奥园项目开发操作模式概述

奥林匹克花园工程的开发治理模式概述以 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 为主线的开发模式奥园工程开发对房地产工程开发操作提出新的要求。奥园工程开发的新要求。总结以往的奥园工程开发，我们可以得到以下一些结论：奥园工程的开发模式要求我们必须实现四个“ 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化〞的操作：操作程序标准化、质量控制标准化、工程进度标准化、区域工程本钱控制标准化。“四个标准化〞的根底要实现奥园工程开发的“四个标准化〞，意味着开发操作和治理工作必须遵循以下几个原那么：摘用强强联合、配合默契、稳定合作的精英团队的工作模式；工程的设计、筹划、工程、本钱、营销紧密结合，环环相扣；检查与反应、延续与创新的原那么；程序化操作，方案治理的原那么。为什么以设计为奥园开发的主线？设计工作连绵贯穿于工程开发的全过程。从《奥园工程设计操作流程》〔以下简称《操作流程》〕可以看出，工程的设计工作始终贯穿于工程开发的全过程。并且，与工程开发的其它环节息息相关、环环相扣。其中，大局部环节，设计工作是开展其它工作的根底。设计工作具备精确的阶段性。工程开发中的设计工作有着严格的阶段性。针对奥园工程开发的特点，其设计工作划分为以下六个阶段，并且每个阶段设计工作的侧重点也有所不同：投资 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 阶段：通过研究工程根底资料、分析规划设计草案，得出工程的可行性分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 。概念设计阶段：通过概念设计研究，得出工程的综合经济技术指标，并形成《工程设计指导书》，从而为进一步的设计工作做好准备。规划方案阶段：该阶段主要完成详细规划设计方案、确认建筑单体方案并完成景观概念方案的设计，是工程开发设计工作中的重点阶段。初步设计阶段：该阶段设计工作的重点是完成扩初设计的全部图纸，一方面为施工图设计做好准备，一方面可以为本钱部门提供本钱计算的根本资料。施工图阶段：施工图设计的质量是工程质量的根底，该阶段的工作不仅仅是设计好施工图，更要做好施工图的审查工作和施工图的交底工作。后期效劳阶段：该阶段中的一些工作细节往往会被一般的开发商所忽略。实际操作中，该阶段的设计工作任务较为繁琐，主要有：施工过程监理、开盘配合、竣工验收、入伙配合、客户效劳配合等工作。“四个标准化〞与《操作流程》的关系。“四个标准化〞对工程操作的设计工作提出了更高的要求，因此，《操作流程》必须就工程设计工作的内容、深度、质量等作出严格的标准。由此，我们得出对工程开发设计工作的根本要求：实现设计标准化提高设计质量保证工程进度控制工程开发本钱筹划、工程、本钱、销售、物管与设计的关系。工程前期阶段设计与筹划的关系。工程开发的前期，设计工作的主要内容是配合工程筹划人员完成规划设计草案。该草案用于工程的综合经济技术指标的初步估算，以确定工程的开发步骤、开发方案与利润规模，从而与工程筹划报告结合在一起形成工程的可行性分析报告。贯穿工程开发始终的设计与本钱、销售的关系。可以说，工程开发过程中，设计与本钱、销售始终保持着互为因果的关系。一方面，本钱控制始终影响着设计工作，要求设计要在 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 的本钱要求下完成；一方面客观的自然环境与社会环境又使设计工作要求本钱在适当范围内不断调整。一方面，工程初期的销售压力要求设计尽量减小工程本钱；一方面，良好的销售形势，又会要求设计适当放开本钱的约束，设计出精品的住宅产品。工程进度与质量的根底是设计进度与设计质量。保证工程进度的首要条件是保证设计进度，这是房地产工程开发的根本规律之一。工程质量的前提是设计图纸的深度、正确性与合理性。只有到达深度要求、正确性要求与合理性要求的图纸，才是质量水平高的设计图纸。