一、长沙浮出娱乐地产
在娱乐业高度发达的湖南长沙，一批以娱乐为主题和灵魂，渗透酒吧、休闲、观光等色彩的地产项目正在城市中心旧城竞相角逐。日前，天辰·腾达商务大厦在长沙蔡锷南路黄金地段浮出水面，其刚健的造型、亮丽的立面令人耳目一新，引来各方关注。
１、娱乐地产实乃身不由己
其实，这只是长沙娱乐地产兴起的一个缩影。近年来，由于娱乐产业热情高涨，长沙解放西路地段“酒吧一条街”的相对饱和，各类娱乐机构便已顺理成章，开始向蔡锷南路两厢蔓延和拓展。据了解，天辰·腾达商务大厦刚一成型，就被一些成长型企业看好，竞相要求进驻，同时更有众多酒吧、休闲、美容、ＳＰＡ等机构的经营商蜂拥而至。目前，一共七层的该大厦已被抢购六层，最后一层也被三家企业一致相中。天辰·腾达商务大厦营销总监刘峰戏言：“尽管我们这个项目定位于商务，但现在似乎已经有些身不由己，因为娱乐的成分已经胜过了商务。”
据记者观察，在长沙蔡锷南路两厢，人气之鼎盛、娱乐氛围之浓厚已今非昔比，酒吧、休闲、餐饮、美容等机构更是举目可见。即便是在新近亮相的天辰·腾达商务大厦一层，一家名为“交叉点”的大型酒吧也将择日开业。而与天辰·腾达商务大厦相邻的明景公寓、添景阁等项目，似乎也呈现出同样的娱乐地产倾向。
２、人文积淀成就城市之心
事实上，解放西路、蔡锷南路、坡子街等传统城市核心区，既有商业的繁华，又有人文的积淀，夹杂着传统和时尚。只是近年来，随着坡子街民俗风情小吃商业街拆迁的启动，长沙市以此为中心，周边的旧城改造如火如荼起来。人民西路直接拉通与湘江大道相接，与之平行的解放西路和与之交错的蔡锷南路地产项目也是纷纷进驻。平和堂、沃尔玛等大型商场超市，金色年华等娱乐无极限，与火宫殿、杨裕兴等名食老字号，共同在这块宝地上竞得光辉。
专家指出，一个成长中的城市必然有双重的生长点，即财富生长点和人气生长点。就后者而言，其地域上的根据地就构成了城市之心。城市之心也许只是一座建筑、一个街区，甚至可能只是破旧街区中的一段。但正是因为它的存在，整个城市像是装上了一台蓬勃向上的发动机，混杂在繁华商业中的精神生活便有了迷人的气质和新生。于是，娱乐地产在这种新与旧的更迭中寻求到自己的契机和舞台，娱乐产业也就在某种程度上充当了一个“急先锋”的角色。
３、趋势定位接近旅游地产
刘峰认为，城市之心是一个城市的象征，是一个城市最为活跃的原点，酒吧、会所、喧哗只是它的表象，而繁荣、活力与向上才是它的内在。因此，娱乐地产在成就自己的同时，也扩张了城市之心。他分析说，娱乐产业的勃兴，大力推进了地产的进程，也正因如此，地产项目也随之融进了某种娱乐的因子。他认为，娱乐地产并非地产营销的“娱乐化”，而是地产项目的“主题化”。地产项目在某种意义上契合了娱乐产业的需求，清醒地、自觉地寻求“娱乐化”的定位，这一趋势更接近于旅游地产。
由于旧城改造的加速、娱乐地产的崛起，城市核心区确实逐步彰显出了一种传统与现代交融的“混血”气息。如果说坡子街民俗风情小吃商业街只是以明清风格的仿古建筑再现长沙传统繁华的话，那么天辰·腾达商务大厦直面上万平米的天心阁绿化广场则是现代追求与人文历史的融合。毋庸置疑，在历史和文化的传统上不断塑造和美化自己，才会具有真正的魅力。同样城市在发展创新中，仍应保持它所固有的旅游文化特色。这种特色的形成，很大程度上依赖一种历史的积淀和文化的凝结。业界认为，娱乐地产的初露端倪，为城市之心的强劲发展将注入新的活力，同时也将塑造一种张扬而妩媚的现代旅游城市气质。
会所是居民的第二居所
禹振飞认为，会所在一个小区中是十分重要的，不仅要建，而且一定要建好。关键要体现出为住户服务，给生活在小区里的人们一种亲切感，也就是我们常说的人性化。中天国际的第一个会所
计划
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今年５月初开放。这家会所突出一个保健特色，突出一个实用性，突出一种亲切感。例如会所里的一些娱乐活动尽量不要牵涉更多成本，项目向业主免费开放。在保健上，给小区里的老人、儿童们建立健康档案，与市内大医院联合开办健康诊所等等。这些适用的功能显然会受到业主们的欢迎。
禹振飞认为，会所从根本上说，是小区居民的第二居所，就是在工作学习之外的时间里让身心休息的场所。也是居住者彼此沟通和交流的场所。会所好比是一个组织的实体，只有这个实体存在，人们才有归属感。如果说中天国际每一个居住单元是每一个家庭爱的小舟，那么中天国际会所则应该是全体业主心情停泊的港湾。会所的作用就相当于客厅之于每一个家庭、中心广场之于每座城市。因此，中天国际的会所除投入巨资兴建硬件设施外，还投入了智慧和情感。
禹振飞作为一个商场中人，深深感到现代都市生活的节奏在日益加快。他说，来会所是生活中的一种放松：放松自我、愉悦心情。因此，中天国际的会所在功能的定位上，充分融入了现代人对会所的需求，有针对性地开创了全新的会所设施。也许和那些超豪华会所比起来，中天国际的会所没有世界上最先进的运动项目，但却是最适合现代人休闲的。来这里，喝一杯茶、听一会儿音乐、看一会儿书，也因此，自主性在这里得到了充分的表达。中天国际会所个性而又多样化的设施让业主尽情享受工作之余的乐趣，提供邻里之间一种互相交往的社区生活，为家居面积偏小的业主提供了休闲娱乐场所，由此带来舒心和愉悦。
禹振飞坚持楼盘会所一定要亲近住户的观念，在亲情上与五星级酒店和高尔夫球场区别开来。他认为，我们住区的会所与国外的商务会所不同，不一定要餐饮、娱乐、休闲面面俱到。我们中国的习惯，商人洽谈业务往往选择专门适合的场所，如高级酒店、品牌咖啡厅、高尔夫球场等。豪华别墅区的会所也许具备这种功能，但面向普通消费者的楼盘会所不能刻意追求这种功能。很难想象，一般中国人的家庭，全家经常到小区会所里去吃饭；亲戚朋友到了家门口，先在会所吃完饭再上楼到家里坐也不太符合国人讲究亲情的习惯；也很难想象人们回到家再到会所里去洗桑拿、唱卡拉ＯＫ。与现实生活的脱节，正是目前许多会所处境艰难的一个重要原因。
