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房地产开发可行性研究报告实例

房地产开发可行性研究报告实例

UC
2008-08-15 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产开发可行性研究报告实例doc》,可适用于经济金融领域

现代花园项目可行性研究报告目录一、总论二、市场预测三、建设规模与产品方案四、选址方案五、节能节水措施六、环境影响评价七、劳动安全卫生与消防八、组织机构与人力资源配置九、项目实施进度十、投资估算十一、融资方案十二、财务评价十三、社会评价十四、风险分析十五、研究结论与建议十六、附图、附表十七、组员评价一、总论一.项目背景项目名称:现代花园承办单位概况承办单位是蒲氏房地产开发集团公司注册资本万元开发资质为一级。公司经营范围:房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念开拓进取。蒲氏房地产开发集团公司的经营宗旨是:为客户创造生活提供高质量的住宅产品和服务让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩为社会创造价值服务社会创造文明进步的生活方式充分实现蒲氏房地产集团的社会价值为员工创造机会创造发展空间提升员工价值提高蒲氏集团人的工作生活质量为股东创造回报以长远利益回报蒲氏集团股东。可行性研究报告编制依据()项目建议书及其批复文件()国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策()武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要()武汉市、年国民经济和社会发展统计公报()武汉市城市总体规划大纲(年)()东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划()房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额()《武汉市市区基准地价》()武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料()投资项目方签定的协议书或意向书()编制《报告》的委托合同()其他有关依据资料项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点发展房地产经济可以拉动一系列行业发展。现今国家为拉动经济满足广大人民群众的住房需求提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程决定规划、开发现代花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一是华中人才、技术、高新技术产业的源头享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达所并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资发展高新技术产业的主要基地。近两年来东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向世纪的集产、学、研、居为一体产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。现代花园选择此处规划、开发等项目实施后将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划并极大改善东湖开发区的面貌。二.项目概况拟建地点拟建于关东科技工业园内东临关山三路南接大黄村西连武汉鼓风机厂、市消声器厂北靠武黄路路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。建设规模与目标自有资金为万元现代花园项目规划总用地万平方米建筑面积万平方米其中住宅万平方米公建万平方米。总居住户数户规划总居住人口人容积率绿化覆盖率。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会人们生活水平稳步提高我们公司超前思想规划、开发“现代花园”致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子入住华中光谷的从业人员及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨温馨伴随着现代。温馨是一种感觉是人生美好的向往温馨是一种品位是人生独到的见解温馨是家的元素是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择蒲氏集团人对于温馨的认知是源于对生活细节完美的追求。让蒲氏集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。主要建设条件供水在鼓风小区东侧有现状DNmm上水管线本项目上水可从上述干线引入。雨水、污水排放武黄路大街现有现状DN毫米的雨水管线和DN毫米的污水管线可以就进排入。供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。供电拟采用双路供电一路从鼓风机厂开闭站引一条千伏电缆接入小区内配电室另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地变压器容量为千伏安。供气已由鲁磨路引入了天然气高压线已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套均由武汉宏达房地产开发公司统一开发各种设施接口均至本项目红线内。目前本项目建设场地以达到“三通一平”其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机拟由洪山区电话局从开设下属分局解决。项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金万元贷款万元再加上房屋预售款共投入总资金万元。本项目完成后预计销售收入为万元扣除成本减去销售(营业)税金及附加万元、所得税万元、提取法定盈余公积金及公益金万元后预计累计未分配利润为万元。主要技术经济指标技术经济指标项目单位占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅栋数栋平均层数层地下车库面积平方米停车位个三.问题与建议考虑到现代花园建成后其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层结合他们的消费心理和消费结构要特别注意其附属设施的建设如停车场娱乐中心及安保措施。另外在住宅的户型的选择上要充分调查选择适合不同住户需求的多种户型避免单一同时该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展因而在建设的过程中要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一.市场调查据年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为元m,住宅平均价格为元m写字楼平均价格为元m从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在m以下的占总量的,住宅面积在的占总量的,占总量的,的占总量的,占总量的,以上的占总量的。