关闭

关闭

封号提示

内容

首页 城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题.pdf

城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题.pdf

城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题.pdf

上传者: fengqiyaoye 2013-09-20 评分 5 0 183 25 830 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题pdf》,可适用于经济金融领域,主题内容包含贵州财经学院学报年第期(总第期)文章编号:(:中圈分类号:F.I文献标识码:A城乡统筹发展背景下农村使用权流转问题袁铖(中南财经政法大学经济学院湖北符等。

贵州财经学院学报年第期(总第期)文章编号:(:中圈分类号:F.I文献标识码:A城乡统筹发展背景下农村使用权流转问题袁铖(中南财经政法大学经济学院湖北武汉)宅基地贫困与发展摘要:现行农村宅基地流转制度存在着宅基地使用权不可转让性与农村住房所有权可转让性、农村宅基地物权与政府公权的矛盾。农村宅基地流转制度缺失严重制约经济结构转型。实行农村宅基地立法理念转变制定农地分区法进行农村集体经济组织创新是化解农村宅基地流转问题的现实选择。关键词:农村宅基地使用权土地流转城乡统筹发展制度创新CirculationofRuralHomesteadServitudeagainsttheBackgroundofBalancingRnralandUrbanDevelopmentYUANCheng(SchoolofEconomicsZhongnanUniversityofEconomicsandLawWuhanHubeiChina)Abstract:Inthecurrentcirculationofruralhomesteadservitudetherearesuchcontradictionsbetweentheuntransferabilityofhomesteadservitudeandthetransferabilityofhousingownershipandbetweenpropertyfightsofruralhomesteadandgovernmentrights.Theinstitutionaldeficiencyseverelyhinderseconomicrestructuring.Arealisticchoiceistotransformlegislationconceptionconductagriculturalzoningandinnovateruralcollectiveeconomicorganizations.’Keywords:ruralhomesteadservitudelandcirculationbalancingruralandurbandevelopmentinstitutionalinnovation一、现行农村宅基地流转制度之解析《宪法》第条第款规定:“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外属于集体所有宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。”围绕宪法这一规定中国制定了一系列有关农村宅基地的法律与政策。第一关于宅基地性质年的《土地管理法》第条界定为农村集体建设用地。第二关于农民宅基地取得《土地管理法》第条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。”第三关于农民宅基地权利行使《物权法》第条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于菲农建设”《担保法》第条规定:“下列财产不得抵押耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”。第四关于农民宅基地流转《物权法》第条规定:“宅基地使用权人经本集体同意可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户住宅转让时宅基地使用权收稿日期:基金项目:教育部人文社会科学规划项目”中国农地法律制度变迁过程中农民t地权利保障的实证研究“()。作者简介:袁铖(一)男湖北京山人中南财经政法大学经济学院副教授民商法学博士后研究方向为新制度经济学与民商法学。万方数据一并转让。”在世纪年代为了鼓励乡镇企业发展国家对农村集体建设用地管理较宽松乡(镇)村集体建设用地审批权主要在县以下只要符合乡(镇)村建设规划就可进行。如果使用原有的宅基地、村内空闲地只需乡镇人民政府批准只是在使用耕地时才报县级人民政府批准。