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商业专题研究报告.ppt

商业专题研究报告

顾歆晨boy
2018-10-25 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《商业专题研究报告ppt》,可适用于求职/职场领域

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。北京西苑项目商业部分专题研究谨呈:北京龙湖置业有限公司版权声明:本文仅供客户内部使用版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。*本报告是严格保密的。结构思路导图SWOT分析定位细化目标设定价值体系营销部署资金回收本报告是严格保密的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础以客户的目标为导向客户关于商业的目标项目整体实现开发利润最大化商业可持有商业限制性条件通过项目开发提升龙湖品牌在北京地区的影响力地铁站厅占用了地块东北角约平方米并与商业联接地下建筑面积达到地上的两倍在定位时要重点考虑如何提升地下商业空间的价值。为了尽可能为别墅布局预留空间商业占地面积较小本报告是严格保密的。我们的目标项目整体实现开发利润最大化项目如何成为可持续发展物业本报告是严格保密的。实现目标的关键点项目商业定位(业态)助于彰显项目形象实现目标利益?公寓与商业形象定位的关系如何处理?如何提升二层商业空间的价值?本报告是严格保密的。根据项目开发顶级别墅区的定位方向通过整体思考来确定商业定位中需要解决的核心问题住宅与商业形象定位的关系如何处理?商业物业市场发展空间?选择何种商业业态有助于彰显本项目的高端商业形象、实现目标收益?针对项目目标和市场现状对项目的思考:商业与别墅做到形象统一或完全隔离、互不影响商业不会对别墅的价值体系产生负面影响充分利用地铁人群及旅游人群带来的商业价值保证商业自身较高的出租盈利能力。项目商业定位需要解决的核心问题:本报告是严格保密的。商业定位的结构思路导图商业发展方向商业部分发展战略项目界定案例研究商业细化定位物业发展建议通过对商业宏观关联数据、区域市场现状及规划、敏感影响因素的分析对项目属性及研究方向做出初步界定本报告是严格保密的。US$US$US$US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择自由购物空间多种需求个性消费mdashmdash欧美经济发展的经验证明当城市的人均GDP达到美金以上时人们单纯购物的时间会明显缩短此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。通过城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型来看北京商业快速多元发展人均GDP城市化率商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于美金以下城市化水平在以下人均GDP位于~美金城市化水平在以下商业形态出现第一次升级取代了农业时代的地摊、集贸市场商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于~美金城市化水平在以上以下商业形态出现飞跃多样化、规模化的现代商业出现如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于~美金城市化水平在以上以下超越商业范畴的广义商业形态出现SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于~美金城市化水平在以上广义性商业的升华转型主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现本报告是严格保密的。US$US$US$US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择自由购物空间多种需求个性消费mdashmdash欧美经济发展的经验证明当城市的人均GDP达到美金以上时人们单纯购物的时间会明显缩短此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。外因:国家政策扶持首都快速发展、都市国际化内因:外资涌进注入本地企业蓬勃发展国际性及全国范围中高端人才聚集商业需求急剧上涨KPImdashmdashmdashmdashmdashmdashmdashmdashmdashmdashmdashmdash专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态快速发展城市化率人均GDP北京人均GDP城市化率本报告是严格保密的。mdashmdash欧美经济发展的经验证明当城市的人均GDP达到美金以上时人们单纯购物的时间会明显缩短此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。通过城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型来看龙江商业快速多元发展人均GDP城市化率人均GDP位于~美金城市化水平在以上本报告是严格保密的。北京西部区域聚集大量别墅豪宅但高端商业配套供给不足缺乏聚集性、规模化北京西部地区由于自然环境优美吸引大量高收入群入住形成了著名的西山别墅区据统计整个西山豪宅区已经聚集了多万具有高端消费能力的人群而他们的年消费能力达到亿元以上。