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摩根斯坦利研究报告 - 房地产业的真正复苏

摩根斯坦利研究报告 - 房地产业的真正复苏

lukemdk
2009-06-16 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《摩根斯坦利研究报告 - 房地产业的真正复苏pdf》,可适用于经济金融领域

年月日中国经济中国经济中国经济中国经济房地产业的真正复苏结论结论结论结论::::尽管政策推动下的基础设施投资对中国经济起到的积极作用正受到关注但是我们认为近期最鼓舞人心的进展却是房地产业的复苏。这一现象是真实且可持续的并有助于在年后一旦G经济体出现持续衰退时通过巩固内需来缓冲经济下滑风险。最新情况最新情况最新情况最新情况::::房地产销售已走出年底的低谷房地产建设也随之显著增长。我们的观点有何不同我们的观点有何不同我们的观点有何不同我们的观点有何不同:我们仍保持长久以来的观点即中国不存在全国性的房地产价格泡沫而且中国房地产业的基本面仍然保持稳健。影响影响影响影响::::在我们看来房地产业的复苏是真实的且具有可持续性并有助于年后一旦G经济体出现持续衰退时通过巩固内需来缓冲经济下滑风险。繁荣的房地产市场还会促进个人消费。接下来会如何接下来会如何接下来会如何接下来会如何::::我们认为中国房地产业的正增长将会继续政府对于房地产业的现行政策将会保持稳定。考虑到房地产业对于支持经济复苏的重要性我们认为有关于政策调整可能对该产业不利的担忧是没有根据的。风险风险风险风险::::在国家当下实行促进增长财政刺激计划的背景下政府通过宏大的公共住房计划来干预房地产业有可能会引发风险使私人投资受到挤压破坏市场化、健康发展和商业化运作的房地产业并从长远对房地产业作为经济增长引擎的可持续性构成威胁。摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部亚洲亚洲亚洲亚洲太平洋太平洋太平洋太平洋摩根士丹利亚洲有限公司QingWang王王王王庆庆庆庆QingWangMorganStanleycomStevenZhang章章章章俊俊俊俊StevenZhangmorganstanleycom近期报告近期报告近期报告近期报告题目日期中国经济报告书:不乏复苏迹象年月日政策回应力度超出预期年预测调高年月日中国经济一季度“继续恶化“但好于预期年月日哪个亚洲经济体从中国早期复苏中获益最多?年月日中国人民银行之公开意见年月日图版集:担心“变得更糟”得到证实希望“变得更好”能够增加“年月日供给面调整年月日投资可持续发展:中国农业、农民和农村问题入门年月日房地产业有望成为经济增长的引擎吗?年月日重要信息披露重要信息披露重要信息披露重要信息披露请参见位于本报告结尾的信息披露请参见位于本报告结尾的信息披露请参见位于本报告结尾的信息披露请参见位于本报告结尾的信息披露部分部分部分部分。。。。摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济中国房地产业的真正复苏中国房地产业的真正复苏中国房地产业的真正复苏中国房地产业的真正复苏有力反弹有力反弹有力反弹有力反弹今年年初房地产销售的增长率停止下滑并出现强劲反弹。截至今年四月房屋销售面积同比增长增长速度较接近零增长的年月明显加快。与此同时平均房价的同比下降趋势在最近几个月也开始回稳连续几个月录得大幅环比增长(见图表一)。图表一房地产销售反弹房地产销售反弹房地产销售反弹房地产销售反弹资料来源:CEIC摩根士丹利研究部图表二建筑建筑建筑建筑量量量量反弹反弹反弹反弹资料来源:CEIC摩根士丹利研究部房地产建筑量也呈现出类似趋势。在经历了年上半年的显著放缓和年下半年的负增长后在建建筑面积和完工建筑面积于今年年初都开始录得正增长至今年四月分别同比增长和(见图表二)。房地产建筑量的复苏也反射出供需情况的实质性改善。尤其是当货币政策取态开始大幅放宽时供给方房地产开发商的财务状况自年月起有了显著的改善。