农民建宅基地也只是原则性地提出不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。年月国务院发布的《村镇建房用地管理条例》允许宅基地使用权随房屋买卖而转移还规定回乡落户的离休、退休、退职职工、军人和回乡定居的华侨可以按程序申请使用农村宅基地建房并发放宅基地使用证明。年代中期以后国家加强了农村集体建设用地管制。年国务院办公厅发布了《关于加强土地转让管理和禁止土地投机的通知》规定:“农民住房不能出售给城市居民禁止批准使用农村集体所有土地为城市居民建房相关政府部门不应当为非法建筑或者购买的房屋颁发土地证书和物权证书。”年和年又发文进一步重申禁止城市居民购买农村宅基地。年月国土资源部发布《关于加强农村住房用地管理的意见》规定:“严格禁止城市居民购买农村住房用地并且建立在这种土地之上的房屋不予颁发‘土地使用证书”’。与农业用地、其他非农建设用地相比现行关于农村宅基地流转法律与法规更加薄弱甚至自相矛盾。第一宅基地使用权不可转让性与农村住房所有权可转让性的矛盾。通观农村现有宅基地法律我们不难发现对农村住房转让限制较少而对宅基地转让严格限制。农民对住房拥有所有权农村住房可以买卖和出租根据《担保法》第条农村住房被允许作为获取抵押贷款的抵押物。农民对宅基地只拥有使用权只有在“住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配的农户”这种情况才可以转让。如果允许农户将住房和宅基地转让给本集体内的农户势必违背了一户只能拥有一处宅基地且面积不得超标的规定。在一个村庄中并不存在对宅基地的市场需求因为符合宅基地使用权分配条件的其他农户完全可以申请分配到一块宅基地建房。如果允许农户将住房和宅基地转让给其他集体经济组织成员和城市居民这又违反了农村集体土地不得用于非农建设和城市居民不能购买农村住房的规定。依据“房地一体、地随房走”原则在宅基地不能转让的情况下农村住房流转市场是无法发展起来的。第二农村宅基地物权与政府公权的相互矛盾。农民对宅基地没有所有权只有使用权因而《物权法》正式以法律形式恢复了其用益物权的法律地位。然而从宅基地使用权的实际运行来看其并不具备物权性质。首先宅基地使用权以特定行为人为主体仍然是一种对人权不具备物权的对世权特征。宅基地使用权的分配必须是本集体经济组织成员具有严格的身份限制转让时其受让主体也是本集体经济组织成员其他集体经济组织成员只有在其户口迁入本集体时才有资格取得而且我国的司法理论和实践的共同趋势还在强化这种成员权。其次宅基地使用权行使受到来自集体组织和政府部门的限制农民不具有物权的直接利用、控制的特征。《物权法》第条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外。”国际经验也表明登记制是物权的基本原则未经登记不发生效力或不得对抗善意第三人。而我国农村宅基地实行的是审批制以前需要乡镇人民政府批准在占用耕地时才需县人民政府批准现在省以下基本上没有占用耕地审批权。在行政机关审批之前农户对集体所有的宅基地并无任何权利。而且审批之后农民也不习惯于住宅登记。家庭承包制实施以来农业用地法律制度变迁的基本趋势是不断增强农民土地权利从延长土地承包期限到限制土地重新调整农民土地权利排他性不断增强而且政府一直鼓励土地承包经营权的流转。可是农村宅基地制度创新并无多大进展基本上未突破年《农村人民公社工作条例修正草稿》的框架。《物权法》吸收了改革开放以来土地管理的成功经验用专门章节对宅基地使用权作了众多规定。有关农村宅基地流转的法律规定仍然十分薄弱基本上传承了以往的立法思想采取了谨慎的限制态度。宅基地在本集体内转让要经本集体同意城镇居民不能购买农村宅基地建房国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买的宅基地发放产权证。农村宅基地属于非农建设用地只能由国家因公共利益需要通过征用这一途径才能转化为城市建设用地。由此可见农民对宅基地并无独立的处万方数据分权不能随意买卖法律明文禁止不允许宅基地进行抵押农村宅基地是否可以赠与或继承仍然没有规定。二、现行农村宅基地制度严重制约经济结构转型现行农村宅基地制度形成于计划经济体制时代。年《土地改革法》规定:“没收地主的土地及其在农村中多余的房屋分配给农民或收归国有。人民政府向农民颁发土地所有证并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租土地的权利。”即使在农业合作化运动的初级社和高级社阶段农村宅基地仍然属于私有农民拥有自由的处分权。如年《高级农业合作社示范章程》规定“社员原有的坟地和房屋基地不必人社”“社员有退社的自由”退社时可以带走土地。人民公社时期年通过的《农村人民公社工作条例修正草案》第条规定:“生产队范围内的土地都归生产队所有。生产队所有的土地包括社员的自留地、自留山、宅基地等一律不准出租和买卖。”