下载

3下载券

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 海南三亚·天域度假酒店可行性研究报告

海南三亚·天域度假酒店可行性研究报告

海南三亚·天域度假酒店可行性研究报告

720fei6188
2008-11-15 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《海南三亚·天域度假酒店可行性研究报告doc》,可适用于经济金融领域

天域二期项目可行性研究报告天域度假酒店二期项目可行性研究报告编撰单位:三亚天域实业有限公司编撰时间:二三年五月八日目录第章总论、项目概况、项目提出的背景及建设必要性、可行性研究的依据和范围、主要技术经济指标、施工进度计划第章市场调研及前景预测、度假公寓的概念、三亚引入度假公寓的情况介绍、目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析、本项目与其他项目相比较优劣势分析、本项目前景预测第章项目定位、主题定位、功能定位、市场定位、项目建设方案及规划设计定位、价格定位、入市姿态及推广时机定位、销售方式定位、物业管理定位第章营销策略、宣传主题概念、卖点整合、优惠措施、销售目标体系整体推广思路、分阶段控制的公关效果、外发式宣传策略、销售进度目标、资金回笼计划第章投资估算和资金筹措、投资估算、资金筹措第章财务评价与社会效益分析、盈亏平衡分析、赢利预测、敏感性分析、社会效益分析第七章结论第一章总论、项目概况本报告所陈述的对象为三亚天域度假酒店二期以下简称本项目。本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在地球北纬°与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道呼吸着温馨的海洋季风这是一条关于热带关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界个国家个主要城市环境质量进行监测评价三亚空气质量位居世界第二中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。本项目建设用地东接天域度假酒店一期南临南中国海西接红树林度假酒店(五星级)北靠亚龙湾高尔夫球场地块方正规则视野开阔观海效果极佳是建设高档度假酒店的理想用地。、项目提出的背景及建设必要性在过去的年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影开始复苏并朝着良性的方向发展三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为未来几年的三亚房地产特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家亚龙湾二线房地产产品也屈指可数在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上具有一定的建设必要性一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品满足市场的需求另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。、可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。、主要技术经济指标总占地面积:平方米总建筑面积:平方米可销售面积:平方米建筑密度:。容积率:。绿化率:。、施工进度计划、、年月日破土动工、、年月日结构达到正负零、、年月日结构封顶、、年月日交付使用第二章市场调研及前景预测、产权式酒店的概念  产权式酒店由"时权酒店"(TIMESHARE)演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大奈特。年法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段即将酒店的客房分割每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位出售给客户。投资者既可长期居住也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势  由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织年报告其增长率达到。到年已有万个家庭在个国家的多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的"产权酒店"已超过了个。在中国内地从年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。、天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析一.市场形势分析(一)客观区域市场分析天域二期的定位是:中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。酒店是旅游产业链中的重要环节而度假酒店是酒店类型中数量不多但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。.从三亚市来看是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的年随着中国经济持续升温中国的旅游业有了长足的增长现已跻身于世界旅游大国之列跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点它在扩大开放带动相关产业的发展促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。年坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房在极短的时间内三幢高层楼盘就发售一空点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。年底“阳光海岸”投资资愈三亿在三亚湾开发高档海景小区打造高品质的海景居所。现在一批依山傍海环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”销售势头有增无减。