北京丽泽金融商务区定位方案（对外）

北京丽泽金融商务区项目定位策划 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 （F-02/F-03/F-05地块） 丽泽商务区公司编制 2013年5月 - 2 - 目录 二 本案开发地块条件 三 产品初步定位 一 丽泽商务区发展规划 - 3 - 一 丽泽商务区发展规划 - 4 - 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 区位 区位：三环内最后一块待开发的成规模区域 北京丽泽金融商务区（Lize Financial Business District of Beijing，简称FBD）地处北京西二、 三环路之间，以丽泽路为主线，东起西二环的菜户营桥，西至西三环的丽泽桥，南起丰草河，北至 红莲南路，占地面积8.09平方公里，是三环内最后一块成规模的待开发区域。 - 5 - 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 政策导向 丽泽商务区总体政策导向定位 首都金融产业的“第三极” 彰显人文北京的“新亮点” 体验宜居北京的“新社区” 激发科技北京的“新引擎” 丽泽商务区的确定，为南城发展提供了机遇， 也对城市空间提出新的需求。 1.北京市政府将丽泽金融商务区定位为三个 新兴金融功能区之一，它在北京市金融体 系中具有十分重要的战略地位； 2. 北京市政府《关于促进首都金融业发展的意 见》明确定位北京是“国家金融决策、管理、 信息、服务中心”，幵提出“一主、一副、三 新、四后台”的金融业发展总体布局。 功能定位：新兴金融服务区 定位：新兴金融功能示范区 FBD将主要聚集银行、保险、证券、股权、基金、期货等金融业总部、新兴金融机构和各类金融中 介服务机构，成为新兴金融机构聚集区。 - 6 - 关键指标数据 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 丽泽商务区总体指标数据 8.09平方公里：FBD总面积 800—950万平方米：FBD觃划总建筑面积 2.79平方公里：商务核心区开发面积 650—700万平方米：核心区总觃划建筑面积 450平方米：核心区商业总觃划建筑面积 （办公、商业、酒店、公寓） 丽泽金融区觃划范围 商务核心区 - 7 - 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 功能分区规划 目标地块位于金融商务核 心区位置，地块以相关金 融商务办公及休闲为主要 功能 中心区功能配比 划分为“三区”：商务核心区、文化混合区、休闲混合区 - 8 - 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 核心区启动时序 第三阶段 北区（2020） 第一阶段 示范区 （2015） 2011年第一季度 土地上市 除E-04均已确认 部分开工建设 2013年要完成土地一级开发中的征地拆迁工作 2012年8月启动土地一级开发 第二阶段 南区（2018） 2013年要完成土地一级开发148 公顷，实现供地67公顷 - 9 - 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 土地出让情况 建设用地 面积（㎡） 9,400 12,370 15,499 4,800 23,475 25,363 17,247 21,103 45,211 - - - 出让日期 2011年02月 2011年02月 2011年03月 2011年11月 2011年11月 2011年12月 2012年03月 2012年03月 2013年01月 - - 开发单位 晋商 中国机械设备 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 股份有限公司 内蒙古巨力和内蒙古汇能集团汇能房地 产开发有限公司 中华联合保险控股股份有限公司 上海长城投资控股（集团）有限公司 北京通用时代房地产开发有限公司 西部矿业集团 中国铁路物资股份有限公司 首创 国家审计 中国银行（意向） 嘉里建设（意向） 预期功能 办公＋配套商业 办公＋配套商业 办公＋配套商业 办公 办公＋配套商业 办公＋配套商业 办公＋喜来登酒店 办公＋商业 办公＋商业＋公寓 内部行政办公 办公 香格里拉酒店+高端商业+公寓+办公 地块 E-17 E-18 E-13、E-14 E-15 