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连云港锦江之星旅馆项目可行性报告.doc

连云港锦江之星旅馆项目可行性报告

zhaohan
2009-12-10 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《连云港锦江之星旅馆项目可行性报告doc》,可适用于项目管理领域

江苏金海置业有限公司连云港锦江之星项目可行性研究报告锦江之星旅馆连云港项目江苏金海置业有限公司JIANGSUJINHAIREALESTATECO,LTD(一)项目概述:、项目名称:连云港锦江之星项目、地址:连云港市新浦区盐河北路(石油公司对面)、项目形式:按“锦江之星旅馆”的市场定位建设“锦江之星旅馆项目”,品牌形象全国一致,定名为“锦江之星旅馆”连云港店。、项目规模:间客房、项目定位:健康、安全、专业、舒适、平均房价定位:元(间为双标房、间大床房门市定价元间商务套房、间床套房门市定价元因商务套房间数太少平均价仍按双标间及大床房元间计算)、客房平均出租率预估:、基建投资匡算:万元人民币、总面积:平方米、加盟费:首期万元年固定费用万元年的按客房计算的浮动费用持续加盟费按照营业收入的按月支付。、加盟期限:八年即从年月日起至年月日止。二、管理方(锦江之星旅馆有限公司)介绍:锦江之星旅馆有限公司系中国规模最大的综合性旅游企业集团锦江国际集团旗下一家经营管理国内首创、中国最大的经济型连锁酒店“锦江之星”的专业公司是国内最大酒店集团──上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司的子公司。公司创立于年注册资本人民币万元。从年第一家锦江之星开业至今公司始终围绕市场、围绕客人需求坚持以国际视野塑造锦江之星品牌以先进理念打造管理系统以质量为先加快规模发展坚持信誉至上、以人为本的企业服务理念坚持共商发展、共创双赢、回馈社会的企业经营宗旨坚持创新发展、铸造细节、追求卓越的企业精神不断提升锦江之星品牌形象创造了国内经济型酒店业界的多个第一──“锦江之星”持续被评为“上海市著名商标”“上海市最具成长力的服务商标”“上海名牌产品”至年度连续荣获“中国经济型酒店十强榜首和品牌影响力第一名”“中国经济型酒店品牌先锋”等荣誉称号。以“营养、实惠、时尚”为特色的“锦江大厨”餐饮品牌荣获了“上海著名餐饮品牌企业”。锦江之星旅馆有限公司成立以来为努力成就业内专业典范实现锦江之星成为出行者对专业、超值、简约、安全、舒适的经济型酒店的首选坚持以专业的水平、务实的精神、真诚的服务精心塑造锦江之星品牌不断创新产品不断提升服务质量追求简约又时尚、不求奢华但讲究品位的风格在服务中始终关注客人的体验将产品的服务内涵与客人的基本需求完美的结合其特点为健康、安全、舒适的酒店产品专业、真诚的酒店服务和清新、淡雅的酒店形象。始终保持产品的性价比处于同行最高为客人提供一个“品味自然健康、享受简约舒适”的经济型酒店产品。锦江之星旅馆有限公司在发展中坚持国际化的经营管理方向不断将国外著名经济型酒店集团有益经验与锦江之星的实际进行有效的结合与发挥建立了锦江之星“质量管理标准系统、管理服务操作标准系统、运营支持保障系统、市场营销支持系统、计算机网络管理系统、人力资源支持系统”对各连锁店进行支持与服务以保障连锁运营质量维护提升品牌形象。锦江之星旅馆有限公司通过锦江之星品牌经营的方式管理酒店、出售特许经营权并为加盟店提供品牌、销售、管理、培训、技术等全面的支持及服务。