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文化产业园项目可行性研究报告.pdf

文化产业园项目可行性研究报告.pdf

上传者: pangboo_1982 2013-08-21 评分1 评论0 下载10 收藏10 阅读量227 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《文化产业园项目可行性研究报告pdf》,可适用于战略管理领域,主题内容包含深圳实业(深圳)有限公司XX文化产业园项目可行性研究报告目录第一章总论一、项目概况二、可行性研究报告编制依据第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背符等。

- 1 - 深圳实业(深圳)有限公司 XX 文化产业园项目可行性研究报告 目 录 第一章总论..................................................... 1 一、项目概况................................................... 1 二、可行性研究报告编制依据..................................... 4 第二章项目建设背景及必要性..................................... 5 一、项目建设背景............................................... 5 二、项目建设的必要性........................................... 6 三、项目进展................................................... 7 第三章项目市场分析............................................. 8 一、深圳市国民经济和社会发展情况............................... 8 二、深圳市文化产业发展现状............ ........................ 10 三、深圳市文化产业园发展条件........... ... ................... 12 四、深圳市文化产业“十一五”发展目标........................... 13 五、深圳市文化产业园发展政策.................... .............. 14 六、XX 文化产业园物业的市场前景.................... ...... 14 七、XX 文化产业园物业租赁价格预测.................... .... 15 第四章场址选择................................................. 21 一、项目用地位置............................................... 21 二、用地现状................................................... 21 三、场址条件................................................... 21 第五章 项目改造方案............................................ 22 一、项目规划方案............................................... 22 二、项目改造设计方案........................................... 22 三、项目实施规划............................................... 29 四、项目运营规划............................................... 29 第六章环境影响评价............................................. 31 一、编制依据................................................... 31 二、项目建设与运营对环境的要求................................. 31 三、环保措施................................................... 31 第七章节能..................................................... 34 一、编制依据................................................... 34 - 2 - 二、项目耗能.................................................... 34 三、节能措施.................................................... 34 第八章劳动安全卫生.............................................. 36 一、编制依据.................................................... 36 二、安全与劳动防护.............................................. 