目前区域内的高端商业配套供给不足。现有商业配套普遍集中于社区会所内由于过度分散缺乏规模效应及产业链特征导致这些有限的高端商业配套经营不理想居民缺乏高端购物、休闲场所。本报告是严格保密的。龙江区域聚集大量别墅豪宅但高端商业配套供给不足缺乏聚集性、规模化龙江地区由于产业经济发达产生大量高收入群入住据统计整个龙江豪宅区已经聚集了多万具有高端消费能力的人群而他们的年消费能力达到亿元以上。目前区域内的高端商业配套供给不足。现有商业配套普遍集中于社区会所内由于过度分散缺乏规模效应及产业链特征导致这些有限的高端商业配套经营不理想居民缺乏高端购物、休闲场所。龙江地图(含地产或标志性物业分布图)本报告是严格保密的。项目周边的居住人口主要以南边国家安全局、医院住宅区与北部中央党校、国际安全学院为主约万人区域内人口现状由于拆迁项目周边常驻市民逐渐减少目前项目两公里范围内的主要消费人口来自:中央党校:工作人员人每期学员人左右。国际关系学院:在校学生余人教师人。国家安全局住宅区:不详西苑医院宿舍区:栋楼中关村务工人员租住:未来人口状况海淀新区预计到年的常住人口将达到mdash万人到年新区人口将达到万相当于一个中等城市。由龙背村至永丰科技园路段目前有个售项目:万科西山庭院、天秀泊心湾、百旺家苑、润手秋佳苑、百旺茉莉园、百旺新城、中海枫涟山庄、永丰嘉园。海淀新区:是海淀区北部地区的行政区划范围面积平方公里约占全区总面积的%包括西北旺镇、温泉镇、苏家坨镇和上庄镇。海淀新区是中关村科技园区的发展区目前拥有软件园、生命科学园、永丰产业基地、环保科技示范园等一批专业园区和翠湖湿地、稻香湖、凤凰岭等风景名胜。本报告是严格保密的。项目周边的居住人口主要以龙江镇政府、大型社区住宅区、学校及原居住区为主约万人区域内人口现状未来人口状况项目周边介绍文字项目周边图龙江中心图本报告是严格保密的。项目区域内存量商业档次普遍不高存在高档商业市场空缺区域内现有商业设施分散、档次较低、缺乏集中商业商业多集中于颐和园路和同庆街两侧成为该区域主要商业聚集区人流庞大商业物业形态多以临街店铺形式存在本区域属于旅游区消费人群以旅游者居多因此业态主要是旅游纪念品专卖、烟酒零售餐饮等规模大部分在平米左右片区商业分布示意本报告是严格保密的。项目区域内存量商业档次普遍不高存在高档商业市场空缺区域内现有商业设施分散、档次较低、缺乏集中商业商业多集中于东华路和文华路两侧成为该区域主要商业聚集区人流庞大商业物业形态多以临街店铺形式存在盈信广场片区商业分布示意本报告是严格保密的。盈信城市广场是区域内最规模较大的商业中心形象佳但经营欠缺盈信城市广场介绍品类规模月租金(元)蔬菜个摊床摊床:A类B类C类位置好的转租价达到水果个摊床干果个摊床日杂、百货个摊床边厅个铺位至元店平方米包子铺平米本报告是严格保密的。在西苑早市带动下市场附近街铺开业情况良好租金也不断攀升各经营户租金的不同与租赁的时间、地点、面积有关靠近西苑早市的商铺利于出租。该区域的主要消费群体为周边居民及租赁人口(主要是中关村及本地务工人员)。在对经营者访谈时发现绝大多数经营者对现用物业表示不满又无可奈何对本项目表现出极强的关注并表达了认购的愿望经营类别经营面积(M)租金(元月M)防盗门灰指甲照相馆颐和小院饭馆(月营收)通讯商店烟酒店(物业简陋)通讯店(物业简陋)本报告是严格保密的。颐和园旅游人群旺盛但对商业发展的支持作用并未充分显露供需平衡未建立旅游人群数量庞大颐和园日人均流量达万人圆明园日人均流量达万人左右其人均日消费额为元对本区域商业形成一定支持。实用面积不足平方米的食杂店月租金高达元并要求按年预付大量的旅游人群带来的商业价值可见一般。经营毫无特色可言的快餐店定位失准既无法满足团队客户成桌消费也无法满足自助游人群特色需求经营困难。本报告是严格保密的。麦德龙、欧尚、易初莲花金源店、万泉河城乡仓储超市是附近主要的大卖场但距离及业态并不能满足居民需求麦德龙针对专业客户大单购买的现购自运经营理念并不能给周边市民的生活带来方便也未对片区日常商业的经营产生明显影响此点从对片区居民及经营商户的访谈中也可以看出欧尚、易初莲花、城乡仓储距离本区域均有一定距离尽管开通免费购物班车也不能带来最直接的方便随着西苑早市的拆除周边常住居民的日常生活将对购物便利性提出更高要求。麦德龙同一建筑体内平方米餐饮项目整租开价元平方米天。本报告是严格保密的。从未来区域发展规划来看本项目位于海淀三大旅游商服中心之一的中央休憩区的核心位置商业发展空间大中央休憩区是海淀区重点打造的三大旅游、休闲商服中心以颐和园、圆明园为核心覆盖范围平方公里将成为集观光旅游、休闲娱乐为一体的综合休闲区年接待游客将超过万人次商业消费潜力巨大。本案本报告是严格保密的。海淀区政府对旅游现状也做了深入思考和研究针对ldquo旅rdquo和ldquo游rdquo做出相应的战略战术规划提升海淀旅游经济增长的增长率可以从战略、战术方面突破:  战略突破口ndashndash高附加值:提升外地、境外旅客的消费水平  战术突破口ndashndash量的提升:增加本市中产以上阶层游客的旅游频率海淀区旅游成长战略方向图海淀区的旅游发展正处在天时、地利、人和的阶段。海淀区的皇家园林旅游资源有深厚的历史文化底蕴每年吸引多万国内外游客外籍游客超百万打造共同的核心价值ndashndash服务、时尚、流行、当代、国际做到各自有特色各自有灵魂。本报告是严格保密的。