为促进锦江之星品牌特许经营健康有序发展公司经营管理的锦江之星连锁酒店按照经营项目统一、服务标识一致、管理标准规范、营销策略超前、操作系统便捷和连锁联网、资源共享的模式为客人提供标准化、专业化的服务。锦江之星旅馆有限公司设有以专门培养经济型连锁酒店各类管理人才的锦江之星旅馆管理学院。公司战略发展目标为家。公司将继续以高起点、高目标、高水准、高速度和更加专业化的运作积极推进锦江之星事业发展为打造锦江之星成为一个消费者信赖和忠诚的经济型酒店连锁国际品牌而不懈奋斗锦江之星企业服务理念是以全心全意为客人、让客人完全满意简约精致、品味高尚、凸显家居特征。三、经济型旅馆的发展: (一)经济型旅店的产生与发展经济型酒店是现代酒店业适应需求变化的产物是相对于传统的全服务酒店而存在的一种新的提供有限服务的酒店业态。经济型酒店的特点是性价比高而不是简单意义上的“便宜”。  世纪年代末期到年代末期是经济型酒店的萌动发展期。在世纪年代随着美国大众消费的兴起以及公路网络的发展汽车旅馆开始出现。二战后的大众旅游引发了对中低档住宿设施的大量需求而城际高速公路网络的发展则促进了汽车旅馆的风行。由于对标准化产品和服务的采取从而在短短年时间里汽车旅馆沿着公路网络迅速发展起来。  年代初到年代末期是经济型酒店蓬勃发展期。酒店数量迅速增长产品形态也呈现出丰富的层次性开始朝着多元化方向发展。连锁经营开始取代传统的分散经营模式一些发展得比较成熟的经济型酒店开始并购、整合单体酒店。一方面是经济型酒店由美国传播到加拿大、中美洲、南美洲和欧洲开始了国际化发展同时也刺激了各国本土经济型酒店的兴起。到年代末期经济型酒店已经成为欧美发达国家成熟的酒店业态。  年代末期到年代末是经济型酒店行业品牌建设调整期。经过长期的快速发展高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱经济型酒店进入了成熟调整阶段。市场竞争淘汰了一些管理力量薄弱资金运营不通畅的品牌一些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。  进入世纪经济型酒店步入了又一轮快速发展时期扩散拓展期。这主要表现在经济型酒店在发展中国家的市场开拓和这些国家本土品牌的发展。  近些年来在中国、东南亚等地区经济型酒店的扩张也非常迅速。世界著名的经济型酒店品牌陆续进入如雅高集团的宜必思(Ibis)、方程式(Formula)温德姆集团(原为圣达特集团)的速(Super)、天天客栈(DaysInn)洲际集团的假日快捷(HolidayInnExpress)等都纷纷瞄准了亚洲市场。  由于经济型酒店这种新兴业态对市场的广泛适应性中国本土的经济型酒店品牌也同时开始发展起来。自年上海锦江集团开始酝酿旗下的经济型酒店开始中国的经济型酒店品牌雨后春笋般破土而出。如年的“锦江之星”年的“扬子江”年的“中江之旅”年的“如家”、“城市之家”、“万里路”年的“莫泰”、“新宇之星”年的“格林豪泰”、“速”、“中州快捷”年的“天”、……据初步估计迄今我国经济型酒店连锁品牌近个开业店面已经超过家。  目前中国经济型酒店正以蓬勃之势走过它整整年的第一个阶段急速萌发崛起期而正在迎来它的第二个阶段整合拓展壮大期。连锁经营是世界酒店发展的主要趋势。英国一家投资机构对全世界酒店业进行调查和统计发现到世纪末世界上酒店客房总数的被家酒店集团连锁经营而欧美等发达国家的酒店总数中超过半数的都是连锁经营的。  (二)经济型旅店行业现状  根据年月商业部商业改革发展司与中国饭店协会发布的《中国经济型饭店调查报告》提供的估测数据截止到年底中国住宿业市场上共有现代意义上的经济型饭店连锁品牌近家(其中已开业店数在家以上或已开业客房数在间以上的连锁品牌近家)开业店数已超过家开业客房数已超过间。年中国住宿市场上供应量最大的前三家经济型酒店是:  品牌成立时间客房数(间)饭店数(家)  锦江之星  如家快捷酒店  莫泰等年中国本土品牌仍居主导地位前三强不仅仍然保有稳定地位而且表现出更加强势的发展态势。中国经济型饭店前十名品牌企业的成立时间都不长截至年年底平均年龄才年零个月。中国经济型酒店发展的速度很快下面就是前三强年的增长情况。  品牌已开业单店增长率已开业客房增长率覆盖省覆盖市  锦江之星  如家  莫泰(三)经济型旅店的消费调查  价值取向  对于住客来说他们会选择什么样的地方落脚什么地方令其最为满意呢?年月有关机构向北京、上海、武汉、深圳、成都等的份住客提出了有关酒店价值的问题。将近住客的认知倾向于这样两个侧面:“酒店是一个为满足出差旅游的需要的很实用的空间应该物有所值”(),“酒店是家的延伸是充满了温馨场面的地方”()。而将近的住客的倾向于认为“酒店是家和工作之外的另一个空间应该有另外一种氛围”()。也就是说住店客人需要满足其在外出差和旅游的需要酒店应该是物有所值的住店客人需要得到关爱和照顾酒店住宿也需要一种像家一样的感觉当然酒店不是家所以酒店这个不平常的空间也得有一个宜人的、不同的氛围。  实际感知  除了标准的“一宿好觉一份早餐”而外在经济型酒店里还能够使用的设施和享受到的服务有哪些呢?统计资料显示目前中国经济型酒店能够让住客享受到的除了标准的“一宿好觉一份早餐”外其他方面的设施和服务分别是:娱乐设施自助烹饪设施室内音像设备酒吧、咖啡厅自助洗衣服务中央空调商品部、熨衣服务、整体浴室自动售货设备、商务中心服务、会议设施电热水壶吹风机、停车场免费上网、小时热水供应、分体空调、中央消防系统小时接待、室内卫生间、电话、电视、公共休息区域电梯、公共卫生间。  也就是说目前一半以上的经济型酒店已经把小时接待、公共休息区域设置把电话、电视、免费上网把室内卫生间、公共卫生间把分体空调、中央消防系统把整体浴室、小时热水供应、吹风机、熨衣服务、电热水壶把商品部(或自动售货设备)、商务中心、会议设施等作为了自己标准设施和标准服务的内容。  消费价格  目前市场上经济型酒店的门市价格大致是每间每日元左右到元左右(其中中小城市大多控制在元以内)。例如元、元、元、元、元、元、元、元、元、元、元、元、元元、元、元等。也有少数“豪华商务房”超过了元。  调查显示因私外出对住宿价格的选择多集中在元之间(略低于因公外出的住宿要求)其选择元的比例最高。  调查显示消费者因公外出的住宿价格集中在元之间比例达到了四成左右。  由此看来中国经济型酒店对于当前中国国内住客的中等水平花费还是具有较为广阔的适应性的。、选择经济型酒店的要素消费者对经济型酒店的理解是由多个侧面组成的。如果选其主要关注点再分析那么可以看出正是消费者对经济型酒店的诸多判断决定了他们对经济型酒店的选择(即认知科学的“决策”)。为此有关机构又再次询问了被调查者对经济型酒店的“经济性”的理解。调查结果显示对于酒店经济性的理解只有%的消费者是看中价格低廉而有的消费者看重的是在安全、卫生的条件下的价格适中另外还有的消费者看重的是一定品味下的性价比高。“在安全卫生的条件下的价格适中”其实也是性价比的一个具体表述。这也进一步印证了经济性并不意味着单纯的价格低廉而性价比的确是“经济性”的核心。