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成都-新天地商业全程运营提案

成都-新天地商业全程运营提案

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2008-11-20 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《成都-新天地商业全程运营提案ppt》,可适用于经济金融领域

锦江·新天地商业全程运营提案锦江·新天地商业全程运营提案中国(成都)斯宝特房地产营销策划有限公司年月日保留所有版权AllRightsReserved内部资料敬请保密服务大纲:全程营销推广全程推广包装系统设计全程商业业态规划实施全程商家招商服务执行全程商业管理运行在今天商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。传统的沿街为市的商业形态今天已经过时。也就是说什么都可以经营的商业形态也就是什么都可能死亡的商业形态。我方对本项目的解决之道建立核心定位理念支撑的商业形态并通过专业服务机构根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化才能让商家发展起来让投资者轻松赚钱从而建立和维护整体商业的品牌价值本项目我方建议项目名:沙河外滩沙河旺角商业整体战略目标方向目的:一方面来保证投资者的投资利益另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础保证目标的手段:、项目核心竞争力:立足成都东门将本项目打造成“城东沙河核心商业版块”。、版块唯一性:创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。在成都率先推出“城东外滩文化中心”、业态可塑性:在整体业态规划与后期经营中根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。本项目重要营销背景背景:本项目是嘉祥地产大型商业之作背景:商业部分肩负本项目的赢利重点背景:本项目是该片区大型商业地产全现房第一盘,背景:本区域商业发展刚起步背景:成都整体的商铺投资回归理性背景:“城东中产”概念及资源整合的深远意义背景:临街二楼存在规划设计缺陷本项目住宅已交房近一年、商业的销售仅平米背景:斯宝特众多的投资客资源股票的牛市对本属于投资的商业地产是一大冲击重要营销命题重要营销命题命题:“商”与“铺”的关系进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提命题:招商时机的选定如何制订“头羊突破”策略尤为关键命题:商铺产权销售时机的选定商业开业是商铺销售的终接命题:商业经营推广对项目的价值提升“经营决定价值!”是商业地产根本价值规律第一卷:第一卷:项目整合营销推广方案第一部分第一部分内容纲要一、项目销售目标体系二、项目销售模式定位体系三、项目品牌推广定位体系四、项目营销推广策略体系一、项目销售目标体系一、项目销售目标体系销售周期:年月年月底市场目标:为企业塑造绝佳的品牌影响力及一定的品牌号召力打破现有商业市场的冰封期率先推出项目后续运营的商铺专业管理运行模式牵动市场。创建独有的商业运行模式回避市场现有问题商铺的不良局面重新塑造投资者对本项目的信心。销售目标:二、项目销售模式体系二、项目销售模式体系在本项目实施托管式商铺模式!三大条件:)认可物业本身将来的价值)了解、认可托管式投资的方式与操作者)对主力店营运商有信心认可其对整个商业物业的影响力和带动性)深度挖掘提升物业价值)用有力的商业概念、主力店品牌效应)传播投资模式理念化不利为有利。释放投资热情)为客户推出托管模式的优势安全稳定。为确保上述四个方面的成立我们必须确保的、最重要的就是产权!托管商铺运营成功法则短时间的实行经营权托管。有稳定的品牌实力商家做强有力支撑委托有经营卖场丰富商业经验的经营公司统一经营经营公司和营运商、各品牌商家合作利用其先进管理保证投资者获得稳定的回报。独立产权经营模式示意低风险、高收益。即买即返租金回报是产权投资的主要原动力。一个可信的投资方向和投资载体才能吸引投资者及消费者。产权魅力托管商业的运营图三、项目品牌定位体系项目定位特色:打造“成都沙河外滩休闲文化特区”!核心表现:“沙河外滩”(沙河旺角)概念的提出是以休闲娱乐加部分特色经济为基础昼、夜商业形态为主体与即将出现的万达商业,或乃至成都市夜生活文化形成互补的关系,提供一站式服务发展为特色经济。