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市场调研报告范本

市场调研报告范本

finebuddy
2009-03-27 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《市场调研报告范本ppt》,可适用于职业岗位领域

金华市房地产市场调研报告第一部分宏观背景篇第二部分市场分析篇第三部分地块状况报告框架第一部分宏观背景篇金华概况经济环境城市规划宏观背景金华概况金华市为省辖地级城市以境内金华山得名。金华市东西直线距离为千米南北直线距离为千米城市面积为平方千米。下辖“二区三县四市”分别为婺城区、金东区、义乌市、永康市、东阳市、兰溪市、武义县、浦江县及磐安县金华市位于浙江省中部东衔沪甬温三个港口城市西临浙江西部及闽赣皖三省地理位置优越。金华市区域位置人文底蕴金华市历史悠久人文气息浓厚自然风光优美是一个宜居城市。正因为其人文及自然因素金华市被评为中国最佳居住城市之一。对内交通金华市区交通网络完善趋于完善城市规划区内与规划区外交通便捷性加强带动了城市规划区外房地产市场的快速发展。交通设施对外交通金华交通便利,历来就有“四省省衢”之称作为浙中交通枢纽境内浙赣横穿东西金温、金千铁路纵贯南北国道、省道、省道在城区交汇地理位置的重要性使金华成为东部与江西等中西部重要连接点起到承东接西作用。人口状况金华市人口增长缓慢而金华市区人口增长更低甚至出现负增长主要是因为金华市区经济发展对外部吸引力不大外来人口少。金华市人口只占整个浙江省的比重较低而金华市区人口只占金华市的低于义乌市人口。婺城区及金东区作为金华中心区域人口数量有限低于义乌、永康、东阳等县市对金华市区房地产市场发展带来了障碍。金华市GDP总值发展较快增幅保持在以上表明金华市经济发展迅速。但年后整体增长速度放慢。人均GDP值增长曲线与全市GDP发展类似到年底人均GDP达到了元。但年以后人均GDP增速放慢金华经济平稳增长为当地房地产市场业健康发展提供了良好的经济环境购买能力得到增强。宏观背景经济环境GDP总值及人均GDP人均可支配收入发展人均可支配收入逐年上升人民生活水平得到提高潜在消费能力得到增强对房地产市场而言将是有利因素。人均可支配收入发展看发展速度起伏不断年呈持续增速趋势而年有一定幅度下降到年又有较大幅度的上升。从发展看基本保持较快的发展速度。三产结构发展第一产业比重逐年减小第三产业增加值增速明显高于第二产业第二产业增加值对金华经济发展影响缩小三大产业比重表明金华整体的城市化发展速度较慢。第一产业在GDP的比重逐年下降但其年仍达到了第一产业所占比重过大影响到金华经济的快速发展第二产业所占比重在年有较大的下降而后逐步缓慢上升第三产业所占比重逐年上升。虽然第三产业比重上升但由于第一产业所占比重太大且二产发展缓慢表明金华工业经济发展较慢影响到金华整体经济的发展速度。金华市与周边主要城市比较通过比较,可看出金华市在浙江全省而言,城市化水平较低,就全省而言,处于中等偏下水平,但从其人均GDP值及人均可支配收入看,其城市化速度发展潜力较大,消费潜力较大市区与周边主要县市比较义乌市整体经济发展最快其不管GDP生产总值、人均GDP生产总值还是人均可支配收入均是最高的。金华市区虽然GDP总值比永康市高但由于人口因素其人均GDP值最低而且从金华市全市人均GDP值看市区低于全市水平表明市区经济发展在全市经济中仍处于一个偏低水平。宏观背景规划发展金华城市发展以南北为主对本项目十分利好对于城北以浙师大、体育会展中心为特色的综合区发展方向以及周边地块和交通规划对本项目有很大的提升作用第二部分市场分析篇一级市场分析二级市场分析市场分析一级市场土地供应年金华市区土地出让相比年有所增加。从市区各区域土地出让看城市规划区内土地出让有所减少而城市规划区外土地出让有大幅度增加金华市区外括速度比较快。从土地性质看商业土地出让基本维持原状而住宅类土地出让增加其中以容积率以上的地块增加最多。(容积率以下土地主要是指以别墅产品为主容积率以上土地主要是以公寓产品为主)土地开发年金华市土地开发以城市规划区外发展最快而城市规划区内土地开发速度相对放慢。从住宅用地看由于容积率以下供应量小该类土地基本开发完毕。(容积率以下土地主要是指以别墅产品为主容积率以上土地主要是以公寓产品为主)土地市场判断金华市区城市外扩速度提高城市规划区外的土地供应和开发量体都大幅度增加。