从以上统计结果看,mm的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在万以下的占,承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占承受总价格在万的占,承受总价格在万以上的占。以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在万之间比例占到总量的以上,可见是主要购买力的承受范围。另外重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在年第四季度洪山区住宅价格指数为点比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米比上季度上涨了元平方米涨幅为。洪山区住宅价格指数季度 第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右且销售情况良好:书香门第售罄均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量。究其原因一是有良好的地理位置交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看武珞路沿线地处城市中心土地成本比较高因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目除了名都花园价格达到元平方米以外其他楼盘均价在元平方米上下浮动该区域高校众多有较好的自然环境与人文环境购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。总体而言楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低取得了较好的销售业绩本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红销量在平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期平均价格在元平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳东林外庐二期项目均价为元平方米仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登场呈良好态势。二.产品供需预测根据调查目前武汉市房地产投资大幅增加年上半年武汉完成住宅建设投资亿元比去年同期增长施工面积达到万平方米。年总投资额为亿元同比增长。其中住宅投资亿元同比增长占总投资的经济房开发投资亿元占总投资的从销售投资比率来看年销售额只占到投资额的年上升到在年全市销预售总面积为万㎡(其中住宅销售面积万㎡)同比增长总销售额为亿元同比增长。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度居民购房能力将大大提高。据此分析我们此时开发商品房是迎合市场需求销售前景良好。三.价格预测据调查今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目整体项目水平与年项目相比这些项目无论在质量还是在规划设计上都将会再上一个档次从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程使得大量居民重新置业为武汉市商品房的销售提供了契机这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在左右其中适用房升幅达从原因上看主要有四:在政府土地供应政策与方式变化的情况下地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多形成“扎堆”效应带动地价上升。需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看有的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。购买力的增强按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加使居民购买力有所增强再加上不少“持币观望”者的加入银行按揭到位国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度居民购房能力将大大提高致使房价上涨。住宅品质的提高也成为了房市升温。因为随着经济的发展居民对住宅的选择与选择能力大大增强居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。竞争激烈由于房地产市场供销了两旺大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多消费市场巨大加上房地产发展水平相对较低外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述再结合我们公司的竞争实力初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米元。四.竞争力分析外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多消费市场巨大加上房地产发展水平相对较低致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来使武汉房地产市场的竞争更为激烈化在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现目前在武汉市居民购房消费中企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好我们可以依托本公司的知名度根据不同市民的不同需求推出具有先进理念的楼盘再加上我们开发的地段位于“光谷”靠近东湖和马鞍山森林公园环境优美周边又有多所高校具有浓厚的人文气息高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展致使周边居民住房比较拥挤与此同时居民的购买力增强所以该地区市场上住房供应小于需求具有巨大的市场潜力为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五.市场风险分析该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子入驻华中硅谷的电脑从业人员以及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭。由于他们:)职业稳定:改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定同时随着经济水平的不断提高人们对文化的追求也提高到了新的位置随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。)收入稳定:教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层入驻华中硅谷的电脑从业人员他们都属于高收入阶层。)文化水平较高:他们的年龄的大多在~岁之间人到中年是单位的骨干力量年富力强工作紧张需要一个好的投资环境。)