房地产项目开发程序和业务流程(26页)

资料类别：房地产开发（2008KF－ZL001） 文章来源： 房地产项目开发程序和业务流程 一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注 项目 前期 阶段 项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 审批。 项目选址方案 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 项目 准备 阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等； 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 建委（建设局） 项目征地、报建、招标 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 组织施工（安全、监理） 质量监督 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建设局 项目 竣工 验收 阶段 验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 资料整理归档 建设档案馆 内部资料室 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 房地产管理局 二、房地产公司项目开发的内部工作流程 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 土地 信息 收集 地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 项目部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 项目部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解 项目部 研发部 工程部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 项目部 了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑 项目部 研发部 土地 价值 初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整 项目部 了解项目开发成本 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 项目部 了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 项目部 销售部 土地 价值 深判 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 项目部 市场深度调研 销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等； 研发部：负责协助进行区域市场调研。 项目部 销售部 研发部 项目最终定位 根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。 研发部 销售部 项目部 工程部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 进行项目开发的方案设计和成本测算。 研发部 成 本 控制部 项目部 销售部 工程部 开发周期及付款计划 各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 项目方案确定 总经理 各部门 现金流测算 财务部 各部门 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 寻找 合作 资金 项目招商报告 （前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商文本中盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段） 项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部 财务部 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回报方式、草拟合同 财务 总监 项目部 财务部 合作方案确定 合作细节确定 项目引资 （商业计划书） 签署战略合作协议 行政办：协议盖章，存档。 财务 总监 项目部 上报Lionful 公司 合作实施 （实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务部：协助办理股权、增资等相关财务问题； 行政办：工商局办理公司注册。 副总 经理 项目部 财务部 行政办 投标 摘牌 投方案标 项目方案确定 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 摘牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等 行政办法务：合同条款的草拟和完善； 财务部：提供资金。 总经理 项目部 财务部 用地规划 许可证 准备材料，办证 提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明 行政办：提供土地出让合同； 财务部：提供资金缴纳出让金、交易费。 项目部 财务部 行政办 土地 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制 《项目申请报告》 研发部：协助提供相关项目资料 项目部 研发部 向项目备案机关提交申请报告 项目部 建设用地规划许可证 原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废） 土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费） 土地出让合同 资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1:500现状地形图 需准备3份 详规 研发：委托设计详规 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 土 地 获 取 阶 段 办 理 土地证 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可证 地籍图4份 （薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 行政部：提供企业相关证明资料。 规 划 设 计 阶 段 区域 市场 调研 房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等 对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部 销售部 项目部 竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查 项目所在商圈或临近商圈现状调研 （商业部分） 项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等 针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。 商 业 运营部 研发部 销售部 项目部 同期操作商业地产项目调查 （商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。 项目 定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量 商业运营部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 研发部 商 业 运营部 销售部 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作 商业运营部：配合完成公建类配套定位 总经理 各部门 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算 财务 总监 各部门 项目发展报告 开发计划： ■ 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划； ■ 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议； ■ 工程：按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定： ■ 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 资金流： ■ 工程：根据工期制定工程款支付计划； ■ 项目：制订配套费及土地款支付计划。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 规 划 设 计 阶 段 设计 前期 工作 明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。 研发部 销售部 成 本 控制部 工程部 商 业 运营部 设计院初步选择 明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。 