增值税筹划

《新西部》2008. 14期 浅析房地产土地增值税税收筹划策略 单文静 (山东凯华置业有限公司　山东济南　250000) 【摘　要】　土地增值税是房地产企业负担的重要税种 ,对其合理筹划对减轻企业负担有着重要的意义。本文主要从纳税主体的新 设分立、开发方式、分解房地产转让收入、减少账面收入或递延纳税时间、借款利息六个方面对土地增值税的筹划作了探讨。 【关键词】　房地产 ;土地增值税 ;税收 ;筹划 　　税收筹划是纳税人在税法规定的范围内通过对投资、理财、经营活 动的事先筹划与安排 ,尽可能地取得节税利益 ,其实质是在不损害国家 利益的前提下提高企业经济效益 ,具有综合性、事先性、合法性、目的性 的特征。在目前货币从紧的宏观调控政策下 ,房地产企业资金链的源 头受到制约 ,伴随着房地产业壁垒的打破和市场化程度的提高 ,房地产 未来的发展将向品牌、规模化、规范化的方向发展 ,企业并购更趋频繁 , 现金流量成为衡量企业竞争能力的最重要指标。因此 ,如何在新的一 轮洗牌中不被淘汰出局 ,充分利用现有资源 ,在管理中盘活资金 ,合理 的进行税收筹划 ,节省资金 ,是企业不被淘汰出局的重要法宝。 一、对纳税主体的新设分立筹划 《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》规定 :纳税人建造普通标 准住宅出售 ,增值额未超过扣除项目金额的 20%时 ,免征土地增值税 ; 增值额超过扣除项目金额 20%的 ,应就其全部增值额按规定计税。从 税收筹划的角度考虑 ,房地产公司开发建造住宅出售时 ,为了降低税 负 ,就应综合考虑增值额增加所能带来的收益与放弃起征点的优惠所 增加的税收负担两者之间的大小关系 ,以确定合理售价 ,其税收筹划的 效果也会很显著。 房地产经营企业可以单独设立销售公司 ,负责房地产销售 ,这种分 立使土地增值税、营业税 、企业所得税的筹划空间很大。例如 :凯华公 司销售的普通标准住宅 ,在允许扣除的项目金额基本相同的前提下 ,如 果采用两种售价 :第一 ,若以 15000万元的价格售出 ,可扣除的项目金 额为 11675万元 ,增值率为 28. 48% ,应纳 997. 5万元的土地增值税 ,净 赚 2327. 5万元 ;第二 ,以 14000万元的价格售出 ,可扣除的项目金额为 11669. 6万元 ,增值率为 19. 97% ,免征土地增值税 ,净赚 2330. 4万元。 如果凯华公司设立独立的销售公司 ,将住房以 14000万元的售价卖给 销售公司 ,而后由销售公司再以 15000万元的价格卖出 ,当凯华公司卖 给销售公司时 ,由于其增值率为 19. 97% < 20% ,免纳土地增值税。当 销售公司以 15000万元售出时 ,扣除营业税及附加合计 : 15000 ×5. 5% = 825万元 ,可扣除的项目金额为 11675 + 825 = 12500万元 ,其增值率 为 16. 67% < 20% ,免纳土地增值税。这样从集团整体角度来说 ,销售 时只增加营业税等税金 : 14000 ×5. 5% = 770万元 ,获利润 15000 - (11675 + 770 ) = 2555 万元 ,比筹划前增加 2555 - 2327. 5 = 227. 5 万元。 二、对开发方式的筹划 1、代建房的税收筹划 房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产开 发 ,于开发完成后向客户收取代建费用的行为。对于房地产开发公司 而言 ,虽然取得了收入 ,但是没有发生房地产权属的转移 ,其收入属于 劳务收入性质 ,不属于土地增值税的征税范围。因此房地产企业可以 利用这种代建房行为 ,在开发之初就确定最终用户 ,实行定向开发 ,从 而避免开发后销售缴纳土地增值税 ,可大大减轻税收负担。 2、合作建房的税收筹划 合作建房方式指一方出土地、一方出资金 ,双方合作建房的行为。 税法规定建成后按比例分房自用的 ,暂免征收土地增值税 ;建成后转让 的 ,应征收土地增值税。合作建房双方分得的房产均不含土地增值税 , 可大大降低房产的成本 ,这样可实现出资方和出地方的双赢。如果采 取“以物易物”的方式合作建房 (土地使用权和房屋使用权相互交换 ) , 一方通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋使用权 ,从而产生了 转让无形资产应缴纳营业税的义务 ;另一方转让部分房屋所有权发生 了销售不动产应缴纳营业税的义务。若两公司协商合作建房 ,此时 ,对 合营企业提供土地使用权的行为视为投资入股 ,按营业税“以无形资产 投资入股 ,参加投资方的分配、共同承担投资风险的行为 ,不征营业税 ” 的规定只对公司销售房屋取得的收入按销售不动产征税 ,双方分得的 利润也不征营业税。 