对家庭居室的要求较高:除对住宅的舒适性安全性的要求以外由于工作的原因他们要求居住地能上班方便同时在家也可顺利开展工作对小区环境的要求对住宅品位的要求对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好比较容易出手这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大通货膨胀的防护能力:在市场经济条件下通货膨胀的影响是长期存在的而对于房地产投资而言是本身具有对通货膨胀的防护能力这是由房地产本身具有升值能力来决定的这就减少了通货膨胀对该项目的影响同时对该项目的投资采取了相对保守的措施这就为该项目的投资减轻了风险。房地产开发受政府行为影响较大同样也受银行利率影响假如依照目前政府政策风险较小。三、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上论证比选拟建项目的建设规模和产品方案作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。一.建设规模考虑到自有资金的有限(万元)现代花园项目规划总用地万平方米建筑面积万平方米其中住宅万平方米公建万平方米。总居住户数户规划总居住人口人容积率绿化覆盖率。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图)二.产品方案户型选择小区规划以中档多层住宅为主配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵充分体现世纪科技新城高品质住宅区的风貌。现代花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子入驻华中硅谷的电脑从业人员以及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求故选择了多种户型见下表:户型分配表楼型户型格式面积(㎡)数量(套)①A室厅卫厨阳台B室厅卫厨阳台②C室厅卫厨阳台D室厅卫厨阳台③E室厅卫厨阳台书房F室厅卫厨阳台书房④G室厅卫厨阳台H室厅卫厨阳台技术设备条件)室外外墙:采用高级进口外墙涂料局部面砖装饰。屋面:现浇平屋面、屋顶花园。)室内:内墙:厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。顶棚:厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。地面:厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。窗:户外窗用彩铝窗。门:分户门为高级防盗、防火门阳台门为彩铝门。厨房:赠送套装橱柜(吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头)、抽油烟机。卫生间:公卫:内墙高级瓷砖到顶顶棚铝合金扣板吊顶地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间:预留给、排水管道地、墙面水泥砂浆拉毛。楼梯间:墙面乳胶漆地面及踏步为高级防滑地面砖。)配套设备:电梯:层以上商品房均配置高档名牌电梯。电视、电话、电讯系统:有线电视插口、电话插口、宽带高速上网报装后可立即使用。电气配置:开关、照明、插座、电表各一个。煤气:煤气管道安装到厨房。给水:变频式供水系统每户独立水表。排水:有组织排水预设空调机专用冷凝水排水管。)智能化系统:安全防范系统:家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、小时电子巡更系统、车库管理系统等。“一卡通”智能系统:IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。信息服务系统:小区局域网(可接入Internet)、背景音乐、视频点播等。道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起形成“树枝状”道路系统。小区建筑小品入口:区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌:居住区设置各种指示牌如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯:保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳:设在广场、水边既绿化又方便使用。栏杆:起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时可设台阶和挡土墙方便排水。宣传栏:设在人流集中必经之地。大小高度适宜便以观看。垃圾桶:在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场:社交游憩公共场所附设游乐设施。附表:技术经济指标项目单位数量居住户数户居住人数人户均人口人总建筑面积万㎡住宅建筑面积万㎡公建面积万㎡住宅平均层数层容积率绿地率用地平衡表项目单位数量小区规划用地万㎡住宅用地万㎡公建用地万㎡道路用地万㎡公共绿地万㎡其他用地万㎡四、选址方案眼下人们买房不光看房型、地段、朝向还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地少占耕地减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态有利于保护风景区和文物古迹的原则依据、造就武汉市建设规划的要求。、适应小区投资项目的要求。、适应小区房屋用途的要求。、拥有便利的交通条件。、满足土地的地质条件市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置(详见附图:场址位置图)。选址位置一:拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路西临湖北经济管理大学南至南湖。选址位置二:拟建于关东科技工业园内东临关山三路南接大黄村西连武汉鼓风机厂、市消声器厂北靠武黄路路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。选址位置三:拟建于华中科技大学西一门外北接中国地质大学西临鲁磨路南靠华中科技大学紫菘公寓。三个方案各有千秋但经过比选优化最终选择“选址位置二”。其理由:通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查运用科学方法整理和分析相关的信息资料兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。一.项目概况自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究发现该地块地质好属于四类土(沙砾坚土)地基强度好适用于钢筋混凝土基础建造万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近不需要建造水处理系统。同时经该楼盘有十余条公交线路五条过江航线即将修建的汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里交通方便。周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备为居民日常生活提供便捷。珞瑜路这几年的变化日新月异一改昔日的荒凉成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住和光谷的利用开发该街区的发展前景将一片乐观。