必要时，对设计单位进行实地考察 制定设计组织计划 方案 设计 组织 方案、规划设计院选择与合同签订 法务：合同文本审核 成本：设计费用审核 设计任务书与相关技术指标初订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 研发：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标； 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 营销：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议； 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见； 项目：提供各项配套费用标准。 彩色总平面图方案送规划预审 彩色总平面图（含经济指标） 研发：负责提供图纸 修建性详规成果 各部：提供参考意见 详细性规划方案的报建及确定 （含配套场站点）报市政府 研发：负责提供图纸 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。 各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。 彩色立面效果图送规划预审及审批 （上报市政府） 研发：负责提供图纸 建筑方案报建图 研发：提供报建图纸 景观概念方案设计及确定 各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 规 划 设 计 阶 段 项目 指标 确认 项目成本指标确定 ■ 营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定； ■ 商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议； ■ 项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、工程、配套、费用等指标落实。 项目考核指标确定 ■ 营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系； ■ 工程：制定工期。 年度考核指标调整 ■ 营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系； ■ 工程：制定工期考核标准。 施工图 设计 组织 施工图、建筑设计院选择与合同签定 ■ 成本控制部：配合研发进行设计招投标； ■ 工程部：对结构方案、设备选型进行评估； ■ 法务：合同的审核。 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标： ■ 营销 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定； ■ 工程：提供工程技术专业建议。 结构方案及设备选型研讨及确定 ■ 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； ■ 工程：参与结构方案及设备选型研讨。 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报告 ■ 研发：负责提供规划总平面图 施工图成果 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 ■ 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见； ■ 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。 施工图全图 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化： ■ 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化； ■ 研发：负责图纸优化变更； ■ 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 规 划 设 计 阶 段 施工图 设计 组织 综合管网方案设计 ■ 项目：提供各专业局设计条件 景观扩初及施工图设计 ■ 成本控制：成本核算及费用控制 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 ■ 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨论制定 ■ 研发：负责图纸优化变更 ■ 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。 施 工 准 备 阶 段 建设 工程 规划 许可证 规划方案及市政方案送审 设计方案(含总平面图)申报表 研发：配合提供设计院的盖章确认 土地出让合同 项目：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 修建性详细规划2份，电子文件1份（注：审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份） 研发：提供所需图纸 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 　 建筑方案送审 建筑设计方案申报表 研发：配合提供设计院的盖章确认 1/500现势地形图1份 土地出让合同 项目：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 投资计划 建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 取得许可证 投资计划 　 大配套 财务：提供资金保障 小配套 财务：提供资金保障 消防证明 研发：负责提供消防报建图 人防证明 研发：负责提供人防报建图 地名证明 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 施 工 准 备 阶 段 现场 工程 放线 准备相关文件 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 研发：出图及图纸问题解决； 工程：现场配合。 出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍 现场保护与移交 施工单位配合做记录、现场保护 工程：组织现场保护 移交施工单位 研发：现场发现问题，及时解决； 工程：组织交接。 施工 许可证 准备相关文件 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过签证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价的1/3以上 项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 研发：负责提供施工图及计算书 质量监督手续 质量监督登记表 工程：配合办理 安全措施 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全 企业投资项目备案 规划成果 大配套 开工 前期 工作 “三通一平” 临水、临电 ■ 工程：确定临水、临电位置及数量； ■ 项目：协助临时电送电、接入水接入； ■ 财务：提供资金； ■ 成本控制：审核相关费用和成本。 场地平整 施工组织方案 ■ 研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料； ■ 成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格 招投标、签订合同 勘察单位 研发：提供总规划图等所需的全部资料； 成本：配合招投标、测算成本； 法务：招投标文件的法务审核、合同审核 桩基施工单位 监理单位 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 施 工 准 备 阶 段 开工 前期 工作 招标合同备案 指土建施工单位的公开招标及合同备案 ■ 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同； ■ 成本：共同确定合同约定的各项条款。 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸进行会审 研发：配合会审，并负责提供所需的全部图纸。 会同设计院进行会审，签定图纸会审记录 设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 研发：负责组织设计单位交底和变更。 质量监督手续 办理质检委托 项目：配合办理相关手续。 办理安全检查委托 环卫、环保等相关报建手续 项目临时、永久路口的报建手续 项目：配合办理相关手续。 申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 办理施工人员暂住手续 开工 工 程 建 设 阶 段 项目 开工 施工放线 建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置 研发：负责提供所需的图纸和技术支持。 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 研发、项目：配合 桩基施工 试桩施工，确定桩基施工标准 研发：配合确定桩基施工标准。 桩基全面施工 研发：负责提供所需的图纸和技术支持。 