这项规定写入年宪法。农民由原来对宅基地享有所有权转化为只享有使用权在集体土地所有制下就产生了农村宅基地审批问题。改革开放以来虽然国家对宅基地使用权制度作了调整那主要是为了克服农村侵占耕地建房的现象现行农村宅基地制度与日益完善的市场经济体制越来越不相适应。(一)农村宅基地流转制度缺失严重制约农村剩余劳动力转移中外经济发展历史表明土地流转与农村剩余劳动力转移应该同步。在中国整个封建社会为什么总是会周期性爆发争夺土地的斗争因为在土地自由买卖的情况下地主、官僚和商人在积聚了财富后都用来兼并土地为了解决土地兼并带来的严重经济和政治后果维持社会的长治久安历朝开明的君主和政治家都十分重视“限田”。土地兼并只是问题的存在形式其根本原因在于农村庞大人口无法转移到非农产业。英国从世纪开始圈地运动其实质是用可转让的私人土地所有权来代替把农民束缚于土地的权利不可转让的所有制农地私有产权的形成离不开工业革命对农村剩余劳动力的吸纳作用后来发展经济学家刘易斯认识到农业停滞的情况下不可能有工业发展指出“如果农业生产得不到同时增长生产再多的工业品也是无用的。这正是工业革命和农业革命为什么总是同时爆发的原因也是为什么农业停滞的经济中看不出工业发展的原因。”中国正处在工业化与城市化加速发展时期截至年底进城打工的农民已经达到万人占农村劳动力总数的。%其中举家进城打工的农民万人占全部进城打工农民总数的.%。E这部分农民的生存状况虽然已经与农地有了质的分离绝大部分人不能将农村宅基地和住房变现只能闲置甚至毁坏导致“空心村”和“空心户”广泛出现。这既不利于农民权益保护也造成了有限土地资源的严重浪费。住房是农民最大的资产如果农村宅基地和住房可以自由流转举家外出的农民可能通过转让而筹集一部分进城长期居住的资金从而加快农村劳动力转移的步伐中国城市化水平至少可以再提高%以上。(二)农村宅基地流转制度缺失阻碍农村经济健康发展世纪年代以来我国工业化和城市化的快速推进得益于现行农地制度。第一政府通过征用农地然后以工业用地协议出让方式来招商引资。为了招纳和留住有实力的企业有的地方以低于土地成本甚至“零地价”供地。第二土地出让金成为地方预算外收入主要来源。年全国土地出让金收入亿元年一年就达亿元地方预算外收入占地方财政收入的比重从年的.%提高到年的.%以上。第三土地融资成为城市基础设施投资的主要来源。在城市基础设施巨额投资中财政投入仅占约%土地出让金约占%%靠土地融资。年四大国有商业银行房地产开发贷款余额增长了近倍平均年增长超过%。在个人住房贷款方面商业银行住房消费担保贷款余额平均年增长近%。‘尽管每年国家通过各种支农惠农政策向农村注入巨额资金农民存款通过金融系统大量流出农村一直处于资金净流出状态。据农业部统计资料年中国农业增加值占GDP的比重近%但农业在整个金融机构占用的贷款余额不足%农民和农村企业从正规汇道获得信贷支持不足%。农村贷款难的重要瓶颈在于缺乏担保不动产是公认最好的担保品。然而现行农地法律允许用“四荒地”使用权进行贷款抵押禁止农民以耕地、宅基万方数据地、自留地、自留山使用权进行抵押获得贷款虽然法律允许农民将房屋进行抵押银行不大可能愿意接受没有土地作为抵押物的农村住房进行抵押。对普通农民来说如果在急需资金时又不能将宅基地和住房抵押或转让要么使农村工作无法展开要么是深受高利贷盘剥。(三)农村宅基地流转制度缺失违背了城乡统筹协调发展林毅夫曾经指出过经济发展战略、资源配置体制与微观经营主体构成了一个“三位一体”的整体。“一五”计划时期为了确保重工业发展和城市粮食供应国家实施了城乡二元的户籍、就业、养老、住宅等制度形成了没有自主权的国有企业与集体经济组织。现行的农村宅基地制度形成于世纪年代是与当时的重工业优先发展战略和计划经济体制相适应的。为了保证每户农民都能得到一块栖身之地国家实行宅基地无偿分配并且出于保护农民生存权的考虑禁止农村宅基地使用权流转。随着国家经济发展战略转变和市场经济体制日益完善农村宅基地制度也必须与时俱进。传统的重工业倾向发展战略自从改革开放以后就不断得到改变党的十六大提出了“统筹城乡经济社会发展”、“多予少取放活”、“工业反哺农业城市支持农村”的战略目标这样工业与城市倾向的发展模式不复存在。与此同时城乡分割的二元体制也有实质性突破。例如少数省取消了农业户口更多的省完全放开地市以下户口流动农村税费改革年推开年在全国范围内取消农业税农村新型合作医疗制度年试点年月已有个县.亿人参合累计受益.亿人次农村居民最低生活保障制度年开始探索年月已覆盖个省万人。唯独农村宅基地制度改革还未展开现行农村宅基地制度变得越来越不合理。我国的住宅管理制度历来以面向城市国有土地为主严格限制农村宅基地流转实质上是对农民宅基地权利的歧视。城市居民国有土地使用权有比较完善的登记制度和流转制度拆迁时有较完善的规定和办法农民宅基地的集体土地使用权不能自由流转拆迁时无章可循补偿缺乏统一标准。城乡居民住房土地的法律规定存在较大差异不利于城乡经济社会的协调统一发展。