周边环境条件小区拟建于关东科技工业园内北靠武黄路路对面是原武汉城建学院。由原城建学院向北为东湖自然风景区东湖是全国最大的市内湖淡水湖之一水域开阔风光宜人环湖路绿树红花掩映曲转回折是武汉市民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然环境保护区马鞍山森林公园步行分钟就可到达。整个小区有山有水树木繁密绿地完善齐备污染小空气清新环境幽雅。湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。独特的地理位置赋予了小区更深刻的内涵。小区地处光谷且处在武汉重点教育基地位置周围有上所高等学府学术氛围浓厚汇集大量高素质的人才形成一流人文环境。与书为邻以德为友让人尽情享受私密化的个人空间。项目选址区域附近人口密度适中居住人口都是从事高新技术人员受教育程度高文化素养好消费能力可靠具有很强的够房能力。此地浸染着闻名全国的武汉高校风景区的书香墨秀。山水环抱人杰地灵。云集的高校带来济济人才。故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。二.开发地址的获取与开发该地块土地使用权以出让方式取得土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。该项目建设用地按如下程序进行:()申请选址。向土地管理部门提出用地申请经同意后进行选址。()制订方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。()申请批准。向武汉市人民政府正式申请审批批准后的征地方案由城市规划部门核定“红线图”发出规划许可用地通知。()发布用地通告:由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。()签定补偿、安置合同:由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议并经土地管理机关签证。()发证:由土地管理部门签发准许使用土地的证明。对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费(详见投资开发方案中的项目的总投资估算表)。三.建设条件供水在鼓风小区东侧有现状DNmm上水管线本项目上水可从上述干线引入。雨污水排放武黄路大街现有现状DN毫米的雨水管线和DN毫米的污水管线可以就进排入。供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。供电拟采用双路供电一路从鼓风机厂开闭站引一条千伏电缆接入小区内配电室另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地变压器容量为千伏安。供气已由鲁磨路引入了天然气高压线已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套均由武汉宏达房地产开发公司统一开发各种设施接口均至本项目红线内。目前本项目建设场地以达到“三通一平”其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机拟由洪山区电话局从开设下属分局解决。四.建设规模总占地面积万平方米总建筑面积万平方米(其中公建面积约万平方米)总户数户地下停车场平方米绿化面积近万平方米容积率。小区内部规划“一中心四组团”中心区天然山石人工瀑布周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行…………五.环境保护大气制冷拟采用溴化锂装置取消了制冷剂氟里昂的使用有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料所以应在操作间设计通风排气装置且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气再次安装通风排气装置。污水处理本项目产生的污水主要有餐饮废水生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油沉淀处理后排入下水道。五、节能节水措施一.节能措施现代花园小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适健康的室内热环境基础上采取有效的节能措施改善建筑的热工性能降低建筑全年能耗积极采用对环境污染小的可再生能源并提高采暖、空调等耗能系统的效率最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏以实现可持续发展的目标。、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下:屋面:选用mm厚水泥聚苯保温板做保温层材料密度kgm屋面传热系数=W(mk)外墙:普通内墙抹灰厚粉煤灰烧结砖外贴厚聚苯板外饰面系统涂层外墙传热为k=W(mk)门窗:选用产品要求其抗风性能属标准GB第级空气渗透性能属标准GB第级雨水渗透性能属标准GB第级外墙窗均为塑钢双玻其传热系数为k=W(mk),采用保温分户门其传热系数为k=W(mk)楼梯间:普通内墙抹灰厚粉煤灰烧结砖靠楼梯间一侧加抹厚保温砂浆其传热系数为k=W(mk)、采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率的MW的热水锅炉(热效率为)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达)、自力式流量控制器等措施达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单水路通畅安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外在现代还原的建设过程中应大量应用四新技术为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术排水管采用UPVC管件水嘴采用瓷片水嘴坡屋面聚苯板保温技术屋面防水全部采用SBS防水做法塑钢门窗采用单框双层中空玻璃单元分门户采用高档实木及钢制三防门楼道照明采用红外线光控开关楼梯间入口采用防盗对讲系统燃气采用PGM磁卡燃气表电表为DDY磁卡电表水表采用ZS远程控制装置GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术变压式通风道采用高效有机硅厨厕防水技术。二.节水措施、小区水环境合理规划和建设小区水环境提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统节约用水。实现水资源的可持续发展和利用改善小区生态环境。建立完善的给水系统保证供水水质符合卫生要求水量稳定水压可靠建立完善的排水系统雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时水质应达到国家规定的相应标准以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源减少小区污水的排放量实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水完善小区屋顶和地表径流规划避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水改善小区用水分配提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统并应结合中水系统进行优化设计以保证水质提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落减少草坪面积尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水以利于节水及利用自然渗透补充地下水。