金华市区土地供应主要是以公寓类产品用地为主其次是商业类用地别墅产品用地近两年几乎无供应量体入市市场中别墅用地较稀缺。金华市区近两年未开发土地量达到万㎡其中公寓产品用地达到了万㎡占到未开发土地量的其余未开发土地主要是商业用地可见金华市区房地产市场中未来公寓产品竞争将会异常激烈而别墅产品由于量体有限将是市场受欢迎产品。市场分析二级市场宏观面固产及房产投资额及变化曲线固产及房产投资额及变化曲线固产投资与房产投资金华市固定资产投资在、年达到高峰但其发展速度最快出现在年。金华市房地产投资在、年达到最大而后有所降低从其发展速度看年的增幅最大在年整体增幅保持较稳定。年后金华市的固定资产投资及房地产开发投资速度逐步放慢。从金华市的商品房的施工面积可以看出在年之间是金华市房地产发展最快的期间。金华市区在年达到了商品房销售最大有力的去化了市场中的产品量。年金华市区商品房的销售量体位于近年的前两位说明了在年之间金华市区市场供求都比较活跃。供应与需求空置面积由于在年市场活跃所以金华市区空置面积在年达到最低而后随着市场的发展缓慢土地的大量供应年金华市区空置面积大幅度上升金华市区商品房存量较大市场压力较大。与周边县市比较看金华市区空置面积较高近两年空置面积只比武义县少但远远高于义乌市和永康市表明金华市区房地产市场发展相比义乌、永康两市有所落后。市场分析二级市场微观面根据金华市区房地产市场的发展情况可以将金华市区划分为三大板块:江北板块江南板块金东板块、仙源风景区板块、城北板块。江北板块:主要是指金华江、义乌江以北区域,往北到环城北路东到二环路江南板块:主要是指金华江以北武义江以西等区域金东板块:主要是指金东新城区及金东经济开发区区域范围仙源风景区板块:主要是指仙源风景区范围城北板块:主要是指环城北路外围区域北到浙江师范大学江北板块江南板块金东板块仙源风景区板块金华江义乌江武义江城北板块板块划分江北板块()金东板块()江南板块()仙源风景区板块城北板块()江北板块板块介绍江北板块包括了金华市老城区范围及其延伸区域该板块是金华市发展最早同时也是发展最成熟的二大板块之一。该板块主要依托老城区的商业、生活、交通等条件配套而发展加上金华江的优势使得该区域市场发展较快客户接受度也较高。产品形态本板块产品主要以公寓产品形式出现基本为多层和高层产品另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内无纯别墅楼盘多为混合性小区。主力面积由于受区域市场价格的影响板块内公寓产品的面积主要以中大面积段产品为主小面积段产品相对较少产品面积主要㎡为主。对于联排以㎡左右为主叠加排屋而言以㎡为主独栋别墅面积在㎡以上。价格水平本板块是金华市发展最早也是最成熟的板块之一加上其生活、商业配套齐全所以板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平达到左右而板块内公寓产品的最高价格达到了元㎡。另外板块内的叠加及联排产品价格在元㎡。而独栋产品价格最高在元㎡左右。板块总结销售状况板块内产品中公寓产品整体的去化速度相对别墅产品而言去化较快。但从板块争议看去化速度一般。这主要和金华整体市场有关由于市场在年左右发展很快使得市场饱和度较高所以使得产品的去化速度逐步放慢。别墅由于市区客源的有限必须对外区域产生吸引所以整体去化也很慢。客源状况板块内公寓产品的客源主要是金华市区的工薪阶层为主一些高档公寓产品的客源主要是金华市区的公务员、事业单位人员等另外还有部分武义衢州的客户。对于别墅产品的客源中叠加及联排产品中金华市区客户较多另外还有部分义乌和永康而独栋别墅产品则义乌、永康等地客户居多还有部分金华当地的老板。重点个案时代花园(怡和雅苑)开发商:浙江金华时代置业有限公司地理位置:金华市八一街、中山路产品形态:高层建筑面积:㎡开盘时间:怡和雅苑:年月交房时间:面积范围:㎡公寓均价:景观房:元㎡非景观房:元㎡销售率:该个案由于其面江而建地理位置是金华市区独有的加上其位于金华市老城区中心位置周边存在着大卖场、购物中心、公园等而且其交通便利所以个案是金华市高档公寓产品的典型代表。江南板块板块介绍江南板块与江北板块一样是金华市发展最成熟的板块之一同时现在也是金华市楼盘相对集中的板块。该板块主要是依托金华新城区发展而成是金华市新城区中心范围。