对于一些初步接触希望投资经济型酒店的人士往往认为周边许多酒店价格与经济型酒店价格相当投资经济型酒店的优势不大甚至认为没有优势投资风险太大不值得投资。其实这是一个误区经济型酒店他有着非常强大的营销平台网络订房还有着很高的性价比它对消费者有着特殊的吸引力与普通酒店是不可同日而语的。、经济型旅店总体经营状况年中国共有星级酒店家客房平均出租率为。值得注目的是星级越低、价格越低的星级饭店反倒出租率越低(其中三星级出租率为二星级出租率为一星级出租率为)。其经济效益也不甚理想其中占星级酒店的家内资饭店几乎全面亏损有个省市的星级饭店的平均利润均为负数。相形之下中国经济型酒店却是一片光明。正式资料显示中国经济型酒店年的平均出租率为年的平均出租率为年的GOP(毛利润率)竟然高达。四、“锦江之星旅馆”连云港店项目提出背景(一)连云港市旅游资源连云港市位于中国万里海疆中部江苏省东北端古称朐县海州是举世瞩目的新亚欧大陆桥东桥头堡、新丝绸之路东端起点、中国水晶之都、《西游记》文化发源地和中国优秀旅游城市。现辖赣榆、东海、灌云、灌南四个县和新浦、连云、海州三个区以及一个国家级经济技术开发区和一个云台山国家重点风景名胜区。连云港依山傍海山海相拥港城一体横亘绵延平方公里的国家级云台山风景名胜区贯穿市区形成了独具特色的旅游景观和城市园林风光是全国个重点旅游城市和江苏3大旅游区之一。连云港市拥有"五顶桂冠一身名牌"之美誉。"五项桂冠"即中国首批沿海开放城市、新亚欧大陆桥东桥头堡、《西游记》文化发源地、中国优秀旅游城市、中国水晶之都"一身名牌"即名山(花果山)、名海(海滨浴场)、名竹(金镶玉竹)、名水(东海温泉)、名石(水晶)、名著(《西游记》、《镜花缘》)、名井(亚洲第一井)、名"气"(连云港空气质量全国最好)。"五顶桂冠一身名牌"构成独特的城市风貌和旅游景观造就了山、海、岛、港相得益彰水秀山清浑然一体的宜人风光。云台山主峰玉女峰海拔米是江苏最高峰东西连岛面积平方公里是江苏最大岛屿岛上拥有江苏面积最大、沙质最好的浴场连接海岛与陆地的拦海大堤全长米是全国最长的海上长堤被誉为“神州第一堤”东海温泉出口水温摄氏度富含多种微量元素被誉为“华东第一泉”。连云港市是“中国优秀旅游城市”境内拥有国家A级景区个包括孕育古典名著《西游记》的花果山、浪漫神奇的连岛海滨浴场、因孔子登山而得名的孔望山、喷珠滴翠的渔湾以及红色旅游胜地抗日山。国家级景区数量、接待游客量在江苏省省辖市中名列前茅成为国内外游客特别是周边城市和大陆桥沿线城市市民观光休闲的旅游胜地。(二)连云港市旅游经济发展状况近年来市委市政府多次出台文件推动旅游业发展全市旅游业步入了快速发展轨道旅游业主导产业地位不断增强在全市经济社会发展中的地位日益重要。“十五”期间共投入了近亿元资金用于旅游开发建设其中吸引社会资金亿多元用于开发连云港旅游。年全市共接待国内游客万人次比上年增长五年年均递增实现旅游收入亿元增长年均递增接待海外旅游者万人次增长年均递增实现旅游外汇收入万美元增长年均递增。近年来围绕加快建设国际性海滨城市、现代化港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市的发展目标我市旅游事业得到了快速发展已成为国内外影响力较强的知名优秀旅游城市相继被评为全国旅游业发展最快的三个地级市之一全国个优秀旅游目的地之一。辖区内的花果山风景区被纳入全国“黄金周”假日旅游直报景点并被评为“中国最值得外国人去的个地方之一”旅游节庆西游记国际旅游文化节获得了“中国节庆强”称号旅游宣传策划“悬赏百万破译东方天书”被中国旅游营销组委会评为中国唯一旅游宣传经典案例。