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房地产抵押贷款的法律风险与防范.doc

房地产抵押贷款的法律风险与防范

草原狼VIP
2013-09-22 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产抵押贷款的法律风险与防范doc》,可适用于考试题库领域

房地产抵押贷款的法律风险与防范    所属分类:数据知识短文>工程合同    资料来源:互联网    编制日期:    点击:                    房地产抵押贷款的法律风险与防范   目前全国房地产市场处于“震荡”之中虽然国家、地方不断出台调控政策措施如果房地产市场一旦衰退将对银行的信贷资金将构成巨大的风险其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险不能不引起银行高度的警觉和重视有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施以防止信贷资产的流失。  一、房地产开发抵押贷款的风险和防范  、房地产开发应具备“四个证”按照《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。”按照《担保法》司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的抵押无效。”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。  、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。  《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外承包人可以与发包人协议将工程折价也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第一条进一步明确规定:“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)又欠建筑工程款那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。  银行应采取以下两种方式防范这种贷款风险:一是认真执行贷款“三查”制度切实做好贷前调查查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款二是根据意思自治的原则由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任。  二、房产抵押贷款的风险与防范  、商品房预购人对房产抵押权人的对抗权问题。《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。”所以从上述规定可以看出来即使办理了抵押贷款登记银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先受偿权之后。  、房产抵押期限问题。实践当中房屋管理部门内部规定贷款期限与抵押权必须一致人为地为抵押权设定了期限如贷款到期未还抵押权过期失效或房产部门主动撤销抵押权给贷款造成很大的风险而按照《担保法》及司法解释的规定抵押权与债权同时存在同时消灭。登记部门要求登记的担保期间对担保物权的存续不具有法律约束力。  因此银行应看到这种矛盾情况从法理上讲行政部门内部规定与法律相抵触的部门内部规定自然无效但为减少贷款风险和避免不必要的法律纠纷可采取变通做法在到房产部门办理登记时把房产抵押担保合同中的贷款期限尽量约定较长一些这样就避免了抵押权过期问题。  、家庭房产抵押贷款风险问题。家庭房产房产证上虽然注明房产属于一人但实质上属于家庭共有财产只有一人办理抵押手续将导致抵押无效。家庭财产在法律上被认为是一种共有财产按照《担保法》司法解释第五十四条规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押未经其他共有人的同意抵押无效。”  因此银行在办理此类贷款时应让房产共有人即夫妻双方都签字表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致抵押无效。  、已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题。  一是按照《担保法》司法解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的抵押权实现后租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。”从上述规定看出如果借款人将出租的房产抵押给银行银行实现抵押权后银行仍受租赁合同的约束不能将房产重新办理出租。为防范此类风险对未出租的抵押人要求出具未出租书面证明对已出租的要求承租人书面放弃优先权。  二是按照《担保法》司法解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。”因此银行应弄清楚出租是在抵押前还是在抵押后如果是在抵押后出租的租赁合同对银行不具有约束力。  、“借新还旧”房产抵押风险与防范  “借新还旧”的旧贷款与新贷款是两个借贷法律关系旧贷款还清后旧的债权也就消灭按照《担保法》的规定抵押权也同时消灭所以用不存在的抵押权来对新的贷款进行担保是无效的。  因此银行在办理“借新还旧”过程中旧的房产抵押贷款还清后在办理新贷款的同时应重新办理房产抵押登记以保证新抵押权对新贷款的有效担保性。  、抵押人变相变卖房产的风险与防范  部分房屋所有人对于难以变卖的房产用房产抵押向银行贷款变相地把房产卖出去造成银行贷款沉淀难以收回。  因此银行要防范这种风险必须做好贷款前调查对房产的市场价值进行评估充分考虑房产变卖的难易程度尽量压低房产抵押贷款的抵借比。  、抵押人改变房屋结构、增添房屋及房屋灭失的风险与防范  借款人对抵押房产的某些行为如改变结构、装饰、增添等可能会使抵押房产的价值产生变化如果抵押房产价值减少或发生灭失从而使房产抵押贷款发生风险。

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