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成都建信·奥林匹克花园项目可行性研究报告

成都建信·奥林匹克花园项目可行性研究报告

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2008-11-15 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《成都建信·奥林匹克花园项目可行性研究报告doc》,可适用于经济金融领域

http:wwwmanagecnorg(海量营销管理培训资料下载)http:wwwmanagecnorg(海量营销管理培训资料下载)成都建信·奥林匹克花园项目可行性研究报告成都博思房地产决策资讯顾问有限公司二一年十月目录报告总体结论I报告说明II总体评价III技术经济指标IV结论与建议第一章项目介绍.项目背景及地块现状..项目背景..地块现状.项目地块综合开发环境..自然及人文历史景观条件..交通条件..水、土地、空气污染状况..项目地块周边治安状况分析.项目地块周边建筑状况分析.项目地块周边居民状况.项目地块周边市政工程实施情况.项目地块周边配套设施状况..商业设施..生活设施.项目地块优劣势分析..优势分析..劣势分析第二章宏观社会经济环境研究国民经济景气状况对本项目的影响银行利息及金融政策对本项目的影响通货膨胀因素对本项目的影响固定资产投资对本项目的影响消费需求对本项目的影响第三章项目区位环境分析.项目区位行政区划与自然地理..行政区划..自然地理.项目区位经济发展状况国民经济对外开放城乡建设温江城市发展战略定位.项目区位人文历史与景观状况..人文历史..项目区位景观状况.项目区位城市建设与房地产开发状况.项目区位生活配套设施状况...能源状况...通讯状况...教育条件...医疗条件.项目区位城市发展规划.项目区位综合开发价值分析..有利因素..不利因素第四章成都市房地产市场发展现状.房地产业在国民经济中的地位日益增加房地产开发投资增势强劲.住宅开发份额不断扩大.规模开发出现端倪开发企业效益提高.商品房销售稳步增长但增长趋缓房价趋于下降.开发结构仍需改善.空置总量与空置面积上升.土地政策购置面积增势较猛.成都房地产市场展望第五章市场有效需求及项目定位建议.消费者特征分析..消费能力..年龄结构.消费者地域结构.消费者心理习惯特征.成都市房地产消费市场需求特征..消费者对方位的选择分析..消费者对置业环域的选择.项目所处板块的消费环境.成都购房者对运动与健康的认知程度.成都市购房者对精装房的认知程度.本项目目标消费群体综合定位.产品主题定位第六章项目建设进度.施工条件.计划进度安排第七章项目投资估算及资金筹措.投资估算的范围.投资估算的内容.投资估算的依据.项目总投资.投资分年投入计划.资金筹措第八章财务效益分析与财务评价.财务分析的依据.财务指标的选取.财务效益分析.盈亏平衡分析.敏感性分析.风险分析.财务评价附表目录表一:经济技术指标表二:年温江县主要经济指标表三:成都市房地产业各年主要经济指标表四:项目分期开发经济技术指标单位:m表五:项目投资估算表表六:资金筹措项目销售价格预测单位:元m项目各方案销售额投资收益率表:保守方案项目现金流量表表:一般方案项目现金流量表表:乐观方案项目现金流量表盈亏平衡表项目敏感性分析表报告总体结论I报告说明本报告中投资估算采用假设开发法依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为年月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。II总体评价温江得天独厚的区位优势良好的自然生态环境城市综合配套功能进一步加强各项社会事业协调发展将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析我们得出以下总体结论性意见供委托方参考:·本项目用地区位理想有相当的发展潜力适合开发大型项目。·本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。·本项目在技术上和财务上是可行的并具有良好的投资价值和相当的收益回报。III技术经济指标表一:经济技术指标项目合计一期二期三期四期数量数量比例数量比例数量比例数量比例占地面积(亩)总建筑面积(m)住宅(m)其中:多层住宅花园洋房联体别墅独体别墅商业及公共配套(m)商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。