板块内房地产发展水平基本是金华市现在发展最高的区域。板块总结产品形态本板块产品与江北半卡相似主要以公寓产品为主基本为多层和高层产品另外还有部分的联排、叠加排屋和独栋别墅存在。板块内仅有一个纯别墅楼盘主力面积该板块后于江北板块的发展是随着金华市江南新城区的发展而形成的板块内产品面积控制相对江北板块较小公寓产品主要集中在㎡板块内独栋别墅产品为㎡。价格水平本板块是金华市发展最成熟的板块之一其生活、商业配套齐全板块的价格相比而言较高。公寓产品的整体价格水平达到左右另外板块内的叠加及联排产品价格在元㎡。而独栋产品价格最高在元㎡左右。销售状况板块内产品的整体销售速度是金华市区各板块中销售速度最快的一个板块其产品在市场中的接受程度很高这是因为板块位于金华新城市中心商业、交通、生活等各方面配套齐全加上产品性价比高。板块内公寓及别墅产品的速度均较快。客源状况该板块是随着新的城市中心形成而形成的板块内产品的性价比高。其公寓产品客源主要是金华市区的首次购房的年轻人和二次置业这以公务员、私营业主等为主同时板块内投资客相比其他板块而言较多。别墅产品主要是以金华市的私营业主为主包括义乌、永康等地的客户。重点个案保集半岛开发商:浙江保集房地产开发有限公司地理位置:金华市八一南街号产品形态:小高层建筑面积:㎡开盘时间:年交房时间:已交面积范围:㎡公寓均价:元㎡销售率:该个案位于金华市南北向交通主干道八一街上交通便利而且周边的配套相对齐全。该楼盘产品的性价比高加上整个项目规划设计合理充分利用水资源使得项目景观设计吸引力大。该项目在金华市场中口碑效应较强。新世纪美墅园开发商:浙江保集房地产开发有限公司地理位置:金华市李渔路、义乌街产品形态:独栋建筑面积:㎡开盘时间:交房时间:已交面积范围:㎡总价:万套万套销售率:该个案是金华市区仅有的几个纯别墅楼盘之一也是江南板块唯一的纯别墅楼盘。由于个案位于市区靠近市中心配套设施完善加上项目靠近武义江地理位置较好。另外由于整个金华市区独栋别墅产品较少市场的稀缺性大所以产品在市场中受欢迎。金东板块板块介绍金东板块是金华市新崛起的一个板块也是金华市现在发展较快的一个板块。该板块主要是依托金东新城区及金东经济开发区而形成。随着经济开发区的发展板块人口增加经济已逐步发展所以板块内的房地产市场也随之发展起来。板块总结产品形态板块内产品形态多样多层、小高层、高层、叠加及联体别墅都存在。各楼盘基本都是混合性小区。板块内无纯别墅楼盘。主力面积该板块是新崛起板块其产品面积段变化较大。公寓产品中有中小面积产品也有大面积段产品中小面积段产品集中在㎡大面积段产品集中㎡叠加及联排别墅产品则集中在㎡。价格水平本板块是金华市区各板块中发展速度最快的板块随着金东经济开发区的发展区域市场已形成市场需求存在。而且板块各中生活等配套逐步完善加上区域整体规划合理所以板块的整体价格水平较高公寓产品价格达到元㎡左右叠加及联体别墅产品价格在元㎡。销售状况由于发展时间的限制加上市场竞争激烈。板块内产品的整体去化速度一般比江南板块产品的去化速度慢。客源状况该板块是新崛起的所以板块内客源主要是经济开发区内的公务员等事业单位人员还有部分义乌等地客户同时随着企业的入住板块内工薪阶层也是板块内的主要客源。另外还有一部分金华市的私营老板及个体经营者。重点个案三江国际花园开发商:金华科信房地产开发有限公司地理位置:金东区李渔大桥东产品形态:联体、小高层、高层建筑面积:㎡开盘时间:交房时间:初面积范围:联排:小高层:多层:均价:小高层:联排:多层:销售率:该个案位于武义江东天然的水景观是其优势所在另外个案整个小区的规划合理产品设计合理加上低密度使得其整个产品性价比高。由于区域中低端市场竞争激烈影响到了该个案的整体去化速度。城北板块板块介绍该板块位于金华市环城路以外。离市区较远靠近浙江师范大学。板块发展时间较短在金华市场中地位相对不高。板块优势在于其离金华市北部风景区较近而且对外的高速公路就在其板块内交通相对便利。板块总结产品形态板块内存在多钟形态的产品包括多层、高层、叠加、联体及独栋别墅产品。整体而言板块内公寓产品在数量居多。板块内存在一个联体、叠加别墅社区。主力面积板块内产品面积变化较大公寓产品中多种面积段存在中小面积段主要集中在㎡大面积段产品集中在㎡叠加别墅在㎡左右联体别墅在㎡左右独栋别墅在㎡左右。价格水平由于区域位置、配套的限制板块内的公寓产品的价格并不高价格水平在元㎡左右别墅产品中叠加在元㎡左右联体在元㎡而独栋在元㎡左右。