桩基检测 委托桩基检测单位 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 开 槽 土方工程 支护工程 降水工程 基础 施工 地基备案 研发：配合参与验收 基础施工 地基处理 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 基础验收备案 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 研发：配合参与验收 签定建筑工程分部工程（基础）验收表 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。 工程：提供全面的现场签证、水电扣款等基础性资料。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 工 程 建 设 阶 段 主体 施工 审核施工方案、施工组织设计 钢筋混凝土工程 施工单位填报材料进场报验单 三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证） 模板分项工程 钢筋分项工程 预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇结构分项工程 装配式结构分项工程 混凝土结构子分部工程 配套管线预埋 重要分项工程及隐蔽工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋 ■ 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋； ■ 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析 ■ 研发：配合分析问题 设计变更 ■ 研发：配合完成设计变更； 成本：核定成本影响 施工质量问题、 事故处理 施工质量问题、事故的调查分析 ■ 研发：配合分析问题 处理方案的制定、审核、审批 ■ 研发：配合制定方案； 成本：核定成本影响 处理方案的实施 变更 签证 设计变更 ■ 研发：配合完成设计变更； ■ 成本控制：核定变更成本影响。 工程变更 工程变更技术经济分析 ■ 研发：配合技术分析； 成本：进行经济分析。 工程变更申请 ■ 研发：协助现场进行变更签证； ■ 成本：测算变更对成本的影响，对可行性判断。 设计变更 ■ 研发：配合完成变更； 成本：核定成本影响 工程款 支付 工程进度的确认 工程款申请表审批 ■ 成本控制：按合同约定审核付款比例。 工程款支付 ■ 财务：审核工程价款单及发票，付款。 主体 验收 主体验收备案 施工单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 ■ 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位参与 签定建筑工程分部工程（主体）验收表 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 销售 许可证 准备相关文件 《公司营业执照》 《房地产开发资质证书》 《国有土地使用证》 或《建设用地规划许可证》 《年度投资计划》(计委批文) 《建设工程规划许可证》 研发：负责提供所需的全部图纸。 《建设工程施工许可证》 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 物业：签订物业合同 工程施工达到办证要求的形象进度 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程：符合形象要求提供基础验收证明。 按规定达到相应的形象部位 （不同建筑形式，要求不一样） 工程：达到形象进度要求，提供证明。 面积计算及图纸 获取《面积计算成果表》 项目：提供地名批复及附图、图审证等；研发：提供全套的施工图和总平面图。 《项目总平面图》 获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管：配合网上录入 项目 亮相 前准备 推盘策略确定 产品策略： ■ 策划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议； ■ 研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。 价格策略： ■ 销售：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控； ■ 成本控制部：提供产品成本，提出售价建议。 推广策略： ■ 销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化； ■ 研发：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持。 招商策略： ■ 商业运营：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略。 确定外部资源 广告公司寻找及确定 ■ 销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通。 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 ■ 销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定 ■ 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果。 活动公司寻找及确定 ■ 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 项目 亮相 前准备 项目推广定位确定 项目名称、组团名称 研发：根据对产品的理解提出合理建议。 销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。 项目核心推广理念确定 Slogon确定 项目核心识别系统确定 Logo确定 VI系统及延展方案确定 销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查； 工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等资料。 销售分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房销售展示中心 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场相关销售道具制作。 销售道具准备 现场房型 手册 华为质量管理手册 下载焊接手册下载团建手册下载团建手册下载ld手册下载 （亮相版） 研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等。 售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架） 销售：提出装饰及指引系统的合理化建议； 工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工； 成本控制：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作； 财务：提供装修及包装所需资金支持。 样板间及样板环境指示说明系统 销售：协商决定样板间建造的具体户型； 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸； 工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点支持； 成本控制：样板间装修成本核算及合同审批工作； 财务：提供装修及包装所需资金支持 沙盘（概念）模型、 主力户型单体模型 研发：提供规划方案图和户型图，支持企划部制作概念沙盘和单体户型； 销售：与企划部协商，选定沙盘方案及主力户型。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 项目 亮相 前准备 销售道具准备 入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等） 销售：各种印刷类销售道具制作的确定； 研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等； 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关方面的资料； 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。 项目周边的主要道路设置醒目指示系统 (意向)派筹卡及纪念礼品 联动工作的准备 配备看房车及看房车包装 行政：提供看房车及司机 组织进行联动单位人员的培训和包装 企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作。 意向商家签约 进驻意向书 法务：合同谈判以及审核 确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现确定 项目部、销售部：参与讨论，提出建设性意见。 项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定 项目 亮相 项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯） 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核。 新闻媒体新闻信息亮相 新闻中心：通过媒体扩大宣传信息。 亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排 研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士支持； 销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客户接待，活动的协同组织等。 