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江苏连云港房地产投资潜力分析-cjzlk

江苏连云港房地产投资潜力分析-cjzlk

蔡昀钟
2008-12-10 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《江苏连云港房地产投资潜力分析-cjzlkdoc》,可适用于经济金融领域

房地产投资潜力城市分析(江苏省连云港市)       目      录  城市概况  第一部分:投资潜力分析  连云港市上半年城市基本情况快速一览  一、宏观经济运行情况    、GDP    、固定资产投资    、人均可支配收入    、城市化程度    、恩格尔系数  二、政策环境分析  三、城市规划  第二部分土地市场分析  一、土地市场供应分析  二、土地出让结果分析  三、土地出让价格  第三部分房地产市场分析  一、房地产市场投资现状分析    、房产投资    、资金来源  二、商品房销售状况    、销售情况    、供销平衡度    、空置率  三、房地产市场需求分析    、人均居住面积    、住房满意程度    、房价收入比  四、商品房价格分析  五、总结  附录:连云港市年新楼盘一览 房地产投资潜力城市分析(江苏省连云港市)城市概况:  连云港是江苏省辖地级市。位于江苏省东北部土地总面积7444平方公里水域面积17594平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区总人口万。新浦区为市政府所在地。港口作为一种资源是连云港市最具特色的一大优势年吞吐量万吨集装箱运输万箱与150多个国家和地区的近千个港口建立了航运关系成为以外贸运输为主的综合性国际贸易枢纽港。6.7公里长拦海大堤建成使港口形成了平方公里风平浪静的港池可建设上百个泊位形成亿吨吞吐能力。连云港市境内铁路全长90公里火车站14个配有现代化编组站。开通了至北京、广州、上海、武汉、南京、宝鸡等地的直快列车。公路建成了宁连高速、新墟一级公路国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇年建成通车。内河航运较为发达可通京杭大运河与淮河、长江连通。民航机场达国际D标准已开通至北京、上海、广州、厦门等十多条航线。电讯基本形成了以光纤为主要传输手段的全数字化通讯网全市程控电话交换机总容量达万门移动通信交换容量达万门。  连云港市耕地面积.千公顷约占土地总面积的51。尚有千公顷土地亟待开发后备土地资源潜力较大。  连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带常年平均气温摄氏度历年平均降水量多毫米常年无霜期为天。  连云港市是一个带状城市总体布局为“一市双城”。新浦、海州地区是全市政治、经济、文化中心也是工业的主要聚集地。连云地区为港区、风景旅游区和外贸工业区。城区采用方格式道路布局主要有解放路、朝阳路、海连路、海昌路、南极路、通灌路、幸福路、人民路、中山路、海棠路、洪门路等街、路构成新海地区、连云地区干道网。  连云港市经济稳步增长结构调整力度大。年连云港市国内生产总值(即GDP)达到亿元按同比价格计算较上年增长。其中第一产业增加值为亿元增长第二产业增加值达亿元增长第三产业增加值亿元增长。人均国内生产总值超过元较上年提高。一、二、三产业比例为::其中第一产业回落个百分点第二产业提高个百分点第三产业则上升个百分点。基础建设明显加快城乡面貌显著改观。 第一部分:投资潜力分析连云港市上半年城市基本情况快速一览:市区人口(万人)()人均居住面积(㎡)商品房竣工面积(万㎡)GDP(亿元)户均居住面积(㎡)商品房销售面积(万㎡)人均GDP(万元)()户均人口(人)新开工面积(万㎡)人口自然增长率‰房价收入比空置面积(万㎡)城镇居民可支配收入(元)房地产投资额(亿元)商品房平均价格(元㎡)居民可支配收入增长房地产投资增长率商品房价格增长率一、          宏观经济运行情况、GDP近年来连云港市每年的GDP增长幅度均高于同期全国平均年平均增长率为上半年该市GDP达亿元同比增长是该市自年以来增长最快的阶段。