银行融资门槛的放宽将令大量在年因资金不足或市场需求不明而中止开发的房地产项目得以迅速恢复施工。银行融资门槛的放宽银行融资门槛的放宽银行融资门槛的放宽银行融资门槛的放宽使得使得使得使得中止开发中止开发中止开发中止开发的房的房的房的房地地地地产建产建产建产建筑筑筑筑项目项目项目项目得以得以得以得以迅速恢复施工迅速恢复施工迅速恢复施工迅速恢复施工。。。。真真真真正正正正的复苏的复苏的复苏的复苏::::推动因素推动因素推动因素推动因素虽然房地产销售增长率和房地产建筑量的反弹至今为止仅仅持续了两到三个月但是我们认为这表示房地产业已经开始持续复苏。图表三购买力改善购买力改善购买力改善购买力改善资料来源:CEIC摩根士丹利研究部此次反弹主要受几个方面的因素所推动。首先相对购买力在年得到显著改善(见图表三)。我们估计虽然年住宅的每平方米平均价格与年不相上下但年城镇居民家庭人均收入水平较年增长约。因此经历了年间的大致稳定之后相对购买力四月一月十月七月四月一月十月七月四月一月十月七月四月一月十月七月商品房建筑面积销售(年同比增长率%)房地产价格指标(年同比增长率%右轴)在建建筑面积(年同比增长率%)完工建筑面积(年同比增长率%)三月九月三月九月三月九月三月九月三月九月三月九月三月九月三月九月三月九月三月相对购买力(房地产价格相对于家庭收入=)购买力更高摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济(定义为房产价格和收入的相对增长率)在年录得了有史以来的最大提高。……相对购买力相对购买力相对购买力相对购买力……在在在在年年年年录得了有史以来的最大提录得了有史以来的最大提录得了有史以来的最大提录得了有史以来的最大提高高高高……第二抵押贷款利率大幅下降。五年期基本利率(即抵押贷款的基准利率)从年月的%下降个基点到月的%(见图表四)。此外抵押贷款标准利率折扣幅度的变动更令抵押贷款实际利率大幅降低。因此目前第一套房抵押贷款的实际利率是%比年月的水平低约个基点在一个相对较短的时间内作出了大幅的降息。图表四利好利好利好利好的的的的政策转变政策转变政策转变政策转变注:年月日标准利率的适用折扣幅度从%调低至%。年月日折扣幅度重新调整至%。年月日第二套房贷款的抵押贷款利率上调至基准利率的倍。年月日第一套房抵押贷款的适用折扣幅度调整为%。年月日只要第一套房的面积小于当地平均水平第二套房抵押贷款也可以获得%的折扣幅度。来源:CEIC摩根士丹利研究部第三银行恢复向房地产开发商放贷。房地产开发商贷款增长率从年月的同比增长%急剧下降到年月的同比增长约%这是因为政府为了控制这一产业的快速增长实施政策大量削减房地产开发商的贷款(见图表四)。可用资金(尤其是来自银行方面的可用资金)大量减少的房地产开发商不得不通过大幅减价来促进销售从而改善现金流。在我们看来由于消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发商带来降价压力导致年大部分时间里房地产市场出现了“罢买”的局面。年月当政策重心果断地转为促进增长并预防经济硬着陆时整体融资环境开始恢复正常。我们认为在这样的背景下消费者对于房地产价格进一步下降的预期开始减弱罢买逐渐接近尾声。由于由于由于由于消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发消费者预期财政情况紧张将持续为房地产开发商商商商……导致导致导致导致年大部分时间里房地产市场出现了年大部分时间里房地产市场出现了年大部分时间里房地产市场出现了年大部分时间里房地产市场出现了““““罢买罢买罢买罢买””””的局面的局面的局面的局面。。。。真正的复苏真正的复苏真正的复苏真正的复苏::::大环境大环境大环境大环境除了上述推动复苏的重要因素我们认为房地产业正在走向真正复苏的一个关键原因是因为最近的发展与我们长久以来的观点相一致即中国并不存在全国性的房产价格泡沫并且中国房地产业的基本面仍然保持稳健(见中国经济:房地产业有望成为经济增长的引擎吗年月日)。