如果说在改革开放初期土地是农民获取收入的主要来源那时禁止农村住宅流转对于维持农民生计还具有一定意义那么在城乡统筹发展时期农民的生存主要不再依赖于土地农村宅基地的财产功能超过社会保障功能农村宅基地流转变得越来越重要。三、农村宅基地流转制度创新(一)新的农村宅基地立法理念农村宅基地流转制度创新最深层次障碍来源于传统的立法理念:一是担心在农村社会保障制度不健全情况下允许农村宅基地流转会导致大量农民无家可归进而影响社会稳定二是担心允许农村宅基地流转不利于耕地保护。今天看来这两点理由已经占不住脚了。农民作为“经济人”在转让宅基地时是相当理性的即使法律鼓励流转不在万不得以的情况下不会轻易出售自己的宅基地。步德茂在研究世纪广东土地商品化过程时揭示出农民大多憎恶与土地分离他们典卖土地通常是由于婚丧大事所需不得已而为之。帕金斯在分析中国农地租佃问题时发现中国农民对土地有执着的感情农民不会为了要取得投机或经商资本或者因为想变动一下处境而出卖他们祖传下来的土地大多数土地的转让都是因为债务逼迫才发生的。黄宗智在《长江三角洲小农家庭与乡村发展》中认为尽管清代土地转让确实在增加但土地很少出售农户一般都不愿出卖土地而是在遇到生老病死或坏年成而缺钱时将土地典出或活卖在契约到期无力赎回土地时才被迫把土地绝卖。农民的土地情结以至于今天也未发生实质性变化很多城里有钱人出钱将农村祖屋加以修缮。同时禁止农村宅基地流转丝毫无助于耕地保护年后“农地非农化”的数量急剧增加仅年年时间全国耕地保有量从.l亿亩减少到.亿亩人均耕地从.亩下降到.亩相当于世界平均水平的%。近年来虽然国家进一步加强了耕地保护全国耕地每年仍然减少万亩左右。M保护耕地的关键不在于是否放开二级市场的农村宅基地流转而在于如何控制一级市场上的农业用地转化成非农建设用地数量。《物权法》提出了“保障一切市场主体平等法律地位和发展权利”具体来讲就是要保障农民在宅基地方面拥有市民一样平等法律地位和发展权利。为什么同样是公有土地城市土地使用权可以自由流转而农村宅基地却不行为什么城市住房用地可以卖给农民而农村宅基地却不能卖给市民。对农万方数据村宅基地流转限制实质上是对农民、农村的歧视是一种不平等立法思想体现。农村宅基地财产权只有市场配置才能实现增值体现其价值农民的生存权和发展权等基本人权从而才有物质基础。物权是权利人对物的一种支配性和排他性权利物权法是调整财产归属关系和财产利用关系的法律规范物权的主要功能在于确权。农村宅基地是一种重要物权农村宅基地集体所有的归属关系在我国较清晰因而农村宅基地利用关系本来应该成为物权法主要调整对象结果却是用众多章节来规定限制和禁止农村宅基地流转这显然有悖于物权法的性质。(二)农村宅基地流转制度创新第一制定农地分区法化解宅基地使用权不可转让性与农村住房所有权可转性的矛盾。亚当斯密在《国富论》中指出了政府主要承担三种职能:负责国防安全提供公共品保护私有产权。新古典经济学认为市场与政府是有明确分工的政府只能当裁判员不能当运动员。政府管理农地最重要的目标就是维护耕地进而确保粮食安全。近些年来政府加强土地用途管制是正确的而上收农地转为建设用地的审批权对农村宅基地流转是不利的。我们可以借鉴发达国家土地分区法将农村集体土地按用途分类为农业用地、非农经营陛用地、非农公益性用地和宅基地禁止农业用地向非农建设用地转化。宅基地只要符合政府的土地分区规划应允许自由交易。建议修改“宅基地使用权”条款允许宅基地使用权与农村住房所有权一起流转。至于农村宅基地流转可能产生的投机问题在农村宅基地流转市场发展起来后完全可以通过政府的宏观调控措施加以解决。第二进行农村集体经济组织创新化解农村宅基地物权与政府公权的矛盾。农村宅基地和住房流转要经集体同意的规定主要是出于其所承担的社会保障功能的考虑。问题在于农地在法律上属于农民集体所有实际上却变成了集体经济组织所有有的甚至成了村干部的小团体所有农村宅基地流转演变成经村支书同意。现在理论界存在这样一个误区即将村民委员会和村民小组等同于集体经济组织。根据《村民委员会组织法》第条规定:“村民委员会应尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权。”这说明村委会并非“集体经济组织”。近些年来各地普遍贯彻了《村民委员会组织法》村民自治有了很大发展。今后完全的村民自治制度实施之后集体经济组织是否存在如何存在都将对农村宅基地流转制度安排产生重大影响。根据《农村土地承包法》第条规定“采取转让方式流转的应当经发包方同意采取转包、出租、互换或看其他方式流转的应当报发包方备案。”因而现在农民可以自由地进行暂时性的耕地流转只是永久性的耕地流转才需集体同意。农民宅基地所承担的保障功能远次于耕地我们完全可以取消农村宅基地流转要经集体同意的规定。第三农村宅基地流转法律制度基本框架。首先建立农村宅基地强制登记制度是农村宅基地流转法律制度创新的基础性工程。