从江苏省各市看上半年连云港市GDP为亿元在全省市中仅高于宿迁较同期淮安低相当于盐城的仅为苏州的。同期连云港市经济发展速度在全省各市中居第位略高于淮安和宿迁较全省平均增幅低个百分点。与周边城市比较连云港市经济增长势头普遍低于山东有关地市其中较临沂市低个百分点较日照市低个百分点较泰安市低个百分点。、固定资产投资最近几年连云港市固定资产投资明显回落。截止年月底该市完成固定资产投资亿元同比增长其中城镇固定资产投资增幅在全省各市中居最后一位。上半年连云港全市房地产投资完成亿元同比增长增幅较第一季度回落个百分点较上年同期回落个百分点。、人均可支配收入城市居民收入是衡量经济发展水平的重要标志之一。连云港市人均可支配收入在上半年期间平均每年增长。上半年该市城市居民人均可支配收入达到元同比提高城镇单位在岗职工平均工资达元同比提高为近两年同期增长最高人均工资水平及增幅在苏北地区均居第二位。从农民收入看上半年全市农村居民人均现金收入实现元同比增长增幅首次超过城镇居民也是首次超过全省平均增长在全省居第二位在苏北位居前列。、城市化程度年连云港市城市化水平为比全面小康目标值低个百分点实现程度。 规划到年力争城市化水平达到%年城市化水平达到%年城市化水平达到%。、恩格尔系数年连云港市恩格尔系数为比全面小康目标值(小于)高个百分点。 二、政策环境分析  年连云港市国土部门撰文公布了房地产招商引资的办法对客商投资兴办房地产开发合作项目给予以下扶持:  、凡列入政府确定的重大开发项目其协议出让的土地出让金、需缴纳的城市综合配套费由当地国土管理部门和规划建设部门提出方案报同级政府批准予以特殊优惠。  、凡市(区)属工业企业以划拨土地使用权和自有房作价与客商合资、合作的生产型项目其土地使用权可以采用出让方式处置也可以采用租赁方式处置。采用出让方式处置的经国土管理部门审核批准土地出让金按照评估确认地价的上交政府剩余部分可作为企业安置退休、在职人员的经费来源并计入中方投资由市国土部门发放土地使用证。采用租赁方式处置的土地租金按省政府规定的最低保护价收取。  、客商投资兴办工业项目需新征土地的可以采用出让方式供地也可以采用租赁方式供地。采用出让方式供地的其市属土地出让金部分一次缴纳有困难的可分年缴纳但最长不超过年。采用租赁方式使用土地的土地租金按省政府规定的最低保护价收取。高新技术项目用地可以采用划拨方式供地。  、凡市外国有或国有控股企业的客商兼并、收购我市国有企业在不改变土地使用性质的前提下经国土管理部门批准可将被兼并、收购企业使用的土地使用权划拨给兼并、收购企业使用如兼并或收购企业的客商属于非国有控股企业的可采用租赁的方式使用被兼并、被收购企业的土地使用权土地租金按省政府规定的最低保护价收取。  客商投资属于下列情形之一的给予土地出让金优惠并免缴年土地使用费:  )、从事农、林、牧、渔业开发性的项目  )、兴办交通、能源、基础设施的项目  )、属于技术密集、知识密集型的项目  )、利用、改造和盘活我市现有企业存量资产的工业用地项目  )、办在出口加工区内的项目。三、城市规划  最近编制的连云港市城市总体规划确定到年将由现在的“一市双城”式格局充实和发展成“双核多组团山水生态城市”远景形成“网络组团式”城市结构。规划范围包括规划区和中心城区两个层次。规划区范围总面积约平方公里其中市区行政区面积约平方公里。中心城区包括新海城区和连云城区两部分。规划到年中心城市规划区总人口达到万年达到万年发展到万中心城区面积到达平方公里。  新海地区规划为全市政治、经济、文化中心连云地区以及港区、开发区、出口加工区是连云港市涉外、贸易窗口。按照“一体规划、功能互补、强化重点、加快连接、统筹兼顾”的原则城市空间形态形成比较完善的组团式布局突出海州古城和连云海滨特点。新海城区实现规模发展和内涵发展并重重点向东向南拓展平方公里的新城区居住人口万人建成城市“四个中心”:行政中心、文化中心、体育中心、商业中心。连云地区以特色发展为主强调背山面海开放式格局和自由式路网营造海滨文化风貌区。加快港区、城区、开发区一体化发展建成城市对外交流的窗口、区域性国际商务中心、国际海港、海滨旅游基地。