规划中的地铁号线贯穿市区南北途经四个换乘站目前欲将北部终点站延至永丰科技园以更好地解决北部的交通压力4号地铁线贯穿市区南北途经个换乘站线路全长公里线路起自南四环路北侧沿经马家堡西路、菜市口大街、宣武门内外大街、西单北大街等终至龙背村线路全长公里设车站座。已正式命名换乘站有座分别为地铁号线ldquo西单站rdquo、地铁号线ldquo宣武门站rdquo、ldquo西直门站rdquo和地铁号线ldquo海淀黄庄站rdquo。号地铁线从龙背村向北延至北清路永丰科技园海淀区政府表示该区正在编制地铁号线北延的项目建议书计划将号线从龙背村向北延至北清路永丰科技园沿途拟设车站座。以缓解北部新区的出行压力。海淀区北部新区是本市未来的科技创新中心预计到年的常住人口将达到mdash万人。目前北部新区的公共交通条件相对滞后出行多靠私家车且新建的地铁号线终点只到龙背村距离永丰科技园约米。这样的交通条件未来很难满足北部新区的出行需求。本报告是严格保密的。地铁号线颐和园站占地约平方米为双层岛式车站本项目可以与地下一层(站厅层)联接商场入口与地铁车站出入口合并设置地铁车站设置四个出入口覆盖颐和园路南北东西将形成对周边人群的汇集本报告是严格保密的。通过对区域商业的以上分析得出以下研究结论:现有旅游人群数量众多但流动性强其消费需求是方便、快捷的餐饮服务及个性商品零售店铺。随着旅游人群数量及客均消费水平的提升所带来的商业价值值得重视地铁的修通会使项目西北方向未来聚居的大量居民及其它顾客得以更加便捷到达本项目项目商业的辐射能力会有较大程度提高。周边常住人口总量不大且未来不会有明显增量但作为区域主流消费人群其消费具有极高的重复性及稳定性对日常生活零售、餐饮需求大且强烈。本报告是严格保密的。商业定位的结构思路导图商业发展方向商业部分发展战略项目界定案例研究商业细化定位物业发展建议根据属性界定成果假定商业发展方向并进行研究验证得出初步发展方向以便展开详细的论证本报告是严格保密的。初步结论:本项目商业在市民生活配套及旅游休闲消费方面存在明显的市场机会项目区域属于规划中的中央休憩区区域品牌的打造需要提供高品质商业服务设施这为本项目商业物业发展提供了有力支撑地铁号线站厅与本项目的联通为大众零售及生活配套商业业态的发展提供了客流量的保障项目所在地不是传统的商业区商业氛围较差周边商业主要为临街商铺档次较低缺乏集中商业与中高档商业设施项目区域对中档、特色餐饮休闲娱乐业态需求强烈而目前相关业态供应量很小发展空间较大。、大型综合性购物中心:对区域内各种消费需求全覆盖并对周边有很强辐射能力、中小规模特色购物中心:以小体量满足尽量多的需求但不强调与核心商业竞争、特色风情商业街:通过建筑形态及商业内容的特色化吸引特定客群进入、顶级主题商业:奢侈、一线品牌店铺集群或会员制顶级俱乐部聚焦金字塔尖几种可能发展方向本报告是严格保密的。我们选取北京四个城市级区域性商业中心进行的研究并总结出其KPI体系位置及标志商业公主坟商业中心标志店:城乡贸易中心、翠微大厦朝外商业中心标志店:蓝岛大厦、华普超市木樨园商业中心标志店:百荣世贸商城、大红门服装城北辰商业中心标志店:北辰购物中心、飘亮购物中心大型综合性购物中心本报告是严格保密的。北京城市级商业中心案例研究大型综合性购物中心商圈特征朝外商业中心公主坟商业中心木樨园商业中心北辰商业中心区位特征CBD的门户次级商业商务中心城市核心节点传统商业中心城市节点首都南大门,新兴商业中心北部核心节点综合商业中心交通状况地铁号线东二环和三环以东有朝阳路、朝阳北路主干道交通枢纽有地铁号线多条公交线距西客站公里南中轴线南三、四环长途汽车站多条高速路规划地铁北四环中路京承高速、八达岭高速多条公交线路日人流量万人万万万区域特征购物、旅游、商务、金融、娱乐和餐饮融为一体集聚国际化的商务中心及外国使馆周边住宅以高档公寓为主如光彩国际公寓、富力爱丁堡公馆等核心商圈内(公里半径)有翠微嘉园、西钓鱼台嘉园等多个中高档住宅社区另有西贸DNA、世纪经贸大厦、翠微大厦等知名办公楼商业以小商品批发为主周边社区成熟分布有中档住宅如新奥洋房、珠江骏景以及一些中高档办公楼如京温大厦、振龙大厦等处于亚奥板块休闲运动功能得以发挥居住氛围浓厚中高档住宅多个包括紫玉山庄等别墅项目IT业、外企在区域内建立办公场所常住人口规模与特征万人高消费人群商务高层万人中、高收入、消费潜力巨大万人新兴代年轻人逐渐取代老城原住民现代、超前消费万稳定、高知、高智化的消费群体有很强消费力用地规模万平米万平米万平米万平米本报告是严格保密的。研究得出综合性购物中心发展KPI对照本项目资源条件发现本项目不具备条件大型综合性购物中心本报告是严格保密的。通过不同级别购物中心辐射范围及人口数量比对本项目具备开发地区购物中心的基础中小规模特色购物中心世联模型本项目如果定位为地区级购物中心短时间内缺乏客源支持因为要求辐射区人口为~万人项目规模应该在~万平米但同时要充分考虑项目周边人口增长因素、地铁开通带来的辐射力增加以及游览客群的消费需求结合特色化的发展路线未来年内将具备市场支持。建筑规模覆盖商圈定位万平米以上覆盖整个城市服务人口万以上市级购物中心~万平米覆盖城市局部服务人口~万人地区购物中心~平米覆盖城市的一个居住区服务人口~万人居住区购物中心平米以下服务人口万人以下邻里型购物中心本报告是严格保密的。基于案例研究我们发现中小规模特色购物中心的开发及运营具备以下特征零售店铺容易实现高租金回报且市场操作难度较小结论:中小规模特色购物中心适合本项目项目连接城市轨道交通良好的区位条件适宜打造交通驱动型集中式商业物业综合类商业物业具有规模优势易于打造新商圈概念小分割面积店铺易于招商且租金回报高于大面积商业物业。中小规模特色购物中心本报告是严格保密的。后海酒吧街位于什刹海紧邻平安大道目前大约有家酒吧周边有鼓楼、恭王府、北海等景观人气旺盛。