三、房地产转让收入的筹划 把转让房地产收入额分为产权转让收入和集团公司建筑企业与购 买方所签订装修 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的装修收入 ,将流转税税率降低 ,把营业税分为两 个不同的税目 ,建筑业营业税税率为 3% ,服务业营业税税率为 5% ,可 降低土地增值税税率。举例 : 目前 ,房地产开发从毛坯房向装修房发展 ,装修费用在房款中所占 比重呈逐年递增趋势。这样 ,房地产开发企业的售房收入就由房价款 和装修价款两部分组成。如果房地产开发企业另设一家装饰公司 ,分 别与购房者签订两份合同。一份为房地产销售合同 ,按税法规定缴纳 土地增值税和营业税及附加 ;一份为装修服务合同 ,装修业务收入属于 劳务收入只需缴纳营业税及附加。两 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 相比 ,筹划后不仅可以少缴 土地增值税 ,其他税负也降低不少 ,税收收益显著。如某房地产开发企 业销售个性化装修商品房 ,毛坯房售价为 10000元 /m2 ,外加装修 2000 元 /m2 ,则精装修房为 12000元 /m2 ,其计算增值额扣除项目金额为 7000 元 /m2。方式 1:按 12000元 /m2 签订售房合同 ,企业应缴纳的营业税 = 12000 ×5% = 600元 /m2 ,城建税和教育费附加 = 600 ×10% = 60元 / m 2 ,土地增值税 = 5000 ×40% - 7000 ×5% = 1650元 /m2 ;购房者应缴 纳的契税 = 12000 ×3% = 360元 /m2。方式 2:按 10000元 /m2 签订售 房合同 , 2000元 /m2 签订装修合同 ,企业应缴纳的营业税 = 10000 ×5% + 2000 ×3% = 560元 /m2 ,城建税和教育费附加 = 560 ×10% = 56元 / m 2 ,土地增值税 = (10000 - 7000) ×30% = 900元 /m2 ;购房者应缴纳的 契税 = 10000 ×3 % = 300元 /m2。通过比较不难发现 ,方式 1比方式 2 多支出税金 794元 /m2 ,而购房者则需多缴纳契税 60元 /m2。 四、减少账面收入或递延纳税时间筹划 第一 ,开发企业采取无偿或少收手续费方式委托销售公司销售房 地产 ,并协商于合理的时间开具销售清单。由于这种方式按实际销售 额在收到代销单位代销清单时确认收入的实现 ,所以在确认纳税义务 发生时间上可以尽量递延 ,也可以避免销售公司缴纳营业税 (基本无代 销收入 )。第二 ,客户通过银行按揭方式购买开发产品的 ,按规定其首 付款应于实际收到日确认收入的实现 ,余款在银行按揭贷款办理转账 之日确认收入的实现。所以应尽量与客户和银行进行三方协商 ,设立 指定代收专户 ,将客户按揭还贷的部分先存入专户 ,然后分期办理转 账 ,确认收入并纳税。这样 ,银行可以沉淀资金 ,企业可以控制收入和 所得实现时间以延缓纳税时间。 五、借款利息的筹划 1、税法规定 ,纳税人能够按房地产项目计算分摊利息支出并能提 供金融机构证明的 ,其允许扣除的房地产开发费用 =利息 + (取得土地 使用权支付额 +房地产开发成本 ) ×5%以内。 2、纳税人转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 (下转第 70页 ) 76 浅析房地产土地增值税税收筹划策略 经营管理 《新西部》2008. 14期 差别及其原因进行分析 ,有助于评价医院收益的质量。 5、做好日常基础工作 ,提高财务分析水平 医院财务人员在日常工作中注意积累 ,收集、整理会计的有关资 料 ,为提高财务分析奠定基础。财务分析是医院财务管理和经济活动 中的重要手段 ,它既是对医院已发生的财务状况和财务结果进行评价 总结 ,又能为以后的财务预算、决策和 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 提供有用的信息。通过加强 财务分析 ,能够更加客观地总结理财经验 ,揭示财务管理中的潜在问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 和蕴含的发展趋势 ,认识和掌握财务活动的规律 ,改进财务管理工作 , 不断提高医院财务管理水平 ,更好地为医院发展服务。 6、医院财务分析应突破传统财务分析模式及财务期间的约束 ,运 用计算机网络技术对财务数据进行深度开发利用 应当围绕医院管理目标 ,捕捉管理者最关心的热点问题 ,适时进行 各种定期和专题的财务分析 ,分析时既可用财务信息 ,也可用业务信息 进行判断与评估 ,以体现财务分析的实时化和快速反应能力。 