项目 开盘 前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 研发：提供房型本册、技术支持； 销管：提供房号及面积表 销控方案及销控表 《答客户问》 客户接待、客户问题汇总 及反馈（统一说词） 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题。 外卖场：意向客户推荐，客户关系维护。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 项目 开盘 前准备 交工标准确定 各部门联动：讨论并确定项目交工标准； 法务：法律风险提示。 价格体系确定 成本控制：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求； 销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价格体系。 合同准备 房型附图 研发：提供所有房型附图 交工标准 研发：提供确定交工标准 法务：交工标准中法律风险的提示和规避； 工程：审核合同中的交楼时间及交工标准。 小区摆位 研发：负责提供最终版的总平面图。 合同、附加协议等文本审查确定 法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定。 开盘前销售道具 的准备 现场房型手册深化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册。 楼书，宣传海报、折页，物业管理公约 研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持； 物业：提供物业管理公约 购房须知，房型图，详细价格表 研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持； 销售：协助销管制定项目楼房的价格体系； 工程：提供工程进度及交工标准。 售楼处内外展示道具统一更换(道旗、吊旗、背板等) 　 沙盘（细化景观及外檐） 研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸和技术支持 样板间、样板环境的指示系统的数据更新 研发：负责提供样板环境图纸和技术支持 销控表及销控贴，认购书，合同袋 销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具。 项目形象的提升 及深化 户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化） 开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯） 银行大协议的签订 财务中心：提供银行 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 开盘 项 目 销 售 阶 段 项目 开盘 开盘庆典活动 活动形式（演出∕说明会∕发布会） 与会人员（演艺名人∕专家学者） 告知途径（报广∕海报∕门票∕DM） 销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户； 物业：积为开盘庆典活动提供人力物力支持 客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀约客户，完成客户转协议、转合同工作。 财务：收定金、购房款； 销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的签署 回款落实 销售：按每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提供支撑。 日常 销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分解与调整 产品分析、聚焦销售重点 来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、竞争项目动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整 企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推广节奏和推广方向； 销售：根据库存产品现状和考核指标要求，讨论协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售； 外卖场：协助销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重点，推荐可成交客户。 月度操作手册的制定 根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大节点 价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化 成本控制：阶段性考核指标调整；动态调整售价，实现利润最大化； 销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销管调整价格体系。 月度推广计划的执行 报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点 销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，确定报广内容 户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点的设置和媒体宣传 营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气 销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作 客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，强化客户忠诚和树立公司品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖点。 销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗 销售：协同企划制作各种销售道具。 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 项 目 销 售 阶 段 日常 销售 客户到访及接待成交工作 客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客户 企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持。 外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开展。 项目销售现场利用电话，回访老客户，并进行客户接待成交工作 通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访，促成签约成交 销售费用月度付款计划及支付 成本控制：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度合同支付额度，审核付款计划并上报集团； 财务：审核价款单及发票，按资金情况付款 合作方合同签订 相关部门：合同签订及审批工作； 法务：商品房合同、附加协议等检查，风险提示； 销售：确认物业及置业联动，送各部门存档。 销售回款 制定回款节点，协调银行及房管局保证按期回款 财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款。 月度指标考核 公司考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况逐步调整全年销售回款指标 财务：编制月度资金预算，填列各项目实际发生数。 项目考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售任务指标； 财务：编制月度资金预算，填列各项目实际发生数； 项目：提供下月指标落实的政府相关证件支持； 工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划。 清盘 销售 清盘 清盘后项目各种资料移交 行政：接收商品房合同、协议、优惠单并存档。 项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、评估、修正，通过销售体系例会、项目协调会、部门例会、各种主题总结会等形式做工作总结，指导后期工作 节 点 工作阶段 主要工作内容 工作部门 备注 主 项 分 项 主办部门 主办岗位 协办部门 大类 小类 说明 工 程 建 设 阶 段 外檐装修 材料确定 设计、研发定板 　 研发、成本控制：分别从技术、经济方面配合。 施工样板制作 　 　 材料确定 　 研发、成本控制：分别从技术、经济方面配合选用材料。 甲供、甲 分包材料 的招标 制定招标计划 　 　 编制招标文件 拟定投标单位 成本控制：审核招标方案 确定材料招标技术要求 成本控制：参与招标、测算成本。 确定定标原则 成本控制：参与确定定标原则 考察投标单位 　 成本控制：参与考察并提出考察意见 招标、定标 　 成本控制：参与招标定标 内外檐 装 修 地 面 基层处理 　 找平层 　 面层 　 防 水 基层处理 　 防水层施工 　 面层砂浆 　 抹 灰 基层处理 　 抹灰 　 饰面板（砖） 排砖 　 面砖安装 研发：参与施工样板验收 勾缝 　 门 窗 型材加工 　 安装窗框 　 安装窗扇 　 封胶 　 轻质隔墙 放线定位 　 隔