·项目项目总占地面积:亩·容积率:·建筑覆盖面积:平方米(覆盖率)·绿化率·高度限制:米·车位比例::·项目开发周期:年·开发总成本:亿元(营业税及附加未计入)每平方米单位成本:元平方米·项目销售收入:保守估计:亿元一般估计:亿元乐观估计:亿元·总投资利润率:保守估计:一般估计:乐观估计:·权益资本利润率:保守估计:一般估计:乐观估计:·净现值NPV(单位:万元):保守估计:一般估计:乐观估计:·内部收益率IRR:保守估计:一般估计:乐观估计:·盈亏平衡点X:保守估计:一般估计:乐观估计:IV结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力适合开发大型住宅项目并有较好的宏观利好前景具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金合理利用自有资金同时应适时加大广告宣传力度优化工程设计在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制力争在年上半年开工建设。第一章项目介绍.项目背景及地块现状..项目背景·温江位于成都市西面上风上水光华大道西延线的开工建设以及成都市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然未进行正面的引导单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。·温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气的支柱产业主持召开了“住在温江成都房地产高层论坛会”。论坛会的后续效应以及置信“芙蓉古城”项目在温江的成功令温江房地产市场受到市内开发商的普遍关注先后有华新国际、森宇房产、华润房产、亚都房产等多家开发商在此圈地。·未来年随着成都市中区旧房改造工程的全面展开总拆迁量将达到万平方米按:的安置比例计算将带来万平方米的市场需求量。市内无法消化如此巨大的市场需求这必将带动成都市房地产市场郊区化的发展。·年月份四川建信置业发展有限责任公司正式与温江县政府签定了征地合同其中一期用地亩。年月日建信公司在成都市艺术中心举办了“建信·奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会进行了本项目第一次的形象宣传为项目的开发、推广作了铺垫。..地块现状项目地块位于温江县总占地亩以江安河为界地跨温江县涌泉和公平两镇其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线东西两侧与华新国际和爱使房产的项目地块为邻北侧目前为农业区。地块内部地势平坦、土地肥沃相对落差在一米左右现主要为农田其中零星分布着农房和竹林西南临光华大道处有一企业。地块内现有一条东西向双车道的水泥公路路面高出两侧的田垄约一米左右沿路两侧有部分村民自建的房屋。.项目地块综合开发环境..自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越江安河蜿蜒流淌水质较为清澈沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外地块内保存有一条较为完整的江安河古河道但缺少独特的人文景观与历史古迹。..交通条件·项目地块与外界连接交通条件地块内有一条两车道水泥路面乡间公路整体路况较好。但与外部公路接合部为沙石路面路况较差较为泥泞、坑洼。·项目地块周边交通状况目前地块周边有土龙路、温双路、涌泉柳城公路南侧的光华大道正处于施工阶段尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东、西、北三侧均规划有三条市政公路目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动本项目地块周边交通状况是非常良好的。..水、土地、空气污染状况项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈、流量大土地平坦几乎均为农业用地西南部的企业处于停产状态污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏粉尘污染较低。从整体比较本项目地块污染状况远比成都市区为轻似有心旷神怡及有氧运动之美。..项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主服务业人口较少居民世代为邻总体治安状况较好。.项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远以五至六层砖混建筑为主。.项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业职工外没有其它类型的居民商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。.项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线(温江段)一项路面现已推平正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路目前均未进行施工。.