36 三、劳动卫生.................................................... 36 四、卫生防疫.................................................... 36 第九章消防...................................................... 38 一、设计依据.................................................... 38 二、建筑消防措施................................................ 38 三、消防给水.................................................... 38 四、灭火器配置.................................................. 39 五、消防电源及其配电............................................ 39 六、空气调节和防烟、排烟........................................ 40 七、消防控制系统................................................ 41 第十章 项目建设进度、管理模式及项目组织........................ 44 一、项目进度安排................................................ 44 二、经营运作方式................................................ 44 第十一章 投资估算及资金筹措..................................... 45 一、投资估算.................................................... 45 二、投资计划.................................................... 47 三、资金筹措.................................................... 48 第十二章 财务分析............................................... 49 一、项目财务评价的有关问题说明.................................. 49 二、财务评价基础数据与参数选取.................................. 49 三、成本费用估算................................................ 52 四、财务分析.................................................... 53 五、财务分析初步结果............................................ 55 第十三章 社会文化效益........................................... 57 一、项目的社会效益.............................................. 57 二、项目的财税效益.............................................. 58 二、项目的文化效益.............................................. 58 - 3 - 第十四章 项目风险预测与防范......................................59 一、资金风险及防范.............................................. 59 二、工期风险及防范.............................................. 59 三、工程质量风险及防范.......................................... 60 四、经营风险及防范.............................................. 61 五、其他风险及防范.............................................. 62 第十五章 结论和建议............................................. 64 一、结论........................................................ 64 二、建议........................................................ 64 附图: XX 文化产业园规划图 附表: 附表一 项目实施进度横道图; 附表二 经营收入与税金估算表; 附表三 经营成本估算表; 附表四 项目损益表; 附表五 现金流量表(项目计算期); 1 第一章第一章第一章第一章 总总总总 论论论论 一一一一、、、、项目概况项目概况项目概况项目概况 1、项目名称 XX 文化产业园项目(暂定名) 2、项目地址 项目地址:深圳市宝安区。 本项目地址:南接谭罗村,西靠横朗村,北就三合村。 3、项目法人单位 企业名称:深圳实业(深圳)有限公司 住所:深圳市宝安区龙华镇龙华村 投资总额:500 万美元 注册资金:300 万美元 深圳实业(深圳)有限公司成立于 2003 年 3月 8日 4、建设内容与规模 将深圳实业(深圳)有限公司的工业园改造为 XX 文化产业园。 