年月月三亚市共销售住宅面积达万平方米商铺面积平方米在非典疫情刚过去的月份中销售面积达万平方米(其中认购面积为万平方米)这表明几经风雨三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。.三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而天域二期则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明:三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假居住养生。亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。.的生态市貌和与时俱进的青春活力让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标以“旅游度假、生态示范”为个性特色对城市总体规划进行了布局修编创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度三亚市政府进行了系列的形象工程建设组织了大量的重大文化活动……这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。.房产投资从腹地转移到旅游度假胜地旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道年到年之中三亚房地产的购买者当地居民只占海南岛的客户占了而全国其他城市的购买者占了。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地给三亚房地产带来了百年一遇的良机。年以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市吸引了来自全国各大城市的买家包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是亚龙湾的一线海景这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产价格一升再升很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理:时机来了。综上所述天域二期的开发有着良好的外部经济环境社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。(二)市场供求分析天域酒店开业之时亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店客房接待能力达不到万人次年但经过几年的发展已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店客房接待能力越过万人次年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和尤其是在周末和节假日入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订在黄金周根本就供不应求。根据亚龙湾公司提供的资料近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下:图例:(表)单位:万人次年年年年年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和星级客房接等依然有很大的市场。天域二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。天域二期与天域一期联为一体以其完全开敞式的热带滨海酒店风格以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店这将牢固的巩固和保持其竞争地位。(三)项目比较分析.项目地块情况项目的地块A约m位于亚龙湾中部南面南中国海北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场紧挨着天域一期是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。因为政府对一线海景地开发的限制使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业它都是稀缺的不可多得的。.市场定位天域二期是设计为五星级标准的度假酒店与一期一样目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客包括世界强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。.比较分析在同样的地理条件下亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店没有一家发出产权销售的信息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。目前唯一竞争对手是位于亚龙湾天域一期北面的“华宇皇冠假日酒店”。因位于二线海景所以与本项目存在不可比性。“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是:元平方米(均价)。项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数层户型项目优势:、地处目前房地产开发最佳地滨海大道分享椰梦长廊之美景处市中心生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的需要、整体规划设计较好实用率高八层带电梯提升了项目的档次。项目劣势:、项目规模稍小无法构筑更完美的社区环境、户型设计面积较大不能非常适用内地人购房对面积的要求、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区周边环境稍显美中不足。宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格元起高一层加到不等均价客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房、本项目优劣势分析●本项目同华宇皇冠项目相比较具有共同的特点:A、都位于亚龙湾。