中天国际会所把亲情融入多功能、智能化的
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
和设施配备中，将健康的生活主张引进每个项目中，处处体现出实用性。例如，在这里，有泳池，可以让住户很方便地使用；有茶楼，老人们可以清闲地坐在里边品茶；美容美发厅，可以在晚上为那些白天繁忙的都市白领们提供方便；还有网吧为热衷于上网、在家里又怕打扰家人休息的网民服务；而且这些项目都以最低的收费价格面向每一位业主。另外，免费的项目占会所全部设施的７０％，如健身房、阅览室、乒乓球室、沙弧球室、棋牌室等，更为业主们提供了方便。还有专门的老年人活动中心、儿童活动中心和医疗室等。
南北户型趋同存异
南北住房的户型设计差异最终体现的是人文环境的差异。但随着南北文化的融合以及日趋多样化的生活理念，这种差异也在日趋缩校这就要求我们的设计师在考虑户型设计的时候，不仅要考虑到由于地域或气候不同存在的差异，以及生活习俗的不同而导致的人们对户型需求的独特性，还要以发展的眼光来看待其间的趋同性。总之，套用本文作者的最后一句话来说，就是：其实南方与北方城市不论什么样的差异，户型设计的变革最根本的因素是以人为本。近几年，国内房地产迅猛发展，城市居民的居住生活也趋于多样化。在选择住房时也有多方面的选择，如对户型、小区、地段等也呈现出多样化。由于中国的地域辽阔，各地人文条件不同，南方与北方也导致一些居住指标的差异。历届深圳春（秋）房地交易会为例，全国各地楼盘争相进行大展示，展示的楼盘可谓琳琅满目，在这里可以看到设计风格各异的楼盘。房交会在深圳举办，因此参展楼盘以南方户型为主，南方居民对北方楼盘户型缺乏了解。据有关方面对参展楼盘进行过的分析，南方与北方的城市公寓商品房户型设计的有着一定的差异。
北方由于早期的城市居民住房以国家分配为主，为解决众多的基本居住问题，基本上是以居住为主的户型设计，没有客厅与餐厅，只是卧室，应该算是宿舍。
例如：一个单元居住两到三户家庭，客厅与餐厅和卧室是共用的。一些级别高的人分到多几间房则可以辟出一间做客厅（一般也是餐厅），但户型依然是宿舍型的，每套户型里面有长长的走廊。由于当时考虑一个房间的多功能应用，因此每个户型空间设计得都比较大。
改革开放后，由于人们生活水平的提高和商品房的产生，一些体现独立住户的户型也显现出来，但还遗留着卧室大房间的特征。此外，由于一些家庭成员对一些旧户型大尺度的留恋，在换新房的时候也考虑自己住房能有以前一样大，只是每个户型空间设计居住人口少了。但目前一些北方城市的新商品房还有以上一些特征。
南方在改革开放前，工业相对比较落后，城市居民楼房都比较少，有些国家分配的住宅也受北方的影响，只是根据当地的气候有一些变化。例如在广东当时由于受空调技术的限制，说再远２０年前，风扇都是奢侈品，在南方的城市住家中，客厅与睡房的隔墙上方是通的，主要是为通风，保证凉爽，这在现在的户型设计注重隐私的情况下是不可思议的。改革开放后，房地产发展迅猛，受香港文化的影响，户型设计比较倾向香港的楼盘，户型紧凑小巧，将客厅、餐厅、睡房等功能区进行各种形式的规划，保证各个功能区合理实用。但每个功能区尺度上一般都不大。
近几年，随着房地产业的发展，人们对住宅的需求也日趋多样化，对居家的商品房的户型选择也不再是“老三样”式的被动接受，建筑设计领域也积极设计市场需求的户型，并逐渐改变着人们的生活观念。受商品经济发达地区如深圳、广州、上海等的影响，一些设计师致力于户型的创新与尝试。在深圳历届春（秋）房地产交易会上展示的楼盘，就涌现出多种创新户型，对推动我国住宅产业的发展起到积极作用。
其实南方与北方通过互相借鉴与学习，一些设计思路也渐渐趋同。
近年来新户型的设计有了如下特点：双卫生间、大阳台或两层挑空阳台、入户花园、复式、跃式、三错层等等来满足不同的需求和户型的个性空间。在采光与通风上，在一个居住组团中，尽量照顾到不同朝向和位置的均好性。在户型整体尺寸上，各功能区分配不再厚此薄彼，而依据购买者的实际需求来设计。
商业地产如何“浪里淘金”
市场需求是促进商业地产新模式产生的关键原因。随着中国加入ＷＴＯ，零售业、餐饮业、服务业等行业对外开放的步伐越来越快，许多跨国零售企业，餐饮、娱乐及房地产开发商等纷纷进军商业市场，他们借助房地产商的力量和新的商业业态，大举扩张新的商业圈，促进了与之要求相适应的新型商业物业的产生和发展。比如，大型购物中心的兴起，使购物、娱乐消费者受惠不少，消费者亦越来越接受在购物中心的消费方式，这种现象反过来又刺激了市场对购物中心的需求。
房地产商的主要利润来源就是这些中小商业机构的租金，商业巨头的进驻可以使部分物业以较高的价格出售、出租。项目建成、完成整体招商和销售之后的试营业期比较关键，如有若干家知名的商业企业入驻，房地产商可利用其品牌效应，吸引大量的中小店或投资者，加快招商或铺位的再销售速度；商业巨头提供的租金虽然很低，但他们可以在日后营运中吸引大量的顾客，吸引其他商业机构的入驻，从而影响了项目租赁给其他商业机构的租金水平。有些购物中心将一楼设计成步行街，房地产商通过较高的价格出售步行街的铺位，以期收回项目的大部分投资。
有关人士认为，商业地产的成功不是单纯的房地产商与商业企业之间的双向选择，而是房地产商、商业企业、市场与消费者之间的多向选择，除了地段、停车环境、营业面积、空间等自有条件需要特定的要求外，还对项目所在区域内消费者的流动性、城市规划、交通、人口分布等因素进行观察、归类，从而确定商圈，再对商圈内的人口规模及特征、消费习性、经济情况、竞争对手、市场空当、地
方法
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规等多种因素进行调查和分析。根据准确的商圈分析，确定项目的最终服务对象，并设计出针对此类消费群的业态组合。比如，郑州目前兴建的大型商业项目一般由大型百货公司、大型超市、大型特色餐饮、娱乐场所等主力商店群和其他各类业态的中小店组成联合体，在进行业态组合时，要主动掌握招商进度，配合规划、相互促进、建设和营运管理的顺利进行。同时也有利于制定合理的经营策略，提高竞争能力，并针对目标消费群制定营销策略，提高销售能力和资金周转速度。