项目生活方式表现:理念的特点:倡导一种全新的生活方式“全情工作休闲生活”适合休闲派经济的消费特点和消费心理吃喝玩乐一应俱全享受一站式消费”制造成都城东市休闲生活前沿领地其表现:在沙河外滩,给了人们一个不归家的理由,在风情熏得人欲醉的酒吧释放都市的压力,商务的繁杂午夜的点仍能在美食街找到一家风味菜馆,让唇齿充分享受活色生香的快感,让胃得到温暖的安抚,精致格调的小店转动着个性的魔方,诱惑深夜不睡的红男绿女其情也醇,其意也浓,白天与夜晚到处弥散着各种美丽的心情,以及从不缺席的都市情调本案营销理念的市场环境表现:区域经济社区经济教育文化经济特色经济+校园经济城东成人与儿童娱乐餐饮四大高校几大社区我们提出“沙河外滩”的目的给投资者一个实实在在的购买理由投资外滩产业给消费者一个明确的服务经营外滩产业给市场一个标准引领时尚生活方式生活在“外滩经济文化”的环境中。通俗的讲让投资者对本案的营业特色立刻产生浓厚的兴趣满足他们的投资欲望。外滩概念经济文化特区明确项目经营特色满足投资者、经营者、终端消费者三方利益需求引导整个项目存在的意义和价值。将项目商业的营销方向定位在:即:城南有紫荆城西有双楠城东就有成仁让城东投资资金流向核心板打造“城东沙河核心商业文化娱乐板块与万达在产业链条形成差异互补”四、项目营销推广策略一、整体产品定位产品定位:商业功能形象定位:在成都创建具有外滩文化特色的特色经济板块。功能特征:集娱乐、休闲、旅游、购物、文化、教育、生活于一体的区域性综合性商业中心。市场定位:满足周边万消费者的需求价值定位:投资回报稳定、安全二、目标客户群定位分析、自营型客户:约占比例面积约平方米、投资型客户:约占比例面积约平方米、客户类型汇总分析、开发商的忠实跟随者(主要以住宅客会会员为主)、有一定资金实力的专业投资人士、政府公务员、事业单位员工、城东工业基地等周边高新技术企业高收入群体、本地其有投资能力的村民及个体经营户、其他城市投资联盟(浙江,西藏等民间团体)、斯宝特的长年积累众多的投资客、投资心态分析、较为熟悉城东周边环境、较注重投资风险看重品牌实力、之前可能投资嘉祥开发物业从中获得较大投资收益、看好片区整体升值潜力、对本项目商业的整体规划非常认同五、项目推广渠道策略重要的营销售渠道:重要通路:嘉祥各社区客户资源重要通路:大型户外广告,楼市周刊平台重要通路:新闻推广及适当的报纸广告配合重要通路:老客户介绍新客户其它通路:、采用直销手法低成本锁定周边目标客户资源尤其是富裕的村民。、网络营销、路过客户、电台广告与电台联手举办“音乐创富自驾游”现场直播、斯宝特创富俱乐部的客户资源六、项目推广策略流程要点:炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购买(一)、全程核心推广策略采用整合营销传播的手法统一性。传播的主要力量放在对投资、盈利概念以及信心保证的大力渲染。(二)整体推广计划概要:确定销售模式、营销策略及营销计划年月上旬完备销售物料及法律文件年月下旬VIP优先登记认筹年月月城东商业发展研讨会年月月商业销售解筹并公开发售年月商业销售基本结束进入尾盘阶段年月四阶段推广主要内容:、销售准备期时间:年月月媒体推广:本阶段以项目的信息渗透为主引起市场注意推广手段:月份以新闻报道的形式结合招商进度在主流媒体上报道整个项目的信息积累认筹客户销售工作:本阶段主要进行销售前的准备工作、认筹阶段时间:年月月媒体宣传:本阶段在主流媒体的报道相应增加本阶段可以发布认筹信息城东新天地商业地产暨城东商业发展研讨会嘉祥开启“社区商业地产新模式”新闻发布会通过客户的信息发馈为销售策略进一步完善提供市场依据销售工作:充分启动住宅资源、公开发售强销期时间(年月)媒体宣传:加强媒体广告本阶段主要以硬性广告和软文报道相结合的形式广告内容以促销信息为主户外广告发布信息在成都电台发布销售广告盛大的开盘仪式销售工作:确保解筹成功率市场反馈信息的有效分析及策略的及时调整客户资源的有效利用(老客户带新客户的优惠措施实施)启动四川重点二级市场投资客活动营销:盛大的开盘仪式、持续热销阶段时间:年月月媒体宣传:本阶段销售进入持续热销期通过硬性广告和软文推广进一步强化本项目的市场地位软文主要以“热销解读”的形式从项目的几大卖点进行分析在宣传中延续项目的销售信息延续用电台的销售广告销售工作:有效启动老客户带新客户优惠措施通过促销活动进一步刺激销售工作的快速开展活动营销:组织投资团“社区商业新模式”二级城市推介会系列风情商业街文化活动(三)、总体促销策略(三)、总体促销策略复合商业营销模式、品牌营销、文化营销、社区文化和商业互动、新/老城区营销手法、特许经营加盟、商铺拍卖、经济适用铺模式、跨行业联盟营销、投资银行新概念模式、先经营后销售、借“势”破竹、化整为零、经营式商铺营销。