项目地块周边配套设施状况..商业设施地块周边的商业设施非常少地块东南面康河村内有少量副食品商店、杂货店和小餐馆在温双公路侧有在温江县较为知名“仲华养生园”。地块周边缺少银行邮局等配套设施和娱乐场所。..生活设施地块处于农业区内周边没有菜市场等生活配套设施。·医疗教育设施附近缺少医院和疗养院康河村内有个别个体诊所东面土龙公路一侧有成都市狮马路小学教育实验基地星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。.项目地块优劣势分析..优势分析·土地平坦自然条件优越适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。·项目规划用地近亩符合房地产规模化开发的趋势同时也给设计师留出了设计的空间便于组团的规划与配套设施的完善。·紧临光华大道距成都市区三环路仅公里交通条件极为便利。光华大道的高标准建设以及规划沿路两侧米的绿化带不仅大大缩短了城乡距离也令回家成为一种享受。·项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内周边均为成都市知名开发企业的项目地块区域含金量高升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。·便于与其它开发企业合作共同营造周边配套加速居住气候的形成同时避免重复投资带来的重复性浪费。·地块内有近三公里长的河岸线有利于打造生态河景沿岸良好的茂密竹林既有利于打造具有川西风俗的景观环境又为开发企业节省了营造景观绿化的成本沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。·项目地块所处区域为房地产开发的处女地开发起点高政府便于加强控制与规划令区域产品整体风格与档次较为统一可保持版块形象的完整性。·“住在温江”成都房产高层论坛会的召开树立了良好的温江版块区域品牌引起了市场的关注为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。·光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入、引出创造了良好的水、电、气、路等基础设施条件。·本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景辅以“奥林匹克花园”良好的项目品牌和运作模式温江县政府将“建信·奥林匹克花园”项目列为温江县政府一号工程都将进一步加强本项目的优势。..劣势分析·项目地块面积大开发建设周期长投资成本大资金回收慢。·项目地块地势平坦地块内的相对落差仅为米左右地势缺少起伏不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。·地块周边现有的交通条件较差光华大道西延线(青羊段)的施工尚未进行存在较大的变数若其建设滞后将对本项目的开发周期产生较大影响。·地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后居住环境与商业环境尚未形成不利于项目的推广。·“森宇音乐花园”距项目地块较近并先于本项目推出市场其价格定位较低均价在元左右若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异会大大损害温江版块房产项目的整体形象不利于“奥园”项目的推广。在相邻本项目地块附近圈地的开发企业如华新国际、爱使房产等现在都未有实质性的开发动作造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大开发周期长在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度作出量化分析是非常困难的本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判:国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓一些权威结构普通提出悲观预测的时候中国GDP在今年一季度增长需求方面全社会固定资产投资同比增长消费品零售总额同比增长呈现出稳定增长的运行态势进而亚洲开发银行月日也提出预测认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。目前观察国内需求今年是上升趋势物价也是稳定的只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需最近有越来越多的国内外学者认为世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长邱晓华认为国际需求将减少国内需求则会增加二者相抵后我国今年整个经济运行将相对平稳增长率保持在~之间不会出现大起大落。