项目的商圈是发展变化的，项目建设期一般都需要两三年甚至更长的时间，在此期间难免出现不可控制的情况对项目产生的不可预测的影响；当项目建成后，商圈内的商业业态结构可能已发生变化，原有的业态组合面临重新调整；房地产商和商业企业在操作此模式过程中，需注意了解项目所在城市中长期规划，并分析在建工程和可能的改造工程，建立危机处理
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
，随时了解市场各种商业业态的变化及其发展趋势，了解自身商业营运模式的优缺点，在操作过程中扬长避短，达到事半功倍的效果。
曾宪斌另类时评房地产
针对近年来一些城市出现的“大盘开发情结”和一些房地产开发商面临的市场营销问题，近日，国内知名房地产营销专家、清华大学客座教授曾宪斌在郑州的一次论坛上，以“另类”的观点点拨房地产业，让人思量。
房地产业“三段论”
曾宪斌认为，中国房地产业的发展经历了三个阶段：第一个阶段是人适应房子，第二个阶段是房子适应人，第三个阶段是房子引导人。与这三个阶段相对应的房地产市场营销方式也有三个不同的表现：“人适应房子”的阶段表现为销售，好比先前的百货市场，只要货架上有货，就会有人买，甚至无须上市吆喝；“房子适应人”的阶段表现为推销，这就要求卖家主动出击，尽力传播给消费者楼盘信息，因为这个阶段的住宅产品的同质化现象已经很严重，一处物业若想争取到购房者，仅仅有房子是不行的，还要满足消费者的实际需求，开发商千方百计使自己的房子突出个性、强调实惠等，以达到房子适应消费者的目的，所以称之为“房子适应人”；“房子引导人”的阶段表现为营销，开发商和建筑师在建造优良住宅的同时，还要承担一份营销的职责，将开发、设计、规划等理念融入房地产业中，以更好的住宅产品引导人，甚至改变人们的居住习惯和生活方式，引导消费者的购买心理和购买行为。现在我国的房地产业已经发展到了“房子引导人”的阶段。
住宅消费呈“梯次”
当前中国房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费正在形成，从正在兴起的住宅消费热中，既有热衷于小户型的消费者，也有钟情于别墅豪宅的购房户，形成了高、中、低的住宅消费市场，这种“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，将“住宅链”的概念带进住宅开发之中，将别墅系列、多层建筑、高层楼市等加以研究，提供给人们不同的产品和服务。
曾宪斌同时提醒要重视二手房市场，从国内外一些先进城市房地产市场分析看，二手房消费已经或者正在成为当地住房市场的生力军，甚至成为一些知名房地产商实力筹码。因此，借鉴国内外先进的经验，适当增大二手房的比例，能够更好地形成“梯次住宅消费链”，满足梯次消费需求。
“大盘时代”生不逢时
对于目前一些城市的大盘开发，曾宪斌的观点是反对多于认同。他认为现在比较时髦的“大盘时代”与现代化的居住理念是格格不入的，其提供正面开发经验的同时，也暴露出许多问题，甚至是极其错误的。典型代表是广州的华南板块等。这也并不是在反对“大盘”，而是在说明“大盘时代”本身的缺陷。
目前我国可用耕地约１５亿亩，土地资源极其匮乏。大盘物业多数地处郊区，由于大盘开发期限较长，生活设施和供给配套跟不上，使小区和业主远离经济产业群落。同时，生活成本相对较高导致很多大盘物业空置严重，在一定程度上影响了住宅寿命。从长远看，也不能解决中低收入者的实际问题，不利于城市的可持续发展。大盘的大量开发，也可造成土地资源浪费和流失。
创建品牌房企常青的八大要件
编者按：房地产业正从粗放型竞争态势向品牌竞争战略转变，房地产市场已进入优胜劣汰、名牌制胜的发展阶段。品牌是一种无形资产，它的最大前提条件就是它必须与品牌所依附的产品、服务、市场先导性和市场竞争力相关联；这种依附性需要丰富的内涵来支撑。尽管一些房地产开发企业取得了可喜的成果，但仍有一系列的问题需要开发商关注：名牌名企应必备哪些条件？支撑名牌的优秀企业家应具备哪些素质？开发商应学习和掌握哪些创新和思维的本领？
一、设计的独特性
设计是房地产前期最基储最核心的环节，是房地产品牌运作的关键阶段。在多姿多彩的当今社会中，消费者对住宅的需求越来越个性化、多样化，那种缺乏个性化的“万金油”品牌很难对消费者产生吸引力，同时也就没有销售力。
要创造强劲的房地产品牌，就要充分发挥建筑设计专业技术资源作用，走差异化的生存道路，使前期的开发设计独树一帜；用全新的思维方式、不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现，以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力，使品牌的核心价值能触动一个细分的消费群体。
二、功能的前瞻性
房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代城市的发展趋势；房子是生活方式的载体，应引发新的生活方式的出现；住宅是购房者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征，要能满足细分群体的多元化需求。房地产的功能设计既要体现前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有观赏与增值的潜能。
房地产的品牌定位不能脱离周边大的经济、自然和社会环境，也不能只看眼前、忽视长远，光看到显性资源、而忽视宝贵的隐性资源。优秀的开发商能通过自身的潜在资源、楼盘的潜在价值和客户的潜在需求，进行全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势态，最后达到利润涌流，社会进步的局面。
