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房地产项目可行性研究报告编制及评估要点

房地产项目可行性研究报告编制及评估要点

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2009-10-27 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产项目可行性研究报告编制及评估要点pdf》,可适用于经济金融领域

·!"·#$$年第期何继志房地产项目可行性研究报告编制及评估要点理论探讨中国工程咨询本栏目由乐清市工程咨询事务所协办所长:蒋尧如浙江省乐清市北街市头!西"#幢$室!’()#"!)**"#())$#前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一。为规范房地产开发项目经济评价工作建设部在(年月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施建设部标准定额研究所征集选择了四个具有代表性的房地产开发案例汇编成《房地产开发项目经济评价案例》一书。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素其中的主要案例“房地产开发项目可行性研究报告案例,则主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例“在目前有关部门尚无房地产开发项目可行性研究报告内容的规定情况下在可研报告的内容方面可为读者提供参考”。下面结合该“案例”素材的编写以及近几年主持房地产项目前期工作的实践就房地产项目开发可行性研究报告的编制及评估的基本要求以及需要把握的主要问题谈谈个人的体会和经验。一、项目评述的原则、内容和理论指导依据$、基本原则可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化减少或避免投资决策的失误提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发项目可行性研究报告编制及评估遵循的原则就是科学性、客观性和公正性。(、主要内容房地产开发投资者是以供给为导向以赢利为目的房地产生产、流通、消费、服务经营行为。房地产开发项目可行性研究及项目评估的主要内容包括:市场定位、项目选址、产品定位、规划设计、经营方式、租售价格的确定、财务分析、营销服务、市场及项目风险分析等。’、理论指导依据从项目评价方法的角度目前指导我国可行性研究的指导文件是原国家计委和建设部于$’年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》及((年原国家发展计划委员会编制的《投资项目可行性研究指南》尤其是建设部(年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。它根据房地产开发项目建设与经营的特点强调按照现行财税制度和价格体系计算房地产项目的财务收入和财务支出分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况判断项目的财务可行性是房地产项目决策科学化的重要手段之一也是目前房地产开发项目可行性研究报告编制及评估遵循的基本方法框架。近几年来为应对入世后给我国房地产业(包括开发企业、需求与供给、价格、中介服务)及其他相关行业带来的影响国内房地产业不断转变思想观念增强竞争意识和市场意识规范运行程序迎接挑战评述房地产开发投资项目在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法研究国际著名咨询公司的评价指标体系综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素逐步规范和完善了部分房地产开发可行性研究评价指标体系如包项目规划、设计方案、市场定位、经济评价等方面的最新理论研究成果。这些指标体系是房地产开发项目可行性研究报告编制及评估的方法基础已实施的有《房地产开发项目经济评价方法》、商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标是目前开展房地产开发项目前期咨询的主要理论指导依据。二、房地产开发项目评价的特点和难点$、房地产开发项目的特点房地产开发是较复杂的综合性行业它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务特征外还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。房地产开发投资与一般建设项目投资的主要区别在于:一般工业建设项目是先投资再生产产品而房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此房地产开发项目总投资即为房地产产品的总成本费用之和。