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房地产法经典案例.doc

房地产法经典案例

仙人掌好软
2013-07-06 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产法经典案例doc》,可适用于人文社科领域

中国工商银行宣城分行营业部诉宣城市宣州区百货公司、宣州百货商城、芜湖百蕊房地产公司宣城分公司、安徽杰成房地产公司侵害抵押物权损害赔偿纠纷抗诉案基本案情年月日中国工商银行宣城分行营业部(以下简称工行营业部)与宣城市宣州区百货公司(以下简称百货公司)签订最高额抵押合同约定贷款限额为万元借期年月日至咖年月日百货公司以其房屋作抵押并在房地产市场产权管理部门办理抵押登记标的物为十字街、交通路号价值万元的二处房屋。后该部次放贷计万元各次月息分别为.‰、.‰、.‰、.‰期满百货公司未能还款付息。年月日工行营业部发出催款通知百货公司在回执上签章确认借款本息。其间当地政府对老城进行拆迁改造。年月日安徽杰成房地产公司(以下简称杰成公司)获得拆迁许可证拆迁范围含百货公司二处抵押房。拆迁公告发布后杰成公司拆除其中十字街处房屋。同年月日芜湖百蕊房地产公司宣城分公司(以下简称百蕊公司)与百货公司签订拆迁安置补偿合同约定百货公司负责拆迁搬迁百蕊公司给付安置费万元。嗣后百货公司委托他人拆除了交通路号房屋。年月日百货公司与杰成公司签订拆迁补偿协议杰成公司付补偿金.万元及民族商城门面房平方米。后百货公司将其部分回迁房以万元卖给购房户各户先后付款。同年月日百货公司委托杰成公司销售部分门面房杰成公司与各户签订了买卖合同。百货公司得到杰成公司补偿金、回迁房款.万元及百蕊公司安置费万元共计.万元用于置换职工身份、支付养老、失业保险、医药费返还集资款、风险保证金其中.万元垫付宣城市宣州区百货商城(以下简称百货商城)职工集资款。工行营业部发现二处房产被拆除后于年月日向宣城市中级人民法院提起诉讼请求确认抵押担保有效判令百货公司、百货商城偿还抵押物等值货币万元百蕊公司、杰成公司承担侵害担保物权的连带责任杰成公司赔偿其实现债权费用.万元及诉讼费。  原审裁判  年月日宣城市中级人民法院宣中民二初字第号民事判决认为工行营业部与百货公司年月日签订的最高额抵押合同系其真实意思表示不违反法律强制性规定且办理了抵押登记手续登记范围包括十字街、交通路号的房屋。《担保法》第条第款规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。原告对位于十字街、交通路号房地产享有抵押权。抵押权存续期间百货公司将其被抵押房屋因拆迁而获得的补偿费及回迁的门面房平方米委托杰成公司出售得款.万元用于支付职工身份置换金、医药费、养老保险、返还职工集资款侵害了原告抵押权致使其行使抵押权受到障碍故原告要求百货公司偿付抵押房等值货币万元的诉求予以支持。百货商城是独立法人原告要求其承担万元连带责任的诉求不予支持但因其接受补偿款.万元垫付职工集资款侵害了原告权益故应在该款范围内承担连带责任。交通路号抵押房屋系百货公司委托他人拆除并完成拆迁搬迁后才交给百蕊公司的原告百货公司没有告诉其拆迁物上设有抵押权百蕊公司亦不知该拆迁物上存在抵押权善意向抵押人给付补偿金因此原告要求其承担侵害担保物权连带责任的诉求不予支持。《城市房地产抵押管理办法》第条规定“因国家建设需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的抵押人应当及时书面通知抵押权人”百货公司违反此义务把拆迁补偿金及抵押代位物的出售款用于安置职工、返还集资款致原告抵押权不能实现故应对侵害原告担保物权承担主要责任。抵押合同签订后原告依法在房地产产权市场管理处办理的登记具有公示作用杰成公司作为房地产开发企业在得到拆迁许可后应合理谨慎地进行拆迁并交付拆迁补偿费和受委托出售抵押代位物的价款却在未见到百货公司提供房产证也未到房产登记部门查看拆迁物权利设定的情况下将拆迁补偿款和抵押代位物销售款交百货公司致原告抵押权不能实现应对侵害原告担保物权负次要责任其向原告承担责任后可向百货公司追偿。原告未提供证据证明其实现债权的费用故对此项诉求不予支持。判决:()原告与百货公司抵押担保合同有效()百货公司向原告偿付抵押房屋的等值货币万元()百货商城在接受百货公司给付的.万元范围内对上述债务承担连带责任()如百货公司、百货商城不能偿付上述债务杰成公司应向原告承担其原付给百货公司.