三、运作的连续性
塑造房地产品牌要经过多座楼盘和小区的连续成功运作和长期的积累，要经历漫长的成熟期和认知期。对开发商来讲，品牌战略是企业发展过程中的长期战略，实现楼盘和小区功能质量体系的长期稳定；对顾客来讲，品牌是一个以消费者为中心的概念，衡量品牌价值的标准是以最大限度地满足消费者的欲求、提高客户满意度为最高目标。购房者对品牌的认知要经历一个亲身体验和反复比较的复杂过程；让消费者明确、清晰地识别并记住品牌的个性与利益点，才能达到对品牌的忠诚，实现品牌知名度向美誉度的飞跃。
四、创新的持久性
在品牌竞争力诸多因素的复合中，创新是第一位的，创新是品牌最重要的驱动力。
品牌不是保险牌，名牌也不是长命牌，房地产业是一个动态的常做常新的产业，要靠连续不断的创新来支撑。任何一种房地产创新产品，都会带来一浪高过一浪的模仿，促使新产品新技术在社会中迅速普及和新一轮同质化的竞争。因此，创新贵在持续不断，贵在领先速度，不仅要提高创新能力，还要加快创新速度，做到你无我有，你有我优，你有我新。
当今房地产竞争的市场态势是：企业围绕市场转，市场围绕顾客转，顾客围绕品牌转，品牌围绕创新转。只有掌握创新制高点，使开发的楼盘具有第一性、惟一性、先导性，才能使品牌长寿，企业常青。
五、联盟的主导性
房地产开发是一项系统工程，往往要有数十家企业协作配套来完成。品牌运作要运用连锁店的经营模式，实行品牌联盟，按照一定程序的价值活动形成价值链，贯穿塑造品牌的全过程。
高明的开发商在联盟中，一要挑选资质高的合作伙伴，实行强强联合；二要实施“聚焦策略”，把品牌作为联盟运作的中心，把优势资源整合于一体，使品牌联合体的成员都能通晓品牌策略的发展方向，充分发挥各自的专业功能，为塑造整体品牌做贡献；三是开发商自始至终要注意发挥在联盟中的主导作用，加强对关联行业优势资源的整合。
六、售后服务的重要性
当前房地产的供需矛盾大量反映在售后服务上。要维护品牌的形象，就要抓好售后服务这一重要环节。在房地产同质化愈来愈高的情况下，完善、良好、优质的售后服务被视为提升品牌的重要因素。
七、居住的文化性
房地产业是综合性很强的文化产业，住宅是一种最需要文化底蕴的特殊商品，是城市文化及地域景观的重要组成部分。住宅品牌文化是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。品牌住宅文化具有鲜明的民族性、地域性、时代性，是一种动态发展的文化。
文化是品牌住宅的最高境界，开发商卖的不仅是房子，更是向都市人创造并演绎一种全新的家居观念和现代生活方式。住宅精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受。名牌住宅的魅力正是植根于消费者对这样文化的认同和崇拜；使品牌住宅久经不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力。
八、危机的预见性
创建品牌过程中不可避免地会遇到这样那样的危机，一个优秀的开发商要具有危机意识，一个好的开发企业要建立一套危机管理机制。
危机管理包括三个重要部分：一是在正常时期就要树立风险意识，制定一套预警方案；二是密切监视内外环境的变化，注意发现可能造成危机的因素；三是风险出现时，不惊慌失措，不回避矛盾，在危机状态下更要信守承诺，争取拥有比竞争对手更强的抵抗力，把危机的出现转化成提升品牌和打造常青企业的机遇。
会所经营需要创新
会所这个纯粹的舶来品，自上世纪９０年代初从香港引入内地，目前已经成为房地产项目必须的配套硬件之一。如今，哪个项目如果不建会所，项目就不够档次，哪个楼盘的会所不够气派，就意味着开发商缺乏实力。房地产开发商为提高项目的竞争力，需要不断地建设会所作为社区基本配套设施提供给业主。会所这种物业产品，尽管物质形态并不复杂，但因为要提供的经营内容和服务是十分丰富和多元化的，所以开发商和一般性的物业公司难以经营好。目前，社区会所大多处于亏损状态，有关方面统计：深圳会所约８４％亏损，广州会所约９０％亏损，北京会所约６０％亏损。这些亏损的会所作为一项巨大的资产“沉淀”，一直是开发商心中的痛。人们不禁要问：“会所这是怎么了？”
产权归属难确定
北京紫竹花园、大西洋新城、万泉新新花园等项目因会所引发的纠纷不胜枚举。关于会所产权，业主都会说：“是我的。我当初买房的时候，开发商不仅说了，而且还盖好了，还请我们里里外外地看，说买了房就能在这儿如何如何，这叫承诺。说了不算，那叫骗人。”而开发商则会说：“当然是我的。按照建设部的规定，会所面积是不能计入公摊面积的，因此，建造、装修会所的费用都由开发商承担，所以产权不能算业主的。”
北京“城市部落·西山国际商务庭园”项目的负责人、北京西山会所管理有限公司董事长王军先生告诉记者，解决纠纷首先要弄清会所产权的归属问题，其中关键是将会所这一泊来品重新定位和分类。
经营模式需创新
关于会所的经营模式，王军指出，开发商负责会所建造、装修，业主购买“会员卡”，由专门的服务商为会员提供专属服务，并赚取劳务收入。此类会所完全能够为会员提供专用私密空间，但仅限于顶级、富豪型项目。
由开发商自建自营（或委托经营）的公共休闲型会所，将否定业主的“专属权”或称“业主特权”，实现会所运营的社会化、市场化。本着公平原则，对业主赋予并保留优先权、优惠权，但否定或部分否定业主的无偿消费权，同时接纳来自社会、市场的公共消费。好处是：开发商实践了诺言；业主不失尊崇与便利；为社会提供了公共休闲设施。缺陷是：现有会所由于开发商的“承诺”在先，且定义含混，改之不易。同时也有违市场经济专业化分工原则。一旦经营服务质量不稳定，使开发商身陷来自商家、业主的投诉和矛盾，客观上加大了商家的经营风险和业主享受稳定服务的风险。