销售状况板块内产品的整体销售速度相比其他各板块而言较慢这主要是因为该板块距离市区相对较远周边配套不完善对于公寓产品而言是一个巨大抗性所在。从板块内各产品的去化看别墅产品的去化快与公寓产品。客源状况公寓产品主要是当地工薪阶层及老师等消化对于别墅产品中叠加及联体别墅主要是医生、老师、公务员等阶层去化独栋基本为私营业主等阶层去化。重点个案开发商:金华市银厦房地产有限公司地理位置:市区北二环路以北玉壶街以东冰壶街以南产品形态:多层、高层、叠加、联体、独栋建筑面积:㎡开盘时间:交房时间:面积范围:独栋:㎡双拼:㎡联排:㎡叠加:㎡多层:㎡均价:独栋元㎡联排元㎡叠加元㎡多层元㎡销售率:该个案位于二环路以外东西两边为城市生态花园地处公园中心是元宝型的丘陵地带所以其景观设计在金华市区而言具有特色加上项目离金华对外的交通枢纽的附近交通便利性较强。对于别墅产品而言具有较大的竞争力。银厦翠竹庭院仙源风景区板块板块介绍该板块位于江南板块南面是依靠仙源风景区发展起来的板块。现在板块内楼盘数量不多仅有一个项目为别墅产品。该板块由于位于金华市城南风景区范围是未来金华市别墅产品的主要区域。同时该板块的别墅产品对于金华市风景区的开发带有参考意义。重点个案开发商:浙江三胜置业有限公司地理位置:金华市南安地镇产品形态:双拼、独栋建筑面积:㎡开盘时间:交房时间:面积范围:总价:万套销售率:该个案位于金华市南仙源风景区内项目前面是天然的水景资源及山色资源这是该个案的最大优势作为别墅项目其景观及环境得到了最大的发挥加上该项目受到政府的大力支持所以其在市场中取得了不俗的成绩。仙源欧境市场总结金华市场中公寓类产品市场价格较低在别墅类产品中叠加及联排别墅产品在市场中的价格不高仅稍比公寓类产品高只有独栋别墅有较高的价位。金华市的公寓市场发展较早在年左右其发展最快随后由于市场中公寓产品逐步饱和对公寓需求降低市场去化速度下降。别墅市场发展较晚市场中纯别墅项目较少市场正处于兴起阶段。另外由于区域认识的不同叠加及联排别墅在金华市场中不作为别墅产品。第三部分地块状况篇地块状况区域规划总体规划:“一片绿心两大区块”绿心西片区东片区地块状况区域规划“一片绿心”:规划为金华山游乐园为基础“西片区”:发展为中高档住宅、农民安置、休闲购物、特色餐饮等功能“东片区”:发展为景观度假基地、星级酒店、旅游接待中心、休闲娱乐、商业购物、高档住宅、度假住宅等功能地块状况地块位置地块所在位置金罗路金兰北线迎宾路环景路东:迎宾大道南:民宅、农地、浙江师范大学西:小路、民宅、罗店十四中北:民宅、双龙风景区地块四至地块所在位置距离市中心仅分钟左右车程交通便利随着规划道路的确定地块与周边城市的距离将会进一步缩近对于周边城市的客户具有吸引力。周边交通东:迎宾大道直达市中心南:规划有金兰北线连接金华市、兰溪市及义乌等西:规划有金罗线连接金华市中心北:环景路将来规划往东延伸连接“金三角”及义乌整个地块面积为亩左右地块包括了整个区域的西片区一部分及绿心中心部位根据政府规划的先后将整个地块分为两大部分:①号区块面积大约为亩其规划现已审批通过整个地块是作为别墅用地(基本为联体、双拼)该区块预计将会在今年下半年推出市场②号区块面积大约为亩地块用地性质及用途尚未规划仍在讨论中。基本参考意见主要有:利用其中亩用地打造豪宅区建造大型风景区酒店酒店以联别产品为主主要是作为度假性质度假配套设施包括高尔夫练习球场、网球场、水上娱乐等配套。该区块规划要求不能破坏山体。以上信息主要是通过双龙风景区管理委员会及金华市建设局等单位了解得知。地块状况地块规划地块状况地块面貌①号区块地块状况地块面貌②号区块地块状况SWOT分析优势机会劣势威胁项目地理位置优越紧靠双龙、黄大仙风景区地块交通便利、出行方便周边学府氛围浓厚项目内物业提升档次地块面积大有利于整体规划周边配套不完善项目周边农田、民房较多影响档次的提高地块呈不规则状对规划也是考验市场竞争小区域的整体发展和升值空大当地的高档物业需求未被满足当地政策的不确定性给项目带来一定的风险地块周边乡镇人口不能支撑起强有力的购买力项目的成功必须依托从其他区域购房人口的导入当地政府开发力度大为地块后期开发提供了有利的条件地块具有有山有水的自然景观符合高档物业产品的先天性条件。

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