凯德置地商业模式研究

凯德中国经营模式分析 目 录 一、概况 ................................................ 1 1、凯德中国背景.............................................. 1 2、发展沿革.................................................. 2 3、发展战略.................................................. 3 二、市场拓展的三种方式 ................................... 4 1、收购已有项目.............................................. 4 2、参股当地成熟公司.......................................... 5 3、招拍挂获取土地............................................ 5 三、地产业务结构分析 .................................... 6 1、市场开拓模式资金占比...................................... 6 2、土地获取情况.............................................. 7 3、物业类型.................................................. 8 4、项目区域分布............................................. 10 四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 ................. 11 1、资金链条................................................. 11 2、项目运作流程............................................. 11 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析......................... 12 4、集团的资产配置作用....................................... 13 1 一、概况 1、凯德中国背景 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中 国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产 金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡 上市。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、 欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布 20多个国家 120多个城市。 新加坡嘉德置地集团 40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司 （TemasekHoldings）持有。淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新 加坡财政部对其拥有 100%的股权。 嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅 诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大 的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房 地产基金和信托基金经理。 凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。 作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15 年来一直致力于全国 高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾 570万平方米。 凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德 商用在中国拥有 50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、 西安等 33个大中城市，总租赁面积超过 400万平方米。 雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。在中国，雅诗阁是 最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有 26个物业，约 5,000套服 务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、 武汉、西安和香港。 嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产 基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着 5 支房地产投资信托 （REIT）和 17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有 2支，私募基金有 9支。 2 图 1：凯德中国业务结构图 2、发展沿革 从1994年首轫之地上海为中心的长三角区域，到2004年北上北京为中心的环 渤海区域，到2005年南下广州为中心的珠三角区域，到2006年西进成都为中心的 西南区域，再到2006年河南为中心的中部区域，凯德置地通过立足中心门户城市， 向周围有发展潜力的二线城市挺进，逐步呈现出它“深耕中国”的规划蓝图，形 成了“3＋2”的战略布局。 