B、均为新建项目●本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势:A、位置更好我们为临海一线B、产品概念、户型设计更符合市场的需求(突出旅游房地产概念迎合客户对旅游度假房产的需要套房户型可自由组合)C、总体规划与产品概念相一致酒店式外观花园式环境设专用循环水游泳池精心打造度假空间充分营造度假氛围。·本项目与其他项目相比较具有的劣势:采用酒店式设计及配套公共建筑面积较多、本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中运用的经济数据如价格均是低于目前的市场价格成本又是按最高可发生的成本估算因此从理论上来讲本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地越来越受到人们的关注而位于世界级旅游目的地的天域度假酒店二期更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色可以预测本项目具有较好的市场前景。第三章项目定位、主题定位天域度假酒店二期绝版海景视野一生的度假计划国宝级的海景您将不再是过客、功能定位结合天域度假酒店一期成功之处规划设计的天域度假酒店二期完善第一期的设施满足不断增长的客流量的需求提高接待能力增强市场竞争优势。.开发该项目目的定位:.投资收益的最大化.提升现有天域酒店的品牌形象.为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献.增强在市场竞争力.增强客户满意度提升客户重复入住率.完善一期的设施使酒店的配套和运作最佳化。.项目开发的市场需求定位天域度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里天域积累了许多成功的经验这些都将成为天域二期建成后成功运作的保障。五年中客人反馈了很多好的建设性建议是促使业主尽快开发天域二期的重要源动力。这些意见包括:.对总体接待能力的需求尤其是节假日的客房需求对海景客房尤其是对正海景客房的需求.对多功能厅和现代化会议设施的需求.对现有园林和开敞的空间的满足和称赞需求更多的自然园景和多变的热带植物.需求更多的娱乐设施包括海滩和水上运行.需求更多的康体设施和水疗(SPA)设施.需求更多的独家休闲和VIP空间.需求更多的文化活动和短程旅行活动。..行业发展趋势项目影响天域度假酒店建成以后亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店多种不同风格的建筑与优美的环境国外先进的管理经验与优质服务对天域形成了压力。为了保持天域在市场上的竞争力天域应该在以下方面跟上行业发展趋势通过二期的规划与建设创造更完美、更能迎合市场需求的中国式热带滨海度假酒店:.规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房.更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰.体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性以保持自我优势和特色提高对国际客源的吸引力提高市场竞争力.招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍提高服务水准.增加康体和健康水疗设施.与一期合并建成具有明显独特热带风格的超大的园林强化其不可比性。.公共的配套条件.亚龙湾国家旅游度假区年建立有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构.中国银行已经设立储蓄所各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换.邮电代办设置在各大酒店.文化体育设施包括:亚龙湾高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等.各大酒店自设医务室.给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全.排污系统、垃圾站健全.通往市区和机场、车站的交通便利。、市场定位市场定位实际上就是选择买家确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析从而最终准确地确定项目的目标客户群体。、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点、单身阶段:年轻、单身几乎没有经济负担新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快对旅游拥有浓厚的兴趣与热情尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。、新婚阶段:年轻夫妻无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲。经济处于上升阶段购买力强开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。、满巢阶段(一):年轻夫妻有岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况注意储蓄购买较多儿童用品购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始承担繁重的工作及家庭压力开支剧增对旅游的兴趣和精力明显减弱。、满巢阶段(二):年轻夫妻有岁以上子女经济状况较好。购买趋向理智受广告及其他营销刺激的影响减少注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快有较好的能力调整住房到更大、更高档次经验的积累职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。、满巢阶段(三):年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作注重储蓄购买冷静、理智住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智并随积蓄的不断增多对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。