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关于“中央经济工作会议”的点评.pdf

关于“中央经济工作会议”的点评

frank
2009-12-18 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《关于“中央经济工作会议”的点评pdf》,可适用于贸易领域

请阅读最后一页评级说明和重要声明分析师:苏雪晶()suxjcjsccomcn联系人:杨靖凤()yangjfcjsccomcn城市化投资机遇得到加强关于“中央经济工作会议”的点评事件描述:月日至日中央经济工作会议在北京召开。会议与房地产政策有关的主要内容如下:会议提出了明年要增加普通商品住房供给支持居民自住和改善性购房需求加大农村危房改造支持力度。会议提出要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务放宽中小城市和城镇户籍限制提高城市规划水平加强市政基础设施建设完善城市管理全方位提高城镇化发展水平。事件点评:第一调供给仍是主基调虽然市场先前对地产调控思路有种种猜测但中央经济工作会议的权威性无庸质疑调整供给仍将作为未来很长一段时间中央对地产的调控思路。我们也在多次报告中为大家列举了年以来地产优惠政策根据本次会议思路未来退出的政策更多会发生在税收到期优惠上而市场真正最为敏感的还是买房送户口和全面严格执行套房政策。表:年月以来信贷基准利率调整表时间调整前调整后调整幅度资料来源:央行网站长江证券研究部表:年以来的优惠政策项目旧政策新政策实施年限普通住宅:房屋成交总额×无契税非普通住宅:房屋成交总额×首次购买平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到无房地产行业行业研究维持“看好”评级请阅读最后一页评级说明和重要声明印花税房屋成交总额×对个人销售或购买住房暂免征收印花税无普通住宅免征年内:房屋成交总额×年至年:房屋成交总额×土地增值税非普通住宅年或年以上:免征对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。无个人住房公积金贷款利率五年期以下五年期以上五年期以下调整为五年期以上调整为分别下调个百分点。无商业贷款首付比率商业贷款则无论面积多少一般至少二手房最低首付款比例调整为无商业贷款利率一般为倍下限为贷款基准利率的倍无营业税超过年(含年):减免不足年:全额征收超过年(含年):减免不足年:差额征收年月日到期最低资本金比例无资料来源:长江证券研究部整理第二城市化继续成为明年地产的核心话题会议提出要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务放宽中小城市和城镇户籍限制提高城市规划水平加强市政基础设施建设完善城市管理全方位提高城镇化发展水平。图:中国城市化情况年年年年年年年年年年年城镇人口(万)乡村人口(万)城市化率()资料来源:中国统计年鉴长江证券研究部行业研究请阅读最后一页评级说明和重要声明农业转移人口就业与落户也就必然要求这些进入城市的农业转移人口有住房。目前我国城镇化率为据预测我国将在年城市化率达到届时从农村转移至城市人口平均每年将达到万左右如果按照小康标准即人均居住面积平米计算的话光满足新增城市人口的居住面积每年将达到八亿五千万平米合建筑面积超过十亿平米。目前我们商品房销售面积(月份)为亿平米预计全年超过亿平米因此未来由城市化带来的新增需求将是非常强劲的。通过会议精神来看重点是推进中小城市的城镇化进城从这点来看二三线城市受益更大由此带来的房地产需求也就更大。这同时也符合我们年度策略提出的二线省会城市投资机会的问题详细请见我们的《大都市区化中国房地产演进之路》。图:主要省份城市化率()上海辽宁重庆湖北陕西安徽资料来源:中国统计年鉴长江证券研究部其实本次中央经济工作会议关于城市化问题的提出并不偶然。早在今年月底国务院批转发改委《关于年深化经济体制改革工作的意见》中关于进城务工人员子女就学、推荐农村集团建设用地改革、探索统筹城乡的就业和社会保障政策体系、研究制定中小城市户口户籍限制等。我们并不认为本次会议对该问题有了重大突破但城市化对明年地产影响无疑是在加强的。第三会议不改变地产股短期震荡局面我们在上个月关于《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》的点评中特别提出我们不认为政策利空打压会给行业带来根本性调整。但市场近期也正因为对未来地产政策变化的预期给地产股整体估值进行压制。正如我们月月度策略提出的观点未来行业整体估值重心下移是难以避免的事情。年以来A股PE均值房地产板块PE均值为房地产估值溢价率为年房地产板块PE比全部A股PE均值为年最高曾经达到。目前房地产板块的整体PE(年度预测值)为全部A股(年度预测值)为比值为已经低于历史平均水平正好符合我们对估值预期的判断。从另外的角度说股价比每股预收账款年三季度比年三季度下降了很多由此看来、年的业绩确定性远远超过、年的水平。从短期而言一线地产蓝筹企业估值具备较大优势风格轮换再所难免。在本次中央经济工作会议最为受益企业应符合城市化投资思路比较明显的企业例如城投类公司和国有建筑类转型企业。请阅读最后一页评级说明和重要声明值得提醒的是本次会议并没有特别涉及房地产行业目前面临主要问题(房价、地价等)但并不代表未来将对地产行业关键性问题保持回避态度这一点对我们短期投资地产股影响相对较大。图:股价比每股预收账款下降明显万科A保利地产金地集团招商地产年月日年月日资料来源:wind长江证券研究部图:房地产指数比全部A股指数资料来源:wind长江证券研究部重要声明长江证券系列报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正但文中的观点、结论和建议仅供参考不代表对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司及作者在自身所知情的范围内与本报告中所评价或推荐的证券没有利害关系。本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发需注明出处为长江证券研究部且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。分析师介绍苏雪晶天津财经大学国际金融专业毕业从事房地产行业研究具有房地产企业管理经验。对本报告的评价请反馈至长江证券机构客户部姓名分工电话Email伍朝晖副主管()wuzhcjsccomcn甘露华东区客户经理()ganlucjsccomcn吕洁华东区客户经理()lvjiecjsccomcn鞠雷华南区客户经理()juleicjsccomcn易敏华南区客户经理()yimincjsccomcn李靖华北区客户经理()lijingcjsccomcn投资评级说明行业评级报告发布日后的个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期沪深指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为:看好:相对表现优于市场中性:相对表现与市场持平看淡:相对表现弱于市场公司评级报告发布日后的个月内公司的涨跌幅度相对同期沪深指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为:推荐:相对大盘涨幅大于谨慎推荐:相对大盘涨幅在~之间中性:相对大盘涨幅在~之间减持:相对大盘涨幅小于无投资评级:由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级。

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