当前房地产价格趋势16751236

当前房地产市场价格走势分析 国家信息中心信息资源开发部 刘 青 高聚辉 一、为什么当前的房地产价格指数依然较高 2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在高速上涨。那么，到底该如何看待当前的房地产市场形势，如何解释国家发改委公布的高房价指数与现实中房价下跌的矛盾，下一步房价的走势又将如何？这些问题引起了社会各界的密切关注。 要想正确解读当前的房价，有必要先了解一下月度价格指数的统计涵义。根据统计 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，月度价格指数可分为同比价格指数和环比价格指数两类。 同比价格指数，是以本期价格与上年同期价格比较计算得出的，如果没有特别说明，所提到的价格指数通常是指同比价格指数。国家发改委公布的到的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%就是同比价格指数，这意味着8.2%的涨幅是相对于2007年6月而言的。 环比价格指数，是用当期价格与上个报告期相比计算得出的，国家发改委公布的08年 6月份70个大中城市房屋销售价格的环比指数是100.0%，说明与08年6月与08年5月相比房价没有上涨. 在计算方法上，同比价格指数可以根据需要分别计算出不同时段累积的涨价因素，我们可将其分为两部分：“翘尾因素”和“新涨价因素”。以2008年6月的全国房屋销售价格指数为例，从2007年7月份到2007年12月份的累积涨幅是“翘尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房价实际上涨对价格指数的影响， 就是“新涨价因素”。 “翘尾”因素，是指上年商品价格上涨对下一年度价格指数的影响部分，在分析价格走势中，如果不能剔除“翘尾因素”，则往往容易错误判断价格形势。举例来说，假设某一商品2005年6月的价格为500元，12 月份起上涨到750元，此后一直维持这个价格到2006年6月。虽然2006年1-6月价格没有上涨，但计算2006年6月的同比价格指数时是以当期价格与05年的6月的价格相比较，即2006年6月的同比价格指数%为:（750/500）/100=150%。表明价格同比了50%。事实上2006年1-6月某商品的价格没有涨，所表现出的价格上涨是由于2005年12月的价格上涨引起的，我们通常把这种现象形象地称为“翘尾”。 如果上一年价格总水平一直上涨，并且上半年涨得少，下半年涨得多。在这种情况下，“翘尾”因素对下一年度上半年的铜币价格指数影响就较为明显，既使下一年度价格保持基本稳定，其价格指数仍会维持在较高水平上。2007年以来我国房地产价格的走势就具备了这一特点，即下半年房价上涨速度较快，这就决定了 “翘尾”因素在2008年中的影响就较为明显，这也导致了在分析2008年房地产价格走势的时候必须考虑到“翘尾因素”对价格指数的影响，否则往往得出错误的结论。 二、当前房价的实际走势 我们认为，2008年以来，我国房价整体呈逐月小幅回落态势，正朝着宏观调控的方向运行。但受2007年下半年房价上涨较快的“翘尾因素”影响，08年同比房价指数仍处于比较高的水平。 根据上面提到的“翘尾因素”和“新涨价因素”的定义，我们对2008年1-6月各月房屋销售价格指数和新建住房销售价格指数进行了分析计算。计算的具体结果如表1所示： 表1 2008年1-6月全国国销售价格指数及“翘尾”因素 月份 房屋销售价格指数 新建住宅销售价格指数 同比指数 翘尾因素 新涨价因素 同比指数 翘尾因素 新涨价因素 1月 111.3 11.2 0.1 112.2 12.0 0.2 2月 110.9 10.5 0.4 111.8 11.3 0.4 3月 110.7 9.9 0.7 111.4 10.7 0.6 4月 110.1 9.1 0.9 110.8 10.0 0.8 5月 109.2 8.1 1.0 110.2 9.1 1.0 6月 108.2 7.1 1.1 109.2 8.0 1.1 数据来源：国家信息中心中国房地产信息网整理。 计算结果显示，在2008年6月份全国70个大中城市房价上涨的8.2个百分点中，翘尾因素占7.1个百分点，新涨价因素占1.1个百分点。其中，新建商品住宅的销售价格也表现出这一特点，6月份新建住宅价格同比上涨9.2%，其中新涨价因素仅占1.1个百分点，翘尾因素占8.0个百分点。 从“翘尾因素”和“新涨价因素”的影响幅度上看，2008年以来，“翘尾因素”一直占据着较大比例的上涨幅度。这就意味着在2008年上半年各月的价格涨幅中，有很大一部分因素是由2007年的上涨所引起的，2008年以来的房价上涨的幅度很小。 三、地区间的分布情况 由于房地产的地域性特点，各地的房价走势分布的极不均衡，因此对全国整体的分析结论很难应用于各个城市。根据以上相同的计算方法，我们对2008年6月全国35个大中城市的房屋销售价格指数进行了分析，分离出了其中的“翘尾因素”和“新涨价因素”。