房地产业的复苏是在主要政策恢复正常的背景下进行的政策重点已经不再是对房地产开发商的严格控制。自年以来中国政府采取了一系列紧缩措施来抑制快速上涨的房地产价格。(见附件:自年以来颁布首要目的是抑制快速增长的房地产价格的政策公告清单。)我们认为这些紧缩措施的目标是解决收入财富差距这个社会问题而不是从经济金融角度出发的实际意义上的房地产泡沫。自年月起几乎所有紧缩措施都在回调。(见附件:自年第四季度以来颁布目的是促进房地产市场发展的政策公告清单。)这也和我们的预期相符即“……当管理当局开始认识到房地产业有可能对整体经济造成的严重下行风险时他们会放松对房地产业的政策控制。这是因为深层次的经济下挫及相伴而来的失业率所导致的社会影响将比住房购买力带来的影响更加严重、深远。”(见中国经济:房地产业有望成为经济增长的引擎吗年月日)。……自自自自年年年年月起月起月起月起几乎所有紧缩措施都在回调几乎所有紧缩措施都在回调几乎所有紧缩措施都在回调几乎所有紧缩措施都在回调。。。。这这这这也和也和也和也和我们的预期我们的预期我们的预期我们的预期相符相符相符相符……我们长期认为中国并不存在全国性的房产价格泡沫并且中国房地产业的基本面仍然保持稳健。具体而言住房购买力被广泛用作评估房地产价格是否过高以致成为房地产开发商贷款(年同比增长率%)年期以上贷款利率(%右轴)实际抵押贷款利率(%右轴)年月日年月日年月日三月十二月九月六月三月十二月九月六月三月十二月九月六月三月十二月九月六月三月十二月摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济泡沫的关键指标之一。正如图表四所示与家庭收入相比房价自年以来已经大幅下跌。虽然相对购买力在年至年间轻微恶化但自年中开始有显著改善。因此尽管人们对于近年来的房地产价格快速飙升众说纷纭但是住房购买力自年以来基本维持稳定在年甚至得到显著改善。然而一些市场观察家认为房价收入比(HPIR)才是更恰当的购买力评估指标它衡量的是绝对住房购买力。年至年间中国的房价收入比的平均值在到倍的范围内远高于到倍的标准水平。然而在我们看来由于中国的一些特有国情中国的房价收入比可能夸大了低绝对住房购买力的严重性。将这些因素计算进去之后房价购买力将高于目前的房价收入比所显示的水平从而进一步证实了房价无泡沫的论点。……由于中国的一些特有国情由于中国的一些特有国情由于中国的一些特有国情由于中国的一些特有国情中国的房价收入比可能中国的房价收入比可能中国的房价收入比可能中国的房价收入比可能夸大了低绝对住房购买力的严重性夸大了低绝对住房购买力的严重性夸大了低绝对住房购买力的严重性夸大了低绝对住房购买力的严重性。。。。……主要影响因素至少有两个。第一中国家庭收入增长整体强劲预计这种增长趋势在可预见未来仍将保持不变。年至年间人均可支配家庭收入的名义年均增长率约为%远高于许多新兴市场经济体更不用说发达国家了。考虑到可预见未来的快速收入增长中国经过收入增长调整的房价收入比(IGAHPIR)(即收入持续强劲增长而购房价格固定不变)将在购房后的几年内急速下滑。我们认为当估测一个像中国这样快速增长的经济体的住房购买力时经过收入增长调整的房价收入比(IGAHPIR)是一个比房价收入比(HPIR)更加适用的指标。由于发达国家至倍的房价收入比标准水平是基于这些国家的预期收入增长因此在估算中国的IGAHPIR时我们用的是中国同发达经济体间的预期收入增长差额。如果我们假设中国的名义家庭年收入增长率比发达国家高个百分点(从过去到年的历史纪录来看这并非一个过高的假设)那么现在在中国购买一套房产其平均房价收入比将从现在的倍(年数据)降至年后的倍。房价收入比(HPIR)是指平方米住房的平均价格与城市家庭年均可支配收入的比率。第二个有助于解释看似过高的房价收入比的中国特有国情是相当高的住房拥有率以及强烈的住房升级需求。中国的住房拥有率超过%是世界上最高的国家之一。这是计划经济时代的遗留产物。在计划经济体制下绝大多数的职工住在公房里这些公房后来被私有化并以非常大的折扣(许多情况下甚至免费)出售给这些职工。