图 2：凯德中国重要发展事项 3 图 3：凯德中国业务分布 “3”： 指以北京为核心的环渤海区域、以上海为核心的长三角区域和以广 州为核心的珠三角区域。这 3个区域市场目前均为 100%独家投资； “2”：河南市场和四川市场。这 2个市场均为与当地成熟企业合作 3、发展战略 凯德置地的中国发展战略归纳起来有六个字：集中（业务集中在房地产业相 关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、规模（扩大房地产业务规模，必须达到一 定规模才可以做大）。 “集中”意味着专注房地产行业，走专业化发展道路。集中优势兵力，打造 核心竞争力。凯德置地在中国的业务核心包括房地产开发、投资和房地产金融。 “平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务 的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。凯德置地以上海为首选之地，继而挺 进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的 区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的 业务格局。凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路——以门户城市为核心、 辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成 都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。 “规模”意味着凯德置地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。规模发 展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为企 业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。凯德置地与深国投和北京华联集团 的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；与香港丽丰控股和成都置 信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。凯德置地就是这样通过与 国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。 4 2009年6月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会”，专司中国市场的资源统 筹工作。此举标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金 融正式整合到同一平台，并在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。凯德 中国预计在2013-2015年间，资产额达到100亿新元(合人民币近500亿元)。 二、市场拓展的三种方式 1、收购已有项目 2003年凯德置地斥资 5.451亿收购北京的上元项目。 2004年 12月 23日，嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司（简 称“深国投商置”）签署了合作框架协议，通过投资 9.84亿元取得了 6家以沃尔 玛为主力店的商场 51%的股份。 2005 年 1 月 4 日，嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议，嘉德置 地斥资 17.46亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。 2005 年 3 月，凯德置地以 18.37 亿元收购了中环世贸的两栋接近完工的甲 级写字楼，将其命名为凯德置地大厦。 2005 年 7 月 8 日，嘉德商用产业有限公司与深国投商置和深圳市深国商业 投资有限公司签订协议，以 33.73亿元人民币接手深国投另外 15家商场 65％的 股权。 2006年 5月 17日近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta） 有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以 13.2亿人民 币的价格收购了北京西环广场的商业部分。 2006年 10月 30日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以 3亿元的价格将 北京华联郑州店收归囊中。 2009年 9月 27日，深国投商置与嘉德置地集团就资产置换达成协议。就其 共同投资的 33 个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目，嘉德置地以其持有的 4 个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目 35％的股权及 6 个项目 49％的股权。资产置换后，深国投商置将获得 4 个项目 及深国投广场的全部所有者权益及管理权。 2010年 1月 18日，凯德置地与东方海外签署协议，以 150亿元人民币价格， 整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公司的 100%股权。 以上收购共涉及金额超过 245.6亿元。 5 2、参股当地成熟公司 2005年 11月，凯德置地以 1.028亿港元的价格收购丽丰控股旗下子公司丽 运发展 50％股权，双方合作开发广州白云区金沙洲住宅新城项目；2007年 3月， 又以 6.44亿港元购买丽丰控股配送的 16.1亿股的新股，持股比例达到 20%。拥 有了丽丰控股达 100万平方米的土地储备。 2006年 5月 30日，凯德置地以 50:50的比例与成都置信实业（集团）有限 公司合作成立了一家房地产公司——四川置信凯德实业有限公司。