万元的%即.万元的赔偿责任()驳回原告的其他诉求。宣判后当事人均未上诉。  抗诉及其理由  判决生效后杰成公司向检察机关申诉。年月日安徽省人民检察院向安徽省高级人民法院提出抗诉认为宣城市中级人民法院宣中民二初字第号民事判决认定事实和适用法律均有错误。()判决认定申诉人将拆迁补偿款和委托出售抵押物的代位物价款交与百货公司致使抵押权不能实现故应对侵害担保物权负次要责任没有事实和法律依据。①杰成公司拆迁十字街房屋同百蕊公司拆迁交通路号房屋一样均系合法拆迁。②杰成公司没有通知工行营业部、与之协商并向其支付拆迁补偿款的法定或约定义务。根据《城市房地产抵押管理办法》第条和第条规定工行营业部得知抵押房产被拆迁后既不向百货公司主张抵押权也未依法同拆迁人或其主管部门联系申请保留迫偿债务权利也未依法及时起诉申请采取保全措施因此申诉人在未被告知拆迁物上设有抵押权也不知拆迁物上有抵押权的情况下只能按拆迁协议向百货公司给付补偿款否则即构成违约。()工行营业部与百货公司系借贷法律关系杰成公司与百货公司系拆迁法律关系杰成公司与工行营业部没有法律上的权利义务关系其系依法进行拆迁无须与工行营业部协商没有向工行营业部直接支付补偿款的义务。杰成公司给付百货公司补偿款受其委托出售拆迁安置房符合法律规定不影响抵押权人担保物权的实现依法不应承担责任。()工行营业部明知抵押物被拆迁怠于行使抵押权致使抵押物被拆迁后抵押权未能实现应自行承担相应损失。()判决认定杰成公司向百货公司交付了受其委托出售的抵押物代位物的价款没有事实依据认定事实错误。  再审结果  安徽省高级人民法院受理后将本案交宣城市中级人民法院再审。年月日宣城市中级人民法院宣中民二再初字第号民事判决认定再审中各方对原审认定的事实均无异议根据当事人的一致陈述补充认定杰成公司受百货公司委托代为销售拆迁安置补偿协议约定的回迁安置房各户依购房协议如数将房款付给百货公司杰成公司未经手收款。本案为房屋拆迁补偿导致侵害债权人抵押权的纠纷工行营业部与百货公司签订的最高额抵押合同约定以百货公司的十字街和交通路号两处房产为工行营业部万元最高额债权提供抵押担保系双方真实意思表示不违反法律强制性规定签约后双方依法办理了抵押登记工行营业部领取了房屋他项权证依法对该两处房产享有抵押权。合同履行期间百货公司设定抵押的该两处房产因处于城市拆迁改造范围之内需被拆迁为此百货公司分别与杰成公司和百蕊公司签订拆迁补偿协议依约百货公司获得百蕊公司就其位于交通路号房屋的补偿款万元获得杰成公司就十字街房产的补偿款.万元及回迁房平方米。根据担保法规定在抵押物灭失、毁损或被征用的情况下抵押权对抵押物的效力及于该抵押物的代位物抵押权人可追及抵押物的代位物行使抵押权故宣城工行营业部依法就两处被抵押房产的拆迁补偿款和平方米回迁房的销售款享有优先受偿权。再审中各方对原审其他被告责任确定、分担及相应实体内容均无异议仅在杰成公司应否承担损害赔偿责任上存有分歧鉴于此再审对原判主文其他各项不予审查争议焦点是杰成公司是否侵害担保物权及如何确定其责任份额。经审查认为()百货公司在明知工行营业部享有抵押权的房产已列入拆迁范围的情况下违反《城市房地产抵押管理办法》第条规定未及时告知工行营业部抵押物被拆迁的情形也未依法与该行协商清理债权债务或重新设定抵押在获得抵押物的代位物补偿款后擅自将原审原告依法享有优先受偿权的该补偿款和回迁房变卖款用于安置职工或返还集资款其行为客观上导致百货公司清偿债务能力的丧失也妨碍了工行营业部抵押权的实现应承担相应损害赔偿责任原审认定其对损害后果负主要责任并无不当。()原审原告依法享有抵押权的两处房产已经拆迁管理部门公告列入拆迁范围。在自公告之日起至抵押的两处房产被依法拆除及二拆迁人分别与百货公司签订拆迁补偿协议达年有余时间内既未按《城市房地产抵押管理办法》第条规定向房屋拆迁主管部门申请保留追偿债务权利取得该部门批准要求拆迁人暂缓发放补偿款、暂缓办理产权证照也未及时与百货公司就抵押物拆迁问题协商清理债务或采取有效措施避免权利受损是实即其未尽到注意义务而采取合理的保全措施对抵押担保物权未能实现也应负有一定责任。抗诉机关认为原审原告怠于行使权利理由成立予以采纳原审未考虑其在责任承担上的过错显属不当应予纠正。()杰成公司作为房地产开发经营企业在对十字街被抵押房屋实施拆迁时对被拆迁人房产上存在权利负担的情形没有尽到谨慎合理的注意义务在与百货公司签订拆迁补偿安置协议后直接给付百货公司补偿款及在百货公司未通知抵押权人工行营业部转让抵押物代位物的情形下受其委托将拟回迁安置的门面房售给他人。