参照新的会计制度的规定房地产开发项目总投资(即总成本费用)由开发成本与开发经营费用两大部分构成。房地产开发投资项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入财务费用主要表现为开发项目总投资、经营成本和税金等各项支出。根据开·!"·#$$年第"期理论探讨中国工程咨询发经营方式的不同房地产开发经营又分为销售、租赁、自营或销租、销营、租售、租营等混合经营多种方式。房地产开发投资区别于一般建设项目投资的这一特点是房地产开发项目可行性研究报告编制及评估需要把握的基本要点。!、项目评价的难点"#$房地产开发受政策变化影响大房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家经济政策和行业政策一定程度上影响着房地产业的发展而大型开发项目由于开发周期长受政策变化影响较多。"!$调研难度大市场准确定位困难多由于市场资讯状况差目前房地产开发企业得到的市场信息混乱对于大型房地产开发项目没有对市场的清楚认识很难有准确定位。市场调研困难整体调查数据的准确性令人怀疑具体到房地产领域由于市场变化和关系复杂等因素整个产业没有权威准确的调研数据和市场分析加上没有专业权威调研公司大规模开发项目决策需要依赖的数据来源及准确性值得怀疑。在土地方面暗箱操作时有发生在目前的经济条件下城市整体规划不断被突破造成整体规划外项目上市多供应量难以控制潜在竞争楼盘预测难同时竞争对手的成本因素难以有准确计算。"$财务资金平衡及资金流控制难度大房地产开发公司上市融资从国家对房地产公司上市解禁开始已经有大批房地产开发企业开始申报但能达到建设部、证监会要求并有机会上市的公司很少。随着我国加入’(境外投资也不断增加增加了资金流控制难度。开发所需短期银行项目贷款由于银行不同时期的信贷政策调整目前大型房地产开发项目融资拆借的困难较大。因此开发企业运用好有限的自有资金是项目财务资金平衡的前提也是整个项目开发进度计划完成的前提。")$工程配套设施建设缓慢受城市外部条件影响大三、项目评价的方法与评价指标体系#、市场分析、市场选择及产品定位房地产开发项目投资者是以供给为导向以赢利为目的市场分析、市场及产品定位是房地产开发成败的关键。考虑以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础对租售价格、租售率、租售对象、营销方案及策略等进行评价。"#$市场分析宏观市场:分析国家或整体社会经济状况和主要的增长领域确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置地区经济概况(可进行对比分析)城市经济状况与国家和地区相比城市的就业状况及趋势本城市就业情况短期预测确认和介绍当地主要产业、企业和产品市场环境与场地分析布场区域的划分、土地面积、土地利用情况场地描述场地周围交通环境场地周围土地利用和竞争情况。除此而外还要结合“国房景气指数”对房地产市场发展现状与总的趋势进行分析预测通过对房地产业、市场、价格等外部环境的趋势发展和变化的调查和分析预测房地产开发和行业的总体景气水平。地区市场:销售地区市场分析预测主要分析房地产市场发展现状相关房屋的存量及供给状况。详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等以预测拟开发房地产类型的市场需求。还要预测城市的商业消费潜力城市人口增长对住房的需求城市居民的商品房消费潜力包括住房总量需求和升级换代商品房购买力(主要依据城市收入调查恩格尔系数分析和对比等)新的住宅消费趋势对房市的需求包括流行住宅高质量的品牌住宅各种公寓住宅房屋置换各类层高和户型的住宅。目标市场:目标市场主要考虑住户的规划住宅的需求分析基于竞争分析的结果按各细分市场估算市场供给总吸纳量和吸纳速度和拟开发项目的市场份额明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。对区位、交通、外部生活条件价格承受能力房型及结构形式住户的消费心理居家生活要求城市土地使用效率和空间效果开发商管理等多种因素进行。市场信息:市场分析的关键是正确把握市场信息从市场分析的角度出发通常将房地产市场信息分为需求信息、供应信息(包括存量与增量)、房地产市场交易信息和其它信息。"!$市场选择即市场定位通过市场分析房地产开发最终选定的市场。"$产品定位根据项目区位条件和市场需求住房者消费心理住房消费动向和市场发展趋势即对目标市场的预测。开发产品以满足人们改善住房条件、向往高品质生活的需求为标准。")$价格定位根据总体市场和目标市场的价格指数变动结合区位条件、社会经济和购房趋势等综合因素确定。"*$营销方案及策略主要对物业“卖点”进行分析。构成因素有区位发展潜力住宅规划创意(包括规划方案独创性户型的优越性设施设备完善大面积绿地和环境的优越性等)“品牌”化经营。