、满巢阶段:年长夫妇子女离家自立前期收入较高。购买力达到高峰期住房购买力释放大部分较多购买老年人用品如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强后期退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活其中部分由于子女的支持更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活投资的兴趣开始减退并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。、孤独阶段:单身老人独居收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障着重社区人事因素怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降。从上表分析可知以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中项目的主要目标客户群应包括下列个部分:.、经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段、的人群:年轻夫妻无子女或单身人士。行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣因而是旅游度假物业推广的突破点。对自助游情有独钟因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务对他们来说有极大的吸引力。容量大快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而周边旅游景点广泛分布的三亚将对其有强大的吸引力。价格适中偏低使用时间灵活旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限但已经开始进入经济实力的上升阶段还贷能力较强而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业结构的改变高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担所以消费欲望相对较强而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时彼此间的相互影响力也不容忽视。、注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段、的人群。行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积蓄并进入有计划的收支模式中对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时消费态度也日趋理智在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期具有一定的社会地位容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。、财力雄厚人包括上表中阶段的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢.配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。另外随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成三亚越来越成为北方银发一族养老度假所钟情的地方。因此本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。、以“区域”作为划分标准对目标客户层的分析、以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱通常不作风险较高的无把握的投资选择。对新生事物的接受速度较慢接受程度偏低。但由于该地区客户经济上较富足且当地房价处于国内领导水平因此该区域的现实购买能力较强。因而在宣传推广中侧重于低风险的稳健投资会更有吸引力同时发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异一般令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。但同时也因地域交通的近便和消费的节省使三亚成为他们乐于选择的度假地点。、以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比北方人明显更充满豪气与冲动往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品只要能强烈地刺激他们的感官便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且随着北京地区现代化进程的不断加快北京地区集聚着相当一部分富裕阶层就整个市场容量来说北京地区无疑是最大的。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下(高档住宅商品价格普遍高于元平方米)到三亚购旅游度假物业一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要另一方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。因此综上分析本项目的目标客户应确定为:●区域市场应为“三北”地区和长三角地区●目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭●三北地区和长三角地区的中小企业具体细分该项目的细分市场应是:·第一类市场:以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层(在工作地拥有一至两套住宅并有富裕资金)享受型市场·第二类市场:以养老为主要目的的岛外退休老人(子女出资)养老型市场·第三类市场:以改善居住质量为主要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场·第四类市场:以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场·第五类市场:内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户、项目建设方案及规划设计定位、、总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“F”型分布的建筑物分为裙楼和主楼楼高八层裙楼用于度假酒店公共配套。