、节水器具应用大力推广使用节水型器具不断提高用水效益。不使用耗水升和升以上的座便器。龙头:()不使用螺旋升降式铸铁水嘴。()根据用水场合的不同可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头手压、脚踏、肘动式水龙头停水自动关闭(停水自闭)式水龙头陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具:冷、热水混合器具(水温调节器)电磁式淋浴节水装置节水喷头等。节水型用水家用电器:采用高效节水洗衣机洗碗机等节水型家电。六、环境影响评价一.环境条件调查现代花园提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中讲究园艺设计提倡健康住宅已是大势所趋但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”较少采用有生命力的活生生的“软质景观”只注重视觉效果而没有营造整体气氛”形成了层次分明的景观体系同时设计师还十分注意尺度感通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移从而减少了人的压抑感。的绿化率保证了周围良好的环境建成后注重人文环境和只人化控制污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜夏季凉爽远离闹市区的鲁巷周边高校分布极广绿地面积率大。远离重工业区工业污染小。二.施工期环境影响分析施工期污染源()施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻可达dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机装修、安装阶段电钻冲击机电锤空压机手工钻打桩机无齿锯底板与结构阶段混凝土输送泵多功能木工刨振捣器混凝土搅拌机电据云石机电焊机多角磨光机空压机施工阶段运输内容车辆类型声级dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车交通运输车辆声级()施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘施工垃圾的清理及堆放扬尘人来车往造成的现场道路扬尘。()施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水施工废水主要包括土方阶段降水井的排水结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水。()施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。施工期环境影响分析()施工噪声影响根据噪声污染源分析可知由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械这些机械的单体声级一般均在dB以上且各施工阶段均有大量设备交互作业这些设备在场地内的位置同时使用率有较大变化因此很难计算其确切的施工场界噪声根据本工厂施工量按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位:dB(A)施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段结构阶段装修阶段禁止施工()施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构会造成地面扬尘污染环境其扬尘量的大小与诸多因素有关是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析施工期主要污染为噪声与扬尘为减少其环境污染应做到:①现场施工中建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位并采取防尘措施设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆减少尾气污染施工道路经常保持清洁湿润以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染同时车辆应限速行驶混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口尽可能远离居民住宅施工车场地尽量平整减少颠簸声以减少施工噪声对居民生活的影响②施工中做到无高噪声及爆炸声打桩时不在夜深人静时进行吊装设备噪声满足环保要求③施工中不产生超标准的空气污染环保措施与工程进度做到“三同时”环境治理设施应与项目的主题工程同时设计同时施工同时交付使用④建筑垃圾及时清理文明施工地块周围树立高于米的简易屏障或在使用机械设备旁树立屏障减少施工机械的噪音。三.项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目基本无工艺废气和生产废水排放因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。大气污染源分析()地下车库废气现代花园建有个停车位的停车场地下车库面积层高约m。停车场设有两个进出口。车库内的废气排放高度为米排气量约立方米h()天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气最大燃气量为立方米h平均燃气量为立方米h户居民共用天然气立方米。水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水L估算居住人口人生活耗水量每天立方米。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。四.公众参与现代花园环境影响评价“公众参与”的木的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中沟通公众与项目建设方的相互了解弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏制定出严格的环境监管措施与实施计划使该项目的规划设计更加完善和合理从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为洪山区人大常委会的代表以及附近周围的居民项目咨询专家。七、劳动安全卫生与消防拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素并提出相应的防范措施。一.劳动安全卫生.危害因素和危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所以及危害范围和程度。)