个人理财学房产规划

房地产规划第一节房地产规划的基本知识一、房地产的基本含义（一）房地产的概念房地产是房产和地产的合称。房产是物业建成后的置业投资；地产是购买土地使用权的开发投资。（二）房地产的类型1、按性质分类商品房：由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。保障性住房：是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房：指根据国家经济适用住房建设 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。政策性租赁房：指通过政府或委托机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。安居房：直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。房改房：指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革政策 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。经济适用住房由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价。经济适用住房，户型设计必须为平层，建设面积控制在60平方米左右，户均建筑面积不超过60平方米，单户最大建筑面积不超过70平方米。户型按建筑形式分类：平层户型；错层户型；跃层户型；复式户型。平层：是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。错层：指一套住宅内的各种功能用房，如起居室、卧室、卫生间、厨房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（3-7步楼梯）差进行空间隔断。跃层：指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立。最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。复式；指 单元 初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计 住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的空间感受，便于观赏室外景观，客厅的采光也会特别好，而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。经适房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不准直接上市交易，如果购房人由于特殊原因确实需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经适房5年内不得转让购买经济适用住房满5年，购房人要上市转让的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。2、按照取得时间分类期房：预售商品房，指从开发商取得“商品房预售许可证”可以公开发售开始，直至取得之前的商品房。现房：指开发商已办妥所售项目的“房地产权证”的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订“商品房买卖合同”，购买后即可入住。房屋产权即房屋所有权，是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利。全部产权是指购房者独自拥有对房屋的全部权利，他人不能干涉，商品房属于全部产权房。部分产权是在房改时期形成的一种特殊房屋所有权形式，它是指购房人按房改标准价购买的公房，购房人与原售房单位共同拥有产权，而使购房人只拥有了“部分产权”。部分产权是对房屋收益权和处分权有所限制。大产权房是指可以自由交易的商品房。小产权房是指只有使用权，不能上市交易的房屋。二、房地产投资的概念房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。三、房地产投资的方式1、直接购房投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋，可自住，也可出租或出售，以获得利润。2、以租代购投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租金抵销部分房款。3、以租养贷投资者先付首期房款，其余部分通过银行贷款解决。然后出租此房屋，用租金来偿还贷款。4、买卖楼花购买预建的楼盘，只需房价的10%左右，如果房价上升，可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。5、房地产投资券购买房地产投资券到期可得本息。6、房地产证券通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单位。以房养老2012年4月23日，南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，通过一系列举措开展以房养老试点。以房养老也叫住房反向抵押，贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。房地产投资券房地产投资券是一种投资收益凭证。它是发行人依照法定程序发行，持有人凭此获取特定房地产为标的的投资收益的有价证券。发行人:是指经工商行政管理机关注册的具有房地产业经营范围的企业法人。投资人:是指持有房地产投资券的自然人或法人。管理人:是指受投资人委托管理标的房地产的经营、销售，并向投资人分派投资收益的非银行金融机构。非银行金融机构以发行股票和债券、接受信用委托、提供保险等形式筹集资金，并将所筹资金运用于长期性投资的金融机构。非银行金融机构与银行的区别：在于信用业务形式不同，其业务活动范围的划分取决于国家金融法规的规定。我国非银行金融机构的形式主要有：信托投资公司、租赁公司和保险公司等。非银行金融机构吸引无数债权人债务人从事大规模借贷活动，可以用优惠贷款条件的形式分到债务人身上，可以用利息支付和其他利息形式分到债权人身上，也可以用优厚红利的形式分到股东身上以吸引更多的资本。房地产证券房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产证券的特点高收益性：房地产的利润率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地产业的高利润也就决定了房地产证券的高回报率。高风险性：房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，极容易受外界环境的影响，呈现高风险。收益的长期性：中长期投资房地产证券的两种形式（一）房地产债券房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。房地产政府债券：指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。房地产金融债券：指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有：住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。（二）房地产股票房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。 