该合资公司注 册资本为 7亿元人民币，凯德置地注资 10.9亿元人民币，置信方以 40万平方米 土地入股。 2006年 12月，凯德置地通过其全资子公司投资 5亿元人民币，成功控股河 南建业 29.75％的股份。2007年 8月，凯德置地再次投资 5亿元人民币，使其股 份从 29.75％上升到 36.14％。拥有了河南建业达 450万平方米的土地储备。 2007 年 4 月，凯德置地出资 3325 万元认购上海广南房地产开发有限公司 95％的股份，获得该公司在青浦区徐泾别墅区内 141,932平方米的土地。 2007年 7月 10日，嘉德置地通过其全资子公司凯德商用产业有限公司，与 万科企业股份有限公司签署合作协议。该合作协议的主要内容包括,凯德商用产 业将和万科共同确定合作的项目,选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或 将要开发的住宅项目中的商业地产部分。凯德商用产业将制定一个商业资产规划 与万科一起开发,并且在未来合适的时间进行收购。 以上参股涉及金额超过 27.7亿元。 3、招拍挂获取土地 2005 年 2 月，凯德置地以 5.5 亿元拍得北京市东直门附近一块占地 14686 平方米综合性开发用地。 2005年 4月 13日，凯德置地以人民币 10.7亿元（合新币 2.14亿元）的总 价在宁波市江北区成功竞得一块 98,413平方米的土地。这一行动标志着凯德正 式开始登陆国内二线城市。 2006年 5月 16日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公 司联手以5.62亿元的价格成功竞得浙江省杭州市一占地59,622平方米的住宅地 块。这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场。 2006年 7月 17日，凯德置地在北京朝阳区获得两个新的住宅项目，分别是 靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目。两个项目共占 6 地 5万平方米。 2006年 10月 10日，凯德置地以 3.03亿元的价格成功竞得佛山市禅城区一 占地 40,142平方米的综合地块（居住用地兼容商业）这意味着凯德置地在该年 上半年正式启动华南业务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场。 2006年 11月 1日，凯德置地以 5.65亿元的价格成功竞得佛山市一占地约 11.6万平方米的住宅地块 2006年 11月 29日，凯德置地通过旗下公司以近 8.7亿元的价格首次竞得 成都市一面积 32,571.78平方米的商用地块，将其建成一个大型地标性综合性项 目——成都“来福士” 2006 年 12 月 15 日，凯德置地以 9320 万元的价格成功竞得佛山市一占地 25,189平方米的住宅地块 2007年 5月 25日，凯德置地以人民币 11.67亿元的价格成功拍得位于四川 省成都市一占地面积 110,389平方米的住宅用地。 2007年 8月 23日，凯德置地通过旗下全资子公司以 5.981亿元的价格竞得 上海市闸北区一占地面积 20,310平方米的商业地块， 2007年 10月 19日，凯德置地以 10亿 2125万元的价格，一举拿下杭州市 江干区钱江新城一占地面积 40,355平方米的商用地块，将在此建造其全球地标 性品牌综合项目——“来福士”，预计在 2011年建成包括办公楼、商场、五星级 酒店以及服务公寓在内的综合性项目。 2007 年 10 月，置信凯德三次出手，分别通过竞拍及摘牌的形式以 6.92 亿 人民币成功获得成都市温江区三个综合地块，面积 922707平方米。 2009 年 6 月 11 日，凯德置地以 7876 万元成功拍下杭州拱墅区和睦 A19-B 地块，与之前拿下的 A19-A地块一起开发，开发面积约 9万平方米。 以上购地金额超过 75.7亿元。 三、地产业务结构分析 1、市场开拓模式资金占比 在以上 3 种市场拓展模式中，收购已有项目占据绝对主力，涉及金额超过 245.6 亿元；其次是招拍挂获取土地，涉及金额超过 75.7 亿元；最后是参股当 地成熟公司，涉及金额超过 27.7亿元。市场开拓模式资金占比如下图所示： 7 图 4：凯德中国市场开拓模式资金占比 2、土地获取情况 通过招拍挂获得土地情况见下表： 表1：招拍挂获得土地明细 时间 城市 金额（亿） 土地面积（平方米） 用途 2005.2 北京 5.5 14686 综合 2005.4 宁波 10.7 98413 住宅 2006.5 杭州 5.62 59622 住宅 2006.7 北京 不详 50000 住宅 2006.10 佛山 3.03 40142 综合 2006.11 佛山 5.65 116000 住宅 2006.11 成都 8.7 32571.78 商业 2006.12 佛山 0.93 25189 住宅 2007.5 成都 11.67 110389 住宅 2007.8 上海 5.98 20310 商业 2007.10 杭州 10.21 40355 商业 2007.10 成都 6.92 922707 综合 2009.6 杭州 0.79 90000 住宅 总计 75.7 1620384.78 8 参股当地成熟公司获得土地情况见表2。 表2：参股当地成熟公司获得土地情况 时间 合作方 参股金额 （亿） 土地面积 （平方米） 凯德持股比例 2006.5 成都置信实业 10.9 400000 50% 2006.12 河南建业 10 4500000 36.14% 2007.3 丽丰控股 6.44 1000000 20% 2007.4 上海广南房地产开发 有限公司 0.3325 141932 95% 总计 27.6725 6041932 从表1和表2可以看出，凯德置地通过拍挂获得土地约162万平方米，通过参 股当地成熟公司获得土地约604万平方米，后者是前者的3倍多。凯德置地主要通 过资本运作的方式获得土地开发资格，这得益于其有充足的资金。 3、物业类型 凯德置地已建、在建和潜在建设项目共计32个，总建筑面积达到412万平方 米。