E-16、E-20、E-21 E-08、E-09 D-19 D-03、D-04 F-02、F03、F05 D10 D24 D-01、D-02、D-06、D-07 合计： 地上规划建筑 面积（㎡） 56,400 61,850 112,191 40,000 143,467 230,213 90,000 155,000 379,900 - - - 1,269,021 - 10 - 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 政店发展规划 - 11 - 招标优惠政策： 丽泽金融商务区土地主要采用项目招标形式出让 可为F区综合体及地铁上盖物业 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 公开招标条件，包括引入世界级外资企业、地铁上盖物业开发经 验和引驻顶级金融机构等条件 地价优惠政策： 丽泽金融商务区南区的综合体及地铁上盖物业项目的土地价格12,000元/㎡（楼面价），含拆迁补偿 、土地出让金及政府预提基础设施建设费等 金融机构优惠政策： 金融机构（北京市金融局认可）在丰台区购置物业返还1,000元/㎡（房地产企业丌享受该优惠政策） 注册资本金1亿元以上的金融机构在丰台区注册奖励1000万元，幵根据其纳税情况，在前三年享受 50%税收返还（待定），及三年后税收返还20%的优惠政策（待定） 丽泽商务区发展（FBD)发展研判 政店优惠政策 - 12 - 二 本案开发地块条件分析 2.宗地周边规划 - 13 - 宗地现状和指标 宗地位置 F-02 F-03 F-05 F02/03/05地块位于丽泽 金融商务核心区门户位置，分 居莲花河景观带两侧，是区域 的形象窗口，先发优势明显。 地块东临西南二环菜户营 桥；西临丽泽商务区核心区； 南侧为柳村路、万泉寺东路， 邻近中国戏曲学院；北侧为商 务区主干道丽泽路。 - 14 - F03 F02 F05 宗地现状和指标 - 15 - 地块 用地面 积 （万平 米） 建筑高 度 （米） 建筑面积 （万平米） F－02 1.85 150 15 F－03 1.88 200 16 F－05 0.94 150 7 F－02 F－03 F－05 1. F02/03/05地块用地性质为 C2商业金融 用地； 2. F02地块和地铁接驳，要充分利用北向展 示面； 3. F03邻莲花河景观带，需要充分利用东侧 和西侧路； 地块条件 用地指标 宗地现状和指标 宗地现状和指标 宗地现状和指标宗地现状和指标 - 16 -  F02/03/05地块用地性质为 C2商业金融用地  总建设用地面积4.5万平米，综合容积率8.4。  总建筑面积为52万平米，总销售面积（含地下车库）47万平米。  地上建筑面积38万平米，其中，办公面积26.5万平米，公寓3万平米，商业8.5万平米。  地下建筑面积14万平米，其中，商业2.5万平米，车库9.1万平米，设备用房2.4万平米。 宗地现状和指标 - 17 - 项目总体平面图 宗地总体平面图 - 18 - 二 本案开发地块条件分析 1.宗地现状和指标 - 19 - 道路交通： 1. 横向道路连接的区域范围大，可连接二环、三环、四环； 2. 纵向道路连接范围小，连接城市的纵向交通主要依赖环路； 3. 丽泽路的高架模式，可以较块疏导区域交通，将目的性车流和过境车流有效区分，提高交 通便利性； 4. 地下环廊为南北区域互动提供便利条件。 三 环 路 丽泽 路 莲 花 河 路 二 环 路 四 环 路 地下环廊 宗地周边规划——道路交通 - 20 - 地铁十号线二期节选示意图（2012年底通车） 地铁十四号线节选示意图（2013年初至2015年分期通车） 本开发项目 角门西 轨道交通： 1. 地铁14、16号线将大大提升 项目的综合交通能力； 2. 通过轨道交通可以带动更远 区域的客群，尤其是项目的 西南方向； 3. 不14号线相连的4号线、10 号线以及9号线，也有利于 扩大项目的人群辐射范围。 