同时加快国家级经济开发区、出口加工区、大浦工业区、宋跳高新技术产业区、花果山下大学城和科研创新研发基地的开发建设初步形成沿新港城大道的高新技术产业走廊。  交通网络将建成“中心成网、外围成环、四周放射”的立体型综合交通体系通过同三、连霍、宁连高速、、等主干交通网联系上海、南京青岛、西安等大城市构筑城市高速大外环。通过新港城大道、北港路和贯穿东西城区的轻轨交通线连接东西城区加快城区一体化连接。充分利用沿海、沿陇海铁路“两沿”战略优势建设亿吨东方大港形成深水港、主体港、地方港等大中小相配套的港口群体。开通国际、国内海上客运开拓国际国内航空航线规划大型国际民航机场建设沿海铁路沿海公路实现沿海大通道电气化、高速化。在城市的主要入口处规划了三大物流中心基地。  总体规划确定了两条城市景观主轴线:一条是东西向山城相间的自然景观轴线突出“山在城中城在山中”的优美景致以全省最高峰花果山玉女峰为城市制高点供人们登高远眺一览城市美景一条是南北向以“海、岛、港、城”多种元素串连的连云港黄金海岸线形成海滨景观轴线以全省第一大岛连岛为主景成为黄金海岸的明珠。新海城区确定“两轴、三环、四个特色风貌区”的总体结构连云城区规划形成“两轴、五岸、四个特色风貌区”的总体结构在城市边缘、中心、分区中心分别规划若干“地标节点”、“视觉制高点及“视觉廊道”精心设计城市标志性地段和标志性建筑提高整体艺术水平和城市空间环境质量。城市绿地系统总体规划布局突出“青山、碧海、绿城”的城市特色以前云台山为绿心引入锦屏山、中云台山、后云台山和连岛的绿色开敞空间构筑“城林交融山海相依碧园满嵌绿带网城”的绿地布局结构。  开展生态城市建设营造点、线、面相结合的生态环境维护连云港区域生态平衡保护城市生态环境提高城市环境质量。利用风景名胜保护区开辟四片大面积的生态保护区作为城市固碳制氧基地和季风通道沿主要公路、水系规划米的绿色生态走廓并将区域生态绿地串联起来并在城市中心区新建城市公园、新辟城市绿化广场、点缀街头绿地增加城市的生态休闲绿地。形成多层次、多功能、网络化的生态结构体系。最终将建成经济繁荣、交通发达、环境优美、功能齐全最适合人类居住的生态城市。  由于受国家在房地产方面宏观调控的影响从连云港市上半年的房地产的情况来看该市近几年持续火爆的房地产市场开始降温。第二部分土地市场分析一、土地市场供应分析(全文土地分析的范围为连云港市老城区即新浦、连云、海州三区不包括新城区)年连云港市总共出让了宗、计亩经营性用地收取的出让金合计亿元每亩均价为万元。截止月日连云港国土资源局年共推出经营性用地宗其中成交宗成交面积为亩。新浦区依然是出让的重点上半年该区域共计出让亩占全部成交面积的二分之一。其次为海州区共出让亩最少的为连云区只出让了宗计亩。从上半年土地出让的用途来看该市纯粹性质的用地比较少绝大部分都是住宅、商业(服)、办公兼有的综合性用地其中又以商住为主。江苏省连云港市年市区公开出让国有土地一览表(部分)地块编号地块位置竞得时间面积(亩)起始价格(万元)竞得价格(万元)增幅()均价(万元亩)竞得单位LCG#苍梧路北、郁州路东月日万源房地产公司LCG#盐河北路、海连西路交叉西北月日市城建房地产开发有限公司LCG#南极北路交警支队月日东盛房地产综合开发有限公司LCG#朝阳东路南、学院南路西侧月日连云港联通置业有限公司LCG#大庆西路南、新孔路东月日市江山房地产开发有限公司LCG#幸福路南、新海路东月日连云港宝利华置业有限公司LCG#幸福路西(原地毯厂)月日唐山宏成房地产开发有限公司LCG#市涤纶厂东、大庆西路北月日张家港市福港房地产开发有限公司LCG#南苍小学西、原墟沟酿化厂及北侧月日连云港天成房地产开发有限公司LCG#墟沟大苍北路(墟沟小学对面)月日市经济实用住房发展中心LTC#海连西路北、规划新孔路东月日市建工房地产开发公司LCG#朝阳东路南、郁州路东月日温州市南方皮塑公司LCG#海连西路北、规划新孔路西月日华阳房地产LCG#海连中路北、康泰路西月日东盛房地产综合开发有限公司LTC#巨龙路东、海连路南月日连云港中蓝置业有限公司LTC#通灌路西、青年路北月日连云港列奇达房地产开发有限公司LTC#大庆西路、绣苑路东月日连云港中德房地产开发有限公司LTC#海连西路北、规划新孔路东月日连云港市建工房地产开发公司LTC#国展西路北、观海路东月日张建委LTC#规划建设西路北、盐河南路西月日南京广厦置业(集团)有限公司未完合计     二、土地出让结果分析从出让的结果可以看出该市的土地市场比较平稳未进入快速上升期开发企业之间的竞争比较缓和。