四、房地产投资的优缺点优点：1、房地产是一种耐用消费品2、房地产的价值相对比较稳定具有较好的保值、增值的功能3、房地产具有不断升值的潜力缺点：1、流动性相对较差2、投资金额比较大3、政策风险土地政策、城市规划、房地产税收4、道德风险房屋质量；产权的不完善五、房地产价格及影响因素（一）房地产价格的基本构成要素1、土地成本包括征地费或拆迁补偿费或土地转让费及相关税费；2、勘察设计和前期工程费用包括正式开工前发生的规划设计、水文、地质勘探和测绘等费用3、建安工程费及相关税费4、开发商支付的交易税费包括房地产转让时支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值费、印花税、房屋买卖综合服务费、房屋销售费用5、代政府部门收取的税费6、利息包括利用金融机构贷款进行前期投资所必须支付的利息7、利润中国房价大致构成表（每平米）15%-20%340-600利润开发销售商等26%-32%700-800建筑及拆迁安置费9%200-300管理费9%200-300税收27%-29%600-900土地成本6%-7%1600-2000前期费用买房者政策管理部门100%2200-3100售价支付人去向比例金额名目影响房地产价格的因素1、一般因素：包括社会因素、经济因素和行政因素2、地域因素：指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素3、个别因素：分宗地条件和建筑物类别的影响第二节房地产规划一、进行房地产规划的原因1、购房需要大笔资金2、贷款偿还需要延续十几年的时间3、未来的收支变化无法充分预期4、事先规划房产投资现金流量，选择最佳贷款组合二、购房与租房的决策优点缺点租公寓房方便迁移、灵活；不需负维修责任，财务负担较小没有自己的产业；无法重新布置；房租可能提高购新房拥有自己的产业；抵抗通货膨胀，保值、增值；可按自己的意愿进行布置财务负担大；需要装修费用；迁移受限制购二手房拥有自己的产业；价格比新房低；选择余地大；周围配套环境成熟；财务负担相对小维修费用较高；设施陈旧；迁移受限制购房提醒一、选择合法正规的房地产开发商具备五证：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》具备二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》二、利用住房公积金贷款住房公积金管理中心——贷款楼盘——公积金个人住房贷款项目住房公积金贷款利率项目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商业贷款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05公积金个人住房贷款项目贷款项目项目地址项目建设单位承办银行业瑞.秋水长天沙坪坝区上中渡口30号重庆业瑞房地产开发有限公司建行沙坪坝支行华宇.北城中央北部新区高新园人和组团重庆华宇物业（集团）有限公司建行沙坪坝支行金象.左右沙坪坝一心村1号重庆崇安置业发展有限公司建行沙坪坝支行俊峰.龙凤华庭沙坪坝区大杨公桥104号重庆俊峰置业有限公司中行沙坪坝支行金科.10年城江北区石马河街道石子山村重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司农行渝中支行租房提醒一、选择地理位置二、选择价格三、周边环境四、签订租赁合同三、购房规划1、衡量自己的负担能力按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价；按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用；2、购房的各种税费契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等。第三节个人住房消费贷款一、个人住房消费贷款种类个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款公积金个人住房贷款类型（一）纯公积金贷款纯公积金贷款系指住房公积金管理机构运用住房公积金资金，委托商业银行向购买自住住房的住房公积金缴存人发放的个人住房贷款。重庆市上调住房公积金个贷最高限额20万元提升至40万元，最高可贷成数为购房款80%。（二）组合贷款组合贷款系指住房公积金管理机构运用住房公积金资金，商业性银行运用自营资金，对购买自住住房的同一借款申请人、使用同一抵押物，采用同一贷款期限，执行不同贷款利率发放的个人住房贷款，是政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款的组合。住房公积金贷款品种（一）期房按揭贷款指借款人在本市城镇已向公积金中心申请贷款规模的楼盘购买在建住房，通过售房单位和承办银行申请办理的公积金个贷。期房按揭贷款对象及条件1、按时足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的个人；2、在本市城镇已向公积金中心申请贷款规模的楼盘购买在建住房；3、有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好；4、有经登记合法有效的《重庆市商品房买卖合同》；5、有不少于购房总价款20%的自筹资金；6、同意用所购住房作抵押；7、同意办理住房置业担保或贷款综合保险；8、公积金中心规定的其他条件。（二）期房直客贷款指借款人购买在建住房（房屋已完成主体建筑封顶）时,因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷,而由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷。期房直客贷款对象及条件1、按时足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的个人；2、在本市城镇楼盘购买在建住房因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷的；3、有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好；4、有经登记合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，且所购房屋已完成主体建筑封顶；5、有不少于购房总价款20%的自筹资金；6、同意用所购住房作抵押；7、同意办理住房置业担保或贷款综合保险；8、公积金中心规定的其他条件。（三）现房直客贷款指借款人购买现房时，因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷,而由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷。（四）置换抵押贷款指借款人将原办理的商业性个人住房贷款或组合贷款余额统一置换为公积金个贷。（五）二手房贷款指借款人购买二手房时，由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷。二手房贷款对象及条件1、按时足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的个人；2、在本市城镇购买再交易住房；3、有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好；4、有合法有效的《房地产买卖合同》和所购房原《房地产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用证》）；5、同意用所购住房作抵押；6、同意办理住房置业担保或贷款综合保险；7、所购二手房符合下列条件：A、产权关系明晰，可在住房二级市场交易的框架结构或砖混结构的成套住宅；B、房屋使用年限不超过15年。8、公积金中心规定的其他条件。二、个人住房贷款的还款方式（一）等额本金还款把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，每期归还的贷款本金是固定的，利息随着贷款本金的逐步降低而减少。（二）等额本息还款根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，每期中还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。等额本息还款与等额本金还款的比较优点特点适合人群等额本息（月等额）准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支在整个还款期内，每个月的还款额保持不变资金不宽裕的购房者等额本金（月等本）适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，偿还本金的速度保持不变打算提前还贷者；目前收入尚可的中年人（三）组合还款在等额本金还款法和等额本息还款法的基础上，根据借款人的收入成长曲线，为借款人量身定做的还款方式。组合还款法主要形式递增型、递减型和任意型三种。第四节个人支付能力的评估一、目标和需求分析在确定目标和需求时，把握以下原则：1、分清影响目标和需求的因素的重要性；个人对房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。面对各种因素的权衡和取舍。2、要有前瞻性随着个人的成长和际遇，收入、债务以及责任都会随之发生变化，因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去，以便灵活地对待这些变化。二、个人投资动机分析1、用于自已居住考虑居住质量，投资交通便捷、环境宜人、配套的生活设施。2、用于出租获取收益考虑方便出租，投资小型住宅。3、用于投机获利三、个人支付能力评估1、个人净资产个人净资产=个人总资产-个人总负债个人总资产包括固定资产、金融资产、现金、银行存款、住房公积金等。人个总负债包括各种贷款。2、个人综合支付能力评估固定收入、临时收入、未来收入、当前支出和预计的未来支出。