分析结果如表2所示： 表2 2008年6月35个大中城市房价上涨因素分析 城市 同比指数 新涨价因素 翘尾因素 城市 同比 新涨价因素 翘尾因素 全国 108.2 1.1 7.1 济南 108.8 3.9 4.7 北京 111.2 4.0 6.9 青岛 106 1.9 4.0 天津 107.2 2.7 4.4 郑州 103.6 0.6 3.0 石家庄 107.7 3.2 4.4 武汉 105.6 1.0 4.6 太原 106.7 3.6 3.0 长沙 107.5 0.3 7.2 呼和浩特 101.9 1.1 0.9 广州 101.1 -0.7 1.8 沈阳 104.5 -0.4 4.9 深圳 99.6 -8.6 9.0 大连 104.1 -1.0 5.1 南宁 109.3 2.3 6.8 长春 107.1 2.6 4.4 海口 112.6 3.3 9.0 哈尔滨 106.7 1.9 4.7 重庆 110.4 -3.2 14.1 上海 108.7 0.5 8.2 成都 105.2 1.4 3.8 南京 103.9 0.6 3.3 贵阳 105.6 1.9 3.6 杭州 111.6 -1.1 12.8 昆明 106.1 3.9 2.2 宁波 111 0.7 10.3 西安 107.9 1.7 6.1 合肥 111 3.0 7.8 兰州 110.8 3.1 7.4 福州 104.4 0.3 4.1 西宁 107.9 1.7 6.1 厦门 104.4 0.1 4.3 银川 113.5 7.1 6.0 南昌 104.2 1.0 3.2 乌鲁木齐 119.3 4.8 13.9 数据来源：国家信息中心中国房地产信息网整理 从表中房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。 从翘尾因素看，2008年6月翘尾因素对价格指数的影响超过8%的有7个城市，分别是重庆、乌鲁木齐、杭州、宁波、海口、深圳、上海，其中，重庆翘尾因素影响最大，为14.08个百分点。 从区域情况来看，我们重点分析了东北经济区、环渤海经济区、长江三角洲、珠江三角洲、成渝经济区以及6个中部省区等六大重点区域的房价走势情况，其分析结果如表3所示。 表3 2008年上半年区域房价上涨情况及翘尾因素情况 区域 房屋销售价格指数 包含城市 同比 新涨价因素 翘尾因素 东北经济区 105.6 0.8 4.8 沈阳、大连、长春、哈尔滨 环渤海经济区 106.9 1.7 5.1 北京、天津、石家庄、沈阳、大连 长三角经济区 108.8 0.2 8.7 上海、南京、杭州、宁波 珠三角经济区 100.4 -4.7 5.4 广州、深圳 成渝经济区 107.8 -0.9 9.0 重庆、成都 中部地区 106.4 1.6 4.8 太原、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙 注：各区域房价指数为所含城市的平均值。 结果显示，在六大区域中，2008年6月房屋销售价格指数上涨较快的为长三角经济区和成渝经济区。其中，新涨价因素占较大比重的为环渤海经济和中部地区，新涨价因素较低的为珠三角经济区、成渝经济区以及长三角经济区。从“翘尾因素”上看，数值较高的为成渝经济区和长三角经济区。 这些数据表明：第一，2007年，成渝经济区和长三角经济区房价上涨较快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝经济区以及长江三角洲地区房价上涨速度明显放缓，其中珠三角和成渝经济区房价整体出现了下跌。 四、对当前房地产市场形势的判断 2004年以来，全国房屋销售价格出现了一轮快速上涨的过程。根据全国房屋销售价格指数季度数据的推算，2004年至2007年4年间，全国房屋销售价格指数累计上涨36.9%，其中，部分城市和楼盘价格上涨幅度更大。 2008年以来，房地产市场的销售面积持续下降，房价涨幅明显放缓。产生这种情况的原因，我们认为有以下三个方面： 第一，连续多年的房价快速上涨已经透支了未来几年房价的上涨动力，积累了风险，使得购买者的经济和心理承受能力不断下降。 第二，各项针对房地产市场的宏观调控政策的作用。 第三，在以上两个因素的影响下，人们对未来房价走势的预期发生变化，认为房价可能下降的人群比重上升，“买涨不买跌”的心理导致部分人群持币观望。 归结起来，当前房地产市场有以下特征： 第一，当前的房地产市场价格的涨幅已开始明显回落。 第二，当前全国房屋销售同比价格指数，受翘尾因素的影响仍在高位运行，但实际涨幅已处于较低水平，2008年6月份新涨价因素只有1.1%。 第三，地区之间差别明显，部分地区房价已开始大幅回落，部分地区房价出现僵持现象，部分地区房价仍在上涨。 五、对未来房价走势的分析 对于未来房地产价格的走势，我们认为将受到多方面因素的影响，其中最主要的有以下四个： 第一，宏观经济走势。房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。 第二，地方政府的态度。房地产与地方经济密切相关，不排除个别地方出于地方利益的保护而出台影响房价的 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 。 第三，宏观调控政策。当前，呼吁政府适度放松房地产调控政策以及反对的声音均不绝于耳。政策的走向也将是影响未来房价走势的又一重要因素。 第四，心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下他将决定市场的走势。 我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。据中国房地产信息网的调查，与2007年年底相比，认为2008年房价将下降的人群比例增加了24.5个百分点，表示未来1年内有购房意向的人群比例下降了14个百分点。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步收缩，房屋价格将进一步下滑，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。