论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施(资产评估作业

论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施 陈昶羲 20072702014 07级会计2班 1998年-2007年我国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，虽然在2008年出现过萎缩，但2009年后，房地产市场出现反弹，房价依然继续上涨。综合来看，房价上涨的主要因素有： 1、金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策是房地产复苏的重要因素。全球金融危机爆发后，中国政府推出4万亿经济刺激计划，信贷政策也由“稳健”转向“适度宽松”，导致2009年上半年信贷规模较大幅度的增长。2009年1-6月，中国银行新增信贷高达7.36万亿元。但注入的资金分布不均匀，很大部分流向价格波动性高、投机性强的资产市场。理论上，流动资金注入经济后，利率下降，投资成本下降，将刺激企业增加投资，推动GDP增长，但中国资本市场不完善，中小民营企业融资困难，且外需萎缩导致严重产能过剩，缺乏高利润的投资机会。于是大量流动性流向资本市场，寻求投机机会。 2、政府扶持房地产业，是推动房价上升的重要原因。政府放松了对投资性购房的首付 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 的监控。2007年，央行银监会曾规定居民购买第二套住房首付不得低于40%金融危机爆发后，各地商业银行实际上已突破这一规定，部分城市已允许20%首付，这刺激了投资性购房需求。地方政府也通过各种政策直接补贴、扶持房地产业，例如很多城市推行“购房落户”政策。 3、开发商囤积土地，使房价上升。开发商高价抢购土地，使房产价格偏离合理水平。我国房地产建设使用土地主要是由地方政府拍卖，开发商竞拍获得土地开发权。开发商获得土地开发权后只需要使用很少的自有资金。在房价上涨预期下，开发商高价抢购、囤积土地，使得房价进一步上升。 4、卖地收入是地方政府重要财源，地方政府通过抬高房价来推高地价。在中国目前的财政体制下，土地出让收入都归地方政府所有，不属于预算内收入。另外，房价上涨能推高GDP增长率，对地方政府政绩有利，因此地方政府偏好房价上涨。 5、刚性需求及市场升温。2009年开始，刚性需求的释放带动房地产业复苏，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房，这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌，2009年二季度以后，房地产业全面复苏，地产商再度活跃，房地产市场继续升温，房地产商也再度活跃，积极竞投土地，土地交易价格及房价屡创新高。 6、中央政府希望维持市场稳定增长。中央政府的目标是维持经济快速增长和社会稳定，所以不希望房地产市场大幅波动。一方面，房地产约占固定资产投资总额的20%，是经济增长的重要动力之一，并对金融体系和其他产业有很大影响，因此政府希望房地产保持平稳增长。而且，中国政府可通过信贷、财政、行政命令强力调控房地产市场，通过央行调整利率和信贷供应量、金融管理部门调整对房地产企业和房屋按揭的信贷门槛进行强力调控，也可以通过加大对建设廉租房、限价房的财政投入，增加低价房供应来调控房地产市场，达到稳定提升房价的目的。 7、商业银行出于自身利益，偏好房价上涨和房市繁荣。房地产开发和按揭购买都需要银行贷款，都是商业银行的重要客户，是商业银行利润的重要来源。2009年1-6月北京房地产开发贷款新增899.1亿元，占全部新增贷款的20.3%，如果房价暴跌，银行可能会面临巨额呆坏账，因此银行通常不愿对房地产开发商进行强力调控，往往淡化中央政府的调控措施。 尽管房价上涨是工业化和城市化快速发展过程中的必然趋势，但短期内如果涨幅过快，就可能超出经济系统的承受能力，影响经济系统的稳定。为保持房地产市场的平稳发展，发挥房地产作为国民经济支柱产业的作用，维护经济持续稳定增长的良好局面，在 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 上需要有所改进： 1、坚持正确的舆论导向。首先，要明确政府有责任帮助人们实现“居者有其屋”，但并不是要让所有人都能购买住房。部分人买新房、部分人买二手房、部分人从市场上租房、部分人租政府提供的廉租房是住房市场发展的必然要求。其次，要明确政府调控房价的目的是减缓房价的增幅，以及通过调整住房供应结构降低成套住房的价格，而不是要房价硬着陆。这有助于减少持币观望，引导正常的消费。第三，要鼓励住房的合理消费，反对超前消费和过度消费。 2、调整土地供应计划的制定。在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。将住房建设用地计划的制定从计划总量中独立出来，一方面可以减少城市其他建设挤占新增的住房用地，另一方面也能保证住房用地的供求基本平衡。 3、完善房地产税制。首先，可尽快开征物业税。物业税不仅能增加住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，还能够改变住房购买者对未来的预期，减缓房价上涨的势头。其次，强化土地增值税的征收。尽管我国目前土地增值税增收中存在诸多问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，但如果税务、土地等部门通力合作，还是能够克服部分问题，也能够抑制投机型的住房需求。第三，强化对转让收益课税。为了能既有效打击房地产投机，又有利于释出部分二手房，可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，有所区别的对转让收益课税。 4、加强住房需求的管理。首先，区别管理住房的需求。为区别对待各类住房需求，要依据有保有压的原则，对住房需求进行差异化的管理：适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。其次，强化住房租赁管理。住房的投资市场、使用市场和租赁市场是相互联动的，住房租赁市场发育不完善也会影响住房的需求。同时，要构建合理的住房租赁体系，为低收入家庭提供廉租房。第三，培育住房梯度消费。引导房地产市场和居民住房消费心理，让住房市场回归正常的供需状态。 5、强化资金监控力度。首先，加强银行资金的管理。为抑制房地产投机，降低银行风险，银行需要加强对房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批。其次，强化外资的监控力度。尽管目前外资在我国房地产资金来源中占的比例不高，但为促进房地产的健康发展，防范金融风险，国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据。 6、合理引导资金流向。当前，我国的“楼市、股市、汇市”是紧密结合在一起的，合理引导资金流向也应从这“三市”科学分配资金开始。首先，引导资金向证券业回归。加快证券市场制度建设，改善上市公司质量，重建证券市场信心，引导资金向证券业回流；加快金融产品创新力度，提供多渠道的投资形式，缓解楼市的投机压力。第二，引导国际投机资金向外转移。严查违规结汇行为，打击投机性资本的流入；加快外汇管制由“宽进严出”向“严进宽出”的转变，抑制外汇储备超常增长；改革外汇管理体制，增大汇率浮动空间或盯住一揽子货币的方式增加人民币汇率弹性。第三，引导资金流向其他产业。加强知识产权保护，优化企业发展环境，提升企业自我发展能力，引导楼市资金合理分流。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。 7、建立和健全信息发布制度。首先，增强信息发布的权威性和准确性。政府各职能部门要制定科学的数据采集体系和计算体系，增强信息发布的准确性，以便各主体能有效把握市场脉搏，做出正确的判断。其次，缩短市场信息发布的周期。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。第三，完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。第四，建立房地产预警系统。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，让投资者有谱，消费者有底、政府决策有依据。 8、建立和完善相关的法律法规。为确保我国住房市场的健康发展，需要建立和完善相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供法律依据，规定住房开发的具体要求和标准。