改造范围包括:土地面积 42,692平方米,办公楼 1栋,标准工业厂房及仓 库 8栋,员工宿舍 4栋,总建筑面积为 72,559平方米。 改造后的 XX 文化产业园将是一个集民俗文化产品交易中心于一体,提供创 意设计、展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、 金融结算、人才交流,及进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的 大型综合商贸物流平台。主要展销推广的商品包括:民俗文化用品、工艺品、 茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举 办茶艺比赛。建成后的深圳文化产业园是一个规模宏大、品种齐全、现代化程 度极高的民俗文化产品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基地 和制造业高端集成服务平台。 2 5、开发建设模式和进度 深圳实业(深圳)有限公司完成对 XX 文化产业园区的改造后,由深圳实业 (深圳)有限公司对 XX 文化产业园的商用物业进行出租、营运管理及相关配套 服务。 根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分析,确定本项目采用一次性 整体开发建设的方式。项目拟于 2009 年 10 月~2010 年 9 月完成对原工业园区 的改造。 6.项目主要技术经济指标(见表 1-1) 表 1-1 项目主要技术经济指标表 序号 项目 整个项目 1 规划用地面积(平方米) 42,692平方米 2 规划建筑面积(平方米) 72,559平方米 其中:商业建筑面积(平方米) 71,265平方米 3 项目总投资(万元) 13,646.5 万元 其中:土地费用 1,281.0 万元 建筑物工程费 5,804.6 万元 建筑物改造工程费 3,031.4 万元 工程建设其它费用 195.9 万元 预备费用 161.4 万元 建设期利息 172.8 万元 前期运营费用 3,000 万元 4 建设期 1 年 5 资金筹措(万元) 总投资 13,646.5 万元 自有资金 10,646.5 万元 银行贷款 3000 万元 6 财务评价 年投资利润率 9.82% 年投资利税率 13.09% 3 全投资所得税后财务指标 财务内部收益率 13.33% 财务净现值(万元) 5,856.91 投资回收期(年) 8.30 贷款回期期(年) 3.39 二二二二、、、、可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制依据和原则可行性研究报告编制依据和原则 1、编制依据 (1)深圳市文化产业发展十一五规划(2006-2010); (2)关于深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区(基地)若干措施(试行)的 通知; (3)关于建设文化产业园区(基地)的实施意见; (4)深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见; (5)深圳宝安区及 XX办道街办的发展规划; (6)深圳市建筑工程消耗量定额及费用定额; (7)深圳实业(深圳)有限公司编制的 XX 文化产业园规划图; (8)国家有关政策法规; (9)深圳实业(深圳)有限公司提供的相关资料。 2、编制原则 在编制本项目可行性分析报告时,主要遵循以下编制原则: (1)坚持实事求是,客观公正,严谨务实的原则,注重环境建设项目及建设方 案的可靠性与经济合理性; (2)把握合法、合规性原则,确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和 政府专门文件的要求,建设结果能够满足深圳市未来城市发展规划的要求; (3)兼顾必要、效益和平衡原则,达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、 社会、政治、环境等综合效益的平衡; (4)注重近期效益和远期目标相结合的原则,使项目适应深圳的城市发展、经 4 济建设和人民生活水平的提高。 5 第二章第二章第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 一一一一、、、、项目建设背景项目建设背景项目建设背景项目建设背景 当前,文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出,文化产业的发展更是日 新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略,文化产业在全球范围内获 得广泛重视。同时,文化产业发展的区域竞争日趋激烈,现代文化产业最终将成为 增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民 经济和社会发展战略的重要组成部分,成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会 的重要内容。 为促进文化产业的发展,国家制定了《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》, 深圳市制定了《中共深圳市委深圳市人民政府关于大力促进文化产业发展的决定》, 《深圳市文化产业发展十一五规划(2006-2010)》。根据要求,深圳市要努力把文化 产业培植成为深圳市第四大支柱产业,深圳市力争到 2010 年,将重点建成 10个文 化产业创意研发中心和公共服务平台,培育 20 个文化产品和服务知名品牌,扶植 30 个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业,建成 50 个特色产业园区和基地, 重点培养和引进 100 名文化产业领域的领军和高端人才。