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接房注意事项-有参考价值.doc

接房注意事项-有参考价值

zhubenshiyu
2013-08-21 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《接房注意事项-有参考价值doc》,可适用于高等教育领域

一、注意及时接收入住通知书     这是收房的第一步要注意期限。一般开发商约定的交房时限在通知书寄出天内所以购房者要安排好时间。     接到入住通知书后首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房则应提出处理意见并根据开发商的答复决定是否前往收房按通知上约定的时间前往收房。    特别提示:     要注意收房的期限错过收楼日期麻烦多。     收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期可考虑向开发商按合同索赔。     有特殊情况不能如期到场的可以书面形式委托亲友、律师进行也可及时与开发商联系商议另行约定时间并以书面形式确认。    若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续从法律角度来说则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件    《竣工验收备案表》――最重要    《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后在工程竣工天内到建设行政主管部门竣工备案。    《竣工验收备案表》中的项目只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用按照有关规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话这个楼盘就是“黑楼”是不能入住的购房者有权拒绝收房。    《住宅质量保证书》    《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺必须作为购房合同的附件与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款特别注意保修期限。    《住宅使用说明书》    《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。    《建设工程质量认定证书》    《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》    实测面积登记表    特别提示:    只有具备上述文件才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件确认房屋已经具备交付条件之后才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视尤其提示您要看原件而不是复印件。     《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提即使开发商做得再好如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准您有权拒绝收房。    对于这些文件一方面要验收它有没有另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。    如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全您可按购房合同第十一条要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。    提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图您可带走作为证据资料保存。    如果开发商不能提供上述相关文件购房人有权拒绝收房由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、验房    收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)确认无误后再签署收房文件。    检测房屋面积:    要求开发商出具《实测面积测绘报告》根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积核对其与销售面积是否存在误差误差率的范围有多大若实测面积误差超出可以中止收房。    检验房屋质量:    购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量主要可从以下几方面入手:    (一)房屋本身的质量    (二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。    (三)装修质量    特别提示:    一定要掌握“先验后收”的原则。    如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。    购房者应了解公摊面积及相关知识防止开发商侵占。    若发现有质量问题开发商应限期维修购房者应要求开发商签定书面函件由此导致业主逾期入住的开发商应承担违约责任。    只要付清房款按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务开发商就应该无条件交房否则应视为开发商违约如果开发商拒不交房应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。    不要将样板房标准作为现实标准除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果    、房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上应把检验情况逐一记录凡是无法确认的事项则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题则如实记录下来并要求发展商限期处理。    、如有不满意的地方可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中作为书面依据如发展商未准备有关表格买家应另以书面形式将意见送交发展商。    发现问题买卖双方可协商解决如属可整修内容应协商并签署有关整改维修文件约定下次验收时间(一般不超过天)。    对发现的问题要详细在验楼表上予以注明如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。特别提示:    验房后要坚持的原则:只要发现问题不管大小都要在相关文件或表格中记录下来而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语如果楼盘根本就没准备验收登记表则应自备纸笔一一记录。    物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。    、验收房屋发现问题时一定要开发商盖章确认约定处理方案。    、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题一定要取得证据。一、房屋保修期问题:根据国家颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条的规定:在正常使用条件下建设工程的最低保修期限为:  、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限(年)  、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为年  、供热与供冷系统为个采暖期、供冷期  、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为年。  其他项目的保修期限也应明确在《保证书》中。保修期自业主接收交付之日起计。二、常见的房屋质量问题  1.楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止不均匀沉降导致楼体倾斜整体强度不够楼体受震动后或在大风中摆动因结构不完善部分或全部承重体系载力不够导致楼体有局部或全部坍塌隐患。 2.裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝产生的原因有材料强度不够结构、墙体受力不均抗拉、抗挤压强度不足楼体不均匀沉降建筑材料质次砌筑后干燥不充分等。  3.渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏厨房、卫生间向外的水平渗漏以及向楼下的垂直渗漏垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。  4.墙体空墙皮脱落。  5.隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好达不到私秘性的要求屋面、外墙冬天降温快夏天升温快达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够材料质次或者施工工艺不合要求。  6.门、窗密闭性差、变形。门窗质量问题一般危害性不大只需局部修整或替换即可。  7.上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源影响人的正常生活形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理水龙头、抽水马桶等质量不过关。  8水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善设计位置与日常生活要求不符影响家具布置。  9.公用设施设计不合理质量不过关。如楼梯间位置不方便楼梯宽度过小电梯运行质量不稳定公用照明设施不完善消防安全设施缺乏等等。