“F”型建筑物围合部分组成中心园林它承袭了夏威夷的园林风格以当今国际流行的设计理念融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气制作精致完美。蜿蜒的石路玲珑的雕塑变化的泳池叠错式的喷泉户外巴厘岛式的spa,精巧别致的灯饰加上多种罕见的热带植物、果树、奇花、异草使得整个园林风情万种美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂热带风情的豪华观海客房融合成出优美的海滨度假酒店效果。..建筑设计与规划定位.标高大多数的建筑标高按原地形设计其主要功能都设计在原地面积高(elo)以上以防范在台风期间供水的侵袭.景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取最广域的海景顺应夏季主导风向。.地形利用充分利用原有的起伏地形通过热带园林的设计减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。.规模与设计(参见《技术经济指标表》)设计约套客房安排不同布局方式的单元平方米以上的多功能厅并与花园直接接通设户内、外儿童娱乐园配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市有巴厘岛风格的户外温泉SPA、夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。.建设与装修高标准建设。针对天域二期项目特点充分利用亚龙湾一线海景的资源优势将其建成全海南、也是全中国最大的一线海景五星级度假酒店在同类度假酒店中从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构户型以单间为主配以部分双套间和三套间以适用不同客户的需求。户型面积从m到m不等。装修:全部按五星级酒店标准装修配备五星级酒店必备的设施、用品。在销售期间提供不同户型的样板房间(套)。.设计意图和要求:a充分利用阳光同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合创造舒适宜人的荫凉环境 b.创造一个有热带滨海气息的室内外空间提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境c建筑风格、园林风格统一并相互陪衬相得益彩符合地方个性和气候特征d客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观e结合环保设计如太阳能利用水循环使用和污水处理系统。 本项目房屋造型及格调以休闲度假为原则体现酒店外观项目建设密度低大绿化充分体现海景最大化和热带园林效。、、功能分类及户型设置定位、、、功能分类本项目总建筑面积约平方米其中:客房部分平方米占总建筑面积的公用设施部分包括为平方米占总建筑面积的包括大堂、走廊、机电设备房、工作间及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯和、商务中心、会议室、餐厅、便利店、配送中心、美容美发中心、健身房等。地下室部分:平方米占总建筑面积的包括:办公室、停车场、仓库等。、、、户型设置建议设置三种销售户型:单间、双套间、三套间。单间是一房一卫一阳台带一个小型的衣帽间。面积在平方米间占。双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台面积在平方米间占。三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台面积在平方米间占。。备注:三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。、价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房制订有竞争力的起价并根据质素调整不同套房的价格令景观较好部分的套房承担更多的成本从而使售价水平更能被大部分的客户所接受以快速回收资金。景观较好的套房虽然价格较高但由于好的景观会十分吸引潜在客户再加上多元化的轻松付款方式也能吸引买家。具体定价建议如下:、、相关经济及技术指标:()、本项目公寓部分销售面积约平方米商业用房部分约平方米。总销售面积约平方米()、本项目总建筑面积:约平方米()、本项目总投资费用:约万元(见附件)()、可销售面积部分单位成本:元平方米。..平均售价制定建议(公寓部分):①毛利润:公寓实收售价=公寓单位成本×()=元M②毛利润:公寓实收售价=公寓单位成本×()=元M③毛利润:公寓实收售价=公寓单位成本×()=元M。具体的销售价格要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素再酌情提高或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略以及本项目的预期赢利状况建议:第一阶段。本阶段为市场导入期(内部认购期)为了尽快使市场接受本项目建议在销售价格上采取低开策略以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高()即:销售平均价格为:元M第二阶段本阶段为市场上升期(取得商品房预售许可证后正式开盘期)由于前阶段的市场成功开拓使得本项目逐渐形成一定的认知度并取得良好的市场形象和销售业绩因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高()即:销售平均价格约为:元M第三阶段本阶段为市场成熟期由于前两个阶段的顺利进行使得本项目呈现旺销趋势价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高:销售平均实收价格约为:元M。各个阶段价格策略组合最终要实现元M的销售价格。备注:、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用为精装修、全配备价格。