深圳文化产业年均增长率 以较 GDP年均增长率高 2%以上的速度增长,城市居民人均文化娱乐消费支出占全部 消费性支出的比重达到 20%左右。产业结构进一步调整优化,文化产业科技进步贡 献率进一步提高,文化产业核心层的比重进一步加大,文化服务业对文化产业的贡 献率达到 60%以上。文化产业成为重要支柱产业,深圳成为在国内居于领先地位、 在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。 2007 年 3月 30 日,深圳市人民政府出台了《深圳市人民政府关于工业区升级改 造的若干意见》,2008 年 2月 15 日,深圳市人民政府又出台了《深圳市鼓励三旧改 造建设文化产业园区(基地)若干措施(试行)》,鼓励工业区升级改造和“三旧” 改造建设文化产业园区(基地)。 “三旧”是指旧工业区、旧村、旧城区。目前政策措施指向以旧工业区改造建 设为重点。 文化产业园区(基地)是指:利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影 视制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目 和企业的文化产业园区(基地);具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研 发中心、展示交易中心等;具有一定规模和师资,从事文化产业培训、人才培养、 产业研究的教学培训基地;具有文化产品经营、展示、流通,或兼有旅游、娱乐功 6 能的文化产品专业市场(街)。 深圳实业(深圳)有限公司为适应促进文化产业发展的需要,对深圳工业园区 进行升级改造,同时利用公司董事长兼法定代表人黄明泰先生在文化界、媒体界、 企业管理界及台商群体中具有的高知名度及文化产业项目营运的丰富经验,经深圳 实业(深圳)有限公司董事会决定将深圳实业(深圳)有限公司的工业园改造成 XX 文化产业园。 二二二二、、、、项目建设的必要性项目建设的必要性项目建设的必要性项目建设的必要性 XX 文化产业园的改造,符合深圳市文化产业发展十一五规划(2006-2010)的要 求,项目的改造具有较大的综合效益,项目的建设是必要的。 (一)本项目的建设是满足深圳市文化产业发展的需要 根据《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》、《中共深圳市委深圳市人民政府 关于大力促进文化产业发展的决定》,深圳市要把文化产业培植成为深圳市第四大支 柱产业,成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。 必须建设数量众多、规模宏大、各具特色的文化产业园,以满足文化企业创意设计、 制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。 深圳实业(深圳)有限公司作为具有建设文化产业园(基地)雄厚实力的企业, 审时度势,将深圳工业区改造为 XX 文化产业园,首先是满足了深圳市文化产业发展 的需要,为深圳市文化产为的发展提供必要基础设施条件,间接上,为促进深圳, 乃至全国的经济发展作贡献,项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。 (二)本项目建设是深圳市“三旧”改造的需要 依据《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》、《深圳市鼓励三旧改 造建设文化产业园区(基地)若干措施(试行)》,深圳市鼓励工业区升级改造和“三 旧”改造建设文化产业园区(基地)的政策规定。 深圳实业(深圳)有限公司的深圳工业区,土地面积 42,692平方米,现有办公 楼 1栋,标准工业厂房和仓库 8栋,员工宿舍 4栋,总建筑面积 72,559平方米,工 业区内大树参天、绿篱齐整,环境优美,是深圳著名的花园式厂区,各栋厂房内外 经过精心装饰,且各栋厂房之间有架空走廊相联,整个形成一个既相互独立又相互 联系的整体,这为旧厂区改造成为文化产业园提供了不可代替的优势。 XX 文化产业园项目建设,符合深圳市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化 产业园区(基地)的政策规定。 (三)本项目建设是满足中国民俗文化产业发展的需要 7 本项目突出民俗文化产业的特色,不仅为民俗文化产品提供创意设计、制作、 展示交易的平台,而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对民俗文化方面的需 求。 (四)本项目的建设,社会效益和经济效益明显 按照目前项目建设的初步思路,产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方 案和经营规模的前提下,XX 文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡,能保 证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款,项目商业化经营的微观经济效益比 较明显。 因此,从满足文化产业发展的需要,以及社会效益、宏观经济效益和项目经营 的微观经济效益几个方面来看,建设 XX 文化产业园项目是必要的。 三三三三、、、、项目进展项目进展项目进展项目进展 自 2008 年 12 月初开始,根据公司董事会的决定,本公司进行 XX 文化产业园区 的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作。