开发商以租赁形式将会所资产向独立运营商转移，在租赁期内，独立运营商以专业的服务水准、独立的法律地位、自负盈亏的经济核算方式承接会所的运营，实现生产开发项目与服务流通项目的分离，以各自的专长进行经营管理。由独立运营商对不同的会所项目进行不同的市场定位和分类，例如康体类、休闲类、娱乐类、教育类等，最大限度地体现项目差别。缺陷是：会所规模的局限性，既无法实现规模经营，又不能搞“小而全”，使独立运营商的一部分服务专长难以施展。
王军还表示，要在开发商与会所独立运营商之间建立相互加盟的运营伙伴关系，即一个楼盘有多个会所加盟，一个会所服务于多个楼盘。这样就避免了一个楼盘建一个会所的画地为牢的经营方式，而成为一种高效率的交叉运营模式。应当强调，这是开发商与会所运营商之间的主动联盟，是对业主休闲消费需求的主动式服务。会所的服务半径完全可能超越一座城市的范围。三亚、丽江的会所，可能为北京的某楼盘业主服务；也可能是一墙之隔的邻家会所为我所用。
由于这种会所加盟，使开发商的形象、抢占市场的号召力、后续服务的亲和力更加增强；使业主能够凭一张业主卡就可在多个不同类型、距离远近不等的会所享受优惠服务，使其购置房产的附加值进一步提高，也使得会所内的经营商家获得稳定的客源和收益。
目前，社区的会所型物业提供“共享性的空间和专属性的服务”，然而也因此面临普遍性的经营困境，如果仍然用简单的、传统的思维和方式，是不可能解决这个问题的；只有探索和建立全新的体系和模式，进行
制度
关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载
创新，才能走出自己的成功之路。
独立运营商的九大准则
根据目前会所经营的实际状况，王军提出了一种新的经营模式，并且提出独立运营商的９大准则：
准则１：独立运营商。是“资产管理和经营”性质的企业，在“品牌认知、市场结构、目标客户、经营管理、超值服务”等方面，具有全新的运行机制和经营方向。
准则２：“ＳＦＣ（社区休闲中心）”联盟。坚持“地域化、规模化经营”的原则，倡导新型的联盟方式：以“ＳＦＣ（社区休闲中心）”为核心，辐射半径在２公里范围内、多类型社区的会所，选择“加盟性”的联合投资，共同形成“ＳＦＣ（社区休闲中心）”联盟型的会所集群，同时为消费者提供多元化和共享性的消费服务。
准则３：社会化原则。遵循开放性、社会化和市场化的经营原则，同时兼顾专属会员的“特权”消费。
准则４：品牌化发展。实施品牌战略，努力塑造受消费者尊重的品牌。
准则５：专业化操作。追求经营和服务的多元化，例如特色餐饮、休闲酒店、健康娱乐、现代竞技、职业教育、商务培训、高层次会展等。专业化的操作主要依靠“集合性”的品牌企业和商家联合行动来实现。
准则６：体验型“主题”消费。充分满足个性化消费的选择，重视“过程性消费”的满意度和快乐，适应了“客户全面体验”时代的要求。
准则７：可持续性经营。不仅重视“假日经济”的消费，更强调“全天候的消费”和“可持续性经营”的观点。
准则８：连锁化发展。实施品牌的连锁化发展，不断“复制”市场而节约交易成本；同时，也使消费者享受规模经济所带来的更多的价值。
准则９：定制化服务。顺应新经济条件下人们对差异化、个性化、网络化和速度化的追求，使“一对一”的服务和定制化的服务成为现实.
亲情社区——人性化的回归
中国房地产及住宅研究会主办的“首届中国亲情住宅高峰论坛”于２００３年１２月２０日在京举行。建设部顾问、两院院士、中国房地产及住宅研究会会长周干峙，原国家城建总局局长邵井蛙，原全国工商联副主席、中国民营经济研究会会长保育钧，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端，中国新闻社常务副社长兼总编辑郭招金，建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠，民政部社团管理局副局长杨岳等领导出席了会议。倡导“亲情社区”成为本次会议的主题。
“亲情住宅”成为新的居住理念
尊老爱幼是中华民族自古以来的美德。然而当人们从“大杂院”搬到“单元房”之后，家庭、邻里、社会的亲情关系却逐渐淡漠了。当很多购房者的“豪宅”梦得以实现时，却发现对“亲情”的需求逐渐被忽略了。因此，倡导亲情住宅、亲情社区成为人们追求“高品质、新生活”的新的居住理念。那么，什么样的社区才是“亲情社区”？如何建好“亲情社区”呢？
此前，中国房地产及住宅研究会提出了“倡导人本化住宅、建设亲情化社区”的理念。要求住宅建设要遵循“以人为本”的原则，通过建设功能全、多样化的住宅，更好地体现维系和增进亲情的要求；保证更多的家庭有条件欢聚一堂，尽享天伦之乐；保证邻里之间更加融洽和谐；保证社区管理服务中具有更多的亲情关怀。这一要求基本涵盖了“亲情社区”的全部内涵。
中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，“亲情社区”是一种以维系和增进家庭亲情为主的、老年住宅和普通住宅混合布置、充分体现“以人为本”理念的新型社区。
研讨会上，由北京世纪润通房地产开发公司开发的“澳洲康都”因强调营造人文环境、鼓励邻里交流、促进睦邻关系的社区理念，成为此次论坛研讨的核心和第一个试点项目。
解决老人居住问题是倡导亲情住宅的重点
对老人的关心与照顾是亲情的核心，因此解决老人居住问题是倡导亲情住宅的重点。有关专家认为，人口老龄化对全社会各个领域，特别是对家庭结构和代际关系等提出了前所未有的挑战，“空巢家庭”逐渐增多。于是对老人的关心不再只是对老人经济上的赡养，精神的慰藉日益成为社会普遍关注的问题。近几年来，北京出现了专门为老年人度身定制的老年社区，但是都位于北京郊区。这种老年公寓商品房项目确实满足了一部分老人的需求，但由于离城区较远，给老人和儿女的亲情交流带来了实际的困难。
澳洲康都经过严密的产品研发，把握了市场客户细分与消费需求，在北五环风景优美的绿化隔离带附近开发出中国第一家“亲情社区”。该项目背靠亚运村与望京两大成熟生活区，与丽都商圈咫尺相接，交通发达，适于休闲与居祝据该公司有关负责人介绍，澳洲康都主体以全然不同的功能设计规划了１０％的青年公寓，１０％的乐龄公寓，８０％的澳洲公寓。在户型面积上也充分考虑了和家人比邻而居的特点，既满足了父母与成年子女分开居住等各方面的需求，又方便了子女对老人的照顾。