与此同时据国家统计局调查一季度全国企业景气指数比上年同期提高个百分点扣除季节因素与上季持平特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。我们认为整体国民经济将突显内需为主格局就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。银行利息及金融政策对本项目的影响从已发布的货币信贷情况中今年一季度人民银行继续执行稳健的货币政策供应适度落到了中央年初调整目标之内金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是继续执行稳健的货币政策保持货币总量政策基本稳定灵活运用公开市场业务操作及时调节商业银行流动性保持人民币利率总水平稳定保持人民币汇率基本稳定积极运用信贷政策促进信贷结构调整促进货币市场和酱市场协调发展。据专家预测从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程相关的配套资金及时到位工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。通货膨胀因素对本项目的影响今年一季度居民消费价格总水平同比上涨物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中城市上涨农村上涨。从构成看上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住同比分别上涨和但食品价格下降。工业品出厂价格上涨原材料、燃料、动力购进价格上涨。今年的物价还会进一步上涨但涨幅不会太大涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支委托方应注意把握开发节奏合理控制成本。固定资产投资对本项目的影响今年月份国有及其它经济类型累计完成投资亿元增长比去年同期高出个百分点其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势:更新改造投资增长房地产开发投资增长基本建设投资增长。在固定资产投资的地区分布中月份西部地区国有及其他经济类型投资亿元同比增长了而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了和个百分点。在投资增长中有二个方面是值得关注的。一是新开工项目和资金来源呈现了较快的增长态势在资金来源中自筹资金增长明显从自筹资金的较快增长中可以看出在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业的一种自觉行为这将促进投资增长而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在以上由此也带来了建材、装修和家具市场的繁荣人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷的发展有很大的关系。在去年高速增长的基础上今年第一季度的信贷继续大幅增长成为中国经济和金融发展中的一个突出现象。这也是今年经济继续回升的一个重要因素。消费需求对本项目的影响改革开放以来我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份消费增量占GDP增量的比重在左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中居民消费一直占左右处于主导地位。今年月份国内消费品市场继续保持活跃态势当月实现社会消费品零售总额亿元比上年同月增长增幅比上年同期高个百分点月份累计实现社会消费品零售总额亿元比上年同期增长。今年月日开始从三个方面增加工资一是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资元二是给个省个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴”三是实施干部称职考评发放年终奖。这次调整工资涉及多万人增支亿元。增加亿元的工资相当于全国工资总额增另个百分点左右。由于工资政策具有长期效应因此这次调整工资将对扩大国内需求、强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展住房的货币化分配正在全国范围逐步展开去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象国家计划以高达亿银行贷款扶持个人住消费贷款均将进一步扩大市场需求。