借鉴城市住房国有土地使用权的产权登记制度尽快建立城乡统一的农村宅基地登记制度初始的登记应当是系统化的和免费的接下来登记以缴费来确保系统的正常运行农村宅基地流转未经变更登记不生效。其次取消农村宅基地无偿分配制度剪断农村生产用地与农村宅基地之间的“政治脐带”。这主要是出于以下考虑:中国耕地保护十分严峻农村人口增长已经稳定且农村存在庞大集体建设用地存量其中全国亿亩宅基地中至少有万亩处于闲置状态【今后农村宅基地需求完全可以通过现有农村宅基地流转加以解决。最后尽快将农村宅基地买卖权和抵押权归还给农民这是农村宅基地流转法律制度创新的两大内容。农村宅基地的买卖权和抵押权分别对于待转移农村劳动力和留在农业内部劳动力来讲相当重要在农村宅基地处分权中居于十分重要地位农村经济发展客观上要求将这两种权利归还给农民。参考文献:‘刘易斯.二元经济论M.北京经济学院出版社:.陈锡文.当前我国的农村经济和农村政策J.改革().蒋省三刘守英李青.土地制度改革与国民经济成长J.管理世界().易宪容.中国农村金融体系变革破发在即N.中国财经报一.韩俊.十六大以来我目农村改革进展J.改革().张曙光刘守英等.城市化背景下土地产权的实施与保护J.管理世界().韩康.启动中国农村宅基地市场化改革I.国家行政学院学报().责任编辑:吴锦丹万方数据城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题作者:袁铖YUANCheng作者单位:中南财经政法大学,经济学院,湖北,武汉,刊名:贵州财经学院学报英文刊名:JOURNALOFGUIZHOUCOLLEGEOFFINANCEANDECONOMICS年卷(期):""()被引用次数:次参考文献(条)刘易斯二元经济论陈锡文当前我国的农村经济和农村政策期刊论文改革()蒋省三刘守英李青土地制度改革与国民经济成长期刊论文管理世界()易宪容中国农村金融体系变革破发在即韩俊十六大以来我国农村改革进展()张曙光刘守英城市化背景下土地产权的实施与保护()韩康启动中国农村宅基地市场化改革()相似文献(条)学位论文赵昭宅基地使用权法律问题研究农村宅基地使用权制度是我国特有的用益物权制度它以分配的方式为农民提供宅基地形成了农民无偿使用集体所有的土地建造自有房屋的土地法律政策。当前随着我国市场经济的发展国有土地使用权得到极大的开发农村土地承包经营权也得到法律的进一步确认而农村宅基地使用权制度几经变革其流转却仍受到极大的限制。在市场化、城镇化的冲击下农村宅基地使用权制度已产生了理论与实践的脱节有关农村宅基地使用权的立法严重匮乏学术上也对其性质、存在价值、发展方向争论不一。且近年来随着土地的升值各类农村宅基地及房屋纠纷日益增多相关法资源的稀缺亦成为审理此类案件的一大障碍。因而完善农村宅基地使用权制度的立法允许宅基地使用权的自由流转势在必行。本文从农村宅基地使用权制度的变革入手立足于我国的具体国情找出目前我国宅基地使用权流转制度的缺陷并在此基础上提出制度完善的具体构想。第一研究宅基地使用权的概念、法律特征和与相关权利的区别。首先明确了宅基地使用权的概念确定了本文的研究对象其次揭示了宅基地使用权的法律特征:最后将宅基地使用权与地上权等相关权利相比较并阐述了宅基地使用权的发展历史和法律现状。第二对宅基地取得方式进行阐述针对当前宅基地使用权的取得在程序上存在的问题以及宅基地取得的面积限制和禁止城镇居民取得宅基地进行分析找出限制城镇居民购买宅基地的一系列弊端。第三重点分析和探讨宅基地使用权的流转法律问题。通过分析现行宅基地使用权私下交易兴旺的原因进而从法律制度构造、价值取向、平等精神、现实需要等理论和现实角度主张应当允许宅基地使用权的流转。第四根据以上对宅基地使用权法律问题的分析在结论部分对完善宅基地使用权提出了立法建议并对相关问题进行理论辨析包括建立宅基地有偿使用法律制度、完善宅基地使用权流转法律制度以及加强农村保障体系建设等。学位论文郑瑜农民集体土地使用权的流转研究在国有土地使用权可以出让、转让之后农村集体土地使用权流转的问题就引起社会各界的关注。本文是在对农村集体土地使用权分类的基础上结合《物权法》的规定来论述集体建设用地使用权、宅基地使用权以及土地承包经营权的流转问题。集体建设用地使用权是指为建造并保有建筑物或其他附着物而在集体所有的土地上进行占有、使用和收益的权利是用益物权。我国现行的法律是限制集体建设用地使用权流转的但从现实情况例如深圳市宝安区等地方已有大量的集体建设用地进入市场流转。故作者认为在市场经济发展下人民已对土地的观念发生了变化土地作为一种生产要素应流入市场且基于物权的完整性国家和农民都是各自土地的所有者以及现行建设社会主义新农村的政策体系下消除城乡差距的需要应该支持集体建设用地使用权的流转。首先应从立法上赋予农村集体所有土地的使用权与国有土地使用权平等的法律地位其次要完善现行的土地征收制度和收益分配制度最后还要制定集体建设用地入市的一系列法规来调整和规范集体建设用地的入市条件和秩序。