住房
制度
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两大败笔：经适房建设和高额交易税费
我国的住房制度改革，走过了十几年的风风雨雨，
洗礼后的现状仍让世界瞠目：
眩目的高房价（与工资收入相比），
极短的建筑寿命（与古今中外比），
社会主义制度下对户籍居民的“保障”，
以及最经典的强力行政“调控”房价。
只有国内少数派人士正视过住房的两大根本性质，
一是住房价值在于使用价值，是拿来住的，
而不是储藏财富的手段，更不是金融投资品种！
（最可笑的是ＫＦＳ的“无限升值”广告
——谁还不知道地是国家的，每个业主都是租户！！）
二是房子是商品，要在流转中体现其内在价值，
任何妨碍其正常交易的行政干预都会扭曲其价格，
高额的房屋转让税费严重妨碍了市场经济下的房产流通。
行业内外部分砖家这些年
表
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现出十足的愚蠢，
开出的调控
方案
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被讥讽为越调越涨，
以至于目前我国房地产已经重病缠身，症状有二：
一是空置率过高，影子库存积压如山；
二是房价高企，能上不能下，金融风险一触即发。
加剧前述病症的两个大手笔，
就是建设经适房和调高二手房交易费用！
合理的住房市场，应当是廉租房、经适房、商品房三分天下，
最低收入的人群住廉租房，中低收入的住经适房，
高端消费人群住商品房。
但现状是廉租房的比例连续下降，甚至有些地区面积也在下降；
经适房加剧了腐败，推高了空置率；
商品房的一部分扼杀了中产的消费潜力，另一部分沦为金融衍生品。
先说以保障之名新建的经适房，真的适合穷人住吗？
首先穷人买不起，买的起的也买不到，
买到的也发现交通费用和交通时间很难承受，
最要命的是建筑质量也不怎么靠谱！
同样要命的是，有些经适房还是卖掉廉租房筹款兴建的！
经适房，一方面没有满足低收入人群的住房需要，
另一方面加大了房屋空置率。
关于住房保障制度，ＺＦ真正要下大力气解决的是，
让人们“有房住”，而不是“有住房”！
向社会大量提供廉租房才是解决之道，但现实让人失落之至。
附：笔者憧憬的房地产困局解决方案：
1、 放弃新建经适房，留出资金用于廉租房维修和收购。
2、 停止滥拆市区成片的多层旧楼，而是从业主手中赎买后维修、改建出大批廉租房。
3、 利用部分产权、登记审查、物业税费的杠杆，让部分商品房业主自愿卖房加改制
——即出让部分产权转换为经适房。
四、用高首付、高保有税、高物业费等财税政策加大商品房的购入环节和保有环节的成本，
逐步压缩商品房占总房屋面积中的份额。
肯定会有网友驳斥，暂代拟问答：
1. 哪有业主傻到把市内房产卖给ZF做廉租房？
答：不难。老旧小区里许多住房空置且破败，业主本来就想卖或出现下列两种情况下愿意卖：（1）整个市场房价下行；（2）被政策诱导（后有详述）。只要部分业主卖给政府后，小区里低收入人群比重快速上升或占据主流后，自然会对原业主有挤出效应，大量廉租住户的引入，一方面拉低了该小区的租金，另一方面排斥了中高收入者租住的意愿。假以时日，成片的廉租房小区就能成形，而且成本小、建筑垃圾少，能照顾交通费用敏感的低收入阶层。
2. 对申请廉租房的人，有什么限制呢？万一人数太多或太少呢？
答：申请人，当然要放弃部分隐私，公开姓名、职业、收入、家庭成员情况，同时从申请到公示征求意见再到确定人选，都放开给社会公众监督。人数太多不怕，从综合收入最低往上算；太少也不是问题，当地户籍人口照顾完了，流动人口也可以给啊。
3. 那经适房怎么搞，有廉租房了谁还要经适房？
答：经适房最是整个政策的要害。首先要否定掉经适房的个人全产权性质，搞公有制改革！即个人与国家按固定份额共享产权，另一重要限制条件是经适房只提供给家庭，且每户只享有一套。
但经适房仍有优势：（1）保有隐私权，除已婚事实、配偶姓名外并不公开其他信息（除非把穷的没有第二套房当作隐私）；（2）通过享有部分产权，取得房产升值时抗通胀的利益；（3）在银行采取高首付比例（金融安全所必需的政策）的背景下，部分产权的首付比例再高也已经充分降低了购房门槛，使得购置轻而易举。
4. 经适房停建了，哪来的房源呢？
答：经适房的最大来源在于影子库存（即空置商品房），这部分房子在商品房价连续阴跌中会大量流入市场，政府拿部分原计划兴建经适房的资金抄底即可。同时利用财税政策拉大经适房与商品房保有成本的差距，例如对商品房出让部分产权改制为经适房的业主，给予物业费补贴、降低按揭款的政策，使得部分业主为有效降低房屋使用成本和贷款负担而自愿参加改制。有这两大房源，坐等即可得大量经适房，何需兴建？！更大的功劳在于降低空置率，消化房地产泡沫！
5. 对了，我想到一个问题，限制经适房为一户一套，能实现吗？会导致妨碍人才流动的后果吗？
答：技术上没有任何问题，房屋登记全国联网，在现有信息化水平上很容易。比如说您在甲城市工作，想申请经适房，上网一查：对不起，您和您太太在乙市正有一套，请卖掉后再申请。
此外当然不会妨碍人才流动，配套的是一个石破天惊的政策得出台：转让经适房要和办护照一样便利和费用低廉，转让商品房也一样！异地工作后有一定社保缴费
记录
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后，即可选择仍保有原经适房配合租房，或卖掉原经适房新申请经适房。银行可以配合完善交易流程，当然，交易的资金只对应部分产权，这才是充分拉低住房交易价格的妙招。
6. 可是很多人就是想要自己的住房，自己的商品房，怎么办呢？
答：买呗！商品房，正如任总所言，是给富人盖的房子；不用多说了，全部房款首付四成，物业税费加高，第三套起一次性付清全款加累进征税…….保证进北京城的农民工有钱了都买的起；而且交易税费很低，只要你愿意，连续买入卖出也行。
7. 象您说的有这样一举多得的路子，那为什么许多城市还在远郊上马新建经适房？砖家们想不到你的这个方向吗？
答：（沉默良久…….）中国国情啊，划地拆迁能创造被动购房或租房的需求，上项目批地后招标KFS又能从中寻租，建设完成后筛选中签者时又能寻租，建成后是个人全产权ZF甩手不管，彻底回避房屋质量和维修管理的风险，也回避了房屋转手倒卖所引发法律纠纷时的责任……总之，见钱能收的环节一个不落，承担责任的阶段已全身而退，这也是个原则问题。至于我的办法，赎买和收购空置或业主按揭负担沉重的现房，因为没有上建设项目而欠缺寻租空间，后面又要投入配套管理……少有官员肯做这让利于民的公仆行为呐。
8. 容我提醒博主，你的憧憬还有一个前提，就是房价下跌，真的房价能跌吗？
答：（抹一把冷汗）房产新政出台了，房价能…….不跌吗？
（开始语无伦次），跌还是不跌…..这是一个问题。说调控他就涨，涨了再调，一跌又救，再涨起来…….再说搞中国特色建设，哪能你想涨就涨想跌就跌呢…….让我再想想看…
尾声： ……网友拂袖而去
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