截止 2009 年 8 月底, XX 文化产业园改造项目的各项准备工作完成,为本项目的顺利建设创造了良好的条 件。 8 第三章项目市场分析第三章项目市场分析第三章项目市场分析第三章项目市场分析 一一一一、、、、深圳市国民经济和社会发展情况深圳市国民经济和社会发展情况深圳市国民经济和社会发展情况深圳市国民经济和社会发展情况 深圳市位于祖国的南疆,广东省南部,毗邻香港。陆域位置是东经 11346'~ 11437',北纬 2227'~2252'。东临大亚湾与惠州市相连,西至珠江口伶仃洋 与中山市、珠海市相望,南至深圳河与香港毗邻,北与东莞市、惠州市接壤。全市 总面积 2020平方公里。深圳经济特区是深圳市的一部分,位于东经 11352'~114 21',北纬 2227'~2239'。深圳经济特区东起大鹏湾背仔角,西至珠江口的 安乐村,南临深圳河,北靠梧桐山、XX山山脉,面积为 327.5平方公里,东西长 49 公里,南北宽平均 7 公里,呈狭长形。 深圳市共设 6 个市辖行政区。其中,深圳经济特区内 4 个区,即福田区、罗湖 区、南山区、盐田区;特区外 2个区,即宝安区、龙岗区。6个区共辖 51个街道、 622个社区。 2008 年,在党中央、国务院和省委省政府的正确领导下,深圳市坚持以科学发 展观统领经济社会发展全局,认真贯彻落实国家各项宏观调控政策措施,积极应对 国际国内经济环境变化的冲击和挑战,加大对各类企业扶持力度,有力促进了经济 平稳发展,较好实现了年初确定的经济增长预期目标。 初步核算,2008 年全市生产总值 7,806.54亿元,比上年增长 12.1%,第一次产 业增加值 6.66亿元,下降 13.4%;第二次产业增加值 3,815.78亿元,增长 11.9%; 第三次产业增加值 3,984.10亿元,增长 12.5%。三次产业结构由上年的 0.1:50.1: 49.8 发展为 0.1:48.9:51.0,第三次产业所占比重提高了 1.2个百分点。 (一)工业平稳增长 2008 年全市规模以上(下同)工业企业实现增加值 3,527.77亿元,比上年(下 同)增长 12.5%。从行业看,电子信息行业快速增长,高于全市平均水平。全年通 信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值 1,607.14亿元,增长 18.4%,比全市 平均增速高 5.9个百分点;从经济类型看,外商及港澳台投资企业生产增速明显回 落,外商及港澳台投资企业增加值 2,260.21 亿元,增长 8.7%,占工业增加值比重 64.1%。 (二)固定资产投资增幅上升 全年全社会固定资产投资 1,467.60 亿元,增长 9.1%,其中,基本建设投资 827.83亿元,增长 15.9%;房地产开发投资 440.49亿元,下降 4.5%;更新改造投资 9 155.84亿元,增长 8.1%;其他投资 43.45亿元,增长 68.3%。全社会固定资产投资 主要特点是: 1.基建投资加快,成为全市固定资产投资重要支撑 全年基本建设投资增速加快,基建投资增速 4 月份扭转了 1季度的负增长,增长 4.3%,下半年投资进度保持较快势头,全年基建投资增长 15.9%,基建投资占全社 会固定资产投资比重由上年的 53.1%上升到 56.4%,提高了 3.3个百分点。 2.工业投资所占比重下降 从产业划分来看,第一次产业投资 0.1亿元;第二次产业完成投资 386.00亿元, 增长 3.9%;第三次产业完成投资 1,081.50亿元,增长 11.4%。第二次产业中工业完 成投资 386.00亿元,增长 3.9%,占全社会固定资产投资比重由上年的 27.6%下降 到 26.3%。 (三)交通运输业保持增长 全年全市货运量 14,893.97 万吨,增长 8.9%,完成货物运输周转量 745.85亿吨 公里,下降 6.1%;完成客运量和旅客周转量分别增长 5.6%和增长 16.6%。 全年深圳港港口货物吞吐量 21,125.47 万吨,增长 6.1%。其中,集装箱吞吐量 2,141.65 万标箱,增长 1.5%,机场货邮吞吐量 59.79 万吨,下降 2.9%,机场旅客 吞吐量 2,140.04 万人次,增长 3.8%。 全年邮电业务量完成 611.75亿元,增长 19.1%。 (四)消费市场增长较快,外贸出口放缓 全年全市实现社会消费品零售总额 2,251.82亿元,增长 17.6%。其中,批发零 售业零售额 1,972.12亿元,增长 16.7%;住宿餐饮业零售 279.69亿元,增长 24.0%。 据海关统计,全年全市外贸进出口总额 2,999.75亿美元,增长 4.3%。其中进口 总额 1,202.31亿美元,增长 1.0%;出口总额 1,797.44亿美元,增长 6.6%。 全年实际吸收外商直接投资 40.30亿美元,增长 10.1%。 (五)财政收入保持较快增长 全年全市地方财政一般预算收入 800.36亿元,增长 21.6%;全市地方财政一般 预算支出 889.86 亿元,增长 22.2%。12 月末,国内金融机构人民币存款余额为 13,011.24亿元,比年初增长 13.2%,其中,居民储蓄存款余额 4,905.93亿元,比 年初增长 29.4%。国内金融机构人民币贷款余额为 9,058.46亿元,按可比口径比年 初增长 14.3%。 (六)市场消费物价涨势回落 12 月份居民消费价格比 11 月份下降 0.5%,全年居民消费价格总水平上涨 5.9%。 10 2008 年在深圳发展史上是极不平常的一年。这一年,世界经济金融形势复杂多变, 不稳定不确定因素明显增多。