宅基地使用权具有身份性、从属性、无偿、无期限性以及有限性的特征我国现行的法律规定对宅基地的流转也是采严格限制态度的。但是宅基地使用权的房屋是属于农民个人所有的财产可以自由转让会产生“房走地不走”的尴尬局面。有学者提出“法定租赁权”的构思但在实践中的可操作性还须进一步论证。基于对农村宅基地使用权现状的考察以及对宅基地使用权流转的后果分析笔者认为宅基地使用权的流转已经具备了流通条件和流通需求且不会导致耕地减少也不是导致农民失去社会保障的原因。现行宅基地流转模式存在“温州模式”和“义乌模式”两种通过分析可知两者实质都是将集体土地先征为国有土地再按国有土地相关规定办理土地流转并没有真正解决农村宅基地的商品属性所以建议完善农村宅基地使用权的有偿使用制度、强制登记制度等来规范宅基地使用权的流转。《物权法》将土地承包经营权确定为物权性质。笔者分析了为何确定为物权性质的理由。继而又对土地承包经营权的流转的概念、方式以及《物权法》颁布以前土地承包经营权流转的争议作了论述。最后通过明确集体所有权的主体、完善土地登记制度以及农民集体成员社会保障制度来规范土地承包经营权的流转。学位论文徐凤真集体土地使用权流转研究土地是农业发展最基本的生产资料也是农民最基本的生活保障。我国土地资源有限人地关系紧张。农村土地资源的有限性要求土地配置的优化与高效。而土地作为一种重要的生产要素只有流动才能得到优化配置。建立与市场经济体制相适应的集体土地流转制度是农村经济发展的必然要求。在我国现有法律框架下农村集体土地流转还存在许多法律制度上的障碍现行法关于集体土地使用权流转的规定还很不完善。与较为成熟的国有土地使用权流转的研究相比较学术界关于集体土地使用权流转的研究也处于起步阶段。因此对集体土地使用权流转制度进行有针对性的研究既富有现实意义也富有理论意义。本文在对集体土地流转状况进行实地调查和查阅文献资料的基础上主要采用规范分析和实证研究相结合的方法对集体土地使用权流转的现状及其制度完善进行了分析和探讨。全文分为五个部分:第一章对集体土地使用权及其流转的相关概念进行了界定。集体土地使用权具体包括土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村宅基地使用权集体土地使用权与永佃权、地上权等传统用益物权的主要区别在于其不单纯是一项财产权同时具有很强的社会保障性集体土地使用权流转既包括初次流转也包括再次流转。第二章对集体土地权利流转立法的历史演变过程进行了分析并得出以下结论性认识:我国土地立法始终非常注重农村土地的社会保障性我国土地法律制度的演变总体上以强制性制度变迁为主土地制度变革的内在动力是经济的发展和经济制度的变迁二者之间相互影响相互促进。第三章重点分析了土地承包经营权流转的现状并提出了相应的完善建议。尽管现政策和立法旨在鼓励土地承包经营权流转实际上土地承包经营权的流转仍处于初级阶段。制约其流转的因素主要是现行“均田制’’的农地承包方式和社会保障机制及农村土地流转市场的缺失。完善土地承包经营权流转必须坚持“效率优先、兼顾公平”的价值取向减少对土地承包经营权流转的限制健全其流转形式同时加强社会保障等配套制度建设适当发挥村集体的职能稳步推进土地的规模经营。第四章重点分析了集体建设用地使用权流转现状及法律规制。虽为现行法严格限制集体建设用地使用权的自发流转实际已大量存在在欠缺法律支持和规范的情况下其流转基本处于无序状态。地方立法在对本地区集体建设用地流转起到指导和规范作用的同时也引发了许多问题。集体建设用地使用权流转迫切需要立法规制。本章从范围、形式、程序、期限和收益分配等几个方面提出了集体建设用地使用权流转的法律规制建议。第五章以对山东省的实地调查为基础重点分析了农村宅基地使用权流转现状并提出了相应的完善建议。调查显示山东省农村住宅流转情况已较为普遍城郊农村更为活跃山东省农村住宅闲置和超标情况也非常严重远郊农村尤甚。文章认为应取消对农村宅基地使用权流转的限制以强化其物权属性作为完善流转的指导思想并从宅基地使用权的取得、能否抵押、转让应否限于本集体组织内部以及流转条件及收益分配等方面提出了完善建议。学位论文石融冰我国农村宅基地使用权流转问题研究我国《物权法》中的宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利宅基地使用权人有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。现行的宅基地使用权制度经过宅基地所有权向宅基地使用权发展的过程而形成建立在宅基地集体所有的土地制度基础上其设立目的是为了维护农村社会稳定对农民来说具有社会保障和福利的作用。长期以来我国法律法规基本上禁止宅基地使用权的流转只允许宅基地使用权在本集体组织内部流转未能充分发挥宅基地作为土地资源的使用价值。在社会主义新农村建设的新时期一方面农民渴望通过宅基地使用权的流转发挥宅基地的土地价值获得经济利益实现融资需要实践中形成了宅基地使用权的私自流转。