在这种背景下非同一般的高住房拥有率是过去计划经济畸变的结果而不是市场经济的自然产物。……大大大大约约约约%%%%的购房者已经有相当大的一笔房款的购房者已经有相当大的一笔房款的购房者已经有相当大的一笔房款的购房者已经有相当大的一笔房款……这使他们不必动用现在的收入或储蓄即可支付首付这使他们不必动用现在的收入或储蓄即可支付首付这使他们不必动用现在的收入或储蓄即可支付首付这使他们不必动用现在的收入或储蓄即可支付首付款款款款……中国的大多数公房――特别是计划经济时代遗留下来的公房――质量很差。再考虑到近年来家庭收入迅速上升这也是为什么在住房拥有率已经很高的情况下仍然有强烈的住房升级需求的原因。我们估测近年来至少有的住房需求源自住房升级需求。而其首付款往往来自出售第一套房的收入。换言之大约%的购房者已经有相当大的一笔房款来自国家公房私有化的财富转移这使他们不必动用现在的收入或储蓄即可支付首付款。而在发达国家情况则大为不同他们有正常运转的房地产市场不存在被抑制的住房升级需求。我们假设购房者出于住房升级的需要支付%的首付款(鉴于目前平均首付款约为%%是一个颇为保守的假设)而这些首付款完全来自第一套房的销售收入。通过调整住房升级需求这个特殊因素之后我们估测房价收入比将从目前的倍降至倍。综合考虑到以上两个中国特有国情我们估计调整后的住房收入比将在倍左右远低于目前的倍。……房地产市场就像一面镜子房地产市场就像一面镜子房地产市场就像一面镜子房地产市场就像一面镜子它折射出了在房地产市它折射出了在房地产市它折射出了在房地产市它折射出了在房地产市场场场场迅速发展迅速发展迅速发展迅速发展之前就已经潜伏良久的收入之前就已经潜伏良久的收入之前就已经潜伏良久的收入之前就已经潜伏良久的收入财富差距财富差距财富差距财富差距……此外中国房地长市场相对简短的发展史也加剧了住房购买力的社会层面的问题。早在过去四、五年间房地产市场迅速发展起来以前中国收入财富差距的恶化就已经成为一个问题。然而在大多数家庭开始意识到他们摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济无力购买一所像样的房子的时候收入财富差距变得更加明显。从某种意义上讲房地产市场就像一面镜子它折射出了在房地产市场迅速发展之前就已经潜伏良久的收入财富差距。只不过因为潜伏的收入财富差距在相对较短的时间内经由房地产市场暴露出来因而才对中国大多数中低收入家庭构成冲击放大了住房购买力的社会层面的问题。影响影响影响影响在我们看来短期推动因素和基本面都显示房地产业的复苏是真实且可持续的。尽管大家都更关注于中国政府实施的大型财政刺激政策但我们认为迄今为止房地产业的复苏是当前中国经济中最鼓舞人心的进展。中国年到年间的两位数增长主要是由出口和投资两大引擎推动的。随着G经济体的经济衰退出口已无法成为经济增长的引擎而居民消费还不是近年来中国经济出色表现的主要推动因素因此中国未来高速增长的关键将取决于国内投资的力度。……房地产业的复苏房地产业的复苏房地产业的复苏房地产业的复苏使得人们有理由相信使得人们有理由相信使得人们有理由相信使得人们有理由相信基于市场的基于市场的基于市场的基于市场的私人投资私人投资私人投资私人投资……将会弥补政策刺激将会弥补政策刺激将会弥补政策刺激将会弥补政策刺激效果的最终消失效果的最终消失效果的最终消失效果的最终消失帮助帮助帮助帮助维持行业的有机增长维持行业的有机增长维持行业的有机增长维持行业的有机增长……国内投资目前为止已经起到了一定的推动作用受到积极政策的刺激主要由国有企业或国有控股企业开展的基础设施项目的投资显著增加。强劲的投资增长究竟能否持续到政策刺激效果逐渐消失的年之后已经成为众多市场观察家关注的一个关键问题。在这种情况下房地产业的复苏使得人们有理由相信基于市场的私人投资以及它对其他经济活动的积极影响(如消费、土地销售恢复正常令当地政府收入增加)将会弥补政策刺激效果的最终消失帮助维持经济的有机增长尤其是帮助中国经济渡过年之后G经济体的长期衰退。房地产销售显著增长大城市的房地产存量房已经开始迅速减少(见图表五)。