西局 北京 南站菜户营 东管头 丽泽 商务区 丰台站 宗地周边规划——轨道交通 - 21 - 用地性质名称 用地面积 （公顷） 占总用地 （%） 建筑面积 （万平米） 业态功能比例 建设用地 商业金融用地 70.8 25.4 460.0 71% 文化娱乐用地 3.4 1.2 5.8 1% 教育科研用地 5.9 2.1 7.1 1% 多功能用地 27.9 10.0 87.6 13% 居住用地 33.6 12.0 91.6 14% 总计 141.6 50.7 652.05 100% 资料来源：丰台区政府、丽泽金融商务区管委会 核心区商业金融用地未来供应： • 写字楼约350万平方米 • 商业约110万平方米 （含商业、酒庖、公寓） • 住宅——约90万平方米 商业金融用地范围 初步规划 业态规模 建筑面积 （万平米） 商业金融建筑规模 460 写字楼 350（预计） 公寓物业 45（预计） 零售商业物业 55（预计） 酒庖 10（预计2个酒庖） 丽泽区域未来供应 宗地周边规划——未来物业供应 - 22 - 地下交通环廊 地铁车站 地下商业空间 和本案商业接驳 宗地周边规划——地铁空间一体化 地铁空间一体化： •当前政店规划地铁空间一 体化，利用地铁带来的大量 人群，规划建设近10万平米 的地下商业广场。 •本项目和地铁接驳可承接 更多周边区域客群和过境 客群，有利于本案商业氛 围的培养，同时要注意和 政店规划的地下商业空间 形成产品业态的差异互补 。 - 23 - 三 产品初步定位 2.项目整体定位 3.写字楼供给分析、客群预测和产品定位 4.集中商业供给分析、客群研究和产品定位 - 24 - 区域发展及市场判断：从市场的供需分析及未来发展展望，建议项 目优先开发写字楼及商业，考虑到客群和市场竞争，不建议现在开发 酒店和服务式公寓 商业分布规律：在地铁等交通枢纽，非常有利于大型综合业态商业 的发展 租金效益：成熟区域CBD各个物业租金收益排序如下： 甲级写字楼>零售商业>五星级酒店>服务式公寓，应该按照租金回报 考虑物业发展优先顺序 从物业市场、产品需求及投资收益初步分析：建议本项目开发写字 楼及零售商业。 本案物业组合分析 1 - 25 - 三 产品初步定位 1.项目物业组合 3.写字楼供给分析、客群预测和产品定位 4.集中商业供给分析、客群研究和产品定位 - 26 - 1. 项目地处主干道丽泽路南侧，紧邻地铁站，拥有良 好的轨道和公共交通条件，对外交通便利； 2. 项目地块平整，拆迁干净； 3. 项目北侧沿丽泽路无机动车辅路行车道，拥有良好 的步行环境； 4. 临近莲花河及滨河绿化带，未来将拥有良好的景观； 5. 和地铁商业可以形成良好互动，成觃模效应。 1. 项目地块紧邻丽泽路的展示面较窄，相应的展 示效应相对较弱 2. 项目属于丽泽商务区先期启动的区域，周边商 务氛围尚未形成； 3. 目前项目周边住宅少，居民少，生活配套丌足； S W 1. 处于丽泽金融商务区，是未来北京市城市总体觃划 中的“三新”之一，未来发展的重点区域； 2. 项目毗邻金融街和总部基地 较易承接相应的外溢 客户 本案SWOT分析 项目整体定位 O T 1. CBD核心区未来大量上市写字楼物业对潜在客户有 吸纳效用； 2. 丽泽区域同时期有大量写字楼上市，构成直接竞争； 3. 丽泽区域未来商业体量巨大，对商业招商存在竞争。 - 27 - •北京甲级写字楼市场 预计未来5年新增供应 相对稀缺，但企业需求 强劲。 •中高端大型商业在地 铁交通站点周边发展迅 速 •丽泽金融商务区作为 三环内的大规模开发区 域，未来可供建设面积 较大，是良好的发展契 机。 物业市场发展 •丽泽金融商务区定位 为新兴金融功能区。 •丽泽金融商务区毗邻 金融街，一方面易于承 接金融街的金融产业辐 射，另一方面区域自身 的首都新兴金融功能区 定位，决定了未来北京 三环内将形成以金融街、 CBD及丽泽金融商务区 三个商务区为主导的金 融产业发展链。 区域定位 •毗邻丽泽金融商务区 东西主路丽泽路。 •双轨交通优势提升地 块商业价值 •政店地铁空间一体化 规划整合商业价值 地块属性 •直接竞争来自丽泽商 务区项目。 •CBD核心区2015－ 2018年重点项目入市 近百万平方米，但由于 客群差异，不项目竞争 度有限。 •西南区域的丰台科技 园大体量商业形成招商 压力。 未来竞争 项目整体定位 项目关键词： 丽泽核心：三环内成规模开发区域的核心地块，政店定位高，推动力度大； 轨道枢纽：两条地铁交汇，可以成规模开发，体量巨大； 标杆产品：区域内写字楼和商业规划体量巨大，要成为区域客户的首选产品。 - 28 - 激活丽泽商务区，展现新颖、互动、体验式的新生代购物中心 项目整体定位 - 29 - 稳定的高端消费群 商业写字楼 商务休闲娱乐的高品质配套 综合体的各物业产品之间，通过功能互补，建立相互依存关系，并通过多种功能的有机组合， 实现各自价值的最大化 商业 •本项目核心物业，最大实现人流的积聚能力 • 为其他物业提供高品质商业配套 • 提升物业整体品质，实现物业增值 写字楼 •本项目核心物业，树立物业高端形象 •为商业提供稳定的高端消费群 •独立的人流动线，即可享受商业配套带来的 便利，也丌受商业人流对写字楼高端氛围的 影响 项目整体定位 - 30 - 三 产品初步定位 1.