目前租金水平是元平米天北京后海酒吧街经过多年发展经营渐入佳境成为特色风情商业街成功典范特色风情商业街后海酒吧街成功的原因在于其得天独厚的地理位置、景观资源、区域文化及建筑特质而且其多年来稳健经营产生的品牌价值培育出相当多的一批重复消费客群。本报告是严格保密的。上海玫瑰坊街区规划优秀、位置佳、人流大、又与地铁建立了良好的联接位置:ldquo玫瑰坊rdquo坐落于上海市长宁区中山公园商圈轴心地段地处本市轨道交通二号线与三号线换乘中心地区多条公交线路。途经人流量达到万人天定位:长宁区第一个室内敞开回廊式商业街玫瑰坊总建筑面积约平方米商铺总面积为平方米限制:路口拐角处的黄金位置为其他项目占有使玫瑰坊的地块缺少整体感视角不佳可见率低规划特点:设计师规划了两个锐角三角型对角相连三角形内设露天的中庭两个三角形中间有平面或有坡度的无障碍通道连接两个三角型内部的中庭呈开放式哑铃型布局在玫瑰坊的中庭内部设计了回廊回廊的设计加强了各商业店铺之间的可视性与关系。垂直交通特点:体现在三个方面观光电梯自动扶梯和斜坡式通道。ldquo街rdquo的创意:把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连实现ldquo街rdquo的形式。单间店铺基本上以-平方米为主进深多为-米。特色风情商业街本报告是严格保密的。自年月招商至今目前尚有部分店铺已出租但未开业租金标准为~元平方米天目前在经营的店铺中只有左右可以维持收支平衡或盈余其余店铺的经营情况都不理想。为了把人留住玫瑰坊一直在调整以适应目标人流的需要。自玫瑰坊开业以来招商工作从未中断定位也一直在调整。为了更好地贯彻自己的经营理念和定位开发商利雄置业不惜在商业街的各个区域开设自营店以期达到示范效果。到目前为止自营店已开出餐饮、服装、家饰各一家还有运动区的运动品牌等除餐饮店滋味轩增加了营业面积外其余店铺大都还在亏本经营。为了突出特色玫瑰坊在招商时曾着重引入一些个人作坊或是个人原创设计的品牌还有一些具有民族特色的服饰那些符合玫瑰坊理念的店铺但未能活得很好。部分店主访谈:租金太高生意不好做已产生转租的想法。如果玫瑰坊周边项目启动经过三四年的市场培育玫瑰坊也就有盼头了。ldquo乐观估计的话玫瑰坊的生意到年将十分红火最迟也不过年。rdquo但玫瑰坊诸多优势也无法改变经营的窘迫现状主要体现出内街在经营上的风险与培育的艰难。特色风情商业街本报告是严格保密的。基于案例研究我们发现特色风情商业街的开发及运营具备以下特征结论:特色商业街不适合作为项目的发展方向打造特色商业街一般要具有良好的区域认知历史底蕴、文化特色或良好的自然环境区域特色与商业氛围的长时间的培育对开发商资金要求较高且风险大特色商业街市场操作风险难度大对区位、交通、管理、租金、邻居档次、环境要求高特色商业街的街区开放布局及景观化具有一定的吸引力但在北方城市冬天将会面临恶劣的经营环境。特色风情商业街本报告是严格保密的。关于顶级特色私人商务俱乐部位于京城大厦一层的京城俱乐部专用电梯在第一眼就诉说尊贵不凡的气度。中国会的ldquo长征吧rdquo:虽为酒吧却有书柜一贯到顶吧台在设计时低于地面一尺让人只闻书香不见酒气无形中消去了几分浮躁的物质味道。功能:为高级商界精英提供了非正式的休闲的商务与社交平台作为ldquo办公室的延伸和家的补充rdquo。经营模式:会员制的组织形式并保证组成会员在同一个层面上会所一般由高层次的商务人士以及部分政府官员组成。一般一个俱乐部的会员人数在人左右收费模式包括一次性缴纳的入会费用和年费两部分。由提供服务者和需要服务者两部分人组成以互信互利为原则根据需求为会员提供针对性的高质量服务。一般都会由专业的俱乐部经营机构来经营如京城俱乐部是由美国国际会所管理集团管理的而长安俱乐部则是由亚洲联谊国际股份有限公司经营的。设施要求:一般包含餐饮、会议以及健身娱乐三个部分的功能空间市区的私人商务俱乐部的面积一般在平米左右。同时一般的私人商务俱乐部还不定期组织多种形式的活动如雪茄之夜、高尔夫球比赛、化妆舞会、总经理聚会等给会员提供广泛交流的机会。每家俱乐部在活动内容和服务特色上各有侧重。顶级主题商业本报告是严格保密的。案例:京城俱乐部、长安俱乐部京城俱乐部项目概况:诞生时间:年月日地址:朝阳区新源南路号京城大厦层。会员人数:余人国内外大公司总裁、使馆人士。代表会员:李泽楷、许荣茂(中外会员各占左右)。入会费:个人万美元公司万美元年费美元。特色:ldquo四大rdquo中诞生最早国际化路线聚会非常多。推广方式:口碑传播、内部刊物。经营状况:自俱乐部成立以来发售会员卡金额接近亿人民币且俱乐部每年可获得会员月费约yen余万元俱乐部高管年薪在yen万元左右(不包括分红)并配有专车。项目概况:诞生时间:年地址:中国北京东长安街号经营面积:平方米会员人数:余人政府官员比重大商界会员多来自传统产业代表会员:李嘉诚、霍英东、杨元庆、段永基入会费:个人会籍万美元、公司会籍万美元年费美元特色:雍容、华贵、大气人脉商机推广方式:口碑传播、内部刊物长安俱乐部顶级主题商业本报告是严格保密的。案例:美洲会俱乐部、中国会俱乐部美洲会俱乐部项目概况:诞生时间:年地址:建国门立交桥西北角北京华润大厦层经营面积:余平米会员人数:余人强驻内地代表很多都是其会员包括各大企业高层人士、专业人士代表会员:张朝阳、孙正耀入会费:每人万美元特色:ldquo海归客厅rdquo明朗、简洁美式风格ldquo四大rdquo中最年轻会员多有海外教育背景、年轻IT银行投资等新兴行业推广方式:口碑传播、内部刊物项目概况:诞生时间:年地址:西绒线胡同内(北京市四川饭店旧址)会员人数:余人到来自国外包括政治家、皇室成员、知名企业家、艺术家以及几乎所有外资银行的高管人士代表会员:巩俐、刘持金、陈东升、CharlesLei(迪斯尼中国区首代)特色:中国文化古色古香的四合院、宫灯、风荷等提供住宿服务推广方式:口碑传播、内部刊物中国会俱乐部顶级主题商业本报告是严格保密的。