摩根士丹利的房地产研究小组预计目前大城市的存量房水平介于上海约个月销售量到北京约个月销售量之间(见摩根士丹利房地产小组周刊《中国房地产:房地产市场追踪月日》)。换用另一个指标我们预计全国存量房水平依据主要市场的可供销售闲置面积在经历了年大部分时间的快速增长后最近已停止增长。图表五大城市的存量房开始减少大城市的存量房开始减少大城市的存量房开始减少大城市的存量房开始减少来源:CEIC摩根士丹利房地产研究团队图表六全国存量房停止增加全国存量房停止增加全国存量房停止增加全国存量房停止增加来源:CEIC摩根士丹利研究部在我们看来当存量房停止增长甚至开始减少销售的显著复苏将最终演变成新项目启动的显著复苏。虽然开工建筑面积的年同比增长率仍然处于负值范围内我们认为该数据将在年下半年走出低谷并重新录得正增长。根据过往经验来看新项目启动开始对销售造成影响需要大约六个月的时间。(见图表七)。繁荣的房地产市场还会促进私人消费。尽管新的房地产建筑量仍然低迷但房地产销售的复苏已经为房地产相关零售销售带来积极的影响这将有助于刺激整体零售北京上海深圳全国可供销售闲置面积(年同比增长率%)三月一月十一月九月七月五月三月一月十一月九月七月五月三月一月十一月九月十二月二月四月六月八月十月十二月二月四月六月八月十月十二月二月四月销售月份摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济销售的反弹。例如建筑和装饰材料及家具的零售销售两者都与购买新房有密切联系自今年年初以来强劲反弹(见图表八)。图表七新房地产项目即将复苏新房地产项目即将复苏新房地产项目即将复苏新房地产项目即将复苏来源:CEIC摩根士丹利研究部图表八房地产相关零售销售复苏房地产相关零售销售复苏房地产相关零售销售复苏房地产相关零售销售复苏来源:CEIC摩根士丹利研究部接下来会如何接下来会如何接下来会如何接下来会如何::::一个稳定的政策环境对中国房地产业的健康、可持续发展具有重要的意义。我们预期政府对于房地产业的现行政策取态度将维持不变。实际上我们认为年月起进行的政策调整是政策回归而不是酌情、反周期的临时性政策松动。中央政府现行的政策反映两个思想:)通过废除不适当的、人为阻碍其发展的紧缩政策措施鼓励基于市场的商品房产业以及)用社会基金开发低成本、低租金的经济适用房计划解决低收入家庭的住房问题。在我们看来这是一个有效且可持续的政策途径因为一个迅速增长的商业住房计划需要有一个可行的经济适用房计划来匹配。在我们看来考虑到房地产业对于支持经济复苏及实现可持续增长的重要性有关于政策调整可能对该产业不利的担忧都是没有根据的。……一个迅速增长的商业住房计划需要有一个可行的一个迅速增长的商业住房计划需要有一个可行的一个迅速增长的商业住房计划需要有一个可行的一个迅速增长的商业住房计划需要有一个可行的经济适用经济适用经济适用经济适用房计划来匹配房计划来匹配房计划来匹配房计划来匹配……风险风险风险风险经济适用房计划是中国政府刺激经济方案中的重头戏国家投入的万亿元人民币经济刺激资金中有千亿元将用于这一计划。虽然这是房地产业现行双轨政策的重要组成部分但这个国家投资的经济适用房计划有可能会演变成一个目标过于宏大的公共住房计划。在国家当下实行促进增长财政刺激计划的背景下这个计划有可能最终构成对房地产业的重大干预。这可能会引发风险使私人投资受到挤压破坏市场化、健康发展和商业化运作的房地产业并从长远对房地产业作为经济增长引擎的可持续性构成威胁。中国曾经在计划经济时代广泛实行公共住房计划但这个计划没有取得成功。附录附录附录附录::::自年以来颁布首要目的是抑制快速增长的房地产价格的政策公告清单以及自年第四季度以来颁布目的是促进房地产市场发展的政策公告清单年年年年月月月月::::上海市政府为了抑制投机买卖对购买不满年出售的住房征收营业税同时放宽了购买低端住房的抵押贷款利息津贴的门槛。月月月月::::上海通过一项新法例律禁止卖方将抵押贷款转让予买方规定卖方须先还抵押清贷款才能出售房产。转按在私人市场并不常见这项变动对较多使用这种做法的低端住房市场影响较大。