其中住宅占绝对主力，建筑面积为2,85万平方米；商业房产次之，建筑面积 为78万平方米；综合地产建筑面积为49万平方米。不同物业建筑面积占比见下图。 图5：三种不同物业建筑面积占比 凯德置地已建、在建和潜在建设的27个住宅项目，全部为中高档或者高档项 目。其中2个为纯别墅产品，4个为别墅产品与普通住宅的组合。 9 表3：住宅地产列表 序号 项目名称 项目地点 项目完工日期 总建筑面积 （平方米） 总单元数 （户） 1 上海新家坡 上海市卢湾区 1999年 4月 121,470 1,001 2 新家坡美树馆 上海市徐汇区 2000年 6月 149,415 805 3 菊 园 上海市浦东区 2001年 6月 153,455 1,109 4 曼克顿豪庭 上海市静安区 2002年 10月 35,827 247 5 江临天下 上海市浦东区 2003年 1月 155,183 939 6 汇豪天下 上海市浦东区 2005年 10月 129,462 909 7 莱诗邸 上海市徐汇区 2005年 6月 101,962 712 8 天山河畔花园 上海市长宁区 2007年 275,200 1,960 9 上元 北京市朝阳区 2007年 271,950 1,670 10 西郊·林茵湖畔 上海市闵行区 2007年 108,700 429 11 柏丽华庭 上海市宝山区 2007年 84,680 700 12 卓锦·万代 北京市朝阳区 2006年 10月 65,500 247 13 金沙洲项目 广州市白云区 2010年 450,000 约 3000 14 凯德泊宫 佛山市禅城区 2009年 54,178 208 15 凯德·天伦世嘉 佛山市禅城区 2009年 46,454 648 16 凯德·城脉 佛山市禅城区 2010年 79,996 720 17 凯德·视界 杭州市拱墅区 2009年 53,642 578 18 上海广南项目 上海青浦区 2009年 63,643 待定 19 皇城 77 北京城内东城区 待定 待定 待定 20 北京·华玺 北京东城区朝阳门 待定 约 68,000 约 300 21 凯德·汇豪天下 宁波市江北区 2010 约 144，409 约 870 22 成都·鹭湖宫 成都•国色天乡 待定 238,485 1485 总计 2,851,611 18,537 7个商业房产中3个为凯德置地旗下的“来福士广场”系列产品，2个为纯写 字楼项目，分别是北京的凯德大厦和厦门的汇腾大厦。 表4：商业房产列表： 序号 项目名称 项目地点 完工日期 总建筑面积 （平方米） 1 来福士广场 上海市黄浦区 2003年 12月 88,000(办公楼) 45,000(商场) 2 凯德大厦 北京市朝阳区 2006年 106,300 10 3 汇腾大厦 厦门市 待定 52,000 4 上海闸北大宁项目 上海市闸北区 2010年 5月 71,086 5 杭州来福士广场 钱江新城核心位置 2011 283,567.50 6 成都来福士广场 成都市人民南路四段 2010、2011 32,571.78 7 宁波凯德广场 宁波市江北区 2010 102,000 总计 780,525 综合地产涉及住宅、写字楼、零售商场多种业态。目前凯德置地有3个综合 地产项目。 表5：综合地产列表 序号 项目名称 项目地点 完工日期 总建筑面积 （平方米） 业态 1 天河新作 广州市天河区 2007年 105,047 约386套住宅和192 套服务公寓 2 北京来福士广场 北京市东城区 2008年 145,928 高档公寓、商务写 字楼、零售商场 3 江北项目 宁波市江北区 2006年 242,350 约 1000套公寓、约 75,000平方米的写 字楼和商铺 总计 493,325 4、项目区域分布 在凯德置地的项目中，上海的项目有13个、北京的项目有6个。两地项目占 据了总比例的60%。其余的项目分布在杭州、宁波、厦门、广州、佛山、成都等 地，每个城市有1-3个项目不等。 图6：项目区域分布 11 四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 1、资金链条 凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进 行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称 CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。对于这些基金投 资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发 商到私募基金再到 REIT一条完整的投资和退出的流程。 嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约 6 亿美元。其与深圳国际信托投资有限公司(深国投)的合资公司已经投资全国 19 个零售商场，总建筑面积超过 90万平方米，总值估计约 9亿美元。 嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步 实现其重组、增值和出租，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项 目包括嘉德置地以 1.64亿美元购入的北京西环广场。 图7：凯德中国项目开发资金来源 2、项目运作流程 凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理 团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将 其转化为公众投资。 因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后 12 盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 嘉茂零售中国信托（CapitaRetail China Trust，简称 CRCT）是新加坡首 个专注于中国零售型房地产的信托投资基金（REIT），于 2006年 12月在新加坡 挂牌交易，嘉茂零售中国信托（CRCT）设立的目标是长期投资于由中国零售商场 组成的多样化资产组合。