就亲情的本意来说，“亲情社区”首先是要下功夫营造有利于维系和增进“家庭亲情”的条件和氛围。“亲情”物业形态上注重因爱而居的社区核心思想。据北京世纪润通房地产开发公司负责人介绍，澳洲康都从乐龄公寓楼的外观到户内配套设施完全采用无障碍设计，并充分考虑了老年人的精神需求，户型设计户户都保证了充足的阳光，充分体现了“以人为本，亲情关怀”的理念。
打造立体亲情交往空间
以人为本，拓展社区交往空间也是倡导亲情住宅的重点。目前很多社区都没有涉及到社区交往空间。亲情物业在社区规划设计中必须充分考虑到交往空间，使之形成多元生态空间共处、亲邻交流和健康环保的共享式社区，成为睦邻友好和亲情交流的平台。
澳洲康都在社区规划设计中充分考虑到交往空间，共享式社区成为睦邻友好和亲情交流的平台。特有的林木、雕塑、沙池、绿地和蔚蓝水系，区隔出不同人群个性的多个或动或静的主题园区，设有社区图书馆、餐厅等，形成多元生态空间共处、亲邻交流和健康环保的人文特点。
倡导“亲情社区”是时代的要求，是市场的期盼，它将让人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。业内人士指出，亲情住宅不应当只是一个概念，它必将成为越来越多的人的选择。希望有更多的开发商、规划设计人员对亲情住宅社区贯注以热忱，以实现住房市场中的人性与人情化。
从“圈地”走向“圈人”
中国房地产市场在经历了“圈地”的残酷洗牌后，现已开始转向终端制胜即“圈人”策略。所谓“圈人”，就是强化客户服务，建立牢固而良好的客户关系，通过不断巩固和扩大客户资源，形成新的竞争力，扩大市场占有率。
具有强烈创新意识的沿海绿色家园有限公司较早地注意到了这种“风起于青萍之末”的市场变化信号，认识到房地产企业提供给客户的不仅是一个住所，更应该是一种生活方式、一种生活品位、一种身份象征。只有在为客户提供满意的置业服务、产权服务的基础上，进一步提供优质个性化、增值服务，才是企业走向成功的“金钥匙”：及时提出带有明显的市场进化特征的“创顾客价值”的服务理念，致力于“形成一个以顾客满意为导向的组织，开创一个顾客满意的新时代”。
沿海绿色家园有限公司从“以顾客为本”的服务理念出发，按客户价值需求的不同层次，即物质满意层次、精神满意层次和社会满意层次建立了一个全程服务体系，将服务贯彻到房地产开发、策划、销售和物业管理的全过程。
提供美的产品，以满足客户对物质层次的需求。沿海绿色家园提出了具有创新意义的“美学品牌战略”，要求在房地产项目开发中高度重视满足人生价值取向的需求。在产品规划、设计、制造、提供的全过程落实美学品牌理念，与精雕细琢的质量方针结合，把美学要素带到工作中、生活中，使美的要求落实在每一个工作环节中和产品的细部中，致力于创建生活艺术空间。
推行“五心”服务，以满足客户精神层面的需求。沿海绿色家园把提高服务质量和水平摆在十分重要的位置，较早在国内引入ＣＲＭ管理理念，借用ＩＴ手段来优化、提升传统的客户关系管理。比如在物业管理方面，专门制定了《顾客维系方案》，成立沿海客户中心和沿海客户会，要求全面实现“五心”服务：
热心——全程关注、全力解决；经常反省为客户做的每一件事，是否还有更好的解决办法；
贴心——想客户之所想，急客户之所急；用产品与服务让客户感受开发商的关爱与体贴；
细心——细心了解客户，敏锐发现客户需求；专注于每一处工作细节，卓越追求产品品质与客户满意；
诚心——因真而诚，因诚取信；始终以多样化的优质产品和专业服务，真诚地与客户分享所拥有的资源；重视承诺，因为承诺代表信誉，信誉决定一切；
安心——让客户更满意的同时，也让自己更安心。
提供增值服务，以满足客户社会层面上的需求，即体验高品位的生活方式、代表高贵的身份象征及理想化的生活境界的需求。沿海绿色家园在物业管理服务上全面开展“一站式服务”，“首问式服务”和“家政式服务”，每年制定一个与企业理念相符、与顾客相关的“主题年”文化活动；创办了《家》杂志，建立了沿海绿色家园网站，从精神文化层面上为客户提供服务，满足客户的精神需求。
公司总裁江鸣指出：“我们将致力于形成一个顾客满意、员工满意、股东满意，相互促进、良性发展、共同创造卓越的新局面。”
管理利润替代机会利润
——访石家庄金正集团副总裁沈文
记者：您认为目前房地产行业首先要解决的问题是什么？
沈文：人才问题。房地产行业属于中国的朝阳产业，兴起的时间不过十几年。由于房地产行业的发展历史太短，大多数企业还在摸索中前行。尽管国际上有完善的管理知识体系，但在企业具体运用上，还要靠专业化的经理人长期努力，不断积累经验。而中国房地产行业出现职业经理人的历史还不足１０年。全国３万多家房地产公司，除个别很成熟的企业外，大多数企业管理层的职业化程度不高。优秀职业经理人的短缺现象已成为制约中国房地产行业未来发展的一大障碍。而未来房地产企业的生存和发展，更多地要靠“管理利润”来占领市场，而不再是“机会利润”了。产品只有得到消费者的认可和喜爱，企业才能发展下去，而这一切都要靠人才的力量来实现。
传统的房地产企业认为，产品在规划时就确定了该项目的成败；而新型房地产企业则认为，职业经理人的选择决定了项目的成败，因为一切实施都归于人。
房地产行业是专业性很强、涉及领域很广的行业，它要和四五十个行业、两千多种商品建立关系，要与二三十个政府职能部门打交道。因此，房地产职业经理人必须具有触类旁通、举一反三、直觉敏感的智慧和扎实的管理功底。否则，即使他具有先天的优势，也难以运用自如。房地产企业要培养一名职业经理人往往需要数年的历练。而中国的房地产行业作为新兴行业，具备房地产专业知识、有成功经验的高素质经理人少之又少，加之行业的不断发展，优秀职业经理人稀缺的状况就更为严重了。很多房地产企业在项目运作过程中，资金到位了，但找不到具体操作项目的高素质职业经理人。商场如战场，找不到高素质的优秀人才，就意味着商战的失败。