有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品包括爆炸品类易燃、易爆、有毒气体类易燃液体类易燃固体类氧化剂和过氧化物类毒害品类腐蚀品类辐射物质类以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质引起火灾爆炸危险的条件对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性)危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业井下作业辐射、振动、噪音等危险性作业场所可能造成对人身的危害。.安全措施方案针对不同危害和危险性因素的场所、范围以及危害程度研究提出相应的安全措施方案主要有:)在选择工艺技术方案时应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。)对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。)对危险场所按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭、冶金等矿井开采项目应提出防止瓦斯爆炸、矿井涌水、塌方冒顶等技术和安全措施方案。)对易产生职业病的场所应提出防护和卫生保健措施方案。二.消防设施消防设施研究主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位根据消防安全规范确定消防等级并结合当地公安消防设施状况提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。.火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性包括储存物品的火灾危险性生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性运输过程中的火灾危险性等。.调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备所在地公安消防队与场址的距离等确定项目对公安消防机构的依托程度。.消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围确定应采用的消防等级并结合项目场址周围消防设施状况提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。八、组织机构与人力资源配置合理、科学地制定管理方案确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。在制定管理方案时我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究比选优化方案。一.组织机构设置本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由人组成,董事长人,副董事长人,对股东大会负责总经理受董事会任聘,各部门分设经理,负责组织公司的经营管理活动高级职员由董事会商议任聘监理会由股东代表人和职工代表人组成对公司的财务和职权予以监督。组织机构图:董事会监理会总经理专家委员会行政副总运营副总销售副总办人财保采工营售物公事务安购程后业 室部部部部部销服管务理部部部办公室:、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部:负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核晋升与奖惩教育和培训工作。财务部:负责资金的筹集和管理财务的核算和监督以及资金的拨款和管理交纳各种税务和上级管理费等保证工程进度和各项资金使用计划。保安部:负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部:负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部:一工程前期准备技术准备:)审核施工图纸。)编制《房地产开发项目组织设计》。)编制或审核施工图预算。)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。物资准备现场准备现场踏勘“三通一平”组织施工单位放线并检验。其它准备:A利用招标形式、优选施工队伍。B办理开工报告。C办理质监委托。D组织设计交底。E摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等如有及时妥善处理。二现场工程管理前期阶段的部分工作:A旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作(临建、占路占地的办理)施工建设阶段的工作A施工前的各项准备工作施工建设阶段的平衡和协调工作做好现场技术管理B做好质量控制与管理加强经济签证的管理C做好工程收尾的组织安排竣工验收。D做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E做好工程决算及项目移交。营销部:负责商品房的销售和管理作好销售计划的编织机销售策划工作。售后服务部:负责售后回访保修修缮工程遗留问题处理工作。物业管理部:负责与业主委员会相配合共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知:组建方案符合《公司法》和国家有关规定的要求执行机构具备指挥能力和组织协调能力组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任。二.劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中:总经理副总经理行政管理其中:办公室人事部财务部运营管理其中:保安部采购部工程部销售管理其中:营销部售后服务部物业管理部合计三.员工培训公司管理层以职员提供可持续发展的机会和空间为己任。在公司职员勤奋的工作除可以获得薪金、享有福利以外更可以得到公司适时提供的大量训练和发展机会。在公司除获得正规培训以外职员还将自觉或不自觉地得到其他收获:职员将学到怎样善用时间职员将学到如何发挥团队精神职员将学会如何管理、激励、培训其他人职员将学到更为有用的专业技术知识职员的经验将是职员迈向更高职位的起点职员在公司的经历将有助于职员从事其他相关工作。培训为公司完成经营目标、提高绩效、实现事业发展提供人力资源的保证。培训是职员胜任职责、提升自我、开发潜力、拓展职业的途径。培训的形式主要包括:脱产培训、在职培训、自我启发。脱产培训是就管理中共性的、有必要让职员理解和掌握的东西(如工作必须的技能、知识、公司理念等)对职员进行的集中脱产培训、研修。这种培训由专任讲师授课或主持。在职培训是指在日常工作中对职员的培养训练。即通过制定工作计划、分配调整工作、听取汇报和意见、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径对职员进行的指导。自我启发是指职员自己加强学习提高修养不断开发和提高自身能力。为此职员必须要善用所有的学习资源以获得进步和发展其中“挑战性的工作角色”是最重要的培训过程。培训种类主要有以下四种:①公司内部课程:作为公司职员为进一步了解公司适应岗位职责要求职员可申请或被指定参加公司内部举办的各种培训课程课程类别主要有:公司理念推广、自我开发、管理研修、专业技能训练等。②公司外部课程:作为表现突出的骨干人员为开拓思维触发灵感进一步提高管理水平和业务能力职员可申请或被选送到外部管理顾问公司等专业培训机构参加短期课程包括各种外部教育机构、培训中心所举办的短期培训课程、交流会。使职员有时间、精

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