次贷危机引发的金融危机愈演愈烈,特别是下半年以 来,国际经济环境急转直下,波及范围不断扩大,并从金融领域扩散到实体经济领 域。对国内经济影响日益显现,经济下行压力加大。深圳经济具有高度外向型特征, 所经历的困难与影响不言而喻。面对来自国际国内严重困难和严峻挑战,市委、市 政府与全市人民一道,全面贯彻落实科学发展观,发现问题早,形势判断准确,应 对措施有力。市委市政府领导亲率各部门百人调查队伍深入企业调查研究,在服务 企业、促进企业稳定发展方面,出台一系列促进产业发展的措施,从资金、土地、 产销、税收、政策等多方面,及时解决企业面临的困难,努力克服国内外不利因素 的影响,千方百计促进经济平稳快速增长。 深圳在致力转型升级阶段,遭遇了外部需求放缓和发展成本上升的压力,其面 临的环境将更为复杂和困难。世界经济增长放缓对深圳经济产生重要影响,进一步 加大经济下行压力。2009 年,深圳将认真贯彻落实中央、省各项扩大内需、促进经 济增长政策措施,进一步推动自主创新,着力提高企业竞争力和活力,加快现代产 业体系建设,努力促进深圳经济平稳健康发展。 二二二二、、、、深圳市文化产业发展现状深圳市文化产业发展现状深圳市文化产业发展现状深圳市文化产业发展现状 文化产业是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动,以及与这些活动相 关联的活动的集合。经过多年发展,特别是开展文化体制改革综合性试点工作以来, 深圳文化产业取得了长足进步,竞争力和整体实力进一步增强,对城市经济的贡献 率进一步提高,逐渐形成一定的自身特色,在全国处于相对领先的位置。 1.优势产业持续发展促使文化产业呈快速增长态势。 2005 年深圳文化产业实现增加值 300.47亿元人民币,占全市 GDP的 6.1%,比 2004 年增长 16.2%,比全市 GDP 增长率高出 1.2个百分点。印刷、文化用品和设备 的生产与销售、文化旅游等优势产业对全市文化产业贡献率持续保持领先地位。 2.新兴文化产业门类显示出强劲的发展潜力和良好的发展前景。 依托高新技术和设计人才聚集的优势,深圳的创意设计、动漫游戏、数字内容 等新兴文化产业门类发展迅速。创意设计在全国乃至亚洲显示出领先优势,工业设 计、平面设计人才集聚,在全国具有举足轻重的影响。全市经营动漫游戏类企业共 337家,其中漫画经营企业 81家、动画经营企业 206家、游戏经营企业 11家,另 有复合经营类企业 39家,从业人员约 1 万人。数字电视、数字音乐呈现良好的发展 势头,产生了国内规模最大的数字移动电视、数字音乐、网络游戏研发、生产和服 11 务企业。 3.多元化文化产业投资主体进一步形成。 由于深圳市场经济发育较早,不少民营企业和个人积极投身文化经营,将文化 产业作为主要投资方向,加上毗邻香港的地缘优势,港资投入比重较大,文化产业 投资渠道日益多元化,呈现出国家、集体、股份制、民营、个体及中外合作、深港 合资、外商独资等多种所有制形式并存的发展格局,为文化产业发展增添了活力。 4.文化产业发展初步形成了市场化运作、高新科技运用、自主创新带动等三大 优势。 在政府的积极引导和推动下,深圳率先基本建立了社会主义市场经济体系和框 架,文化企业进行市场化运作,增强了文化产业发展的后劲。高新技术产业连续多 年快速增长,高新技术与文化产业的结合,为提高文化产品和服务的科技水平,发 展创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业,提供了有利条件。通过大力发 展具有自主知识产权的核心技术,深圳逐渐孕育了自主创新的三大动力:创新环境 条件的形成、创新企业的崛起和以技术能力增长为动力的结构升级,文化产业进一 步形成与高新技术产业的关联优势。 在充分认识成绩和优势的同时,必须看到,深圳文化产业发展还存在一些问题 和薄弱环节。主要表现在:文化产业发展还存在一些体制性障碍,诸如条块分割、 多头管理、职能不清、缺乏统一协调等问题;除了一些重点行业在全国形成比较优 势外,深圳文化产业发展的总体水平与深圳、上海等地相比还有较大差距,总体规 模偏小,对 GDP的贡献不足;产业结构不尽合理,产业链不够完善,上游原创不足, 中游生产环节集约化程度不高,下游营销能力不强;对外开放程度和国际竞争力相 对落后,对外文化贸易水平不高,特别是文化产业的核心层比重较低,文化产业的 核心竞争力受到制约。 三三三三、、、、深圳市文化产业深圳市文化产业深圳市文化产业深圳市文化产业园园园园发展条件发展条件发展条件发展条件 1.国际国内的形势为文化产业发展提供了新的机遇。 在世界范围内,文化产业发展迅猛,文化市场竞争日趋激烈,各国文化产业发 展的不平衡加剧,差距正在拉大。在国内,深圳、上海等大中城市都充分认识到发 展文化产业的重要性,纷纷确立发展战略,制订长远规划,出台扶持政策,呈现争 先恐后、你追我赶的局面。党中央、国务院正式下发了《关于深化文化体制改革的 若干意见》,对文化体制改革作出全面部署,强调要将改革逐步推开,进一步解放和 发展文化生产力。《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》将抓好文化产业体系建设 12 确定为"十一五"时期文化发展的六大重点之一,明确了未来五年要着力发展影视制 作、出版、发行、印刷复制、广告、演艺、娱乐、文化会展、数字内容和动漫等九 大重点产业门类。深圳是我国文化体制改革综合性试点地区,中央要求深圳在深化 文化体制改革、发展文化产业、提供公共文化服务、推动中华文化走向世界等方面, 继续探索创新,做出示范;要求深圳全力办好中国(深圳)国际文化产业博览交易 会(以下简称"文博会")。广东省要求深圳依托对外开放和体制创新示范区的优势, 做大做强文化经济,在全省文化产业发展总格局中发挥龙头作用。