年该市国土部门出让了宗土地成交价平均只比底价高出最高增幅为。其中有宗土地增幅小于占全部的。另一方面外来开发企业对连云港的房地产开发前景比较看好仅去年就吸引了包括本省的南京、张家港市浙江温州、绍兴市河北唐山市的开发企业前去开发投资去年外地企业拿走的土地超过。上半年该市国土资源局土地出让共流标宗占总出让宗数的销售保持平稳。三、土地出让价格连云港市去年土地出让的平均价格为万元亩即元平方米远远低于全国主要城市平均水平元平方米。按照容积率为来计算其楼面地价为元平方米占房价的。截止年月日该市国土资源局经营性用地出让的成交金额为亿元每亩均价为万元。从每亩均价数值上来看上半年的均价只是年末的。造成该种现象的原因主要是今年上半年出让的基本上是毛地。纯粹的净地只有宗只占总成交面积的。可以说今年上半年反映的都是该市毛地的价格。具体为海州区成交宗除一宗净毛地外其他宗均为纯毛地。每亩均价为万元平均容积率为。连云区共成交宗宗纯毛地、一宗毛净地每亩均价为万元平均容积率为。新浦区共成交宗其中净地为宗、毛地为宗。每亩均价为万元平均容积率为。连云港市新浦区一块亩的净地年月日卖出了万元的“天价”平均每亩成交价逼近百万元创下该市土地成交单价新纪录。  竞价当天报名参加竞买的家房地产企业按照从底价万元起价每次加价幅度万元的要求展开了激烈的公开竞争竞买价格从万元扶摇直上万元、万元……最后连云港百达房地产公司以每亩地万元的价格成交高出底价万元。据了解此前亩均净地价格最高纪录为去年底创下的万元。年连云港市区供地计划:根据该市国土资源局今年房屋建设计划(万㎡)下半年公开出让土地控制在约亩左右除破产企业等特殊情况外按批准计划实施。类别序号地块名称宗地位置面积(亩)土地用途储备和出让日期新浦区范围新海印刷厂解放中路南侧、龙尾河西侧商住综合用地年月外运外包地块郁州北路西、陇海东路南商住综合用地年月家具一厂新浦陇西路号居住用地年月合计连云区大陆桥公司地块海棠路西、海滨大道南办公金融年月合计海州区范围海州新区 用途待定年月合计   新东港产业区 用途待定年月合计   第三部分房地产市场分析一、房地产市场投资现状分析、房产投资年上半年连云港市房地产开发投资完成万元同比增长增速较上月提高了个百分点。所占固定资产投资的比例为。其中:用于住宅投资万元同比增长用于商业营业用房投资万元同比下降用于商业营业用房的投资持续回落。见下图上半年连云港市商品房施工面积万平方米同比增长其中新开工面积万平方米同比增长。上半年商品房竣工面积万平方米同比下降。以下是历年该市的住宅竣工面积:、资金来源根据年末的统计资料连云港市房地产投资从资金结构看:企业自筹资金万元较上年增长商品房定金及预收款万元较上年增长国内贷款万元较上年增长。三项资金分别占本年资金来源比重的、和。点评:企业自酬资金上半年虽然上涨了但资金来源的另外两大块商品房定金预收款和国内贷款分别幅度大大高于前一项这样在资金来源中自酬的比例反而在下降。资金比例不合理投资风险值得关注。二、商品房销售状况、销售情况上半年连云港市商品房销售面积为万平方米同比下降。其中住宅销售面积万平方米同比下降商业营业用房销售面积万平方米同比增长商品房预售面积达到万平方米同比增长好于同期水平。商品房房价元平方米其中商业营业用房平均价达元平方米房价偏高。以上指标说明国家宏观调控对该市房地产业影响显现但从连云港市实际情况看年下半年房地产业仍有较好的预期。目前国家的宏观调控政策百姓认为正好是等待房价下调的机会因此观望气氛比较浓厚、供销平衡度新增商品房消化系数:连云港市历年新增商品房消化系数为:年年年上半年为。上半年开始该市的新增商品房消化系数大于市场表现为商品房销售趋旺空置率开始下降。、空置率上半年房屋空置面积(单位:万平方米)年份竣工面积消化面积差额累计空置面积年年年(上)三、房地产市场需求分析、人均居住面积年连云港市人均居住面积为平方米户均居住面积是平方米城市住房已达到小康。