结论:从上述宏观基本面分析跨入年中国房地产面临发展的特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖新的经济热潮将有力地影响房地产业整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观面特别是国际经济的不确定性因素委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势根据形势的变化预期及时调整项目动作思路。第章项目区位环境分析.项目区位行政区划与自然地理..行政区划温江县地处成都平原腹心东临成都市青羊区南邻双流县西接崇州市北连郫县是成都的七个卫星城市之一。温江县辖镇个村面积.平方公里人口为.万。县城柳城镇建成区面积.平方公里人口数量为万。东距成都公里南去双流机场公里距将建的成都铁路西站公里。按成都市总体规划成都市将逐步撤县建区。今年月号新都县成为第一个撤县建区的试点卫星城市。据可靠消息成都南的华阳和成都西的温江可望成为第二批撤县建区城市并将由此在基础设施建设、工农业结构调整城市总体规划等方面获得快速发展。..自然地理素为“天府之国”的膏腴之地、享有“金温江”之美誉的温江县属岷江水系都江堰自然灌溉区境内平畴沃野物产丰富气候温和雨量充沛土地肥沃四季常青年平均气温.℃年降水量.毫米境内观赏植物资源丰富县内河流十分发达。境内有条大河:金马河、杨柳河、江安河、清水河以及其支流。年以来温江共投入建设资金.亿元自然生态得到了进一步改善生态环境指标协调发展。片区个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标准全县林木覆盖率.高出国家标准近个百分点。城镇大气环境质量、城镇噪声状况、水环境质量等均达到国家规定标准。温江县具有“一小”幅员面积只有平方公里“二少”总人口只有万人“三近”距成都市区只有公里“四平”境内地势为无山无丘的平原沃野等显著特点。.项目区位经济发展状况国民经济年温江较好的保证了全年目标任务的完成和“九五”计划的实现再次被评为全省综合经济实力“十强县”并升至第七位为全县实施“十五”计划大力推进温江跨越式发展奠定了良好基础。表二:年温江县主要经济指标项目单位实绩同比增减(±)国内生产总值万元.人均国内生产总值元.第一产业增加值万元.第二产业增加值万元.第三产业增加值万元.全社会固定资产投资总额万元.外贸进出口总额万美元.社会消费品零售总额万元.职工年均工资元.城镇居民人均可支配收入元.农民人均纯收入元.年末存款余额万元.年末贷款余额万元.对外开放温江主要推进“一园两区建设”(海峡两岸科技园、卫星城经济区、金马旅游区)和五大开发(工业开发、农业开发、卫星城开发、旅游开发、市场开发)外向型经济格局初步形成。目前全县共引进各类企业家。其中引进三资企业家总投资.亿美元协议外资.亿美元三资企业工业总产值达.亿元位居全省第一位。城乡建设温江县体育设施较为齐备具体育场馆一个年温江县体育事业财政投入为万元同比增长.。金融机构较为发达。全县农村有个镇为省级小城镇建设试点。全县初步形成以卫星城为中心道路为纽带小城镇为主体中心村为基点城乡一体化生态型中等城市的格局。温江城市发展战略定位当前温江正处在跨越式发展的关键时期聚人气、造声势提高知名度、美誉度稳固发展生态型规模型农业长足发展生态型工业经济活跃第三产业是其城市发展战略。围绕这一目的温江县政府已先期策划实施了“住在温江”活动并取得了成功使包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启动。第二步是塑造“吃在温江”拟以“美食在温江”的概念为基础自然演绎。第三步是“乐在温江”这是温江第三产业发展方向的完整定位其内涵是温江第三产业的整体蓬勃发展使温江成为都市人娱乐、休闲等时尚消费的理想之所。完成围绕“人”的“三步走”战略切实营造起人气、商气推动全县第三产业的整体启动和全面发展。.项目区位人文历史与景观状况..人文历史温江县为古蜀国领域相传为鱼凫王都境内犹存柏灌王墓鱼凫王墓和鱼凫王都遗址迄今已有多年的历史。西魏恭帝二年(公元年)始置温江县。改革开放以来温江县先后被确定为成都市第一个卫星城、省市小康县建设试点、省“一条线”经济发展重点县、省级台商投资区、省级小城镇建设试点、省级农业产业化试点和国家级生态示范县。年月被省委、省政府命名为四川省第一个“小康县”。..项目区位景观状况·休闲旅游好去处在温江无论访古寻幽、休闲度假赏花品茗啖佳肴都能找到满意的去处。若想寻古之幽思有古迹大乘院陈家桅杆、古蜀国鱼岛凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓等丰富灿烂的鱼凫文化田野里那一块块绿“地毯”一道道翠色“屏风”一团团葱笼竹木秀丽的景色清新的空气处处是浓荫遮蔽花香四溢的农家乐在这里赏花品茶休闲娱乐尝农家风味饮乡村美酒会给人难忘的享受此外还有“东方幸运城”“花圃农庄”“华亨酒店”“柳城宾馆”等综合性旅游地展现出温江县休闲旅游的蓬勃生机。·金马太极地旅游区金马太极地旅游区位于温江县金马乡境内距成都市区公里面积多亩是一个新开发的平原田园式旅游区。