年全市共接待海内外游客万人次实现旅游总收入亿元。 今年全市上下围绕建设山海相拥的知名旅游城市发展目标打好旅游特色牌拉长旅游产业链。月份实现旅游总人数万人次旅游人员的快速增长带动了相关行业的发展其中住宿业和餐饮业分别增长和。预计上半年全市接待游客万人次同比增长实现旅游收入亿元增长。(三)旅游业的发展前景江苏连云港市“十一五”旅游业发展规划近期通过市人大、政协、发改委、规划局及淮海工学院的联合评审并通过江苏省旅游局的批准将付诸实施。未来五年连云港市将通过“构建一圈、打造一带、整合七大旅游区”投入约亿元提升旅游硬件水平开发一批精品线路实现由大众旅游向高端旅游、观光旅游向休闲度假旅游、旅游资源大市向旅游经济强市的转变。到年实现游客接待量万人次、旅游收入亿元建成我国沿海中部著名的休闲度假旅游之都、山海相拥的知名旅游城市。  (四)旅店业现状从旅店业情况来看年第三季度全市旅店业法人企业共有家从业人员人资产总计亿元主营业务收入亿元全市利润总额万元营业利润率为资产负债率为。其中:二星级宾馆家、三星级宾馆家、四星级宾馆家、其它家。每至旅游旺季所有旅店爆满客房价格上涨。目前本市主要旅店基本情况如下:连云港市旅游饭店一览表序号饭店名称星级总经理电话传真平均房价云台宾馆(新浦)五陆连星转(打折后标准间)神州宾馆(连云)四王小晓元(单人间)香榭尔国际大酒店(连云)四邹德怀元(普通标间)九龙国际大酒店(新浦)四刘建南元(高级单间)尉蓝海岸国际大酒店(连云)四吴军元(豪华单间)赣榆宾馆(赣榆)三曹峰赣榆杭州湾大酒店(赣榆)三俞建荣元(标准间)新世纪温泉度假村(东海)三刘加营元(标准间)东海温泉健身会馆(东海)三尉东敏元(标准间)清和园宾馆(灌云)三相生华东方大酒店(新浦)三尹洪斌元(商务标间)瑞泰酒店(连云)三马士鸿元(标准间A)远洋宾馆(连云)三郑翔元(标准间)香海锦泰大饭店(连云)三苏正标登泰酒店(新浦)三朱礼乾元(豪华单间)杰瑞宾馆(新浦)三柯益荣元(豪华单间)嘉悦大酒店(新浦)三陆春元(普通标间)千府大酒店(新浦)三张志亮元(豪华单间)开源大酒店(新浦)三王言林元(豪华标间)天晴大酒店(新浦)三赵燕元(双标间)桃园宾馆(新浦)三仲淑红元(B类标间)鱼水情宾馆(新浦)三吴绵成元(标准间)凯悦花园酒店(新浦)三尹洪斌元(普通套间)北崮山庄(连云)三张永加改制天然居宾馆(新浦)三杨维林元(豪华标间)温泉太平洋宾馆(东海)二史秀生水晶宫大酒店(东海)二许杰天泉宾馆(东海)二许太贵阳光大酒店(东海)二尹书常清泉宾馆(灌云)二高军伊山宾馆(灌云)二赵海灌南宾馆(灌南)二丁乃灿新时代酒店(赣榆)二孙富强通过咨询了解我市尚无一家经济型旅店“锦江之星旅馆”连云港店利用连锁经营以及较高的性价比的巨大优势必将取得良好的经济效益。五、锦江之星连锁经营与集团优势(一)与携程国际集团等大型旅游电子商务网络公司联手提升公司品牌形象。携程国际集团是中国最大的旅游电子商务网站及领先的商务旅行服务中介企业创立于年初公司吸收著名国际风险融资公司softbank(软银)IDG(国际数据集团)orchid(兰花基金)。年月携程并购了北京运通商务旅行服务公司携程总公司在上海全国有北京、广州、深圳、香港四个分公司全国各省会城市均设有办事处直销队伍也遍及全国携程的宾馆订房量呈直线上升方式每月上升比例%。携程提供便利的订房手段--免费电话和网上订房目前网上、线上的比例为:携程有丰富的客源资源注册会员数百万人越来越多的客人需要房价元以下的品质优秀、质量保证的品牌酒店。