、控制本项目赢利水平可通过销售时对销售门市价的折让比例控制实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高则相应的减少折让反之则加大折让但维持最高平均的折让率。、、价格分布不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距应加以价格上的调整。我们将不同朝向客房划分为多个级别如下图所示:AAAAAAAACCBBAAACCBBAA海景(部分标准层户型可能会根据销售的需要作适当调整)将不同朝向、位置和不同景观的公寓划分为:A、A、B、B、C、C六个级别并配合不同楼层的价差调整出不同公寓的价格分布。价格区域分布表(底纹部分为价格调整系数)楼层A区A区B区B区C区C区F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套F套套套套套套套数(共套)套套套套套套说明:以上价格区域分布表表明在制订详细的价格时要遵循以上分布规律以C区、F为基准价格(起价)然后按照阴影部分的价格调整系数进行价格细分调整。、入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机要结合项目自身特点。从理论上讲房地产的项目应该以最完整的形象出现即所谓最佳姿态它应该是:●主体工程已基本完成●配套设施已全部到位●外部环境与内部配套已衔接到位●形象与品牌的推广已达到了预期的效果●物业的管理模式、服务项目、收费标准已确定●有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点:●自筹资金无法完成项目建设部分后续资金依赖销售回款或银行贷款●施工周期短:是否具备上述最佳条件所形成的时间差也不过是三、四个月的时间以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速●以新的概念销售:硬件上必须给客户营造强大的信心以达成对销售信心的有力支持●项目规模有限、销售推广费用有限:适宜选择最佳的时机最佳的姿态集中火力以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩综合上述分析建议采用先入为主的推广策略提前宣传以抢占市场份额赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为年春节。届时硬件及软件配套应达到如下阶段:●项目的建筑整体形象已经达到正负零●物业管理模式、服务配套、收费标准已确定●销售方式及销售价格已经确定、销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是:●进行公寓的产权销售然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理●以零散发售为主●采用自销为主、松散型委托代理销售为辅的销售方式●采用组合式付款方式、物业管理定位、、本项目经营管理模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理(已经选定为三亚天泽酒店物业管理有限公司)此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理以确保本项目的高效、高品质经营管理。、、酒店管理公司酒店管理公司按照与业主的委托经营(管理)约定对本项目进行酒店式标准化经营(管理)并保证业主的物业在有良好经营(管理)业绩的前提下不断增值并维护和保障业主的经营收益。、、运作机制酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询定期向业主通报公寓的经营(管理)状况并接受业主委员会的书面预约公寓业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩。在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。、、业主委托经营管理方式专有名词定义、天域度假酒二期:天域度假酒店二期位于三亚亚龙湾按照五星级度假酒店标准建造。酒店客房以产权方式销售和经营管理。、营业收入:天域度假酒店二期通过经营出租酒店客房所产生的收入(仅指房租),不包括酒店商场、会务、餐厅、酒水、康乐、洗衣、电话、电报和电传等其它酒店项目的收入不包括服务费收入以及酒店设备、场地的使用费、租赁费等收入。、经营管理成本:营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。、可分配收益:酒店客房营业收入按双方约定方式进行分配的收益部分。、会计年度:第一个会计年度从当年酒店客房经营之日起至同年的月日止。以后每年从月日起至当年的月日止为一会计年度。、免费入住权:指业主委托酒店管理公司经营(管理)期间由委托经营管理方免费提供给业主的客房入住权。第三章管理范围管理公司的管理范围是乙方所拥有的天域度假酒店二期客房。第四章管理期限、义务和权力、管理期限客房委托管理期限为年。每一经营管理方式委托时段为年以实际交接日作为第一委托经营管理时段的起始时间(第一委托时段为前四个会计年度)双方不得中途终止合同。第一委托时段后乙方可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式并签署下一时段的委托经营管理合同书。、收益分配期限以酒店正式对外营业时间为计算收益的起始时间到年终分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的权利和义务权利.乙方选择第种方式型。(详见《合同附件》).业主在委托期间有权转让自有客房但必须以本协议和《合同附件》连带转让本协议内容不因转让而变更。在委托期间如管理公司更换也必须以本协议和《合同附件》连带转让本协议内容不因转让而变更。义务:、业主应支持管理公司按五星级酒店标准管理天域度假酒店二期遵守甲方制定的各项安全文明制度、业主应在收到发展商交付的房间后七日内与管理公司办理交接手续。、业主自用期间不得改变房屋结构和外观不能乱搭建临时设施不要拿走室内的设施物品、不得私自经营客房。四、管理公司的权利和义务权利:、甲方在管理期限内将作为天域度假酒店二期唯一的独立经营者和管理者代表业主进行日常的经营管理活动。、聘用经验丰富的酒店管理人员组织务实高效的管理机构采取正确的经营决策和手段保证酒店经营的最高效益。