这种私自流转违反法律法规的现有规定引发了产权纠纷等一系列社会问题不利于社会经济秩序的稳定和土地市场的健康有序发展。另一方面在全国范围内建立的农村社会保障体系在一定程度上削弱了宅基地使用权所承载的社会保障作用宅基地使用权的流转存在着现实需求和可行性。<br>  纵观大陆法系和英美法系的土地流转制度各有所长。大陆法系的日本、德国和我国台湾地区在私人土地所有制基础上建立了地上权制度该制度的设立促进了土地使用权的流转既满足了土地使用权人的需要实现了土地资源的优化配置又为土地所有权人带来利益充分发挥了土地价值增值的效益。在大陆法系国家制定地上权制度的同时英国独特的地产权制度在规范土地流转、保护土地使用权人合法权利方面也有着积极意义。因此完善我国宅基地使用权流转制度需要吸收、借鉴地上权制度和地产权制度的积极方面兼容并蓄。<br>  不能忽视的是探讨宅基地使用权流转问题必须要立足于我国国情通过对实践中出现的宅基地闲置、宅基地使用权私自流转、土地规划管理滞后等问题进行研究借鉴我国广州、天津等宅基地使用权流转试点地区模式的合理之处从充分发挥宅基地使用权的物权价值、积极盘活利用已有闲置宅基地、有效规制宅基地使用权的隐形流转三方面分别阐述建立宅基地使用权流转制度的必要性并从严格执行宅基地审批登记管理制度、积极建立我国农村社会保障体系、逐步推广试点城市的成功经验三方面展开分析建立宅基地使用权流转制度的可行性。在此基础上提出完善我国宅基地使用权流转制度的具体建议即扩大宅基地使用权流转主体范围、增加宅基地使用权流转形式、完善宅基地使用权管理制度以期充分发挥作为用益物权之一的宅基地使用权的物权功能价值促进我国宅基地使用权流转制度的改革发展。<br>期刊论文张中强ZHANGZhongqiang新形势下实现农村宅基地流转的思考和建议科技情报开发与经济,()从农村宅基地使用权流转的客观现状出发,分析了宅基地使用权流转制度中暴露出的问题,并结合实际提出实现农村宅基地使用权合法流转的若干建议学位论文宋利利我国农村宅基地使用权流转研究本文在分析我国解放前后农村宅基地使用制度历史演变的基础上对农村宅基地使用权流转的制约因素进行了剖析并根据新制度经济学的制度变迁理论提出一个适合中国国情的农村宅基地使用制度改革的建议为规范宅基地使用权流转提供参考。首先对全国的个省的个样本农户进行了问卷调查以此为基础对农民的宅基地产权认知以及农村宅基地实际流转情况进行了全面的统计和分析。结果表明当前我国农民的宅基地产权意识模糊甚至大都是错误的产权认知高比例的宅基地流转现象在农村极为普遍。而由于宅基地流转过程中缺少法律依据出现土地纠纷时使用人的利益很难得到维护。进而文章通过对产权理论、马克思的地租理论以及新制度经济学的制度变迁等经济学理论研究分析了我国当前农村宅基地使用制度中存在的问题认为改革目前的宅基地使用制度是宅基地使用权流转合理化和规范化的前提并通过对制度变迁过程中制度需求与制度供给分析提出宅基地有偿流转是未来宅基地使用制度改革的方向。最后文章认为建立合理有效的宅基地流转机制必须明确流转范围、建立有效的管理和土地收益分配体制而建立与农村土地流转及其土地收益分配相配套的农村社会保障制度也是同样需要解决的关键问题。期刊论文方文胡浙平农村宅基地使用权流转困境与流转绩效评析农村经济,""()农村宅基地是农村集体建设用地的重要组成部分现有农村宅基地流转的相关法律规定与农村经济社会发展和城市化工业化进程的现实需要之间的予盾和冲突,导致理论界对农村宅基地流转问题的关注和多种争论允许宅基地使用权流转既是适应农村经济社会发展的内在需要,也是提高土地利用价值的有效途径但是,立法修改的关键是必须对农村宅基地使用权流转严格区分为存量流转和增量流转,并加强监管和加大对违法违规的处理力度期刊论文谭新龙TanXinlong地票交易中各利益主体博弈的经济学分析改革与战略,()重庆农村土地交易所开展的地票交易开创了城乡土地流转的新路径其中,农村宅基地使用权地票交易,实现了复垦农民、政府和开发商三方利益主体的帕累托改进,但忽略了被征地农民的利益文章试图从经济学角度分析地票交易中各利益主体之间的博弈及利益分配,以发现地票交易制度设计中的缺陷,并提出合理的改进制度设计的建议学位论文张晓阳农村宅基地使用权流转的问题与对策研究本文在分析新中国农村宅基地使用制度历史演变的基础上对农村宅基地使用权流转现状、问题、诱因进行了剖析并根据新制度经济学的制度变迁理论提出一个适合中国国情的农村宅基地使用制度改革的建议为规范宅基地使用权流转提供参考。首先对农民的宅基地产权认知以及农村宅基地实际流转情况进行了全面的统计和分析。结果表明当前我国农民的宅基地产权意识模糊甚至大都是错误的产权认知高比例的宅基地流转现象在农村极为普遍。而由于宅基地流转过程中缺少法律依据出现土地纠纷时使用人的利益很难得到维护。进而文章通过对产权理论、马克思的地租理论以及新制度经济学的制度变迁等经济学理论研究分析了我国当前农村宅基地使用制度中存在的问题认为改革目前的宅基地使用制度是宅基地使用权流转合理化和规范化的前提。