另外还与e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网等网上订房网络公司合作方便旅客异地订房。(二)依托锦江国际集团强大的资源优势实现产业的迅速扩展。锦江国际集团是中国规模最大的综合性旅游企业集团之一以酒店、餐饮服务、旅游客运业为核心产业并设有酒店、旅游、客运、地产、商贸、金融、食品、教育八个事业部。注册资本亿元总资产亿元。“锦江”商标为中国驰名商标列“中国最具价值品牌排行榜”第位、上海地区第位。锦江国际集团投资和管理家酒店、万余间(套)客房在全球酒店集团强中排名第位列亚洲第一位拥有“上海国旅”、“锦江旅游”、“华亭海外”等家国际旅行社和“锦江汽车”辆中高档客车合资经营“麦德龙”、“肯德基”、“新亚大家乐”、“吉野家”等著名品牌控股“锦江酒店”、“锦江旅游”、“锦江投资”家上市公司合资组建锦江国际BTI商务旅行有限公司、锦江国际理诺士酒店管理学院、锦江国际JTB会展有限公司、锦江德尔互动有限公司等。锦江国际的战略发展目标是:通过―年努力成为全国“酒店业第一、餐饮服务业第一、旅游客运业第一”建成世界有影响力的综合性旅游集团。锦江酒店是集团核心产业之一。以“上海锦江国际酒店发展股份有限公司”为主体拥有锦江国际酒店管理公司及华东、北方、华中、南方、西北、西南六大区域性公司。专业从事星级酒店和“锦江之星”连锁经济型旅馆以及餐饮业的投资与经营管理。锦江酒店在全国个省、市经营管理全资、控股等酒店家(含经济型旅馆)客房数万余间套,名列全球酒店集团强第位。餐饮业拥有合资经营的“肯德基”、“大家乐”、“吉野家”等著名品牌中、西快餐列上海第一。锦江国际集团还拥有锦江投资、锦江旅游、锦江地产、锦江食品、锦江商贸、锦江金融、锦江教育等许多优势资源。(三)锦江之星的品牌优势。中国酒店业经过年的发展初步形成了一些象锦江之星、如家快捷、莫泰等酒店管理品牌锦江之星对于品牌的“软要素”品牌客源网络、品牌化的市场规划、集团内培训等非常重视形成了完全意义上统一的品牌形象锦江之星以品牌为核心同时融合了携程、锦江国际集团在客源网络、集团培训上的优势通过一系列的品牌运作在客源层中也会形成鲜明的品牌形象。()锦江之星连锁的市场优势锦江之星连锁依托携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网等强大销售平台订房量稳居中国宾馆行业的首位并且以的速度稳步增长。目前网上订房量占国内酒店可预定房间数还不到发展空间相当大。而锦江之星网站的建立除了能共享携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网的资源优势外还能将携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网已形成的良好模式拓展到经济型酒店市场取得更多的市场份额。(五)锦江之星连锁的客源优势锦江之星连锁在共享携程旅行服务公司、e龙旅行网、家园酒店会馆、易尚旅行网、旅程订房网商务散客客源(万会员)的基础上开拓了自己的经济型客源市场针对经济型旅店客人的特点开展了自己的网上订房卡销售全面开展品牌立体营销一方面花费巨额资金在电视广播、旅游杂志、宣传册、海报、户外广告等传统营销媒介上开展品牌宣传另一方面运用以互联网为核心的高科技营销手段推广酒店品牌自主开发的“锦江之星”网站就是集预订、营销、客户服务等功能于一身的网站。其次策划主题宣传活动进行特色宣传例如公益活动营销、名人营销等。