因此其对原审原告未能实现的抵押担保权益负有一定过错原审基于此认定杰成公司承担次要赔偿责任并无不当。杰成公司称其行为没有损害和影响原审原告抵押权的实现与事实不符。杰成公司与工行营业部虽无抵押担保合同关系但根据最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第条规定其负有给付抵押权人工行营业部抵押物代位物的法定对待给付义务此项义务不因其系合法拆迁及原审原告怠于行使权利而自动免除。故再审中杰成公司认为其非适格被告没有法律依据。杰成公司、工行营业部作为与百货公司形成不同法律性质的合同相对方在拆迁房屋系抵押物、抵押物因拆迁灭失、原抵押当事人未就债权债务清理形成一致或重新设定抵押的特定情形下其二者在补偿款的支配、领取上必会产生权利义务上的牵连关系故检察机关抗诉认为杰成公司没有义务直接向其交付拆迁补偿款于法无据。()工行营业部与百货公司以两处房产为最高限额债权设定抵押是实该两处房产构成共同抵押。鉴于工行营业部与百货公司未就两处房产担保的债权数额作出明确约定在其同时向杰成公司和百蕊分公司主张权利的情况下应当根据公平原则参考两处房产拆迁后的补偿款及代位物出售价款在债务中所占的比例确定两处房产应担保的债权数额。本案最高限额债权范围是万元原审中原告主张权利受损数额为万元其自愿放弃部分债权不违反法律规定据此本案原十字街被拆房屋所担保的债权数额应为.(×./.)万元原审原告未能实现的抵押房产担保数额应依此确定。原审未考虑工行营业部与百货公司签订最高额抵押合同设定共同抵押的实际情况以十字街抵押房产拆迁后所得补偿款及回迁房款.万元作为杰成公司承担赔偿责任的担保债权数额应属不当。据此判决维持原判第一项、二项、三项、五项撤销第四项改判杰成公司赔偿工行营业部.(.×%)万元。各方当事人均未上诉该判决已生效。 北京某集团与某房地产开发公司于年月日签订《合作建房协议》协议约定:双方合作建设“某小区危改项目”。某集团投入万元作为该项目的建设资金该资金在协议生效后的个工作日内直接支付至共管帐户某集团按实际投入的资金应分平方米的房屋具体位置为A区编号为A单体建筑。同时约定:某集团分得的房屋委托某房地产公司销售销售价格为每平方米元房屋总价款为万元在协议生效后的个月后个工作日内全额支付售房款。某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。《合作建房协议》签订后某集团按约定履行了万元并实际派人参与项目管理。某房地产开发公司未按协议中所约定的时间内将销售的房款支付给某集团。年月日某房地产开发公司出具《承诺函》明确了其未按《合作建房协议》约定支付房屋销售款构成违约并自愿给付某集团万元的补偿金。同时保证委托销售的某小区危改项目中的A号楼(《合作建房协议》中的A号楼的变更)销售价格每平方米不低于元并承诺在年月日前支付某集团商品房销售款万元。然而截止到年月日某房地产开发公司仅向某集团支付商品房销售款万元计万元补偿金余款万元至今未付二保证人也未履行保证责任。  我所副主任齐长红律师、张学功律师接受委托担任北京某集团的代理人向北京市第一中级人民法院提起诉讼。  诉讼请求:  、要求第一被告支付房屋销售款万元或返还A号楼的等值房产  、要求第一被告支付利息万元(自年月日起至年月日按日‰计算)增加顺延年月日起诉之日至开庭质证的年月日按日׉计算违约金元违约金  、要求第二、三被告承担连带保证责任  、要求被告承担原告因实现债权支付费用万元  、诉讼费由被告承担。 合作开发房地产合同纠纷案齐长红律师  张学功律师二、一审代理词 尊敬的审判长、审判员:  北京市王玉梅律师事务所接受原告某集团的委托指派我们担任代理人参与本案诉讼。依法维护委托人的合法权益。本案经过质证和开庭后通过庭审查证的事实代理人总的认为《合作建房协议》及《承诺函》是当事人的真实意思表示合法有效应受法律保护。某集团按约定履行义务而某房地产开发公司未按照合同约定履行义务已构成违约。在承担违约责任并作出《承诺函》后又再次违约。担保人某投资公司和某生物科技公司应承担连带保证责任。事实清楚、证据确实充分某集团的请求应得到法律的保护某房地产开发公司提出的“名为联建实为借款协议”抗辩理由没有事实依据和法律依据因此不能成立。  理由如下:  一、双方签订的《合作建房协议》是当事人的真实意思表示不违反法律、法规的强制性规定依法应予以保护。  (一)双方对合作建房协议的履行情况均没有异议从年月日签订的《合作建房协议》到年月日某房地产开发公司根据其《承诺函》中的承诺支付给某集团违约补偿款万元、年月日、月日共支付售房款万元尚欠某集团商品房款万元没有给付的事实庭审调查已查证属实均有充分的证据予以作证某房地产开发公司亦不持异议。在被告违约的情况下原告要求被告给付A号楼的剩余售房款并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定法庭应予以支持。  (二)被告认为《合作建房协议》内容虚假是明为联建实为借贷的无效合同是对本案事实的篡改和恶意歪曲没有任何事实和法律依据依法不能成立。相反有证据证明原告已按约定实际履行包括派人参与项目管理、开设共管帐户等。  二、某房地产开发公司未按《合作建房协议》约定履行义务构成违约依法应承担违约责任。  年月日某房地产开发公司向某集团出具承诺函明确自己违约的事实并自愿向某集团承担万元违约金同时承诺某集团委托其销售的A号楼销售价格每建筑平方米不低于元并在规定的时间内(年月日)销售完毕并支付销售款。该承诺函得到了某集团的认可。年月日某房地产开发公司支付了万元违约金分别于年月日和月日支付了万元销售款未支付余款。根据法庭开庭查明的事实某房地产开发公司明确承认截止到目前该项目的房屋基本销售完毕销售价远远高于委托底价某房地产开发公司再次违约。根据《合同法》第条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定某房地产开发公司应承担支付万元余款的义务和承担违约责任。  三、担保人某投资公司和某生物科技公司应继续承担连带保证责任。  依据《协议》第条、条和条的约定担保人对补充协议继续承担连带责任保证并约定保证期间为年。某投资公司在某房地产开发公司作出《承诺函》后继续提供担保。某生物科技公司经法庭合法传唤后没有参加诉讼视为对原告提出事实和请求的认可因此二担保人应承担连带保证责任。  四、法律适用问题。  (一) 本案合同性质依法应为房屋买卖合同而非借款合同。   、最高人民法院年月日起施行的()号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条明确规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险只收取固定数量房屋的应当认定为房屋买卖合同”。该规定是最高人民法院就合作开发房地产合同纠纷作的明确规定。本案原被告双方签订的《合作协议》约定原告人投入万元参建资金并按投入的资金分得A号楼固定的平方米商品房没有约定原告承担的风险。该内容符合司法解释第条关于房屋买卖合同的法律特征双方的行为属于房屋买卖行为双方签订的合同应依法认定为房屋买卖合同。  、原告委托被告代理销售商品房的行为不违背法律规定是合法的民事法律行为。  第一原告委托某房地产开发公司代理销售的商品房是双方合作开发角湾小区项目分得的房屋在某项目的开发过程中某房地产开发公司作为双方合作开发项目的经营主体对外从事该项目的经营活动处理《合作协议》约定的合作事务是某房地产开发公司应尽的义务。为原告销售分得的商品房是双方《合作协议》的明确约定。以房地产开发公司名义对外销售合作建设的房屋合理合法合建的房屋再委托合作的另一方销售法律没有禁止性的规定。  第二被告认为其只具有销售自行开发房屋的经营范围但无权接受他人委托和代为销售他人房屋的观点不能成立。如前所述房地产开发公司作为双方合作的经营主体从事项目开发的经营活动在合作经营过程中合作经营体某房地产开发公司的经营范围就是合作双方的经营范围。原告分得的商品房是双方合作开发的产品双方合作协议已明确规定由合作经营主体某房地产开发公司对外代为销售这是某房地产开发公司必须履行的义务。再者合作经营主体销售合作开发的房屋就等同于销售自己的房屋。由此可见被告的这一观点是不能成立的。  第三原告通过与被告合作建房分得固定A号楼的房屋依法拥有该财产的处分权。我国的法律法规没有关于合作开发房屋不允许对外销售的强制性规定也没有合作建房分得的房屋必须先办理产权手续后才能转让的规定是合法的民事法律行为。原告以大大低于商品房市价的价格委托某房地产开发公司代销商品房某房地产开发公司除缴纳税款外还从中获得了较高的差价利益原告根本不存在偷逃税款的行为。被告关于原告委托某房地产开发公司代售分得的商品房的行为是故意逃税的严重违法行为的说法是毫无根据地恶意中伤是对原告别有用心的诽谤和诬陷。  