(四)价格策略)“低开高走”策略:即以优惠甚至以震撼价入市以优质优价的形象打入市场抢占人份额获得市场关注聚集人气。实践证明这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法。)“特价单位”策略:以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售作为“特价单位”以超低价造成热销、抢购场面。)消化风险单位促销策略:在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法以低价限时、限量的形式轰动推出达到畅销的目的。最终价格可根据项目成本因素和市场供求因素确定。根据商业价值差价、楼层差价、边间差价、面积差价、视野差价、及口岸差异等因素来决定销售价格以获取利润、回笼投资资金为定价目标完成整个项目的营销推广策略,具体价格体系(本处暂略)。第二部分第二部分整体商业规划管理方案第二部分整体商业规划管理方案一、整体业态规划执行系统二、项目整体招商策略体系三、项目商管实施方案四、英邦不动产管理组织图整体业态规划执行系统整体业态规划执行系统“外滩”项目商业布局规划建议(如下图)市场功能:特色吃喝玩乐!休闲泡吧文化!进一步实现社区经济与区域特色经济的有效整合。业态整合:,特色餐饮特色休闲,特色“吧”文化产业特色百货,社区生活配套制造与消费欲望外滩川西走廊区位:沿河川西建筑主题定位:外滩(河畔美食之都)功能定位:“餐饮娱乐”文化特色街区的道路入口建造一个川西文的大牌坊,路铺上青青石板,可以打造为锦里风格)客户群定位:“餐饮娱乐休闲”行业的经营者、投资者消费群定位:城东区内的公务员、收入较为稳定的时尚中青年人档次定位:健康、时尚、特色的中档消费、高档享受服务定位:坚持“消费者是上帝”的服务原则树立四星级设施目标定位:打造城东特色消费文化街区。外滩川西走廊区位:沿河川西建筑主题定位:外滩(河畔美食之都)功能定位:“餐饮娱乐”文化特色街区的道路入口建造一个川西文的大牌坊,路铺上青青石板,可以打造为锦里风格)客户群定位:“餐饮娱乐休闲”行业的经营者、投资者消费群定位:城东区内的公务员、收入较为稳定的时尚中青年人档次定位:健康、时尚、特色的中档消费、高档享受服务定位:坚持“消费者是上帝”的服务原则树立四星级设施目标定位:打造城东特色消费文化街区。“外滩时尚空间”项目业态定位区位:,,的沿街商业主题定位:外滩时尚空间功能定位:为城东主力消费群体提供时尚消费基地。业态划分:品牌家居饰品时尚品牌服饰时尚文化空间(网吧美体美容中心等)档次定位:提供健康、时尚、的服务配套项目以及特色商品。服务定位:为周边以及全城区的休闲派时尚派人士创造时尚元素经济基础。“外滩时尚空间”项目业态定位区位:,,的沿街商业主题定位:外滩时尚空间功能定位:为城东主力消费群体提供时尚消费基地。业态划分:品牌家居饰品时尚品牌服饰时尚文化空间(网吧美体美容中心等)档次定位:提供健康、时尚、的服务配套项目以及特色商品。服务定位:为周边以及全城区的休闲派时尚派人士创造时尚元素经济基础。“外滩名店坊”项目业态定位区位:,部分地块主题定位:外滩名店坊功能定位:为周边的消费群体提供特色的、知名的商品以满足大众的购物消费需求。客户群定位:知名品牌以及特色商品的经销商、投资者。消费群定位:周边的居民、公务员以及来政府相关部门办事的外来消费者。档次定位:销售的商品档次定位为国内、国际知名品牌或地方特色产品。服务定位:热情、耐心、细心的为消费者服务坚持“消费者是上帝”的服务原则。目标定位:打造城东第一个高档商品销售区。“外滩名店坊”项目业态定位区位:,部分地块主题定位:外滩名店坊功能定位:为周边的消费群体提供特色的、知名的商品以满足大众的购物消费需求。客户群定位:知名品牌以及特色商品的经销商、投资者。消费群定位:周边的居民、公务员以及来政府相关部门办事的外来消费者。档次定位:销售的商品档次定位为国内、国际知名品牌或地方特色产品。服务定位:热情、耐心、细心的为消费者服务坚持“消费者是上帝”的服务原则。目标定位:打造城东第一个高档商品销售区。“外滩休闲馆”项目业态定位区位:,部分地块主题定位:外滩休闲馆(维也纳风情街)功能定位:集“快餐、休闲、美体”为一体的休闲娱乐区。客户群定位:经营者、投资者。消费群定位:城东城区的时尚女士、常住居民、公务员广场上的休闲人群。档次定位:中低档消费、高档享受。服务定位:坚守“消费者是上帝”的服务原则树立四星级设施五星级服务的公众形象。