设计质量与物管方式、物管本钱息息相关。工程开发完成后摘用的物管方式与物管本钱的花费多少，集中表达了设计的合理性因素。合理的设计，才能得到合理的物业治理方式、节约不必要的物业治理本钱。以专业团队联合为根底的治理模式奥园需要什么样的专业团队？传统房地产开发团队模式的利弊以较为完整配置的房地产开发商“万科〞为例。万科的工程开发团队主要包括以下部门：营销筹划部、设计部、工程部、工程经理部、销售部、本钱部、财务部、物管部。其主要优势在于：设计部全程参与工程开发工作，使得工程定位准确、开发节奏合理、本钱控制严格、物业治理适当。设计部的人员配置充足，保证了工程设计质量的高水平，是实现精品住宅产品开发理念的保证。由于工程设计的精品理念和前期的准确工程定位，使得后期销售无需专业的销售代理团队。但是，万科的操作模式在一定程度上也带来了弊端：过于充足的部门与人员配置，使得各部门的工作存在相当的重复性，操作的中间过程过于冗杂，时间本钱居高不下。设计人员较多，在设计过程中过于强调精品理念，结果是设计成果往往会有反复，甚至是颠覆性修改，不但增加了大量设计本钱，也消耗了大量时间本钱。筹划营销与后期销售力量较弱，面对较为困难的销售局面时，往往没有好的解决方法。奥园需要什么要的专业团队？鉴于“万科〞的操作模式，奥园应当取其精华，去其糟粕。选择优秀的营销筹划团队，解决工程前期定位和后期销售的重要问题。选择优秀的设计和设计治理团队，一方面通过标准化的设计工作完成精品住宅设计；一方面在施工图阶段监控施工图设计工作和承当工程施工设计监理工作。组织精悍的工程治理部门、本钱治理部门。工程治理部门负责协调与控制筹划、设计、工程等团队的工作；本钱治理部门负责严格控制工程开发本钱。各专业团队的联合方式各专业团队的专业分工如下：营销筹划团队设计与设计治理团队与以往的开发商不同，奥园的设计团队应当承当大局部设计治理的职责。也就是说，在工程的施工图设计之前的阶段，设计团队的主要任务是完成工程的扩初设计图纸；在工程的施工图阶段，设计团队的主要任务是监控施工图设计工作和工程施工中的设计监理工作。这就要求设计团队必须有甲方设计师的工作经历。工程治理团队该团队担当了传统的开发商意义上“甲方〞的工作。其主要任务一方面是监控工程的开发进度、开发质量与开发本钱；一方面是担当各个专业团队之间的纽带，以形成良好的沟通渠道，并监控各专业团队的工作进度与质量。奥园甲方对专业团队的治理。综上所述，奥园甲方有如下特点：是工程操作的核心，对工程的开发进度、开发质量、开发本钱起决策作用；是工程操作的纽带，起到工程开发过程中各团队之间沟通桥梁的作用，同时，负责监控各专业团队的工作进度与质量。团队精悍。由于专业团队分担了相当一局部的工作任务，使得奥园甲方的团队主要集中在决策、财务、本钱、工程几个方面，大大减少了人员编制，简化了工作流程。以《操作流程》、《成果标准》为根底的监控模式何为《操作流程》与《成果标准》《操作流程》与《成果标准》是针对奥园工程的开发模式而专门编制的甲方工作手册。〔1〕《操作流程》是联合各专业团队工作的纽带《操作流程》有以下特点：是以设计工作为主线的工程开发流程；严格界定了工程开发各阶段各团队的工作任务；清晰表达了工程开发过程中，各专业团队工作的交汇点；将各专业团队和奥园甲方的工作统一在一个操作平台上。〔2〕《成果标准》是甲方对各专业团队监控的手段。《成果标准》有以下特点：严格规定了工程开发各阶段设计工作的成果深度、质量；严格规定了工程开发各阶段筹划、本钱、工程等部门与设计工作衔接配合的工作内容与要求；作为甲方监督与审查各专业团队工作的成果标准。如何实现以《操作流程》与《成果标准》监控专业团队的工作？由上所述，首先《操作流程》将甲方与各专业团队的工作统一在了一个平台上，使甲方对专业团队的工作监控成为了可能，也使甲方成为了各专业团队工作联系的纽带；其次《成果标准》规定了各专业团队各阶段的工作成果要求，使甲方对各专业团队的工作成果的监督与审核有了量化的指标。因此，通过《操作流程》这个平台，结合《成果标准》这个指标，就实现了甲方对专业团队的监督控制工作。