·!"·#$$年第期理论探讨中国工程咨询本栏目由东华工程科技股份有限公司协办董事长:丁叮安徽省合肥市望江东路!"号#$""$’#"(()’*$***$、规划评价指标主要根据场址建设条件及控制性规划要求考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、大市政配套、公共设施配套、交通等因素规划目标体现市场定位要求。、设计评价指标考虑性能比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、电气等各种专业。建筑方案主要考虑总体构思、建筑创意、平面设计、立面等因素等。建筑设计主要体现房地产开发产品定位设想。核心是实现其使用功能要求包括户型设计住宅套型模式住宅空间设计工程质量科技含量等。、经济分析及财务评价指标#)’财务分析房地产开发项目评述考虑财务评价和综合评价以财务分析为主。财务评价根据现行财税制度和价格体系计算房地产项目财务收入和财务支出分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况判断项目的财务可行性风险预测等。综合评价从区域社会经济发展的角度分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用考察项目对社会经济的净贡献判断项目的社会经济合理性。#$’财务评价指标财务评价根据国家现行财税制度和价格体系分析、计算项目直接发生的财务效益和费用编制财务报表计算评价指标考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况据以判别项目的财务可行性的过程。房地产开发项目综合经济数据及评价指标为:一、设计规模包括:总占地面积房地产开发产品总建筑面积商品房销售住宅商铺底层车库等。二、经济数据包括:总投资开发产品投资资金筹措经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税等。三、财务评价指标包括:投资利润率投资利润率#全部商品房’投资利税率投资利税率#全部商品房’资本金利润率资本金净利润率全部投资财务内部收益率#所得税前’全部投资投资回收期#所得税前’。四、房地产开发项目主要的风险与对策房地产开发项目是高投入、高回报的投资项目由于具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、社会环境影响大等特点同时也具有较高的经济风险。)、市场风险房地产市场风险主要由于政治、经济、技术的因素作用于房地产市场导致房地产价格波动从而给投资者带来损失的风险。经济状况的兴衰通货膨胀的发生严重影响居民的购买能力构成购买力风险。当物价上涨时房地产价格随之上涨由于居民的购买力是有限的货币的贬值使原来能购买房地产的居民望房兴叹。其次出现通货膨胀银行利率提高使房地产造价提高售价随之上涨使居民购买能力降低出现产品滞销、供大于求的局面资金严重积压难以实现资金的良性循环严重影响投资收益。另外通货膨胀本身使投资的现金收益相对贬值。规避市场风险可采取以下策略:#)’通过降低开发成本相应降低销售价格赢得市场减小风险#$’做好方案规划#’找准目标市场。$、经营管理风险运营风险主要指投资者因经营管理不善而导致预期收益不能实现。投资者以及职员的市场预测能力和经营管理水平的高低也是影响投资收益的内在因素是经营风险形成的主要原因。可采取以下措施:#)’加强市场营销工作、做好商品房销售加大促销力度多渠道多种方式促销在找准市场的同时只有尽快销售才能最大限度地减少项目市场销售风险。#$’在项目实施中不断优化设计采取切实可行的工程技术措施和工程方案在施工管理中控制各项开发经营成本费用降低投资成本。#’做好物业管理和售后服务,树立消费信誉和品牌信誉。、财务与金融风险财务风险主要指靠贷款或其它形式获得资金所面临的风险。可采取以下对策:#)’用正在投资的房地产作抵押获得贷款承担不能按时还清本息而使正在投资的房地产变成他人财产的风险。#$’采取预售房地产的方式获得投资资金时面临不能按期交付而支付赔偿金或承担其它经济责任的风险。#’争取自有资金投资按预期回笼以及预售房款资金回笼以化解利率风险。、社会环境的影响即房地产开发项目的外部性或外部环境影响。房地产开发项目受城市道路交通状况原有市政道路修建计划政府负责修建的市政配套设施到位程度商业配套设施、文教娱乐设施、金融邮电通讯等服务设施状况等外部环境条件影响较大如果这些外部影响带来的负效益将给项目带来风险使房地产开发项目各个环节受到影响开发商从施工到销售的工作环节从消费者、银行到政府的信誉度都会大打折扣还容易造成客户投诉容易构成项目的法律纠纷。(、其他风险房地产开发除上述风险外还有法律风险和突发事件所带来的风险。!#作者单位:云南省工程咨询中心’责任编辑贾德昌

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