记者：您做了近１０年的房地产职业经理人，您认为优秀的职业经理人应该具备那些条件？
沈文：优秀的房地产职业经理人与房地产投资者的不同之处在于，他们不是靠资金或资产来开创自己的职业生涯。他们的职业资本来源于自身的专业化整合能力、高尚的人格魅力、丰富的职业经历、显著的工作业绩以及特有的亲和力。优秀的房地产职业经理人十分珍惜他们的职业资本，因为这是他们赖以生存的根。他们的职业理想是，像父母对待自己孩子一样做好每一个项目，带大每一个企业；他们的职业准则是，企业的利益高于一切，对企业负责进而对每位股东负责。他们需要准确地把握好经商与政治、做事与做人、团队与个人、态度与方法、理智与感情、机遇与捷径、程序与越位、信任与监督、账面利润与现金流、企业发展与个人职业生涯等多种关系的平衡。他们的行为特点是“操心”，操股东的心，操企业的心，操员工的心，操的全是别人的心。他们就像一个虔诚的基督徒，穷尽自己的天赋，经历种种磨难，不断为十字架增添光彩。优秀的房地产职业经理人的魅力就在于他们所特有的那种责任意识和职业味道，做人如斯，做项目如斯，做企业亦如斯。
记者：在这么多年的职业生涯中，您认为职业经理人在房地产企业中起到了哪些显著的作用？
沈文：房地产行业涉及领域的广泛性是其它行业所不及的。由于房地产行业的这种多学科、多专业、多行业、大跨度并行性，使得房地产行业的不可预测因素较之其它行业更为突出。故而，越来越多的房地产企业已经意识到，随着企业越做越大，部门之间的沟通也会越来越难。在这种情况下，只有全能型的优秀职业经理人，才有资格在专业不同、分工不同的房地产企业中担纲起协同作战的领头人。同时，务实精神使得房地产职业经理人把方法看得比想法更重要。因为他们深知，没有方法对应的想法是没有价值的。
优秀的房地产职业经理人在房地产企业中的作用可以概括为六个方面：一是起着区域经济专家的作用；二是起着规划设计专家的作用；三是起着工程设计专家的作用；四是起着金融专家的作用；五是起着营销专家的作用；六是起着灵魂工程师的作用。
全能型的优秀职业经理人，是以他开放的心态、宽广的胸怀、开阔的视野和远大的目标，把握着房地产企业及其开发项目的每一个环节。从立项建设直至后期的经营管理，专业化、系统化的操作，实现了产品的提升和品牌的创造，实现了企业的利润和企业的腾飞。优秀的房地产职业经理人，是现代新型房地产企业成功的基石，在企业发展中所起着难以度量的重要作用！
记者：虽然职业经理人在房地产企业中发挥着极其重要的作用，但是，目前一些颇有成就的房地产职业经理人却在思索着重新转换角色，想退出职业经理人这一行当，为什么企业难以留住这些职业经理人？
沈文：首先是对企业文化的认同和归属感。如今“职业经理人”概念中最大的误区，就在于过分强调职业经理人“市场交易”和“雇佣军”色彩，职业经理人永远处于主动或被动地被“卖”掉的尴尬境地。认同企业文化，在企业发展和个人成就两条平行线上寻求共同的价值观，始终是房地产职业经理人苦苦追寻的目标。然而，并不是所有的房地产企业都能为职业经理人提供一个公平、信任、宽松、进取的工作环境，也并不是所有的企业都能清醒地意识到，优秀的职业经理人才是企业竞争的核心，“人力资本的增值”优于“财务资本的增值”。企业如果不能完全信赖职业经理人，使其产生归属感，放开手脚去工作，而只是在家族式的管理层面上徘徊，是不可能吸引和留住人才的。
企业文化是造就职业经理人对企业产生归属感的根本。有多少职业经理人因为找不到这种归属感，而挥泪离开自己带大的“孩子”。如果企业真的把职业经理人当成了自己的家人，职业经理人也会把企业当做自己的家，谁又会轻易离去呢？
其次是价值观。由于房地产职业经理人的短缺，房地产行业正走向一个货币资本与人力资本合作与双赢的时代。房地产企业要处理好货币资本与人力资本之间的关系，需要重新审视职业经理人的价值。企业与职业经理人之间的关系本质上不应该再是简单的委托与代理关系，而应该是货币资本与人力资本的关系。职业经理人是企业最重要的人力资本拥有者。人力资本可以同货币资本一样构成产权形成要素。职业经理人投入的人力资本也应该同投入货币资本的股东一样，拥有企业的股权。为了“栓妆职业经理人，有的企业会分给这些职业经理人一部分股权，使之成为公司老板之一。在新经济时代，职业经理人是企业创造价值的主导要素之一。职业经理人拥有剩余价值的索取权，而剩余价值索取权实现的方式，应该是建立分享价值体系。房地产职业经理人作为企业特殊的人力资本，是企业重要的战略性资源。中国房地产企业对职业经理人作为人力资本的价值观念尚缺乏新的涵概。
深圳万科股份有限公司给中国房地产行业做出了榜样。万科自１９８４年创立，已经走过了１９个年头，目前仍是中国房地产行业中最具竞争力的企业。这得益于万科很早就实现了转化为职业经理人的定位，很早就解决了产权问题，从而避免了许多民营企业创始人与合伙人之间、企业与职业经理人之间的冲突和震荡，使管理团队得以长期稳定的发展，并养成了系统的职业经理人文化。
第三是忠诚与信任。由于职业经理人的职业属性，决定了真正的优秀职业经理人大多数都是“工作狂”。他们希望企业能给予他们充分的信任，充分的权力（人、财、物三个方面）。他们希望与企业老板们有一个很顺畅的交流平台，参与企业的重大决策，受到尊重，把更多的时间用在工作上，为企业做出更多的贡献。在某种程度上，一个企业就象一支球队，职业经理人就象一个球员，高薪可以聘到大腕球星。但是，如果这位球星一年都没有上场机会，他肯定会离开这支球队。因为优秀的职业经理人是靠自身的职业资本来发展自己的，所以他们更珍惜时间。一个人２０岁以前读书，６０岁以后退休，真正能工作的时间不足４０年。他们无暇去看别人的脸色行事，无暇去等待漫长的“过程”，无暇去参与企业频繁的“人事大变动”、“内部大地震”。他们要的是尊重，是信任；他们要的是自身价值的实现。忠诚是双向的，职业经理人总是忠诚于那些忠诚于自己的企业。