拟建成一个融现代气派、民族风格和川西平原特色为一体的吃住行游购娱综合配套的具有旅游观光、度假、娱乐、健身等多功能的综合性景点。·金马温泉早在清乾隆年间温江就有“南郭温泉”的记载。今年月在距金马旅游区.公里处成功钻探出温泉填补了成都平原没有温泉的空白被誉为“成都平原第一泉”。“第一泉”的钻探成功给温江旅游带来了新的亮点使温江再次成为游人关注的热点。这一温泉井底温度oC井口温度oC日出水量立方米开采年限几达年以上水质优良锶含量居全市温泉之首极具医用、浴疗特性。同时与温泉一隅之隔的金马旅游区温江水上世界、金马娱乐大世界、成都国际赛马场、温江金马奇特城、快慢速赛车广场已建成营运还有风格各异的别墅群、度假村均因温泉的开发而更添风采。·陈家桅杆这座坐落于温江县寿安乡天鹅村的迷宫式清代古宅因宅前竖有双斗石桅杆的功名标志故被当地人称“陈家桅杆”系翰林陈宗典父子于清同治三年()所造历时年倾注匠心。陈家桅杆具有“小桥、流水、人家”的情调。其四面溪水环绕风景别致。门前的双斗石桅杆巍然屹立气势雄伟院前照壁横陈八字粉墙分列两旁墙上镌刻有浮雕石刻及镂空的“福”、“寿”两字和蝙蝠等图案精湛黑漆卷拱重檐大龙门上有花鸟彩绘十分逼真光耀夺目。在建筑大师徐尚志、古建专家古家南、风景园林专家熊世尧、建设部专家钱震岳、李素乐、古民居学者季富政等专家学者的眼里陈家桅杆是一个“活生生的民间文化博物馆”。·西南花木第一县温江是国家级生态示范区素有花木之乡的美誉有着悠久的花木种植历史是川西园林之母和川派树桩盆景的发祥地之一。现已发展成西南地区最大的花木生产基地共有花木万多亩占成都花木总量的以上是“四川省重点花木市场和花木产业化试点县”。别具特色的温江花木沿着产业化道路不断发展壮大已经形成规模化、商品化和专业化。主要有紫薇、雪松、银杏、桂花、广玉兰、深山含笑、罗汉松等绿化观赏花木多种古老苍劲的川派桩头盆景更是一绝具有很高的美化欣赏价值。种花木、靠技术。作为全国最大的花木集散地之一现有交易服务带万余亩交易区个门市个花木产品远销北京、广州、昆明等地。每年销量近车皮销售额达到亿元。花木产业的发展既是形成了优美的城市生态环境又取得了良好的经济效益。.项目区位道路与交通状况·温江县城内有较为便利、快捷的交通网络全县公路总里程公里其中一级公路.公里二级公路.公里三级公路.公里四级公路.公里。目前温江虽然村村通公路但温江的骨干交通大道却只有成温邛路一条与成都相连。而成都至温江.万辆的日均车流量已使成温通道接近饱和。开辟新的成温通道已成为温江经济实现新跨越的“必由之路”。·温江县距成都市区仅公里分钟车程紧靠新成温公路快速通道成都绕城高速公路穿越其中。拟于明年月全面完成的连接成都市中心的高等级公路三条:一是连接西延线和成灌高速路二是连接成都绕城高速公路和飞机制造公司(厂)三是连接青羊区文家乡立交桥。另外温江县准备再修建三条与成都相连的主干道:第一条是从光华村穿二环路到温江柳城的长.公里的快速通道光华大道第二条是正在规划中的从成都黄田坝永宁温江第三条是从大石西路机投温江。·项目所在地涌泉镇占地.平方公里距三环路仅公里与青羊区仅一线之隔。总长.公里、预计投资.亿、双向车道的光华大道西延线青羊段将由青羊区与温江县政府共同投资修建。光华大道该路起于青羊区光华大道在苏坡乡与温江县的交界点止于柳城大道全长.公里贯穿温江国家级海峡两岸科技产业园区、国家级生态示范区和金马旅游区。待年此路修通从涌泉镇进入市中心仅分钟车程距双流国际机场仅公里。与境内的向阳路、温双路、土龙路、公金路形成了发达的交通网络这将为整个温江房地产的开发提供良好的基础设施极大地改善温江招商引资环境加快温江城市化进程使之成为成都市区向外辐射的居住、休闲、娱乐和旅游热点。.项目区位城市建设与房地产开发状况·城市建设温江的城市建设目标是要建设一个现代化的花园城市。位于成都平原腹心地带的温江岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河均流经县境。温江要利用这些丰富的水利资源“引水入城”让城区有宽阔的水景目前县政府正拟投资上千万元整治城区内规模最大的占地亩的温江公园让公园完全开放提升温江县的形象并使周边成为温江的最佳居住区域。同时温江将着重发挥苗木优势在新建城市快速通道两旁兴建立体绿化并准备利用这万亩苗木建成西部森林生态园。·温江县城区内在售楼盘概况目前温江县城区内在售楼盘基本属于本地地产商所开发的楼盘其总体情况为:项目开发规模小、档次较低、针对的目标消费群体为本地消费者付款方式单一。比如位于城中心的“金桂花园”和某沿街商住楼其公寓单套建筑面积在mm之间较好楼层的销售单价为元m左右必须采用一次性付款的方式。销售情况较好m以下的户型都已基本售完左右的户型剩余量较大总体上已销售量已分别达到和。.项目区位生活配套设施状况...能源状况·电力状况现有KV变电站座KV变电站座有各级输电线路条其中KV输电线路条KV线路条KV线路条共有小水电站个总装机容量KW日供电量为KWH。形成了“环网结构开环运行”的配网框架。·天然气状况天然气主管道.公里日供气能力万立方米。...通讯状况总装机容量达.