【参考文献】 《医院财务制度》. 【作者简介】 张军 (1974 - ) ,男 ,西安市结核病胸部肿瘤医院会计师. (上接第 67页 ) 贷款证明的 ,其允许扣除的房地产开发费用 = (取得土地使用权支付额 +房地产开发成本 ) ×10%以内 ,由于目前宏观调控 ,房地产贷款额较 小 ,贷款利息 < (取得土地使用权支付额 +房地产开发成本 ) ×5%。因 此 ,选择 2以增加项目扣除额 ,减少增值额 ,从而减少土地增值税。 总之 ,房地产开发企业开发投资大 ,工期长 ,见效慢 ;企业税收筹划 应有前瞻性 ,以节约税收成本 ,达到企业减轻税负和谋求企业最大效益 的目标。但不能单纯追求税收利益为目的 ,还应综合考虑成本、收益、 市场、经营、财务等多方面 ,只有多方面分析后才能作出对企业最有利 的选择 ,使企业能够长期、健康、稳定的发展。 【参考文献】 [ 1 ] 　陈多长. 房地产税收论〔M ]. 北京 :中国市场出版社 , 2005. 293 - 309. [ 2 ] 　危素玉. 土地增值锐的税收筹划. 西安财经学院学报 , 2004, (2) . [ 3 ] 　张春喜.“三招 ”帮你减轻土地增值税. 财政与税务 , 2003, (6) . [ 4 ] 　苏 强. 房地产企业如何进行说收筹划. 市场论坛 , 2006. 2. [ 5 ] 　徐连勋. 房地产税收筹划的思考. 凯华地产 , 2006. 2. (上接第 68页 ) 　　对于医院日常活动之外特殊的、不经常发生的特殊项目 ,如自然灾 害损失、医疗赔偿损失、捐赠等应当归并到相关类别中 ,并单独反映。 应当注意的是 ,现金流量表是资产负债表和收入支出表等报表的 有益补充 ,单独分析它意义不大 ,切不可孤立使用 ; 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 的性质和 管理模式不同于企业 ,况且医院编制使用现金流量表尚处于摸索阶段 , 在编制使用现金流量表的过程中一定要灵活掌握 ,切勿生搬硬套。 【参考文献】 [ 1 ]　陈建东. 医院现金流量表的编制及分析. 会计之友 ,中旬刊. 2007. 6. [ 2 ] 　谭啸. 经理人财务读本. 企业管理出版社 , 2004年版. [ 3 ] 　孟焰、李连清. 企业战略性现金流管理的探讨. 财会通讯 ,综 合版. 2006. 10. [ 4 ] 　于柏玲、路敏. 现金流量指标在医院财务分析中的应用. 中 国卫生经济 , 2006. 07. 【作者简介】 张建民 ,陕西省博爱医院会计师. (上接第 71页 ) 接影响路基工程的质量。所以在借助试验检测这种手段进行参数确定 时 ,应认真对待 ,严格遵照试验检测规程 ,并力求消除试验误差 ,提高试 验精度 ,以确保试验数据的准确性、可靠性。 3、现场施工过程质量控制 在施工过程中 ,工程质量的控制主要包括施工单位自检 ,监理抽 检 ,政府监督等环节。首先 ,对于施工方 ,要建立起一套较为完善的试 验检测制度 ,建立工地实验室并配备相关试验检测人员 ,专人负责 ,专 职质检 ,坚持“自检”制度。对于监理方 ,要真正落实“事前”“事中 ”“事 后”三层监理 ,特别是“事前”监理 ,要防患于未然 ,发现问题及时解决。 在监理过程中 ,要充分利用监理中心实验室的有关试验设备 ,以试验检 测作为一种有效手段 ,严把质量关 ,从而起到控制施工质量的目的。对 于监督方 ,要真正发挥作为政府监督职能的作用 ,及时抽检 ,及时验收 评定。发现问题 ,及时纠正。 4、分部分项工程质量验收 加强公路工程试验检测力度 ,另一个重要方面还体现在分部分项 工程质量验收环节上。中间交工验收的结果 ,直接反映了一个分部 (项 )工程质量的好坏以及工程质量上存在的问题和缺陷 ,是一个分部 (项 )工程施工成果的集中体现。因此 ,对于公路工程 ,除了对施工现场 质量控制把关以外 ,还要及时对每一分部 (项 )工程进行质量验收 ,并进 行阶段性施工总结。经验收不合格项目 ,坚决给予返工处理。坚持以 试验检测数据说话 ,严把试验检测关 ,努力提高公路工程质量。 四、几点体会 1、作为检测工程质量的一种有效手段 ,试验检测应予以高度重视 , 禁止盲目凭经验施工 ,坚持以试验数据说话。 2、建立完善的公路工程质量保证体系和具有一定资质的试验检测 机构 ,是提高公路工程质量的重要环节。 3、要有一支较高素质的公路工程试验检测技术队伍 ,实行持证 上岗。 4、配置较先进的公路工程检测设备 ,逐步提高试验检测机构的试 验检测能力 ,使之更好的为工程服务。 【作者简介】 郝玉 (1977 - )女 ,汉族 ,山东人 ,大专学历 ,助理工程师 ,从事公路 工程试验检测工作 ,现工作于新疆阿克苏公路总段. 07 经营管理 浅谈医院财务分析