月月月月::::国务院颁布了项措施抑制价格和房地产活动分别是:)在价格快速增长的城市增加低端住房供给)对房产和土地市场的投机活动加强控制)保障住房购买力)引入行政措施包括通过税收来控制房地产买卖)增强房地产业商业贷款的风险管理)强化市场规则并惩罚可疑行为及)增加市场透明度。开工已卖出(月期)建筑面积家具建筑和装饰材料年同比增长率个月移动平均线一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月一月七月年同比增长率%摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济月月月月::::七部委联合颁布:)对于个人购买所有类型住房不满年转手交易的按销售收入征收营业税超过年的按销售利润征收营业税(从年月日起开始生效))禁止销售未完工的房地产项目(所谓的“炒房”在上海于年月起禁止)及)对拖延的项目征收土地闲置税(开工拖延超过年)超过年者收回土地使用权。年年年年月月月月::::中国人民银行上调基准利率个基点一年期贷款利率调整为%五年期以上贷款利率调整为。存款利率维持不变以鼓励国内消费。月月月月::::国务院颁布六项措施以抑制房地产销售价格及打击可疑行为包括:)各地政府制定经济适用房得土地供给目标和比率)调整信贷政策和交易税以遏制非真实需求)减缓拆迁进度)制止房地产开发商“哄抬价格”)加快廉租房建设解决低收入家庭的住房困难及)增强信息披露及市场透明度。月月月月::::九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。基于年制定的蓝图中央政府深化了之前的方案具体内容如下:)维持建筑面积平方米及以下住房面积占每年住宅供应量的的比重)售房收入全额征收营业税的年限从两年变为五年)原则上个人房贷首付比例不低于三成)重申房产开发资本金比率不得低于)继续冻结别墅类房地产开发项目土地供应严格限制低密度开发项目及)抑制土地囤积的行为。月月月月::::建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商行政管理局以及国家外汇管理局发布了一个联合声明限制外商投资房地产市场。主要内容包括:)境外机构或个人在境内投资购买非自用房产应当申请设立外商投资企业)外商投资设立房地产企业投资总额等于或超过,万美元的注册资本金不得低于投资总额的及)购买自用房产的外籍人士需要在中国大陆生活和工作至少个月。月月月月::::月日国家税务总局发布了号文件对二级市场上的住房交易征收营业税。该税项必须于房屋过户时缴交但在若干情况下可予以扣减。对出售房产后年内购买另一套房产者可以退还有关税款。购买满年的房产可以免征全部营业税。年年年年月月月月::::国家税务总局颁布了《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》自年月日起实施。通知罗列了需要征收土地增值税的情况。土地增值税于-年首次颁布在中国房地产业低迷的年代中期撤销在至年才再度实施。月月月月::::全国人民代表大会颁布《中华人民共和国物权法》自年月日起实施治理中国房地产业的相关事项。月月月月::::商务部和国家外汇管理局联合颁布《进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定和限制了外商在中国房地产业的投资。月月月月::::中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据规定第二套房的抵押贷款首付比例不得低于%贷款利率不得低于中国人民银行公布的基准贷款利率的倍。月月月月::::中国人民银行和中国银行监督管理委员会澄清购房者获得房产抵押贷款的次数应该以家庭为单位计算(而不是以个人为单位)包括借款者、他或她的配偶以及子女。