万户并建成了全县宽带多媒体通信骨干网和成都温江SDH高速传输网和DDN数据传输网。移动通信方面有GSM网一个MNZ基站个能同时容纳部手机同时通话。...教育条件境内具有各类学校(含成教)所其中大中专院校所在校学生人数为.万人。建平双语学校、新世纪外语学校和温江中学等都在成都享有盛名。良好的教育条件能使投资者的子女受到良好的教育也能为企业生产培训各类人才。...医疗条件全县共有县人民医院、中医院、红十字医院等县属医疗卫生机构个有成都市第五人民医院等驻温医疗卫生机构个。.项目区位城市发展规划温江县按照国家建设部对乡村城市化试点工作的部署和要求从温江县的实际出发坚持以经济建设为中心农业现代化为基础农村工业化为主导基础设施建设为手段加快“一园两区“的建设合理调整产业结构构筑以卫星城为中心小城镇为依托中心村和农村聚居点为基点的新型城乡体系。实现统一规划、分步实施、以点带面、梯次推进到年乡村城市化各项指标达到国家建设部要求建成具有典型的川西平原特色的乡村城市化模式。.项目区位综合开发价值分析..有利因素·自然环境优越“上风上水”的温江占据了作为生活居家之所的“天时”和“地利”。除了具有天府之国温润的天气之外其清新的空气、优良的水质、繁茂的树木花草等自然条件强于成都市及成都东、南、北几个方向的区县。优越的自然环境是温江作为房地产开发地的一大优势。·土地资源丰富可进行大规模开发温江基本上是房地产开发的处女地易找到大块适合开发的土地加之温江政府对招商引资的注重因此温江是成都近郊适合开发“第一居所”的一块宝地。而且目前在温江可拿到一手地地价相对便宜。温江丰富的土地资源有利与开发商进行大规模的成片开发带来房地产开发的规模效益。·文化附加价值高温江相传是多年前古蜀国鱼凫王都的所在地。古鱼凫文化是温江的金字招牌是一笔难以估量的无形资产。此外水文化是温江的文脉古老的川西习俗与文化至今仍随处可见形成了其独有的文化优势。·一定数量的市政建设和生活配套设施温江县目前的市政建设情况和现有的生活配套设施可以满足当前温江县居住人群的需要并且在成都的各郊县中位列前沿。·政府对房地产开发的重视与大力促进温江县政府对房地产开发的重视程度高不仅给予了各项优惠政策而且在城市规划方面也努力配合房地产开发的进程。·规划后的交通状况良好温江县以现有的交通线路加上规划修建的道路将形成较完善的交通网络通畅便捷的县内道路和四通八达的通向成都和周边郊县的干线势必提升温江的综合开发价值。..不利因素·成都市向东向南发展对温江房地产发展的影响成都市政府提出的向东向南发展的战略规划使政公众的注意力被东南方的发展所吸引而对温江地区房地产开发的宣传只能有当地政府来完成其力度的不足导致宣传的效果的不明显。因此要使得消费者对温江房地产热切关注成为一大难题。·华阳、龙泉、中和等郊县房地产对温江房地产的冲击华阳、龙泉、中和等郊县的房地产开发现在已成一定规模其交通和生活配套更为完善并且成都市消费者对华阳的认知程度比对温江更加深刻。同是成都近郊的房地产开发市场华阳目前占据相对有利的地位。·交通道路建设中的不确定因素本项目紧邻的光华大道温江段的修建已经开始但是直接影响本项目与成都通行的光华大道青羊段的开工与通车时间尚难以确定。·开发商对开发时机的把握具有不确定性温江开发时机的不确定性导致了各开发商虽已经在温江圈地但大多仍在等待项目开发的时机。·本地房产开发对温江房地产市场的影响温江本地房地产市场的容量有限需求的层次较低。新开发的项目与其原有的楼盘相比品质上具有较大的跨越。消费者对于突然提升品质楼盘的接受会需要一定的时间。·开发商之间的激烈竞争温江现已经聚集了一批开发实力雄厚经验丰富的房地产开发商。对于房地产市场的认识使其大多都进行大规模的开发。相似的产品在不规范的市场条件下可能会形成恶性竞争影响项目的赢利。·规模化的居住环境尚未形成各开发商进行了土地的购买但已经大规模开发的并不多而完全依靠政府行为无法建成成熟的社区生活居住环境。因此本区位现在暂时还不具有规模化的居住环境。第四章成都市房地产市场发展现状研究成都市房地产市场基本状况及市场特征对项目可行性作区域性研判。.房地产业在国民经济中的地位日益增加成都市房地产业在十年历史内并未出现其他省市的随国家宏观经济政策及产业政策的调整面大起大落的情况相反走出一条相对平稳的发展轨迹。历史数据分析年成都房地产业总产值为亿元占当年国内生产总值(GDP)的经过年代十年的快速发展行业发展速度几乎两倍于全市国民经济增长速度到年全市房地产业产值达亿元占国内生产总值的突破了的总要产业分界点确立了成都房地产业在国民经济中的重要支柱产业地位。尤其值得注意的是住宅业逐渐扮演者成都房地产业主导产业角色:年全市完成住宅建设投资亿元拉动GDP增长个百分点年全市完成住宅建设投资。亿元拉动GDP增长个百分点年完成住宅建设投资达亿元拉动GDP增长个百分点。随着房地产业在国民经济的比重日益增加成都市政府及各区政府充分意识到城市经营的重要性积极“造市”相继出台各种相关配套政策扶持房地产业健康稳步发展。