并通过对制度变迁过程中制度需求与制度供给分析提出宅基地有偿流转是未来宅基地使用制度改革的方向。最后文章认为建立合理有效的宅基地流转机制必须明确流转范围、建立有效的管理和土地收益分配体制而建立与农村土地流转及其土地收益分配相配套的农村社会保障制度也是同样需要解决的关键问题。学位论文邢梦娟农村土地使用权流转的法律问题研究“土地既是一个古老的话题又是一个永恒的话题。人类社会发展的历史既是土地所有权与土地使用权不断变更的历史同时也是土地资源在不同的社会主体之间分配与再分配、在不同的社会用途之间利用与再利用的历史。”自古以来农村土地与农民利益息息相关是农民生存的保障。但是随着社会的发展尤其是城市化进程的加快和第二、三产业的发展农村土地的社会保障功能正在慢慢地向投资功能转变农村土地的投资功能主要表现为农村土地使用权的流转。<br>  农村土地使用权的流转是社会发展的需要是城市化、工业化的必然结果。但是在我国现有法律框架下农村土地使用权的流转还存在许多法律制度上的障碍现行法关于农村土地使用权流转的规定还很不完善这不但造成了有限的土地资源得不到充分的利用而且也阻碍了我国农村经济的发展。面对法律与现实的脱节各种农村土地使用权流转纠纷的案件如何解决是本文研究的目的所在。<br>  本文在对保定市各县和任丘市有关土地流转纠纷的案件进行整理的基础上以法律问题为核心分别对土地承包经营权的流转、宅基地使用权的流转、集体建设用地使用权的流转进行了分析与探讨。本文共分为四个部分:<br>  第一章对农村土地使用权流转法律问题的相关概念进行了界定。农村土地使用权包括土地承包经营权、宅基地使用权和集体建设用地使用权流转是指土地产权在不同主体之间的流动与转让。我国法律对农村土地使用权的流转进行了限制性的规定而十七届三中全会以来国家政策提倡放宽这种限制。农村土地使用权流转问题如何做到法律与政策的统一适用是我国土地制度发展的重大问题。<br>  第二章论述了农村土地承包经营权流转的法律问题。《物权法》的颁布正式确立了土地承包经营权的物权性质这对保护土地承包经营权人的利益具有重要意义。本章主要包括土地承包经营权流转的立法沿革、土地承包经营权流转的制度现状和弊端最后在结合法院相关案例的基础上分析了各种土地承包经营权流转引发纠纷的法律问题。<br>  法律对土地承包经营权流转做了较为全面的规定包括流转主体、流转方式、流转原则和流转客体等本章着重论述了农村土地承包经营权各种流转方式及纠纷解决的法律问题。<br>  第三章论述了农村宅基地使用权流转的法律问题。从广义上讲宅基地使用权属于集体建设用地使用权的一种但是《物权法》将宅基地使用权单列出来作为一种独立的用益物权。本章在对宅基地使用权流转的现行法律规定及流转现状进行分析的基础上提出了宅基地使用权流转的原则和完善对策。宅基地使用权的流转要适应中国市场经济的发展汲取司法实务的相关经验并应该建立与完善宅基地使用权流转的配套措施。<br>  第四章论述了集体建设用地使用权流转的法律问题。除农村宅基地以外集体建设用地主要包括乡镇企业用地和乡镇公共设施及公益事业用地。现实中集体建设用地使用权流转的大量存在使得法律处于一个非常尴尬的境地也正由于缺乏法律的规制集体建设用地使用权的流转存在诸多问题。本章通过对集体建设用地使用权流转的可行性与流转意义进行分析提出了完善集体建设用地使用权流转相关制度的对策以及立法建议。引证文献(条)尚国萍城乡一体化下宅基地使用权流转的法律思考期刊论文开封大学学报()本文链接:http:dgwanfangdatacomcnPeriodicalgzcjxyxbaspx授权使用:华中师范大学(hzsfdx)授权号:fabbfeefdab下载时间:年月日

类似资料

该用户的其他资料

20万亩土地流转15万农民年入逾万.pdf

成安县东马村土地流转调查报告.pdf

城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题.pdf

成安县东马村土地流转调查报告.pdf

成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》的理解与适用.doc

职业精品

精彩专题

用户评论

0/200
    暂无评论
上传我的资料

精选资料

热门资料排行换一换

  • 水泵手册.pdf

  • The+Rise+And+Fal…

  • 民国军政人物寻踪.pdf

  • 大日本佛敎全书.第001册.pdf

  • GBT3452.1-2005_液…

  • 《南岳佛教概说》黄玉涛、释怀泉着…

  • 掌握招投标法关于投标的主要规定.…

  • 涑水记闻【宋 司马光】.pdf

  • 死魂灵.pdf

  • 资料评价:

    / 8
    所需积分:0 立即下载

    意见
    反馈

    返回
    顶部