国际国内形势的 发展和中央、省的要求,既是压力也是动力。在宏观体制环境、政策环境不断完善 的情况下,深圳也适时调整、制定相关的政策法规,文化产业发展出现了前所未有 的黄金战略机遇期。 2.城市发展战略的调整为文化产业发展打开了新的空间。 根据科学发展观的要求,按照党的十六届五中、六中全会精神,面对四个"难以 为继"、四个"严峻挑战",深圳进一步确立和完善了新的发展思路,努力推动发展模 式的根本性转变,实现从"速度深圳"向"和谐深圳、效益深圳"的历史性跨越,努力 建设国际化城市和国家创新型城市。实施"文化立市"战略,促进文化事业全面繁荣 和文化产业快速发展,并下决心把文化产业作为第四大支柱产业来扶持和培育。深 圳城市发展的思路和战略的调整,将有力地推动深圳文化产业实现跨越式发展。 3.较为完善的市场经济体制为文化产业的发展提供了体制和机制的支持。 深圳作为改革开放的"窗口"和"试验田",较早建立起市场经济体制框架,多种 经济成份平等竞争、共同发展,市场体系和市场要素发育比较成熟,为文化产业的 发展提供了宽松的体制环境和灵活的市场机制,有利于充分发挥市场在文化资源配 置方面的基础性作用。 4.高新技术的研发与制造优势为文化产业的发展提供了技术支撑。 深圳高新技术特别是信息技术的研发与制造优势,为我市传统文化产业的改造 与升级,发展以信息技术为手段、载体的创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文 化产业提供了技术支撑。 5.各类投资资本和创意人才的汇聚,为文化产业的发展不断增强新的活力。 深圳作为区域性金融中心,已经形成了一定规模并相对成熟的资本市场,各类 投资资本活跃。改革开放多年来形成的灵活的人才引进、培养和使用机制,产生了" 洼地效应",吸引各类创意人才来深创业发展。资金和人才条件形成了我市文化产业 发展的比较优势。 6."文博会"的创办为文化产业发展打造了重要平台。 13 "文博会"肩负着拉动中国文化产业发展、推动中国文化产品和服务出口的使命。 "文博会"使资金、项目、观念、信息、技术、人才汇聚深圳,为文化产业发展和" 走出去"搭建了一个高起点、高规格的展示、交易和信息平台。 7.勇于创新的观念为文化产业的发展营造了良好的人文氛围。 深圳鼓励创新、宽容失败、脚踏实地、追求卓越的创新精神培育了创新型文化 价值观,这是文化产业发展不可缺少的思想源泉和精神动力。 8.毗邻香港的区位优势为文化产业的发展提供了开放的市场环境。 香港市场经济发达,是世界公认的设计之都、时尚之都、会展之都。充分利用 毗邻香港的区位优势,加强深港合作,引进香港的文化创意人才和资金,推动文化 产品和服务走出去,是深圳具有的又一独特优势。 四四四四、、、、深圳市文化产业深圳市文化产业深圳市文化产业深圳市文化产业““““十一五十一五十一五十一五””””发展目标发展目标发展目标发展目标 "十一五"期间,以把文化产业发展成为第四大支柱产业为目标,以"六个形成" 为着力点,将深圳建设成为国内文化产业发展中心城市和先锋城市之一。 1.博采中华文化精华,挖掘本土人文资源和自然资源,借鉴国内外先进经验, 努力实现文化与市场的对接、文化与科技的结合、文化与财富的转换,形成体系完 备、结构合理、人才集聚、消费活跃、特色鲜明、效益显著的文化产业发展新局面。 2.发挥企业在文化产业发展中的主体作用,在创意设计、动漫游戏、数字内容、 传媒出版、影视制作、高端印刷、文化旅游、文化会展等相关重点领域培育一批在 国内外有广泛影响的优秀文化企业和文化品牌,不断增强竞争力,形成富有活力的 文化生产和服务的微观运行机制。 3、深化文化领域的投融资体制改革,通过政策引导,调动全社会力量积极投入 文化产业领域,促进文化产业投资主体多元化,形成多种所有制共同发展的文化产 业发展格局。 4.充分发挥市场在文化资源配置中的基础性作用,进一步培育和规范文化市场, 形成统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系。 5.积极运用先进科技手段,确立原创性文化产品在市场的重要地位,形成技术 先进、机制灵活、优势明显、与国际接轨的完善的文化产业创新体系。 6.利用"文博会"平台和市场开放优势,大力促进文化产品和服务的出口,形成 推动中华文化走向世界的文化开放格局。 7.力争到 2010 年,重点建成 10个文化产业创意研发中心和公共服务平台,培 育 20个文化产品和服务知名品牌,扶植 30个在国内具有行业影响力的龙头和重点 14 企业,建成 50个特色产业园区和基地,重点培养和引进 100 名文化产业领域的领军 和高端人才。深圳文化产业年均增长率以较 GDP年均增长率高 2%以上的速度增长, 城市居民人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到 20%左右。产业结构 进一步调整优化,文化产业科技进步贡献率进一步提高,文化产业核心层的比重进 一步加大,文化服务业对文化产业的贡献率达到 60%以上。文化产业成为重要支柱 产业,深圳成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。 五五五五、、、、深圳市文化产业发展政策深圳市文化产业发展政策深圳市文化产业发展政策深圳市文化产业发展政策 本项目属于深圳市“三旧”改造建设文化产业园项目,按照深圳市出台的《关 于深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区(基地)若干措施(试行)的通知》、《深 圳市文化产业园区和基地认定管理办法(试行)》、《深圳市文化产业发展十一五规划 (2006-2010)》等相关文件的精神,本项目可享受一系列政策支持。 1.