基于案例研究我们发现顶级主题商业的开发及运营具备以下特征结论:顶级主题商业也不适合作为项目的发展方向开发前期目标客户定位困难商业定位及物业设计带有一定的盲目性除非达成订单式开发顶级商业面对小众群体经营市场空间小面对竞争时很难确定继续保有比较优势由于高昂的装修及推广费用顶级商业开业成本高结合考虑其经营上高风险商家也属于小众群体调整弹性弱顶级商业可以租赁较大的面积但单位租金的水平并不乐观顶级主题商业本报告是严格保密的。按照上面的定性分析唯有中小规模特色购物中心比较适合作为开发方向、大型综合性购物中心:、中小规模特色购物中心:、特色风情商业街:、顶级主题商业:接下来我们结合开发商开发商业获取租金收益的核心目标来探讨各种商业业态与租金的关系为进行不同业态获利水平评估时提供评价体系。本报告是严格保密的。通过对以北京东方新天地为代表的商业综合体的分析来探求业态与租金的关系ldquo东方新天地rdquo位于北京长安街的王府井占地平方米是亚洲最大的购物商场之一商场分为个主题购物区、和天空大道。已经拥有商户家左右其中经营面积在平米的主力店商户有家汇聚各地风味餐饮店与琳琅满目的国际知名品牌。缤纷新天地都市新天地庭苑新天地寰宇新天地活力新天地尊萃时光别馆天空大道本报告是严格保密的。东方新天地各业态租金分析高租金(元平米天以上):个人金融服务、品牌服饰专卖、精品礼物零售、高档特色餐厅、女性化妆品、珠宝钟表礼品店中租金(元平米天):餐饮、专业零售低租金(元平米天以下):超市、健身、高租金精品零售中租金低租金百货超市餐饮健身娱乐专业零售品牌服饰本报告是严格保密的。东方新天地经营概述mdashmdash主要租金盈利来自零售店铺经营成功特点众多业态的有效组合群聚家出租店铺中零售店铺占、餐饮占零售店铺租金高于餐饮类最高达美元平米月。特色服务各种业态功能相互促进提供ldquo一站式rdquo购物、休闲娱乐服务业态丰富客户层广泛吸引高端人士、普通白领、国内外游客购物年左右商铺出租率年均达到左右本报告是严格保密的。深圳华润万象城:深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心建筑面积:万平米商业定位:完整及协同的体验包括购物、休闲、餐饮及娱乐开发理念:全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合商业形态:家主力店店中店Chart业态组合Sheet主力店国际名牌餐饮娱乐精品店Sheet业态组合SheetSheet本报告是严格保密的。主力店采取错位经营方式走时尚路线推特色商品建设一个以进口商品为特色的新概念超市避免商品组合与竞争对手同质化负一层主力店:华润万家超市CITYVALUE超级广场本报告是严格保密的。特色百货F层主力店:Reacuteel时尚生活百货(万平米)首次进入中国内地的百货公司深圳百货真正市场细分开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化本报告是严格保密的。层主力店:嘉禾电影城、真冰滑冰场FF:大型中式酒楼本报告是严格保密的。华润万象城各楼层租金:(租金面积为使用面积)-楼-元月平米(地铁口)楼-元月平米楼-元月平米楼-元月平米楼-元月平米楼-元月平米主力店承租水平均不超过元月平米结论:与地铁连通的楼层租金最贵店铺面积越小单位租金越高租金随楼层按照比例逐层往上递减。本报告是严格保密的。总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下最高最低其次最小零售商铺:化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大特色品牌店:电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店:百货公司、超市、电影院次主力店:美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心本报告是严格保密的。租户构成决定于项目定位需要及业主收租盈利需要这两者之间的平衡主力店能为购物中心带来巨大的人流但是租金水平很低。次主力店能带来的人流数量不及主力店但是租金水平要明显高于主力店。结构性品牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献而且会吸引一些相关品牌的入驻。普通的零售商铺是主要的租金承担者其自身吸引人流的能力较差。租金人流主力店知名商家结构性品牌专卖店零售商铺次主力店金牛型租户明星型租户问题型租户瘦狗型租户本报告是严格保密的。通过之前的定性分析结合开发目标制定指标打分体系来确定发展方向结合目标及限制条件充分评估收益水平及风险通过尽量合理的综合考评发现中小规模特色购物中心还是首选的发展方向以下将对此展开针对性研究定位方向区域消费地铁联通旅游升级物业形象获利能力运营风险综合评分大型综合性购物中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 中小规模特色购物中心☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 特色风情商业街☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 顶级主题商业☆☆☆☆☆☆☆☆☆ 本报告是严格保密的。