年年年年月月月月::::财政部和中国人民银行联合出台措施支持房地产行业:)首次购买平方米以下住房的契税税率从-%调整至%)暂免征收印花税和土地增值税)金融机构可将抵押贷款利率降低至中国人民银行基准利率的倍首次购买普通住房的首付比例下调至%)地方政府可自行制定鼓励房产交易的减免政策及)加快经济适用房的建设并扩大廉租房津贴的覆盖范围。月月月月::::国务院出台进一步措施促进房地产业发展:)如果第一套房小于当地平均水平第二套房的抵押贷款利率下限调整为中国人民银行基准利率的倍首付比例调低至)房产交易免征营业税的年限从五年缩短至两年征收营业税替代销售收入税)鼓励金融机构加大对中小套型住房建设项目开发商的信贷支持力度并为有信誉的开发商兼并重组过程中的再融资需要提供支持。摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济月月月月----月月月月::::中国人民银行将五年期贷款利率由%降低至以及将法定准备金比率从%降低至%。年年年年月月月月::::国务院决定降低房地产开发项目的资本金要求。特别感谢由DerekKwong带领的摩根士丹利房地产研究小组提供的宝贵意见令我们能够更好地完成这份报告。摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部年年年年月月月月日日日日中国经济中国经济中国经济中国经济信息披露信息披露信息披露信息披露本报告的信息与观点是由以下一个或多个公司编制和发行并对内容负责:MorganStanleyAsiaLimited,和或MorganStanleyAsia(Singapore)Pte(注册号码Z由新加坡货币管理局监管和或MorganStanleyAsia(Singapore)SecuritiesPteLtd(注册号码H由新加坡货币管理局监管)和或MorganStanleyTaiwanLimited和或MorganStanleyCoInternationalplc汉城分支和或MorganStanleyAustraliaLimited(ABN澳洲金融服务牌照号码持牌交易商)和或MorganStanleyIndiaCompanyPrivateLimited以及它们的分支机构(统称“摩根士丹利”)。全球研究冲突管理政策全球研究冲突管理政策全球研究冲突管理政策全球研究冲突管理政策本研究报告是根据本公司的冲突管理政策出版发行详情请查看:wwwmorganstanleycominstitutionalresearchconflictpolicies重要信息披露重要信息披露重要信息披露重要信息披露本报告并不提供量身定制的投资建议。报告的撰写并未虑及读者的具体状况及目标。摩根士丹利建议投资者应独立评估特定的投资和战略并鼓励投资者征求专业财务顾问的意见。投资或战略是否恰当取决于投资者自身的状况和目标。本报告并非购买或出售任何证券或参与任何交易策略的要约。阁下投资的价值和收益可能因利率或汇率、证券价格或市场指数、公司的运营或财务状况或其它因素的变化而有所不同。过去的业绩未必能说明未来。对未来市场表现的估计是基于或许无法实现的假定。除有关摩根士丹利的信息外摩根士丹利的研究人员根据公开的信息资料撰写报告。摩根士丹利竭力采用可靠和全面的信息但是我们并不对其准确性或完整性做任何保证。除非我们打算终止对个别覆盖公司的跟踪研究本报告所载意见或信息的任何变化摩根士丹利没有告知阁下的义务。报告中的事实与观点并未经过摩根士丹利其它业务部门的专业人士包括投资银行专业人士的审阅因此不能反映后者已掌握有关信息。致台湾读者:在台湾交易的证券工具的信息由MorganStanleyTaiwanLimited(“MSTL”)发布。本刊物不得向公共媒体发放或被公众媒体所引用。致香港读者:信息是由MorgenStanleyAsiaLimited或以其名义在香港发布的并可以被视为系其所为属于其在香港受监管业务的一部分。阁下如对本刊物有任何疑问请联系我们的香港销售代表。