房地产整合资源时代已经到来
编者按：１０月２６日，国家发改委经济体制与管理研究所教授史炜在广西房协成立１５周年大会上语出惊人，锋芒毕露。他认为，房地产确实是一个需求很大的产业，但有需求不一定能变成现实。史炜还认为，因为已经出现风险，房地产大腕王石、冯仑、潘石屹正在“逃离”房地产。史炜的观点或稍显尖锐，但不失为清凉的针砭之言，希望业界同行不以为忤，且惕然有所自励。我们认为，交流，碰撞，才能产生思想与真知，读者们不妨也来各抒己见。
——今天的房产商不要太乐观，中国房地产目前供大于求；但是另一方面，中国特殊的国情要求政府必须大力发展房地产，支持房地产。因此房地产要健康发展，要转型，必须进行资源整合。
（什么是资源整合呢？——记者旁白）
——今天房地产界已经进入高手过招的时代，房地产仅仅是经营的工具而不是经营的目标，目标是用房地产的台阶来寻求其他资本的组合。这就是资源整合。
我先给大家讲一个现象，大家可以去思考。在刚刚评出的中国房地产百强企业中，深圳万科排在第一位。万科老总王石认为中国房地产市场非常旺盛，依据有三：
一是美国人均居住面积是６４平方米，中国人均居住面积从１６到２０多平方米说法不一，但总的来说是今天中国与发达国家还有很大差距。有差距就有需求，所以中国人肯定还是要买房子。二是中国的大城市有很多外来人口，他们需要居住，所以他们也要买房子。三是中国人的收入有高有低，不同的收入空间有不同的消费需求，房地产商可以根据不同需求来盖不同档次的房子。
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排名第二的万通的退出行为更加明显。冯仑从去年开始把原来租售的商铺全部卖掉，大量的回笼现金实际不是做房地产而是投向其他。这并不是说房地产没有开发价值了，而是他意识到今天如果再按传统方式经营房地产，很可能会走向死亡。
排在第三的是风云人物潘石屹。当他的现代城成功以后，另两个项目其实都是退出型——“建外ＳＯＨＯ”和“长城脚下的公社”——他真正的目的是让资本退出，因为他的这两个项目足以放在香港的上市规划盘子里投资；如果能在香港上市，那么资本就收回来了。但不幸的是，他的项目没能在香港上市，因为现在的国际资本不像互联网时代，只要拿出一个很好的概念，基金就会投进来。从去年开始，概念已经不行了。
应该怎样理解这种现象？——记者旁白）
——显然，今天中国的房地产到了一个重新整合资源的时代。
今天的房地产不像以前那样简单地拿到一块地皮盖完楼就完成使命了。现在到了一个创造产品标准的年代，做品牌就是做标准。比如王石说中国各个收入分层，都能够有对称的购买房的曲线。说实在话，这是王石在圈大家的钱。
（王石听了不知作何感想。——记者旁白）
——因为他自己要退出了，退出的时候他要营造一个好的房地产环境，大家都觉得好的时候他就跑掉了，这是他的市场战略。
房地产确实是一个需求很大的产业，但与其他产业的需求不一样，它的需求不一定能变成现实。需要房子的人很多，需要房子并不等于买得起房子，这完全是两个概念。
（政府是不是也应该反思一下呢？——记者旁白）
——我可以非常形象的比喻今天的需求市常现今中国的收入分层是：高收入（年收入在１００万以上）在大中城市中所占的比例不到３％，他们不在乎买房子；中产阶层（有私家汽车、商品房，生活开支后年净收入２０万）不超过６％；剩下９１％就是低收入阶层，还可以细分：能够享受国家福利的这样的家庭不超过２０％，剩下的７０％～８０％就是真正的普通家庭。
对于收入问题，可以按线性曲线划：从低收入到高收入，可以针对各个收入层次盖不同的房子，但线性曲线是一个大平均，根本看不出贫富差距；根据不同收入搞非线性曲线看上去也很漂亮，但同样掩盖了消费者的真实需求。在中国还有断层曲线，这是房地产开发商应当引以为戒的曲线：低收入曲线走到一个层面就断了，跳了好几层到中收入曲线，然后又断层到高收入曲线——从中等收入到高等收入有一个很大的收入断层；如果解释为消费能力的话，可能差５到１０年。但是国家统计局、包括企业宣传的数字都把这些断层给连起来了，使人觉得不同档次的房子都有人买。实际上今天需要房子而买不起房子的人占绝大多数，但为什么这两年的房地产市场显得非常活跃呢？我可以把这个谜解开。
（这是一个吸引人的谜底。——记者旁白）
——其一，至少７０％的中产阶层在这两年完成了第二次购房，而且都是买中高档房子；其二，大中城市的房屋拆迁改造带动了一批购房者，他们拿到政府补偿再自己加点就可以购房，也促动了房市活跃；其三，中国白领的工资已超过香港，这批人贷款购房势头很旺。这三种人实际上集中在一个不大的范围。我不说这是泡沫，但至少得承认一点：中国真实的购房能力和数学统计出来的购房能力是有差距的，这时候就需要整合资源。
（又回到资源整合上来了。——记者旁白）
——过去开发商单纯“盖完一栋楼卖一栋楼”的传统思维方式，风险越来越大。今天的开发商还想生存，就要学会去创造市常过去是创造概念，现在是创造市场，过去的区位优势已经被功能所替代。
举个例子，去年北京科技财富中心在５环路边，规划为５Ａ级写字楼，因地段偏远、荒凉，被认为没有太大前景。但在调查中发现：１９９０年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加４％，在财富中心周围的房价没变化；１９９５年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加８％，在财富中心周围的房价变化很微小；２０００年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价增加１％，在财富中心周围的房价增加４％；２００３年北京ＧＤＰ每增长１个百分点，在国贸周围的房价无增加，在财富中心周围的房价增加８％～９％。
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