商业定位的结构思路导图商业发展方向商业部分发展战略项目界定案例研究商业细化定位物业发展建议围绕商业发展方向进行案例研究得到项目定位及产品设计方面的启示。本报告是严格保密的。案例借鉴案例研究对象:研究目的mdashmdash确定项目商业部分可能的存在形式&业态案例选取原则、联接地铁车站、旅游人群集中、周边常住人群聚集、非核心商圈香港青衣城香港杏花新城日本LAFETETAMA地铁驱动商业mdashmdash香港山顶广场黄山新街旅游配套商业mdashmdash本报告是严格保密的。香港青衣城(MaritimeSquare)联通地铁的区域性购物中心典范项目概况: 地址:新界青衣青敬路号建筑面积:万㎡客流量日平均人次:核心客户群:周边住宅区居民面对分钟车程内香港多个大型商圈的竞争青衣城选择了以周边客户为核心客户群走差异化主题路线的方式:尝试走概念化道路全港首次选择以海洋概念为大型主题。引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑。将主力店的其他部分划分成小型店铺出租依靠主力店的带动保持了其商业的整体性和连续性业态丰富应有尽有方便快捷保证了消费者的ldquo一站式rdquo消费出租率: 经营概况: 本报告是严格保密的。青衣城与市级商圈的关系青衣城所处的区域性商圈与市级商圈之间有便捷的地铁网络相连接交通便利青衣城所处区域与市级商圈的时间距离均在分钟以内本身也与地铁保证了极好的互通性。位于青衣城地铁站所处区域交通极为便利与市级商圈的时间距离均在分钟以内交通状况地铁车站通道与商场入口融合本报告是严格保密的。选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路,全港首次选择以海洋概念作为大型主题。梦幻岛大堂将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租依靠主力店的带动保持了其商业的整体性和连续性。经营状况以知名度较高的主力店为支撑带动小型店铺的出租保持了其商业的整体性和连续性小型店铺船形餐厅蓝色布置本报告是严格保密的。小型店铺主要租售给一些私人或小型的商家其面积基本在㎡业态分布广泛主要经营:时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等是作为主力店的延续和补充。一楼可租售店铺个铺位二楼可租售店铺个铺位三楼可租售店铺个铺位业态分布主力店占商铺总面积的小型店铺占商铺总面积的主力店以餐饮业与超市为主小型店铺辅以时装、饰品、美容、书店等业态丰富、应有尽有保证了消费者的ldquo一站式rdquo消费主力店业态分布饮食大家乐肯德基麦当劳必胜客敦煌海鲜酒家扒王之王心齐桥料理稻香鱼港东京餐厅粤翠轩家品超市日本城美家居百佳超市实惠超市丰泽电器世界娱乐玩具反斗城嘉禾影视城运动用品运动家本报告是严格保密的。香港杏花新城(ParadiseMall)产品特色使其立于区域商业的不败之地项目概况: 建筑面积:万㎡客流量日平均人次:特点:利用建筑风格形成主题商业杏花新城是以欧洲古典主义为主题的大型消闲购物空间。罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角处处洋溢着欧陆悠闲品味及气氛。 走主题街区道路以欧陆建筑风格为主导将空间分为三个特色主题从而将商业划分为饮食、娱乐、服饰三部分将每个主题部分又划分为小型店铺进行租售 引进主力店如百佳超市、星巴克等。出租率:经营概况: 本报告是严格保密的。杏花新城交通网络发达交通设施一应俱全位于杏花村地铁站多项交通直达免费穿梭巴士行走港岛东区邻近东区走廊及东区海底隧道出口设有往返香港海防博物馆的穿梭巴士位于住宅组团杏花囤的几何中心与杏花村地铁站完美融合交通换乘设施齐全交通状况本报告是严格保密的。选择以欧洲古典主义为体验点使商场被一个统一的主题所协调从而增加了商业的整体氛围。将室内设置成商业街形式并划分成小店铺出租将商业分为饮食、购物、娱乐三大部分与三大主题相互辉映并在每个主题都引进少量主力店用以带动整体商业的发展。商业街主要以小店铺的出租为主并在每个主题都引进少量主力店以带动整体商业的发展经营模式本报告是严格保密的。美膳坊以欧陆文艺复兴时期的风格为主题配合雅致的户外茶座及花团锦簇的阳台汇聚多间各国美食店。同乐港以环绕探险历奇为主题以ldquo开心号rdquo探险船作标志配以最现代的灯光音效及互动式装置为消费者在购物之余带来源源不断的惊喜。新艺廊以维也纳和比利时艺术风格为主题配以匠心独运的梁柱和雅致的是内摆设使时尚品牌及潮流服装店在这里显得更加壮丽和闲适。以欧陆建筑风格为主导将空间分为饮食、娱乐、服装三个特色主题业态分布本报告是严格保密的。日本东京多摩商业街LAFETETAMA概况多摩商业街地处东京火车站和东京都立大学之间占地面积:平方米CFA:平方米CLA:平方米其中零售占餐饮占左右。本报告是严格保密的。多摩商业街开发背景多摩商业街是随着东京地铁的建设和多摩新城的开发而逐渐形成的。多摩新城距东京公里从开始至年已开发平方公里居民近万人。多摩新城的繁荣使商业得到长足发展形成了集旅游、零售、餐饮、百货于一身的多摩商业街。本报告是严格保密的。零售商店零售业是多摩的最主要商业形式占整个商业街的%左右。其店铺建设分布都很有特色。特别是其中的超市。本报告是严格保密的。餐饮业多摩餐饮业占整个商业街的%左右。餐厅装饰精巧优雅别具特色。