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后造成逾期交付的施工单位应当承担违约责任。五、工程未经竣工验收擅自使用的法律后果《建筑法》第条第款明确规定:建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用未经验收或者验收不合格的不得交付使用。《合同法》第条第款和《建设工程质量管理条例》第条第款也都作了类似规定。《建设工程质量管理条例》第条进一步确立了建设工程通过竣工验收后的备案制度目的是使政府工程质量监督管理部门通过竣工验收备案制度来加强工程质量的监督。《建筑法》第条要求建筑施工企业对工程的施工质量负责的同时也确立了工程质量的保修制度对一定时期内的质量缺陷建筑施工企业应当予以维修。律师在实际业务活动中发现有些单位不执行工程竣工验收备案制度如施工单位将未经竣工验收或验收不合格工程交付使用或者建设单位提前使用未经竣工验收的工程。这样做的结果是一旦发生质量问题责任往往难以分清容易产生纠纷。湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第条明确了上述质量责任具体处理原则即"建设工程未经竣工验收发包人擅自使用后又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的不予支持但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。"律师对这一条款理解为在建设工程未经过竣工验收或者验收未通过的情况下发包人违反法律规定擅自使用应当预见工程质量可能存在问题而其使用行为可以视为发包人对建筑工程质量是认可的或者虽然工程质量不合格其自愿承担违约责任但对于地基基础工程和主体结构部分由于《建筑法》第条第款规定了承包商应保证其在建筑物的合理使用寿命年限内不出现质量问题故该部位的质量缺陷并不因发包人的擅自使用而免除该项责任。第三部分商品房商品房是城市家庭中最为昂贵的耐用消费品买一套房产往往耗去普通家庭半生乃至一生的积蓄因而这种消费应该是一种理性消费。但是面对眼花缭乱的商品房市场面对售房的开发商和贷款银行购房者无疑处于弱势地位。在这种情况下越来越多的购房者意识到只有运用法律知识和法律手段才能在商品房买卖中避免被动规避、化解风险切实维护好自己的合法权益。审查→签约→付款→按揭→收房→产权(→退房)→装修审查将开发商和所购商品房的情况看尽※审查房地产开发企业的开发资质※审查房地开发企业的经营范围※审查“五证”湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:※审查所要购买的房屋是否已被抵押※谨防广告及宣传的诱惑和误导签约慎重而稳妥的一笔※慎签认购协议※填写合同文本空白处的注意事项※合同附件不能忽视付款明明白白地交钱※购房款※税费※初装费※律师费、保险费按揭个人融资银行帮忙※按揭的含义※按揭的条件※按揭的风险※商品房买卖合同确认无效当事人可请求解除“按揭”贷款·等额本息贷款计算器·等额本金贷款计算器·提前还贷计算器·购房贷款利率收房不仅仅是拿钥匙※收房纠纷多多※验收材料很重要产权作为房屋主人的凭证※取得产权的重要性湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:※开发商有义务协助办理产权证退房购房者维权当仁不让※退房的含义※可以退房的几种情况装修小心误入质量陷阱※关于精装修※如何验收精装修房※室内装饰装修材料相关检测机构※住宅装修规定购房审查审查购房的必要准备审查房地产开发企业的开发资质房地产开发企业的资质是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的资质越高说明其开发能力越强承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资质很低则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。审查房地产开发企业的经营范围如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围那么开发商的销售行为就是违法经营购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同湖南怀天律师事务所朱世友律师电话:湖南怀天律

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