嘉茂零售中国信托（CRCT）最初的资产包由布局于中国 5个城市的 7所零售商场组成。该资产包价值约 6.9亿新元，总可出租面积约为 41.3 万平方米。其中 7 所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安 贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物 中心和芜湖的嘉信茂广场。2008 年 2 月嘉茂零售中国信托收购了西直门嘉茂购 物中心，完成了上市后的首笔并购交易。截至 2010年 3月 31日，嘉茂零售中国 信托（CRCT）的总资产规模大约 12亿新元，其优质和地域多元化的商场组合是 国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。 嘉茂零售中国信托（CRCT）是通过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地 物业，即必须在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公 司（SPV），SPV公司持有境内公司股权，CRCT则通过收购 SPV股权实现上市。此 双层结构虽然复杂，且税务负担相对较重，但仍证明是一条可行的海外上市之路。 凯德置地计划长期在中国发展，故而在 2004 年购入或开发物业的时候，都 是通过在境内注册的外商独资企业（WOFE）或者合资企业操作。注入 CRCT的七 个物业中，有六个都是凯德 100％持有，因此有六个 WOFEs；另外一个（新芜商 场）凯德仅持有 51％，深国投持有 49％，凯德只是将外方的部分放入 CRCT。这 些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的 SPV 持有，CRCT 则通过收购， 把这三个 SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。 13 图8：嘉茂零售中国信托结构图 4、集团的资产配置作用 在私募基金与 REITs的相互支持中，集团公司作为资产配置的中心和中转枢 纽推动着基金平台的打造；在项目运作过程中，集团公司作为组织者和管理者推 动着项目的成熟。 集团公司从旗下投资和资产管理团队手中买下成熟的商用物业，置入旗下 REITs（嘉茂零售中国信托 CRCT），通过增发为收购融资。集团公司在整个基金 平台的构建中充当着资产配置的核心。 综上，从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到 REITs的价值变现和 稳定收益，凯德置地构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种地 产开发+资本运作的模式是凯德置地地产经营模式的核心。下图全面地表现了凯 德置地的运营流程。 14 图 9：凯德置地营运模式 稳定分红 投资和资产管 理团队 投资和资产管 理团队 参股 收益 参与收购零 售物业 资产升值收益 项目管理团 队 增发融资 资金支持 现金投资 收购商用物业 转化为公众投资 开发\运营 私募投资人 私募基金 REITs 公众投资人 资产置入 注入成熟物 业 实现公众投 资 资金链条： 项目运作流程： 15 表 6：凯德旗下用于中国的主要基金 序 号 基金名称 规模 资产状况 用途 成立时 间 性质 备注 1 凯德置地中国住宅基 金 0.61亿 美元 北京上元项目、东城项目各 20%股份，上海天山河 畔花园 14.55%的股权，上海闵西郊林茵湖畔项目 20%的股权，广州天河项目 20%权益 以股权方式参与中国主要城市 的中高档住宅房产项目开发 2003年 10月 私募 2 凯德置地中国发展基 金 4.61亿 美元 2005年以 1.08 亿美元的价格，完成了购买浙江宁 波市一处综合性房地产项目的交易，2007年收购 了中国 35家购物中心，资产总值达 35亿美元 投资定位于人口密度高、增长快 且人均ＧＤＰ稳步提升地区内 的大规模住宅、写字楼、综合性 房地产开发以及服务公寓项目。 2005年 10月 私募 凯德拥有 37.5%股 权 3 嘉德商用产业中国发 展基金 6亿美元 商业项目 以沃尔玛（Wal-Mart）为主力租 户的一系列商场开发项目 2006年 6 月 私募 凯德拥有 45%股权 4 嘉德商用产业中国发 展基金 II 6亿美元 商业项目 投资开发中国境内的购物商场 2007年 9 月 私募 5 嘉德商用产业中国孵 化基金 4.25亿 美元 商业项目 收购重新定位或资产来提升在 优质收益的商用产业 2006年 6 月 私募 凯德拥有 30%股权 6 嘉茂零售中国信托 （CRCT） 12亿新 元 西直门嘉茂、望京购物中心、九龙购物中心、安贞 华联商厦、七宝购物中心、郑州购物中心、呼和浩 特的金宇购物中心、芜湖嘉信茂广场 长期投资于中国的零售商场 2006年 12月 新加坡 上市 凯德除芜湖嘉信 茂广场持股 51% 外，其它均 100% 持有 7 来福士中国基金 11.8亿 美元 2008年上海、北京、成都、杭州来福士注入来福 士中国基金，2010年宁波来福士城注入来福士中 国基金 以保证项目的持久稳定运营和 资产再升级的可行性 2008年 私募 8 中信凯德科技园基金 5亿人民 币 工业地产 投资于北京、上海等重点城市的 科技园区内的商务房地产项目 2008年 私募 嘉德认购 50%股 份，国内投资者认 购 50%股份 16 凯德中国经营模式分析 一、概况 1、凯德中国背景 2、发展沿革 3、发展战略 二、市场拓展的三种方式 1、收购已有项目 2、参股当地成熟公司 3、招拍挂获取土地 三、地产业务结构分析 1、市场开拓模式资金占比 2、土地获取情况 3、物业类型 4、项目区域分布 四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 1、资金链条 2、项目运作流程 3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 4、集团的资产配置作用