三、实地验房应当注意问题  买房子最重要的是所购房屋质量要有保证否则价格再便宜、朝向再理想都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼房屋内在质量如何检查这里综合有关专家经验附上36条验查房屋质量的简易方法均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 、关于门:门窗开启是否灵活目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行关上门窗听听隔音效果和了解其密封程度。不过卫生间的门不要求严丝合缝为了防水反而规定下方须离地面厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)各个门的顶部都必须刷漆卫生间的门还要刷下边。  (1)门的开启关闭是否顺畅?  (2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大?(特别是门锁的一边)  (3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音?  (4)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧?、关于窗  ()窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处框墙接缝处一定要密实不能有缝隙。  ()开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?  ()窗户玻璃是否完好?  ()窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。、关于顶棚  ()顶上是否有裂缝?如有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝属眼下的质量通病虽有质量问题但基本不妨碍使用如果裂缝与墙角呈度斜角甚至与横梁呈垂直状态那么就说明房屋沉降严重该住宅有严重结构性质量问题。  ()看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点对室内装潢将带来很大的不利影响。  ()顶棚有无水渍?裂痕?如有水渍说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。  ()特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。、关于墙身:用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖地砖听空裂墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现象若听到空响的声音就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工若听到沉闷的碰击声则表明它们接触良好。  ()墙身、顶棚楼板有无特别倾斜?弯曲?起浪?隆起或凹陷的地方?  ()墙身、墙角接位有无水渍?裂痕?、关于厨厕:大开龙头尽可能让水流大一点、急一点一来看水压大小二来试试排水速度。 ()卫、厨有否地漏坡度绝不能往门口处倾斜不然水要流进居室内。  ()您住的房间底下的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。如果在房屋验收的过程中发现问题一定要在验收接管记录中注明如果在房屋使用过程中发现有关质量问题一定要注意保修期的问题!首先您要查验预售许可证等“五证”并且要签订《商品房买卖合同》要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。  同时在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》:  查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签订面积是否有差异。  查看所购商品房整栋楼的《建设工程竣工验收备案表》有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。  和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点:  第一详细检查房屋质量包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象  第二核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符  第三检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用  第四对发现的问题要详细在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。  向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以便日后出现质量问题按约要求维修。  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范问题比较少而目前在交楼入住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。  按照有关规定《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用只要将项目送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责出了问题如果是发展商的过失可以追究其责任。验房的几大注意事项!!!绝大部分网友是第一次买房子到了交房日很是兴奋往往会不知所错碰到的问题:怎么验收房交房手续是什么交房要付多少钱碰到房子问题怎么办什么是房子质量问题等等建议收房日期:一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早建议大家不要在第一、第二天去收房因为在那两天同时来收房的人会很多而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子最好是第三天或第四天比较好需要带的工具:)只塑料洗脸盆用于验收下水管道)只小榔头用于验收房子墙体与地面是否空鼓)只塞尺用于测裂缝的宽度)只米卷尺用于测量房子的净高)只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通)只计算器用于计算数据)只水笔用于签字)把扫帚用于打扫室内卫生)只小凳子和一些报纸、塑料带包装绳用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间一般是持续个钟头建议早晨:去或下午:去。过程)去物业部门查看资料部分分别有以下几份资料需要查验:A房屋的《住宅质量保证书》可带走B《住宅使用说明书》可带走C《竣工验收备案表》D面积实测表E管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)可带走如果房产商准备充分的话一般分钟即可查看完资料。)核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致结构是否和原设计图相同房屋面积是否经过房地产部门实际测量与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同看之间的误差为多少一般为%%之内不考虑超出部分进行处理建议定合同为%误差但是不超过%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变时间为分钟看完那些资料后基本就可以去验收房子了提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用此时物业会催促你来交付可同他们交流验收好后再交付费用从物业处拿钥匙分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦))详细检查房屋质量包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)提示:由于新房子空关时间较长在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝提示:特别是查看一些墙体是否有水迹特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方如有的话务必尽快查明原因。)仔细检查地面有无空壳开裂情况。提示:如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复否则在装修中会很容易打穿楼板妨碍邻里关系。以上项可用工具小榔头和塞尺。)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点一来看看水压二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。提示:关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。)验收下水情况先用面盆盛水再向各个下水处灌水分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右应听到咕噜噜的声音和表面无积水。提示:做好这些后确认没问题要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口再加以捆实而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。)验收地面下水情况。在厕卫放水浅浅就行了(约高cm)。然后约好楼下的业主在小时后查看其家厕卫的天花。提示:在全部用完水后应再打开水表看清楚水表数字记录下来同时要记录电表数字。)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符提示:通常在这方面应该没什么大问题但是确实要仔细核实。)测量一下楼宇的层高用米卷尺即可采样数据来源地点与具体数据最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

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