目前除二手房略小外绝大多数新房户型为平方米。、住房满意程度连云港市多数家庭基本满意现住房但仍希望改善。从调查看近六成的居民家庭住房建筑面积在平方米以下的居民认为经济而又理想的住房建筑面积是平方米这说明城镇居民对住房的需求已开始从"有房住"向"住好房"方向转变。的家庭对现有住房表示"满意"和"基本满意"。满意程度最高的原因依次为"交通"、"地段"和"治安"。而"不满意"率较高的原因前三位分别是"住房结构"、"物业管理"和"面积"。    从调查来看该市的居民家庭希望改善住房条件。其中分别有和的家庭希望通过"购买商品房"和"购买经济适用房"方式来实现这个愿望打算"购买二手房"的占。在今后年内有的家庭准备购房打算年后购房的家庭为。价格是影响居民购房的主要因素。、房价收入比我们将连云港市年末房价收入比与该省经济相对比较发达的苏州市进行对比(户均居住面积取平方米)结果见下表项目计量单位苏州市区连云港市区人均可支配收入元家庭平均人口数人户均收入元人均面积平方米市场主力户型(中值)平方米商品房平均价格元/平方米平均总房价元房价收入比由此可见虽然苏州市年末的人均可支配收入达元比连云港市的高。但由于该市商品房平均价格比连云港市高了近一倍结果使得连云港市的房价收入比要比苏州市低个百分点左右。也就是说连云港市老百姓买房要比生活水平明显高于他们的苏州市居民轻松。四、商品房价格分析连云港市的商品房平均价格自年年中开始涨幅明显加大。年年底全市商品房房价元平方米与年底相比涨了四百多元涨幅达。上半年商品房平均房价元平方米其中商业营业用房平均价达元平方米相对年初又有左右的涨幅。以下是历年连云港市商品房价格走势:连云港市地价指数与经济发展状况之间的关系分析:连云港市从到年固定资产投资额分别为亿、亿、亿元年平均增长。上半年已投资亿同比增长增幅开始趋缓。近几年该市的人均可支配收入呈现稳步上升的态势上半年为元同比年增长增速虽有所加快但同比江苏省的其他城市排名依然处在末端区域。随着该市房地产开发的逐渐升温最近年的地价增长幅度开始加快。年末比年初上涨了个百分点左右。从上图可以看出该市居民可支配收入的年增长率一直位于地价上方地价的快速上升有交叉的迹象但该市强劲的购买力是不可忽视的。连云港市地价指数与房地产价格之间的关系分析:连云港市从去年开始房价开始加速上升年上涨了近。相比前几年的幅度绝对是踩上了油门。见下图房价趋势线已经偏离了地价和居民收入的上升通道房地产步入繁荣期。五、总结未来该市商品房市场主要呈现以下几个特征:)市场供应量将有所加大年拍卖土地量的进一步增加将导致年商品房的供应有所放大。但由于年结转的可销房较少因此年商品房特别是商品住宅供应量仍将偏紧。)房价将惯性上扬大增幅将回落由于年房价上涨过快而连云港市主要以本地消费者购房为主承受能力有限所以价格会慢慢向价值回归。但根据目前来说今后一段时期供需矛盾不会马上得到根本转变房价还会维持小幅上扬的局面。)物业类型更加丰富该市多年的房地产开发一直以来以多层为主。但到年这种情况会有所改变。该市将有多个高层和小高层以及别墅等项目出现使该市的物业开发类型更趋多样化。同时消费者选择住房类型的余地也将更大。 附录:连云港市年新楼盘一览楼盘名称所属区县登楼盘地址楼盘类型价格(元㎡)联系电话开发商香溢世纪花城新浦区郁州南路以东朝阳东路以南多层住宅连云港香溢房地产开发有限公司锦绣旺角新浦区瀛州路以东苏欣快客站以北新银双厦以南商住楼(综合)连云港康鹏房地产开发有限公司恒利青年路综合楼新浦区市房地产交易中心对面(海昌路东侧青年路南侧)商住楼(综合)连云港恒利房地产开发有限公司西城世家之惠苑公寓新浦区盐河路与朝阳路交叉口(市国税局西侧)商住楼(综合)新浦房屋开发有限公司沈圩桥大型综合农贸市场新浦区陇东中学以西,新新路以东,沈圩桥以南商业用房海州建开新站花园门面房新浦区人民路以北,长途汽车站以东,沈圩路以西商住楼(综合)连云港沈城房地产开发有限公司新站花园住宅楼新浦区人民路以北,长途汽车站以东,沈圩路以西多层住宅连云港沈城房地产开发有限公司金桥新园门面房新浦区新浦南极南路(教堂对面)商住楼(综合) 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