第四最高人民法院《关于房地产管理法实施前房地产开发经营问题的司法解释》第条、第条、第条和第条规定依法不适用本案纠纷。  第五最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(一)第四条“合同法实施以后人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定被告引用的金融法规是部门规章不能作为确认合同无效的依据。综上所述原告与被告签订的《合作建房协议》合法有效被告不履行合同约定义务应依法承担违约的民事责任。原告要求第一被告某房地产开发公司给付房屋销售款万元并承担违约责任要求第二被告某投资公司、第三被告某生物科技公司承担连带保证责任的诉讼请求符合国家法律规定应依法得到法庭保护。  以上代理意见请法庭合议时给予充分考虑。谢谢!   三、二审判决 北京市高级人民法院民事判决书                                      ()高民终字第**号  上诉人(原审被告)北京某房地产开发公司住所地北京市某区某路。  法定代表人董某董事长。  委托代理人周某北京市某律师事务所律师。  委托代理人温某男某年某月某日出生北京某房地产开发公司副总经理住北京市某区某村某号。  被上诉人(原审原告)某集团住所地北京市某区某街某号。  法定代表人王某总经理。  委托代理人齐长红北京市王玉梅律师事务所。  委托代理人张学功北京市王玉梅律师事务所。  原审被告北京某投资有限公司住所地北京市某区某路某号。  法定代表人常某董事长。  委托代理人王某男某年某月某日出生北京市某投资有限公司职员住北京市某区某村某号。  原审被告某科技有限公司住所地北京市某区某街某号。  法定代表人杨某董事长。  上诉人北京某房地产开发公司因合资、合作开发房地产合同纠纷一案不服北京市第二中级人民法院()二中民初字第号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人某公司的委托代理人周某、温某被上诉人某集团的委托代理人齐长红、张学功原审被告北京某投资公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。原审被告某科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  年月某集团向北京市第一中级人民法院起诉称我集团与某房地产开发公司签订合作建房协议(以下简称合建协议)约定双方合作建设某小区危改项目我集团投资万元作为项目建设资金应分得项目平方米的房屋并委托某公司对分得的房屋进行销售由某房地产开发公司向我集团支付售房款合建协议并约定由某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。我集团依约完成了投资义务某房地产开发公司在合建协议履行中亦承诺自愿向我集团支付万元补偿金及万元售房款但至今某房地产开发公司仅支付售房款万元、补偿金万元未支付其承诺的剩余款项。故请求法院判令:、某房地产开发公司支付售房余款万元、支付违约金万元(自承诺函确认的还款期限年月日起算至年月日以日万分之五计算)及实现债权的费用(即律师费)万元、某投资公司、某科技公司承担连带保证责任。某房地产公司答辩认为合作建房协议的性质实为借贷该协议违反法律、法规的强制性规定属无效合同承诺函是某集团乘人之危违背我方真实意思表示的结果属可撤销合同请求法院驳回某集团的全部诉讼请求。某投资公司同意某房地产开发公司的答辩意见。某投资公司经法院合法传唤未参加诉讼。  在北京市第一中级人民法院审理期间某房地产开发公司提出管辖权异议北京市第一中级人民法院经审查认为管辖异议成立将此案移送北京市第二中级人民法院审理。  北京市第二中级人民法院经审理认为合作建房协议、承诺函是当事人真实意思的表示合法有效。因合作建房协议约定某集团不承担经营风险只分配固定数量的房屋故合作建房协议所确认的是房屋买卖合同关系。鉴于合作建房协议又约定了委托销售的相关内容故房屋买卖关系又转化为委托协议。某集团已履行了付款义务某房地产开发公司应遵循诚信原则按照承诺函的约定支付剩余款项。某投资公司、某科技公司亦应依约承担连带担保责任。据此判决:、某房地产开发公司于判决生效之日起日内向某集团支付售房款万元、支付违约金万元。某投资公司、某科技公司承担连带担保责任、驳回某集团的其他诉讼请求。  