土地政策 (1)“三旧”改造项目比照高新科技项目用地,实行优先安排。 (2)根据文化产业发展规划,鼓励有计划地开展“三旧”低效地和闲置土地的 收购工作。旧工业区改造成文化产业园区(基地)的,保持土地性质不变。 2.财税政策 (1)“三旧”改造的文化产业园区(基地)免交公共消防设施配套费、供水设 施增容费、城市房屋拆迁管理费;免收产业园区(基地)项目涉及的其他属于本市 的行政事业性收费。文化产业园区(基地)周边配套设施改造项目原则上由各区予 以配套解决。 (2)鼓励文化产业园区(基地)对入驻企业提供优惠。每年由市文产办和物价 局根据周遍商业用房租金价格发布文化产业园区(基地)租金指导定价。文化产业 园区(基地)的水电按深圳市工业用电用水标准计算,不得高于周边工业用电用水 标准。 六六六六、、、、XXXXXXXX 文化产业园文化产业园文化产业园文化产业园物业的市场前景物业的市场前景物业的市场前景物业的市场前景 2009 年,深圳政府大规模促进文化产业的发展,文化产业将会成为深圳的第四 大支柱产业,这些使本项目存在着巨大的商机。 另外,由于周边具有良好的公共交通设施,四通八达的道路系统和充足的停车 位,人流的集中与疏散的便利使商业项目得到了基本的保障。 综合考虑项目周边未来的发展规划,目前的商业设施建设和经营现状,预计本 15 项目建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势和开发价值。但是,在目 前激烈的市场竞争环境中要想生存和发展,就必须深入研究项目的商业定位和经营 策略,获得相对于周边其他商业设施及产业园的比较优势。 七七七七、、、、XXXXXXXX 文化产业园文化产业园文化产业园文化产业园物业租物业租物业租物业租赁赁赁赁价格预测价格预测价格预测价格预测 按照 XX 文化产业园的经营设想,商业物业未来以出租为主要的经营方式。 XX 文化产业园项目主要是要为中国民俗文化用品、工艺品、茶叶、茶具、茶文化艺 术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举办茶艺比赛打造一个展销推 广平台,从性质上说,更多的具有专业商业市场的意义,所以,我们将通过对深圳 专业商业市场的了解和我们对几个专业商业市场的具体调查分析,来进行市场分析, 进而测算市场的租金和服务收费可比价格。 ( (( (一 一一 一) )) )专业 专业专业 专业商业市场介绍 商业市场介绍商业市场介绍 商业市场介绍 深圳市商业物业市场经过了多年的发展,已经形成了非常庞大的规模,各种层 次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。在特色商业市场方面,深圳 一向注意层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。 ( (( (二 二二 二) )) )同类物业经营情况调查分析 同类物业经营情况调查分析同类物业经营情况调查分析 同类物业经营情况调查分析 深圳同类物业如深圳龙岗义乌小商品市场、深圳华南城纺织二期、深圳古玩城、 深圳布吉油画村、深圳三联水晶玉石文化村等等,我们通过调查了解,重点对深圳 龙岗义乌小商品市场、深圳华南城、深圳古玩城这几个项目的经营情况和租金以及 服务收费等情况进行了调查分析。 1、深圳龙岗义乌小商品市场 深圳市义乌小商品批发城,位于深圳市龙岗区龙东义乌商业街(深汕省道旁), 连接深惠、深汕、机荷、水官、惠盐高速及 205 国道和深圳地铁三号线,交通十分 便利。深圳市义乌小商品批发城计划开发面积 26 万平方米,可容纳数千商家、近 3 万就业人员,是华南地区规模巨大、极具影响力的小商品集散市场。商城分三期开 发,一期总投资 2.6亿元人民,占地面积 6 万平方米、营业面积近 10 万平方米,分 三层,共设标准商铺近 3000个,主要经营日化用品、美容美发用品、日用小百货、 塑料制品、花卉、渔具、饰品、工艺品、钟表、小电器、电子产品、小五金、金属 材料、金属制品、通讯器材、保健器材、文体办公用品、针织用品、床上用品、童 装及婴幼儿用品、玩具、皮具箱包、鞋、帽、布料、服装、滋补保健品等上十几万 种各类小商品。同时公司还从事包括展览展示设计、策划、市场管理、投资开办市 16 场等业务。商城一期已于 2007 年 12 月 17 日正式开业,实行先进的、规范的经营管 理并配备高标准的设施设备,实现批发市场商场化,经营及消费环境优越,同时将 引进品牌专营区项目、星级酒店、商品配送中心、立体停车场等配套项目。市场第 二期、第三期占地面积 20 万平方米,目前正在规划中。 深圳龙岗义乌小商品市场经过两年的发展,目前市场发展良好,市场内人气较 旺,市场招租率为 85%以上,其中首层招租率为 95%以上,二、三层招租率为 80%以 上。市场目前租金水平为:三年一期,首层租金 88 元/平方米/月-128 元/平方米/ 月不等,目前只剩少量铺位;二、三层租金均价为 78 元/平方米/月,2009 申请招 租入住商户可享受免租半年,租金 8折的优惠,经实际测算租金价格水平为,首层 70 元/平主米/月,其他层 70 元/平主米/月左右。市场收的服务费用主要是:8元/ 平方米/月的管理费和 15 元/平方米/月的中央空调用费,中央空调用费收取 8个月, 从 4 月-11 月,平均服务费用水平为 18 元/平方米/月,其他费用还主要包括,电费 根据电价代交代缴,转租更名费,和市场内电梯等显眼位置的广告位费。 2、深圳华南城纺织二期 深圳华南城是华南国际工业原料城的别称,位于深圳市龙岗区平湖物流基地园 区,规划占地面积约 150

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