房地产开发投资增势强劲从投资增占速度情况看成都市房地产业投资在年期间历经了一个高速发展的重要时期:年房地产开发投资额亿元于年相比增长年投资额为亿元增长率为。其中一府南河综合整治工程、二环路建设、天府广场拆迁等一系列的重点工程建设为契机成都市房地产业获得了决定性的基础性发展。年成都房地产业处于一个相对平稳的发展阶段。随着成都市住房制度改革的不断深化年底取消福利分房制度实行并鼓励个人住房消费贷款消费结构从集团性消费向散户时代全面过渡市场环境发生了质的变化。年在国家实施西部大开发发展战略的政策背景下成都房地产全年新开工商品房面积达万平方米比上年相比净增加万平方米增幅达全年完成投资亿元名列各项投资增幅榜首在连续九年增长的基础上再创新高从份显示了投资者的信心。毫不夸张地讲成都已成为我国西部房地产开发投资的一片热土。.住宅开发份额不断扩大随着福利分房制度的取消开发商纷纷扩大住宅开发份额。年成都使住宅开发投资亿元(含经济适用房)与上年相比增长占开发总投资比重从年上升为尤其是于年相比住宅比重攀升幅度达个百分点。从住宅开工规模来看年开工面积为万平方米其中新开工规模万平方米比去年同期相比分别增长和。住宅新开工规模已占上平房新开规模的由此反映出开发商对住宅消费市场看好的信心较强。.规模开发出现端倪开发企业效益提高随着房地产业发展的日趋成熟以规模开发实现规模效益的经营策略已出现端倪。年成都商品房新开工面积平均规模为平方米与年相比新开工面积平均规模增加了平方米特别是在成都花园、万科城市花园、中海名城、蜀风花园城等一批大规模项目启动的示范效应下强强结合联手开发依托品牌、质量、价格、服务来扩大市场份额已成为成都房地产开发市场的显著特征。与此同时由于城市居民住宅消费市场的扩大企业经营环境的逐步改善年成都开发也全年实现商品房销售收入亿元其中住宅亿元与上年相比分别增长和全年实现利润总额亿元较上年增长亏损企业从年的家减少到家开发企业总体效益提高。.商品房销售稳步增长但增长趋缓房价趋于下降尽管从年成都是国民经济和社会发展统计公报的快报数据中我们可以计算出一个很刺眼的负增长即年全全市商品房销售仅为亿元比年下降但是出办公楼和商业用房销售面积与上年基本持平外住宅销售面积同比增长。年成都商品房每平方米平均售价为元比上年下降。考虑统计口径原因我们认为商品房销售额及上品方销售面积今后仍将稳步增加但商品房价格总体水平稳中趋于下降。.开发结构仍需改善成都目前的开发结构规模仍与市场需求不能紧密结合高档住宅年销售下降的基础上年开始出现下滑趋势而新开工面积却增长。委托方应高度重视这一情况增强决策的科学性减少盲目性。.空置总量与空置面积上升成都商品房空置总量从年大幅度减少后有逐年增加到万平方米。空置率也从年上升到年的。空置总量与空置率同步上升对整体房地产市场是一种潜在的危险。.土地政策购置面积增势较猛受政策性变动因素的影响年成都房地产市场土地购置增势较猛全年购置土地面积万平方米支付土地购置费用亿元与上年相比分别增长和。二级市场土地资源规模的迅速扩大一方面为今后商品房开发奠定良好的基础一方面也预示着今后潜在市场竞争激烈和市场风险。附表:年成都市房地产业主要经济指标表表三:成都市房地产业各年主要经济指标年份指标年年年年年国内生产总值(万元)房地产业值(万元)房地产业值占国内生产总值比率房地产业开发本年投资完成额(万元)#住宅商品房施工面积(万m)#住宅商品房竣工面积(万m)商品房销售额(万m)#住宅商品房销售面积(万m)#住宅个人购买商品房比率()商品房空置面积(万m)#住宅成都市房地产开发投资增长情况对比表年份指标年年年年年国内生产总值(万元)本年投资完成额(万元)#住房商品房施工面积(万m)#住房商品房竣工面积(万m)商品销售额(万元)商品房销售面积(万m)#住房.成都房地产市场展望随着成都市政建设的高速推进和城市化进程的快速发展加之深化房改刺激国内需求、西部大开发等宏观的背景对于成都而言我们有理由相信正如投资额的大幅增加显示了投资者的信心在未来的五到十年的时间里成都房地产业仍将获得进一步的快速发展其在国民经济中的先导型租用越来越民县并最终成为成都市国民经济的支柱性产业。当然由于今年上市数量的逐年累计增大市场竞争的不断加剧是必然的从推进住宅产业化的进程来看企业战略种族与整合是必经之路。以往谁有资金谁就可以踏入房地产这个门槛市场的准入度较低各家的投入产出效益都不高。目前成都已涌出业绩瞩目的大型开发集团公司象万达集团、中海外、万科等他们对市场的发展起到了良性刺激作用。我们认为将来市场真正的竞争存在于大集团公司之间而他们竞争的焦点更集中于市场占有率及筹资能力这两个方面。对于项目的投资的决策时点而言可以得出初步结论:本项目的投资开发顺应了成都市房地产市场的发展趋势具备长期利好的宏观市场背景支持。本项目的关键在于需求的把握和市场的创新以及企业核心竞争力的提升。第五章市场有效需求及项目定位建议.消费者特征分析..消费能力据统计数据:年成都市居民人均可支配收入首次突破

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