判决后某房地产开发公司不服以原审答辩理由上诉至本院请求撤销原判驳回某集团的全部诉讼请求。某集团同意原审判决。某投资公司同意某房地产开发公司的上诉意见但未提起上诉。某科技公司经合法传唤为参加诉讼。  经审理查明年月某房地产开发公司与某集团签订合建协议约定某集团投资万元参与崇文区某小区危改项目并按投入分得小区面积平方米的房屋。双方同时约定某集团委托某房地产开发公司销售上述房屋某房地产开发公司承诺最迟于年月日后个工作日将售房款万元全额支付给某集团。协议并约定由某投资公司、某科技公司为某房地产开发公司履行该协议承担担保责任。某投资公司、某科技公司均在该协议上签字盖章。  年月日某集团依约将万元划入双方共管账户。年月日某房地产开发公司向某集团出具《承诺函》承诺:因合建协议无法按期履行给某集团带来损失及不便某房地产开发公司愿支付万元作为补偿。某房地产开发公司并保证某房地产开发公司将于年月日前支付某集团售房款万元。某投资公司在承诺函上签字。  年月日某房地产开发公司向莫集团支付售房款万元及补偿金万元此后未再支付过任何款项。某投资公司、某科技公司亦未履行担保责任。  上述事实有合作建房协议、承诺函、往来款凭证、当事人陈述等证据在案证明。  本院认为某集团与某房地产开发公司所签合建协议系双方真实意思表示。根据该协议某集团履行了投资义务某房地产开发公司亦依据协议约定取得了投资款并利用该款完成了项目建设故某房地产开发公司即应当履行其合同义务依约分割相应面积的房产依照某集团的委托进行销售并向某集团支付售房款。某房地产开发公司上诉提出合建协议实为企业间的拆借合同主张该拆借行为无效但不能提供证据对其主张予以证明。合建协议明确约定由某房地产开发公司向某集团支付面积固定、位置明确的房屋并约定委托某房地产开发公司销售该房屋即合建协议确立了双方之间的房屋买卖关系和房屋委托销售关系上述两法律关系的形成不违反法律、法规的强制性规定应为有效。某房地产开发公司基于合建协议最后落实于售房款的支付这一合同结果将双方合同目的解释为借贷缺乏依据其该项上诉主张本院不予支持。某房地产开发公司在合同签订后特别是在某集团履行了合同义务之后主动出具承诺函承诺支付补偿款和售房款。诉讼中某房地产开发公司辩称该承诺函系某集团乘人之危所致但不能就其该项主张举证。承诺函的内容应视为某房地产开发公司为了自身利益经过利弊得失权衡后作出的真实意思表示某房地产开发公司在依合建协议取得合同利益并自行承诺支付售房款后又以合建协议无效、承诺函系对方乘人之危所致作为抗辩理由意在以自身否定的形式来规避合同约定以及其自行承诺的支付售房款义务其行为与我国民法所确立的诚实信用原则相悖其上诉主张无依据。原审法院依据双方意思表示判决某房地产开发公司依其承诺支付剩余售房款并无不当也体现了公平原则应予维持。关于保证责任的承担一节因某科技公司作为担保方仅在合建协议上签字盖章未对某房地产开发公司的承诺承担担保责任原审法院判令某科技公司在某房地产开发公司承诺函承诺的售房款范围内承担连带保证责任不妥本院予以变更。综上依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定本院判决如下:  一、维持北京市第二中级人民法院()二中民初字第号民事判决第二项  二、变更北京市第二中级人民法院()二中民初字第号民事判决第一项为:北京某房地产开发公司于收到本判决七日内支付某集团房屋销售款一千五百九十五万元支付未约定七十二万元。北京某投资公司承担全额连带保证责任某科技公司在合作建房协议约定的范围内承担连带保证责任。  财产保全费八万零二百七十元由北京某房地产开发公司负担(于收到本判决七日内缴纳)。  一审案件受理费九万五千零五十元由北京某房地产开发公司负担(于收到本判决七日内缴纳)二审案件受理费九万五千零五十元由北京某房地产开发公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。四、案件典型性分析   本案是原告北京某集团与被告北京某房地产公司联营开发建房合同纠纷该案在民间建房呼声欲高的今天可谓是一个典型案件。这种合作建房协议的效力问题成为了本案焦点问题。而当时恰逢《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》开始实施。双方《协议》约定某集团以万元作为出资参与某项目合作建房并按投资分得A号独体楼平方米商品房。《协议》还约定某集团将分得的商品房委托某房地产开发公司销售某房地产开发公司在约定的时间将代售楼款给付某集团。