本刊物在日本由MorganStanleyJapanSecuritiesCo,Ltd发行该公司业已批准并同意为加拿大发行的本刊内容负责在德国由法兰克福受联邦金融服务监管局(BaFin)监管的MorganStanleyBankAG发行在西班牙由MorganStanley,SV,SA(摩根士丹利集团子公司)发行受西班牙证券市场委员会(CNMV)监管该公司声明本文件是根据适用于西班牙法规规定的金融研究行为守则撰写并发行在美国由MorganStanleyCoIncorporated发行并对刊物内容负责。在英国由金融服务管理局授权和监管的MorganStanleyCoInternationalplc负责发行其编制的研究报告并完全根据《年金融服务及市场法》第款规定批准由任何关联公司编制的研究报告。英国私人投资者应从MorganStanleyCoInternationalplc代表获取有关投资的意见。在澳大利亚本报告及其任何内容仅针对《澳大利亚公司法》定义的“批发客户”发行。RMBMorganStanley(Proprietary)Limited是JSELimited的成员并且受南非金融服务局监管。RMBMorganStanley(Proprietary)Limited是MorganStanleyInternationalHoldingsInc和FirstRandInvestmentHoldingsLimited共同拥有的合资公司FirstRandInvestmentHoldingsLimited则由FirstRandLimited全权拥有本报告所载商标和服务标志产权为所有者各自拥有。第三方数据提供者并未对其数据的准确性、完整性和及时性作出任何保证或表述并不应对涉及此类数据的任何损失承担责任。全球行业分类标准(“GICS”)是由MSC与标准普尔联合制订并属其专有财产。摩根士丹利所依据的有关MSCI国家指数系列的预测、意见、展望和交易策略是全部来源自公开的讯息渠道。MSCI并没有审议、批准或认可在本报告所载的任何预测、意见、展望和交易策略。摩根士丹利对MSCI指数的制定决议不具有影响力或控制权。未经摩根士丹利的书面同意不得复印、出售或转发本报告或其中任何部分。摩根士丹利研究报告主要通过电子媒体及在若干情况下以印刷方式发送。阁下亦可向我们索取有关推荐证券的其它信息。本报告是由MorganStanleyCoInternationalplc(DIFCBranch)传播受迪拜金融服务管理局监管并仅针对迪拜金融服务管理局定义的“批发客户”发行。本报告只提供给批发客户中满足管理条例中客户条件的客户。本报告是由MorganStanleyCoInternationalplc(QFCBranch)传播受卡塔尔金融中央管理局监管并仅针对商业客户和市场对应团体发行。本报告不提供给卡塔尔金融中央管理局定义的零售客户。根据土耳其资本市场局的要求这里发表的投资信息、评论和建议并不属于投资顾问活动的范畴。投资顾问服务是通过经济行、投资组合管理公司、非存款银行和客户之间的涉及投资顾问的合同所提供。这里发表的评论和建议是基于发表此评论和建议的当事人的个人意见。这些意见可能不适合您的财务状况、风险和回报偏好。因此单凭这里发表的信息进行投资决策可能达不到您所预期的结果。注意:如中英文版本之间存在差别以英文版为准。摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部摩根士丹利研究部美国美国美国美国BroadwayNewYork,NYUnitedStatesTel:()欧洲欧洲欧洲欧洲BankStreet,CanaryWharfLondonEADUnitedKingdomTel:()日本日本日本日本Ebisu,ShibuyakuTokyoJapanTel:()亚太地区亚太地区亚太地区亚太地区ThreeExchangeSquareCentralHongKongTel:©摩根士丹利

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新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

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