义务:、甲方应以五星级度假酒店标准把天域度假酒店二期管理成为一家优秀的在本地区同行业中有竞争能力的酒店。、甲方定期向乙方公布经营情况和收入情况(仅对委托经营的业主)、向乙方通报重大经营决策和重大事件、甲方应如期向乙方支付应得经营收益、在整个经营期内甲方应严格遵守国家的法律、法规和政策励精图治合法经营努力提高竞争力。第五章酒店客房经营收入、管理成本与收益分配一、客房经营收入开房率=酒店客房年实际出租总房间数÷(自然营业天数×可出租房间数)×年平均房价=酒店年客房经营收入÷年实际出租总房间数酒店年客房经营收入=年开房率×年平均房价×可出租房间数×年自然营业天数。二、经营管理成本(参考)经营管理成本包括“、营业费用、营业税金及附加、管理费用、管理佣金、维修及装修、装饰、家具更新基金.保险费用.房产税总成本三、收益分配详见《业主须知》。四、收益支付办法在每一会计年度终了的天内进行结算。结算后于天内汇入乙方指定的银行账户。第六章合同的修改、变更及解除本合同及其附件的修改和变更必须经过双方协商并签署书面协议方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、台风、水灾、火灾、战争、疫情以及其它不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力致使合同无法履行经双方同意可提前终止合同或暂停经营管理。本合同发生下列情况之一时双方可解除合同:、合同规定的期限届满、由于不可抗力原因致使合同无法履行、因一方不履行合同或严重违反合同规定造成他方无法达到本合同的目的时、乙方因产权抵押或其它经济责任而产生的法律纠纷致使其所有的财产被查封、拍卖等而影响经营时、因业主的违法、违规行为对酒店或其它业户造成损害或财产损失时应依法赔偿相应损失。(天域酒店二期客房委托经营管理附件)目录.产权运作方式.基本运行管理.业主入住管理.客房委托经营管理模式.委托经营管理收入分配方案.业主客房业权变更有关规定一、产权运作方式经营管理公司a天域度假酒店二期由天域度假酒店经营管理公司经营管理。b根据市场的需要在特定情况下酒店经营管理公司有权将天域酒店二期的部分业务委托其它酒店经营管理公司经营管理。运作机制a酒店经营管理公司将遵循中华人民共和国的有关法律和法规经营管理。b酒店经营管理公司将以真诚和负责任的态度定期向业主通报酒店的经营情况。c酒店经营管理公司可接受业主委托独立的注册会计师或会计事务所审计酒店客房经营收入的要求但必须书面提出并预约(仅限每年的月份)。费用由业主自行负担。d每个会计年度酒店管理公司委托国内注册会计师事务所进行审计并在业主内部公布审计报告。业主按照审计报告所确认的客房经营收入和业主客房委托经营管理合同书的规定享受投资回报。e酒店经营管理公司随时接受所有业主对客房经营管理的监督和合理的批评建议。日常酒店管理a酒店的客房、餐饮、康乐、会务、培训等日常营业b酒店各项设施、设备的日常维护、维修及其改造c酒店的宣传广告及公关促销活动d酒店人力资源管理e酒店的安全防护f培训、服务水准提升。业主卡a业主将拥有一正一副两张印有天域酒店编号的业主卡。b两卡享有同等权益业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。c持卡人的卡号必须与业主备份的本卡签单权益人身份相符d业主遗失业主卡时应在第一时间通知酒店经营管理公司挂失并及时补办。挂失前该卡所发生的消费费用由业主承担。e该卡具有明显天域二期的产权依附性其持有者随产权的转移而转移f该卡自行转让无效。二、基本运行管理、客房物品配置当酒店竣工开业后除客房家具、电器及布草外经营管理公司将为每间客房配置日常消耗的一次性用品包括信封、信纸、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉签、沐浴液、香皂、洗头液、浴帽、润肤露、洗衣袋、垃圾袋、卫生纸等。(自用型客房仅作一次性配备)、基本运行管理费(每年根据市场价格调整):a、客房基本运行费按套内面积计算每平方米每月摊公共区域的园林维护费与管理费、保安费、清洁费、水电费、设备与物业维护费等合计人民币元㎡*月。b、费用缴纳客房基本运行费每三个月缴纳一次业主需按正式房地产买卖合同所确定的套内建筑面积和房屋用途在办理入住手续、签署客户委托经营管理合同时缴纳三个月的基本运行费押金。应交基本运行费的业主须在每季度的首月日以前将当季基本运行费存入甲方账号。逾期不交者须按所欠金额支付每日万分之五的滞纳金。c、基本运行管理费的使用基本运行管理费用于以下开支:·管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员的工资、住房、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利·沙滩、泳池、园林等公共场所及设施的保养和维修·公共场所的用水、用电·公共场所、公共设施购买保险的费用·为提供管理而产生的运输交通、通讯和邮资费用·办公费·工作制服及其清洁费用·其它管理开支。三、业主入住管理()客房经营与核算由酒店经营管理公司根据市场需求和整体营销规划对所有客房进行统一、科学的经营管理。分配客源时要遵照市场规律同时要充分照顾到业主的利益。按酒店二期的整体经营情况统一核算对全体业主一视同仁。()业主入住管理A、提前预约:为保证业主能如期入住酒店客房必须提前预约。在委托经营期间需入住的业主应提前(注:平季月不含节假日提前三天旺季月提前七天。春节提前一个月)通知酒店(业主需以传真并签名的方式确认)。酒店将优先安排业主入住自己的客房但如业主客房已有客人租用时则安排业主入住其它同等标准的客房。B、加开房间:委托经营的业主带亲朋好友加开房间超出所获赠免费入住期部分按当日客房价的折扣价支付房租。C、业主授权他人入住:需在预定房间的传真或Email中写明被授权人的姓名、身份证号码及入住时间被授权者持业主卡消费可享受业主同等待遇所有消费可签单挂账入业主的帐被授权人无业主卡时只可享受住房房租签单房租记业主的账。其它消费离店前须现金支付。D、持卡消费:业主或持卡人持卡消费的费用按月结算业主需在发出结算单的日内付清全部款项。每超过日需支付应付款万分之五的滞纳金超过

用户评价(2)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

评分:

/73

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利