目标定位:打造城东“第一休闲区”的区域品牌。“外滩休闲馆”项目业态定位区位:,部分地块主题定位:外滩休闲馆(维也纳风情街)功能定位:集“快餐、休闲、美体”为一体的休闲娱乐区。客户群定位:经营者、投资者。消费群定位:城东城区的时尚女士、常住居民、公务员广场上的休闲人群。档次定位:中低档消费、高档享受。服务定位:坚守“消费者是上帝”的服务原则树立四星级设施五星级服务的公众形象。目标定位:打造城东“第一休闲区”的区域品牌。、“外滩文化馆”项目业态定位)区位:地块与地块部分。)主题定位:“外滩文化馆”)功能定位:为儿童、青少年提供娱乐、消费的场所)客户群定位:为儿童、青少年提供服务及商品的经营者、投资者)消费群定位:城东的儿童、青少年以及儿童、青少年的父母)档次定位:提供健康、时尚、安全的儿童、青少年服务项目以及特色商品。)服务定位:为周边以及全城区的儿童、青少年提供健康、热情、细致的服务。)目标定位:打造城东第一个专为儿童、青少年提供健康服务及娱乐场所的休闲娱乐街区。、“外滩文化馆”项目业态定位)区位:地块与地块部分。)主题定位:“外滩文化馆”)功能定位:为儿童、青少年提供娱乐、消费的场所)客户群定位:为儿童、青少年提供服务及商品的经营者、投资者)消费群定位:城东的儿童、青少年以及儿童、青少年的父母)档次定位:提供健康、时尚、安全的儿童、青少年服务项目以及特色商品。)服务定位:为周边以及全城区的儿童、青少年提供健康、热情、细致的服务。)目标定位:打造城东第一个专为儿童、青少年提供健康服务及娱乐场所的休闲娱乐街区。项目整体招商策略体系项目整体招商策略体系一、招商手段实施在整体策略上实施:、以品牌价值策略(大压小)、放水养鱼策略、“倒计时免租”的策略、行业业态区域整体招商以大商家压小商家以免租期来保证高的单位租金的策略来推动项目的后期销售利益!二、租金定位由于本项目商业处于商业开发的初级阶段前三年整体租金水平确定在回报率达到主力次主力商家签约年限在年或以上,如年以上则租金递增率每年在以上小商户签约年限控制在年或以上,以上每年按以上递增主力或次主力商家面积较大,租金区域的商铺租金价取匀值免租优惠期:个月个月装修期:个月租金交纳原则按:小商户一次性交纳个月或年主次主力商家按一次性交纳个月至年定金按照该铺租金的首月租金数额交纳,开业后定金自动专为租金保证金:小商户交纳元平方户主次主力商家按照该铺租金的首月租金数额交纳三、对主力店或者主题店严格的商户资质审核策略(以餐饮为例)、品牌选择:历经市场洗礼、具有多年营业历史的、具有很强市场生命力的品牌餐饮、菜系出品及经营特色:完整的美食产品线多元化、全方位的美食体验、人均消费:多层次消费结构满足多元化的消费需求、装修品位:打造一个集“美味体验、审美体验、文化体验”于一体的“体验式美食之地”四、重要招商促销策略概要、沙河外滩主力商家签约仪式成仁片区城东商业发展研讨会、充分整合第三方资源与成都报业集团、协会、电台“美味乐翻天”联合举办“成都著名品牌餐饮评选”等活动、举办“会员有奖推荐商户”活动、在成都主流媒体美食、娱乐版冠名、举办一系列风情的促销活动五、招商流程项目商管实施方案项目商管实施方案具体实施为:街店联盟创造良好营商环境设立商业服务中心统一规划、统一招商、统一管理统一宣传统一推广打造整体商业品牌路线创建后续经营的稳定性竞争性。商业服务中心工作开展基本要求商业服务中心工作开展基本要求、业态专业化、设计统一化、环境休闲化、服务特色化、管理精细化英邦不动产管理组织图英邦不动产管理组织图商业地产运营处商场管理物业管理商场服务部企划部招商部资源部总经理项目筹备处商业资讯处财务部:英邦不动产管理组织图注:以上各岗位人数为平均总面积为平方米商场所需正式员工人数根据商业卖场的规模大小来调整所需的人员配置。英邦不动产商业营运处管理规定卖场LAYOUT程序商铺招商程序商场管理程序企划程序财务程序卖场市调标准卖场业种业态规划业务标准既有卖场业种业态规划业务标准卖场管理业务标准客户服务业务标准卖场保安业务标准卖场保洁业务标准卖场机电管理业务标准商家甄别作业细则招商入位作业标准商铺管理作业标准商家退位作业标准月度企划案作成标准卖场文宣作业标准英邦不动产管理的目标及理念英邦不动产管理的目标及理念我们的理念:专业为您准备专心为您服务我们的使命:服务商业地产服务流通事业缩减投资风险保障投资利益提升物业价值我们的目标:物业价值的提升人性价值的服务我们的精神资源整合让租户赚钱回报投资者快速卡位随机应变汇报结束汇报结束谢谢!

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