本报告是严格保密的。依托地铁开发建设的中小型购物中心案例分析小结均位于地铁站内交通网络发达人流量大。由于地铁的快速、便利到达市级商圈的时间较短。以知名度较高的主力店为依托带动小店铺的出租模式保持商业良好的整体性和连续性。业态丰富涵盖范围广保证客户的ldquo一站式rdquo消费。本报告是严格保密的。香港山顶广场由具有超过五十年香港开发经验的恒隆地产开发并长期持有经营凌霄阁内包含了高科技虚拟实境的动感电影、lsquoRipleyrsquos信不信由你!奇趣馆rsquo展示有怪异、奇幻的艺术制品还有闻名中外的伦敦杜莎夫人蜡像馆香港分馆。凌霄阁及山顶广场内有多个角度可以俯瞰维港及两岸全景将商业的休闲、购物服务功能与游客的观光活动有机结合。轨道车站设在凌霄阁首层太平山顶几乎成为赴港游客必选的游览项目山顶广场丰富了景点的游览内容也给游客提供了上好的购物、餐饮、休息等必须的服务半山区的高端居民也会把山顶广场作为日常购物首选很多港岛市民也乐于经常到山顶欣赏美景享用美食。本报告是严格保密的。位于山顶广场四、五层的峰景餐厅成为港岛最美餐厅腊像馆更成为太平山顶必游项目之一位于香港太平山顶的峰景餐厅无疑是本港最迷人的餐厅之一是每位旅客的必到之选。两层高的落地玻璃窗让你饱览香港著名的都市轮廓、维港景致和远山离岛如斯醉人美景实属世间罕见。自年开业以来峰景餐厅的风格菜式成为外地游客和本地居民的心水选择。逾四十名来自世各地的厨师为顾客烹调西方及亚洲名菜杜莎夫人蜡像馆在香港太平山顶凌霄阁开设了亚洲的惟一永久性展馆面积约平方米分个展厅包括电影天地、体坛名将、蜡像作坊、名人派对、伟大殿堂、恐怖魔屋及乐坛至尊。走进馆内约位名人巨星的蜡像就在眼前。年上海杜莎夫人蜡像馆在市中心南京西路新世界商厦楼落成开幕本报告是严格保密的。除了针对游客努力创造吸引点山顶广场商业本身的设计和运营也非常成熟本报告是严格保密的。黄山新街案例简介、以集中商业的效应吸纳黄山市民及旅游人群消费提升商业价值以室内步行街街铺的形式分摊销售压力实现开发目标、销售期主力店进驻部分开业、统一经营明显促进商铺销售实现商业价格为黄山最高商铺销售较快、后期经营中经营商与投资商利益矛盾经营商撤场影响了后续经营商业价值迅速降低。由于主力店离去人流剧减现有商铺经营惨淡、暴露出的问题:卖的好卖的价格高但经营的差。销售时引进主力店带动其他商铺销售但当主力店撤出时对剩余小商铺的经营影响很大。业态以服装为主档次较高管理成本高同品牌商品比老商业价格高且商业业态不够丰富功能单一不能吸引人流导致部分商铺品牌经营者撤出。、问题启示:商业的后续经营问题非常重要在引进主力店或者统一经营问题上既要使商业卖得好就要保证后期经营是比较复杂的问题要吸引旅游人群单纯的购物功能并不能达到目的。本报告是严格保密的。新街设计中主要依靠扶梯解决人群进入二层商铺的问题每隔米左右即有两部上下的自动扶梯通向二楼二楼的联廊部分挑空层高米空间丰富内街的空间中庭部分可以做产品展销或促销活动本报告是严格保密的。商业经营现状:以服装销售为主的业态但主力店撤出后大多商铺空置新街商业实现价格:、两层均价-元平米、租金-元平米老商业中心商业价值:、一层商铺价格在-万元平米、租金-元平米年后商业价值降低由于商业经营问题新街商业价值剧减大量商铺租金水平在-元平米一楼商铺空置率在%二层商铺控制在%在经营的商铺亏损临近入口的商铺经营状况差强人意本报告是严格保密的。依托旅游区开发建设的中小型购物中心案例分析小结尽管有旅游市场可为但是单纯依靠游客消费并不能有效支持购物中心稳定的经营还要尽量兼顾周边住民的日常消费及多频次客户的特定消费需求集合旅游景点的观光资源提供参与性好或有独特风情的游艺、休闲、餐饮项目将可能使购物中心成为游客必选的去处甚至是目的地独一无二的商品或服务内容将可提高客户来访的可能性。本报告是严格保密的。商业定位的结构思路导图商业发展方向商业部分发展战略项目界定案例研究商业细化定位物业发展建议综合项目开发目标、限制条件、区位商业环境、未来发展规划并结合案例研究的结论确定项目开发商业的战略思考本报告是严格保密的。商业发展战略:尊重区域现状预见未来发展客观评估地铁开通及旅游升级给项目带来的商业机会优先考虑建设有特色、功能丰富的中型购物中心并酌情设置高档独立项目突破旅游界限强化综合服务功能招商先行主力店带动高价分租实现收益本报告是严格保密的。商业定位的结构思路导图商业发展方向商业部分发展战略项目界定案例研究商业细化定位物业发展建议根据发展战略给出业态、规模、形象、目标客群、经营管理模式等细致定位方案本报告是严格保密的。定位背景综述市场条件因素从宏观层面来说北京作为中国首都经济前景看好具有扎实的商业发展基础北京市城市规划及商业网点规划并没有对本项目所在区域的明确意见本项目附近的存量商业拆迁对本项目商业定位也有较大影响本项目商业定位必须以商业消费者及经营者等潜在目标客户的需求为基础地铁开通会产生人群聚集并提高辐射能力旅游产业升级为项目带来客源数量及质量的双提升。项目条件因素本项目具有商业开发的基本条件满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求本项目交通便利地段前景看好项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势机会与挑战共存。本报告是严格保密的。本项目商业核心价值在区位及本体两方面区位价值:海淀旅游核心区和西部地铁结合的商业聚集地带区域内旺盛的消费需求没有得到满足本体价值:区域内的地标建筑精心营造的商业便利性ldquo龙湖rdquo品牌价值提供的增值商业管理服务本报告是严格保密的。