双方在《合作建房协议》中没有关于“不论盈亏均按期收回投资本息或按期收回固定利润”的约定,因此双方签订的是《合作建房协议》而不是借贷协议。双方在合同中没有关于“利息、利率、固定利润”等方面内容的约定没有违反国家的金融法规依法不属于无效合同。[案情简介]年月日原告武汉天蓝文化有限责任公司(以下简称“武汉文化公司”)与被告武汉鸿基房地产开发有限责任公司(以下简称“武汉地产公司”)签订了一份预购《综合楼买卖合同》。该合同中双方约定:()被告武汉地产公司将在新华路号建造的一座综合楼(即远东花苑D座)销售给原告武汉文化公司并将连同该综合楼所占亩土地的年使用权一并转让给原告武汉文化公司综合楼建筑面积共计平方米每平方米售价为元此价格为不变价格不受房地产市场价格涨跌的影响()房屋开发过程中产生的一切税费均由被告武汉地产公司承担原告武汉文化公司应自合同生效之日起依工程进度分期向被告武汉地产公司给付工程款并支付定金万元如被告武汉地产公司不能按期将武汉市规划局审批的设计方案、方案设计图交付给原告武汉文化公司即视为双方自动解除购房合同被告武汉地产公司应双倍返还定金万元反之若原告武汉文化公司在年月日之前解除购房合同被告武汉地产公司不退还定金()被告武汉地产公司必须于年月日正式开工于年月日将综合楼交付使用如被告武汉地产公司未按规定的竣工日期交付房屋或原告武汉文化公司未按约定期限支付工程进度款则从逾期之日起每超过日按购房总价款的‰支付对方违约金。购房合同签订后原告武汉文化公司按约定向被告武汉地产公司支付了购房定金万元。年月日被告武汉地产公司按约定将武汉市规划局批准的该综合楼方案及方案设计图报送原告武汉文化公司。年月日双方又达成了一份补充协议该协议约定:因综合楼设计需要双方同意在原工程的基础上增加建筑面积平方米增加面积的售价仍为每平方米元所增加的工程款元由原告武汉文化公司分次支付每次万元余额与主合同一并执行原地下室设计高度由米增至米所增加部分不增加工程造价。补充协议订立后被告武汉地产公司因拆迁工作拖延至年月中旬施工进度仅达第三层。据此原告武汉文化公司在按合同约定支付工程进度款的同时多次致函被告武汉地产公司要求被告尽快施工并指出被告违约的行为。年月日该综合楼封顶竣工但未经政府相关部门验收。至此原告武汉文化公司与被告武汉地产公司再次协商达成共识将交房日期延至年月日。但直至该日止被告武汉地产公司未按上述期限交付房屋并要求原告武汉文化公司继续付款。被告的要求遭到原告的拒绝双方由此产生纠纷。   另悉被告武汉地产公司系由武汉国投公司、中国房地产开发总公司武汉江岸公司、香港远东系统有限公司共同出资成立的中外合资企业注册资本美元其中武汉国投公司出资额占%从年月至年年初被告武汉地产公司的法人代表均由武汉国投公司法人代表兼任。年月被告武汉地产公司与武汉国投公司先后签订了份抵押贷款合同。合同约定:武汉国投公司借贷给被告武汉地产公司万元人民币还款期分别为年月或月被告武汉地产公司将包括综合楼占用亩地在内的整个远东花苑土地使用权抵押给武汉国投公司期限至年月日双方按规定办理了抵押登记手续。按贷款合同中的约定前述贷款应用于远东花苑综合楼的开发。但被告武汉地产公司未将此款用于远东花苑建设贷款期满后亦未能偿还。被告将综合楼抵押给武汉国投公司的抵押事实未取得原告的同意亦未告知原告。原告武汉文化公司认为()年月日、月日本公司与被告武汉地产公司签订的预购《综合楼买卖合同》及补充协议上述合同和补充协议系双方的真实意思表示合法有效。本公司根据合同的约定已向被告支付了工程款万元而被告至今未能按合同约定的期限交付房屋其逾期交付房屋的行为已经构成违约()被告在未通知以及未取得本公司同意的情况下将本公司所购的综合楼及综合楼所占亩土地的使用权抵押给武汉国投公司被告将出售给本公司的综合楼再次抵押给第三人其抵押行为应属无效不应受到法律的保护。综上被告理应承担本公司的违约责任和赔偿经济损失。鉴于此原告武汉文化公司于年月日依法向武汉市第二中级人民法院提起诉讼请求法院判令被告交付楼房、承担违约金万元、赔偿经济损失万元、返还定金万元并承担本案诉讼费用。武汉国投公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼其认为本公司与被告武汉地产公司签订的抵押合同系双方真实的意思表示应属有效。更何况被告取得本公司的贷款是用于综合楼的开发没有本公司的资金支持被告开发的综合楼也无法封顶竣工。因此本公司根据抵押合同关系享有优先受偿权。