通过深入有效的市场推广策划提高锦江之星客户忠诚度可使客人忠诚于锦江之星品牌和会员酒店这种优势对会员酒店的支持是巨大的。()锦江之星连锁的管理优势锦江国际集团投资和管理家酒店、万余间(套)客房在全球酒店集团强中排名第位列亚洲第一位拥有“上海国旅”、“锦江旅游”、“华亭海外”等家国际旅行社和“锦江汽车”辆中高档客车合资经营“麦德龙”、“肯德基”、“新亚大家乐”、“吉野家”等著名品牌控股“锦江酒店”、“锦江旅游”、“锦江投资”家上市公司合资组建锦江国际BTI商务旅行有限公司、锦江国际理诺士酒店管理学院、锦江国际JTB会展有限公司、锦江德尔互动有限公司等。锦江酒店管理公司是中国最大的酒店专业管理公司致力于完善的酒店管理业务专业管理团队具有丰富的经验品牌有很高的知名度公司拥有中、英、日、法四种语言的网站、新的酒店品牌识别系统和先进的中央预定系统。年将推出酒店忠诚度计划。锦江酒店管理公司在全国各地签约管理的星级酒店达到家。(七)锦江之星连锁的人才优势酒店品牌的竞争其实就是人才的竞争锦江国际集团得到迅速的发展人才的集聚形成的优势是至关重要的。经济型酒店的管理人才目前在这个行业是非常稀缺的传统的酒店管理机构培养的人才都是适应星级饭店的运营系统很少能适应经济型酒店“一人多岗”、“一职多能”的特点。因此人才短缺是限制经济型酒店发展的一大障碍。锦江之星已经建立了自身的人事培训系统除与无锡南洋职业技术学院等众多学府联合培养人才外还外引内联积极引进公司发展需要的人才基本形成一支忠诚企业、善于创新、能力突出、业绩明显、结构合理人才队伍。六、项目分析(一)项目状况:项目为一幢层楼的物业,总建筑面积为平方米。锦江之星连锁旅店的物业为一层部分二至九层全部建筑面积约平方米合计个房间其中:间为双标房间大床房间商务套房间床套房。(二)市场定位分析酒店装修完成后酒店主要功能为客房和简餐两部分最终形成客房间价格定位应以提高平均房价为出发点将酒店的门市价格定位在元左右。同时降低折扣比率实施实价销售与周边酒店差异化经营。借助中央预订等网络销售平台和强大的市场营销手段优化客源结构以商务散客和旅游散客为主平均房价经预算可定为元然后随着出租率的提升逐步调整平均房价提高营收。三、经营数据分析平均房价:元平均出租率:客房数:间年营业收入:万元客房经营成本:万元人员工资及管理费用万元客房经营毛利润:万元营业税等税金万元建安投资(万元年摊消):万元装潢费用万元间年摊消:万元所得税前利润:约万元投资金额(含次装潢费用):万元回收期:约年通过项目的市场销售分析我们初步设定宾馆的平均房价为元平均出租率是根据本市周边相类似的酒店的近几年平均出租率估算出来的为。由于本市的中低档酒店数量较多旅客多半以旅游团队为主房价竞争相当激烈。为了避免此类情况的出现锦江之星连锁将客源市场的定位重点放在商务散客。而锦江之星连锁的主要优势就是商务散客的客源。根据本省各地同类市场的商务散客的销售经验做到%的年平均出租率是有一定把握的。通过以上基本数据测算出来的全年的客房营业收入为万元左右所得税前利润万元投资回收期限约年。(四)结论项目总投资万元(含次装修费用)回收期年并且随着房价的上涨旅店物业的价值也会得到提升。项目实施后不仅推动力连云港市经济型旅店业的发展提高连云港市旅游接待能力还将解决数十人的就业岗位改善民生同时还将为本地的经济发展起到促进作用。故本项目在经济效益上和社会效益上是可行的。可行性研究报告江苏金海置业有限公司发展部

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