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王健林谈商业地产.doc

王健林谈商业地产.doc

上传者: 貔貅 2013-09-06 评分1 评论0 下载11 收藏10 阅读量876 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《王健林谈商业地产doc》,可适用于行业分析领域,主题内容包含一、资金商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来全世界的房地产公司只有的企业在做商业地产在中国的比例就更少少于。商业地产是一个复合型的产业不是符等。

一、资金 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来,全世界的房地产公司,只有 2 3% 的企业在做商业地产,在中国的比例就更少,少于 1% 。商业地产是一个复合型的产业,不 是房地产行业,也不是商业行业,它包括地产、商业、投资、金融等,非常复杂。在这个行 业里,最需要的就是资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题, 商业地产是很难做的,即使能做,也走不远。所以最重要的,做商业地产,首先要有资金实 力,或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在 2001 年开始做 商业地产的时候,是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款,贷二年期,就来 做购物中心。 2004 年,遭遇宏观调控,短融长投的弊端就显现出来了,尤其是国家把购物 中心列入限制发展的七大行业之一,我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性, 2004 1 月开了一个总裁办公会,决定除了已开工的购物中心,暂停其它购物中心的 建设,集中精力寻找长期资金管道,我们找到了一个战略投资者,拿到几十亿元,解决了问 题。如果没有预见性,等到银行催债的时候再想办法,那就可能出问题了。所以我体会,做 商业地产,解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 二、找到人才 所有行业都注重人才,但对商业地产来说,更需要人才,因为这个行业是一个复合型的行业。 大家不要以为,搞超市、搞百货的人拿来就能用,搞百货搞超市是零售思维,同单纯的房地 产思维一样,都不行。做购物中心,是先做商业规划,然后找租户,找到合适的主力店、次 主力店租户,再做商业物业管理。因此,单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家 里手,单纯做房地产的人也不一定是,这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常 紧张。 我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心,计划 明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计,这家公司有 120 多年专门做购物中 心规划的经验,全球做了几百个购物中心。开始动工后,一个偶然的机会,我请美国的托伯 曼公司的总裁帮忙看看项目,他们是专门做高端购物中心的,他提出了一些修改意见,让我 们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了,基本的东西不能推翻,只能做些修改。修改之 后,规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下,仅一项设计上的修改,可以每年增

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