项目物业组合 2.项目整体定位 4.集中商业供给分析、客群研究和产品定位 - 31 - 泽区域写字楼市场供应现状 写字楼供给分析 - 32 - 入市项目 总建筑面积 （平方米） 预计写字楼可 租赁面积 （平方米） 2015 • 内蒙古巨力集团项目 • 晋商联合大厦 • 中国机械设备工程公司总部 大厦 • 国家审计署 285,341 76,850 2016 • 上海长城投资控股（集团） 有限公司项目 • 中华联合保险控股股份有限公 司项目 •通用集团项目 • 中国铁路物资项目 • 新青海大厦项目 • 中国银行项目 778,680 100,000- 150,000 2017 - 2018 上海证券交易所/中国证券监 督管理员会项目 250,000 -- 未来供应 -2015年-2018年之间投入使用； -85-90%的新增供应将为写字楼用途； -至2017年供应达到近130万平方米；  多数项目主要用于业主自用： 预计2017年前，会有17-25万平方米 可租赁面积入市。 注：预测基于以下考虑因素：同等体量写字楼项目开发的平均时间在4-5年左右 丽泽区域写字楼未来供应 写字楼供给分析 - 33 - 写字楼客群研究 西南部企业扩张/迁址 北京市西部和南部二至三环之间高 端写字楼供应有限，未来企业扩张 对同区域写字楼有一定需求 西部区域整体政务氛围较为浓厚 吸引电子信息、银行行业、电讯类企 业 受部分实力雄厚的国有企业青睐 政策导向及产业引导 丽泽商务区将重点发展信息技术和 金融结合产业 丰台区向金融机构提供租金等方面 优惠政策 优先吸引部分金融机构的相关机构及 大型企业总部落户 周边区域外溢 金融街商务区发展逐渐饱和无新供 应 总部基地企业有扩张的需求 吸引金融企业的后台功能部门 总部基地区域高成长型企业也能成为 潜在的客群 本项目写字楼客户来源 - 34 - 租户行业 行业属性 需求面积 预计未来入住客户行业将 涉及金融后台、与业服务、 能源、电子信息类等行业。 本地国企客户为主； 外省大型企业驻京机构； 政店关联企业。 大客户实现整栋式销售； 优质客户面积预计可实现整层 或2层连租，租赁面积约 2,000至4,000平方米； 中小型客户：最小分割单元建 议为200-300平方米左右。 本项目写字楼潜在客户行业特征 写字楼客群研究 - 35 - 行业 代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 公司 需要硬件要求 •金融保险业（新型 金融业） •内资银行、保险公司、基金、风 险投资、金融企业后台职能企业 •架空地板 raised floor •地板承重力强 high loading •丌间断电源 UPS •大功率冷气机房 High power air condition •与业服务 •律师行、会计师 •进深大 long distance from core to window •方便间隔房间 no column •墙体隔音好 sound insulation; •卫星天线 satellite signal •装修豪华 luxury decoration •能源企业 •公司总部 •大埻气派 luxury lobby •高层高 high floor height •交通方便 convenient transportation •方便商务宴请 business dinner •电子信息 •电子商务 •电子咨询类企业 •架空地板 raised floor •地板承重力强 high loading •丌间断电源 UPS •大功率冷气机房 High power air condition 本项目写字楼潜在客户行业特征 写字楼客群研究 - 36 - 丽泽金融商务区标杆性甲级写字楼 舒适高效便捷的办公环境 丽泽商务区整体发展定位 项目开发地块条件分析 潜在客户需求 本案写字楼产品定位 写字楼产品定位 - 37 - 三 产品初步定位 1.项目物业组合 2.项目整体定位 3.写字楼供给分析、客群预测和产品定位 - 38 - 为核心区及辐射区人群提供购物、餐饮、娱乐及休闲于一体的消费场所， 树立区域核心商业集中区形象，引领丽泽金融商务区新生活。 集中商业——产品定位方向 商务休闲娱乐中心，商务客群为主的发展 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 - 39 -