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免费:不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模型和案例佐证

免费:不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模型和案例佐证

tianya
2009-02-10 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《免费:不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模型和案例佐证ppt》,可适用于经济金融领域

不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模型和案例佐证不同资源状况和市场背景下的大盘启动模式分析模型和案例佐证世联研究模型案例和启动模式的借鉴从经验和规律中得到启示制定适合本项目的启动策略案例和启动模式的借鉴从经验和规律中得到启示制定适合本项目的启动策略研究了众多的成功案例的启动策略我们发现在分期开发的项目中不同资源状况和市场环境下项目的启动模式和产品的选择都有所不同从地块资源和区域成熟度双因素综合界定结果如下:地块环境资源区域成熟度启动相对中低端产品围合环境逐步拉升启动相对中低的产品完善配套树立形象拉升产品启动高端产品树立形象带动后期产品开发较符合本项目中高端产品树形象带动后期开发启动区的策略及产品路线的相对位置图第二象限的案例模式研究和启示杭州中能浪漫和山山谷纯现代别墅第二象限的案例模式研究和启示杭州中能浪漫和山山谷纯现代别墅突破及启动模式分析首期开发资源最佳的项目树立形象和品牌带动后期开发突破及启动模式分析首期开发资源最佳的项目树立形象和品牌带动后期开发项目背景:具备良好的区位资源和环境景观资源位于相对不成熟的开发区域区域各项基础设施配套不完善项目启动模式:以最具景观优势的区域作为启动区域一举奠定项目市场形象通过社区商业配套设施的完善提供基本的配套项目后续开发:通过项目品牌逐步带动后期的产品开发产品档次相对降低最后一期开发电梯洋房目前已完成销售。开发时间:年月至今充分利用景观资源一举走高弥补配套不足的状况树立形象后期逐渐回归充分利用景观资源一举走高弥补配套不足的状况树立形象后期逐渐回归首期启动强势资源区域树立形象标杆资源环境一般区域的中高端产品 第二象限项目启动和节奏控制回顾:后期项目提高土地利用率 稀缺资源建立区域形象标杆完善配套弱化配套不足劣势产品素质树立高端产品形象销售价格得以最大化拉升项目品牌和形象完全树立提升土地利用率增加收益奠定了高端物业的形象开发价值得以提升弱化地块资源不均衡性利用项目的形象展示吸引客户第三象限的案例模式研究和启示深圳香蜜湖水榭花都第三象限的案例模式研究和启示深圳香蜜湖水榭花都项目位置:福田香蜜湖度假村项目分期开发:期:临水别墅与小高层期:临水高层售价元㎡期:高层目前在开发预计售价元㎡第三象限的案例模式研究和启示深圳香蜜湖熙园项目位置:福田香蜜湖路与莲花西路交汇处项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE(联排别墅)、高层、小高层和多层等项目开发次序:TOWNHOUSE、多层小高层高层(园楼)第三象限的案例模式研究和启示深圳香蜜湖熙园充分展示景观资源以最高端产品入市带动后期产品的开发提升开发价值充分展示景观资源以最高端产品入市带动后期产品的开发提升开发价值利用现有景观资源高端产品入市后期中高端产品提高土地利用率 第三象限项目启动和节奏控制回顾:形成区域高端产品的形象充分展现产品品质最大化利用外部景观资源奠定了高端物业的形象开发价值得以提升弱化地块资源不均衡性利用项目的形象展示吸引客户水榭花都和熙园均选择通过低密度的townhouse产品为市场切入点一举奠定高端物业形象展示物业品质提升后期的价格空间弱化资源的不均衡性。后期开发中以相对档次略低的产品入市提高土地利用率分摊高昂地价获取更大的开发收益。第四象限的案例模式研究济南阳光国际新城第四象限的案例模式研究济南阳光国际新城项目背景:原济南水泥厂、东方红水泥厂用地外围环境不佳规模亩规划面积万平方米属于济南市槐荫区区域程度度尚可距离交通干道经十路公里。启动策略:以最邻近经十路的区域作为启动区以最贴近市场的产品户型和面积控制为切入点低价格入市半年销售套。后续开发:软件:阳光的品牌效应硬件:现场实景的展示效果地块:通过围合规避外围不利因素二期“坡地上的北欧风情”入市产品品质走高户型面积和区间加大目前售价元平方米。开发时间:年月至今利用现有配套资源优势产品贴近市场逐步展示品质、围合空间后续高端产品强化品牌利用现有配套资源优势产品贴近市场逐步展示品质、围合空间后续高端产品强化品牌首期产品贴近市场围合社区空间相对高端产品提升品质强化品牌 第四象限项目启动和节奏控制回顾:后期产品相对趋向市场主流较成熟的启动区域较高的产品品质较贴近客户的产品和价格对社区空间有一定围合作用销售价格得以最大化拉升项目品牌和形象完全树立提升土地利用率增加收益产品开发的多种可能性整体提升项目品质弱化外部资源不足的状况提升形象强化品牌第一象限的案例模式研究深圳万科城一期第一象限的案例模式研究深圳万科城一期项目背景:位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区邻近华为基地。占地万建筑面积万地价总计亿属于关外各项基础设施配套匮乏万科城一期启动:以资源状况一般的洋房产品为主少量townhouse带动项目形象检验产品在资源全面整合基础上将公共配套充分展示消除区域陌生感弱化配套不足产生震撼效果开放式广场九年制学校幼儿园宽景house情景洋房商业中心LoftTOHO小高层万科城策略之一实景展示景观中心首先完成看得见的未来居住体验万科城策略之一实景展示景观中心首先完成看得见的未来居住体验主景观体系前移将未来的居住意境充分展现以弥补项目自身资源不足的先天劣势同样邻近的中海日辉台项目销售价格较万科城低元平方米品牌差异和展示体验的不同是造成差距的根源。万科城策略之二启动区配套商业的建立弥补项目配套不足的劣势万科城策略之二启动区配套商业的建立弥补项目配套不足的劣势服务于片区功能的商业中心在第一期项目中便全部建设完成尽早展示而销售时机则放在一期住宅入伙之际销售价格实现度大大提升整个策略可谓开发经验与资金实力的结合。万科城策略之三启动产品的物业组合情景洋房为主少量toho检验市场提升形象万科城策略之三启动产品的物业组合情景洋房为主少量toho检验市场提升形象一期产品的不同部分展现了不同的功能:商业中心:规避配套不足景观中心:实景展示提升品牌TOHO:临近主景观区同时检验市场情景洋房:市场切入点同时对社区外围起到一定围合作用LOFT:提高土地利用空间万科城在一期产品的类型组合上可谓恰到好处既控制了风险又为后期开发创造条件。二期的产品定位明显走高低密度产品所占的比例明显增加第一期项目的品牌塑造和带动启动至关重要的作用外围的不利资源在第一期的围合作用下基本消失取而代之的是完美社区的实景体验。万科城一二期产品形态的演化透视出其开发战略和开发节奏的变化万科城一二期产品形态的演化透视出其开发战略和开发节奏的变化从产品类型的比例变化上可以明显看出万科城在该地块运作上的策略。万科区域体系策略之四形成区域准垄断从品牌社区到品牌片区万科的坂雪岗万科区域体系策略之四形成区域准垄断从品牌社区到品牌片区万科的坂雪岗占地面积:万㎡建筑面积:万㎡开发时间:万科四季花城万科城占地面积:万㎡建筑面积:万㎡开发时间:至今第二期占地面积:㎡建筑面积:㎡开发时间:年第一期万科第五园G地块占地面积:㎡建筑面积:㎡开发时间:年月竞得万科城后续地块

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