地块商业价值可按图示排序各临街面商业价值差异较大适合发展的商业类型也不尽相同。与地铁站厅无缝联接人流量大最适合发展普通零售及快速消费品类商业。去颐和园景区的必经之路有一定人流量但消费力有限可以发展一般临街店铺新开通的城市道路未来车流量大不适合做零售商业。临小街且距地铁站较近人流量较大且易停留商业价值较高本报告是严格保密的。商业规模定位缺乏量化依据更多的是基于项目条件及开发目标给出建议世联模型本项目定位为地区级购物中心辐射区人口为~万人项目规模应该在~万平米充分考虑项目周边人口结构的改善、辐射能力的增强及潜在的市场机会项目商业规模定位为万平米建筑规模覆盖商圈定位万平米以上覆盖整个城市服务人口万以上市级购物中心~万平米覆盖城市局部服务人口~万人地区购物中心~平米覆盖城市的一个居住区服务人口~万人居住区购物中心平米以下服务人口万人以下邻里型购物中心本报告是严格保密的。我们将引入哈夫模型进行验算:本项目商业总面积取值万平方米较合理由于目前人口数量不是很明确所以取值在相对保守的水平。需要说明的是片区商业空白对商业的量不是很敏感引入哈夫模型计算只是作为一个参考但作为一个区域型的商业万平米已经足够。核算未考虑旅游人群可能带来的商业机会。IRS(商圈饱和度)=C(潜在客户)timesRE(年平均购物额)RF(同类商业面积)RF(可支撑商业面积)=CtimesREIRC=times=万平方米IRS(商圈饱和度)=元m(按照北京现有平均标准来考虑)C(潜在客户)=万人(按周边人口保守值计算)RE(年平均购物额)=元年middot人(按照年北京市城镇居民人均消费性支出元年标准)检验可见万平方米的商业体量是有市场条件的IRS(二级城市商圈饱和度指数)=本报告是严格保密的。市场形象定位京西最具游逛价值的区域型商业中心商业定位的最核心消费客群是周边居民其次旅游人群最后为泛区域人群商业部分的形象定位方向将围绕ldquo特色化rdquo展开具体概况为:在薄弱的商业配套环境中突出区位优势结合项目战略主打周边常住人群及旅游人群满足周边中高端的居住人群身份要求ldquo尽赏国园文化体味星座时尚rdquo案名初定:龙湖*双园星座本报告是严格保密的。经营者核心主力商家中型生活超市特色旅游项目如腊像馆等次主力商家连锁餐饮及特色休闲吧。如:麦当劳、KFC、必胜客、塔可钟STARBUCKS、上岛、名典、城市花园咖啡等品牌专卖店、专业店、便利店:如品牌服装、休闲酒吧、咖啡厅、Eleven等一般商家服装服饰零售店铺烟酒、礼品专卖店面包、糕点、书刊、音像制品等各类专业店铺目标消费群体主消费群项目周边半径公里范围内的市民及暂住人口消费能力中等但有极强的稳定性及重复率以家庭生活消费及私人往来消费为主。次消费群以颐和园、圆明园为目的地的旅游人群外籍、外地及本地游客均有客源数量及人均消费水平稳步提升。辅助消费群地铁号线所联接的西北方向客源便利性与目的性消费均有本报告是严格保密的。项目商业功能布局设计原则.提高日均吸引人流对顾客需求有广泛地适应性:男女老少皆宜。对顾客需求有强烈的吸引力:本地人、外地人、旅游者、外国人充分利用地缘优势将颐和园路、二龙闸路南北两侧人流最大限度地引导到本项目来。.延长顾客人均停留时间对家庭集体购物:充分不同年龄、不同层次的购物需求如:针对小孩、针对老人、针对夫妇等。对非家庭购物:本地人(可玩、可看、可吃、可买)外地人(可玩、可买、可看、可吃)。.提高顾客消费率通过复合型业态的强大包容性使商品组合在广度和深度方面无限延展最大限度地刺激消费者的到访及购买欲望。.提高日均销售额及利润采用多元化的价格策略做到:平价商品:坚持薄利多销中价商品:想买的――能买到――价格适中高价商品:品牌、精品货真价实本报告是严格保密的。购物中心位置选择在地铁上盖及颐和园路、中直路沿线并通过设计景观隔离带强调商业及别墅的完全隔断颐和园路二龙闸路中直路考虑因素:、商业价值最高、便于展示形象住宅区地铁站厅出入口商场主出入口本报告是严格保密的。业态定位初步设想(自西向东剖面)北向地铁人群地铁人群旅游人群中庭空间-F-FF专业店、专卖店、连锁餐饮超市、特色游览项目、中型餐饮专业店、便利店、休闲餐饮、展廊本报告是严格保密的。经营档次定位根据周边实际经济发展状况及对未来几年的预期结合消费者调查及商业经营者、投资者访谈本项目商业应为中档如果从提升项目整体品质的角度出发应定位于中高档因此出于上述两方面的理由本项目商业经营档次应定位为:中档局部高档项目各专业店、专卖店、便利店以中档偏上为主各品类均设置个别高档商家来带动商业的整体形象及影响力但更多的中档消费来满足更为庞大的主流需求通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。本报告是严格保密的。项目经营管理模式定位一般商业经营物业管理模式国内商业街区、大型商业设施的经营管理模式比较适合本项目物业管理模式需要和政府沟通的事宜本报告是严格保密的。一般商业设施经营管理模式与参与主体业主及业主联合会物业管理公司经营管理公司商家经营者政府管理部门商业设施产权所有者可能是开发商、商业经营者投资者产权所有者或是租赁者公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理大型商业设施管理非归口公共设施的管理招商推广、营销统一经营管理本报告是严格保密的。商业物业管理角度:专业公司管理是比较理想的模式管理主体政府主导管理专业公司管理特点管理费用低行政手段管理费用高经济手段盈利状况一般需政府补贴才

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