故请求法院判决被告武汉地产公司偿还贷款万本金及利息。被告武汉地产公司在法律规定的答辩期间内未向法院提供答辩状。[法院判决]武汉市第二中级人民法院经审理查明()从年月日至年月日原告武汉文化公司按购房合同中的约定分次共向被告武汉地产公司付款元(包括万元定金在内)另以被告武汉地产公司违约为由分次从应支付的工程款中扣留万元作为违约金被告武汉地产公司对此无异议并开具了收据。在施工过程中应原告武汉文化公司的要求被告武汉地产公司先后次对工程局部装修及土建工程进行了变更。()年月日被告武汉地产公司致函武汉地名委员会要求该委员会协助办理有关原告武汉文化公司对该楼的命名手续后武汉市地名委员会发文正式命名该楼为凯盟大厦。由此可证明该综合楼已全部由原告武汉文化公司预购被告武汉地产公司亦按规定办理了该楼房的商品房预售许可证。武汉市第二中级人民法院经审理认为原告武汉文化公司与被告武汉地产公司签订的预购《综合楼买卖合同》及补充协议属订购性质的预售商品房合同合同及补充协议所约定的内容符合国家法律及有关商品房预售的规定双方意思表示真实应认定有效。被告武汉地产公司在签订上述合同收取了原告武汉文化公司的购房款并进行施工达一年多之后又与武汉国投公司签订抵押合同在未告知原告武汉文化公司或者征得其同意的情况下将已预售的综合楼所占用的土地使用权抵押给武汉国投公司而武汉国投公司明知该综合楼及土地使用权已经预售仍与被告武汉地产公司签订抵押合同显属双方恶意侵害原告武汉文化公司利益的行为应认定该抵押合同中关于综合楼所占的土地部分为无效抵押。武汉国投公司主张应从该综合楼即远东花苑D座享有万本金及利息优先受偿权的请求不受法律支持本院不予支持。原告武汉文化公司按期支付了工程款而被告武汉地产公司未按约定期限交付楼房至今尚有余万元造价的土建工程未完工被告武汉地产公司对此应依合同约定承担违约责任。被告武汉地产公司辩称因原告武汉文化公司原因影响房屋迟延交付的理由无事实依据其要求原告武汉文化公司承担城市建设配套费、绿化费、税费等的主张与合同约定不符本院不予支持。原告武汉文化公司多次对局部工程提出了修改意见故对其要求被告武汉地产公司支付定金万元及赔偿损失万元的请求缺乏事实和法律依据本院不予支持。鉴于原告武汉文化公司要求按现在的施工现状交付房屋被告武汉地产公司又无能力完成剩余工程本院对原告武汉文化公司的该项请求予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第(四)项、第一百零六条第一款最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十五、二十六、三十一、三十九、四十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定判决如下:   一、原告武汉文化公司与被告武汉地产公司签订的订购综合楼合同及补充协议未履行完毕的义务应终止履行。该综合楼的城市建设配套调增、供电增容费调增、供水增容、未完工程部分的开发费用、房屋过户税费、绿化费、自来水管网改造等按合同约定均由被告武汉地产公司负担。   二、被告武汉地产公司于本判决生效之日起日内向原告武汉文化公司交付综合楼并与原告武汉文化公司办理交付房屋资料及验收、结算过户手续。   三、综合楼新增加的电梯费用元由原告武汉文化公司支付给被告武汉地产公司。   四、被告武汉地产公司按合同约定向原告武汉文化公司支付延期交房违约金(从年月日至实际交房之日止按购房总价款元的‰每天计付一次)。   五、驳回原告武汉文化公司的其他诉讼请求。   六、驳回武汉国投公司的诉讼请求。[争议焦点]如何界定商品房预售合同、委托建房合同、合作建房合同的性质和内容?开发商将已预售给他人的房屋再进行抵押其行为应当如何处理?[律师点评]一、在本案中原、被告签订的合同性质属于商品房预售合同。在本案中原、被告争议的第一个焦点问题是其签订的合同是属于共建房屋合同还是商品房预售合同?根据原、被告签订的合同及补充协议的内容可以肯定的是原、被告签订的合同属商品房预售合同。正确认识上述的结论我们有必要对商品房预售的相关内容进行理解。所谓商品房预售是指房屋的建筑工程尚未完成时房地产开发商就将其待建的商品房预先出售先收取一部分购房款项余款向银行办理按揭或等施工完毕后收取余款之后再转移房屋所有权的买卖方式。商品房预售合同具有以下几个方面的特征:第一作为预售方的房地产开发商办理了商品房预售许可证第二预售方在将商品房的所有权转移给购房者之前预售方是商品房的所有权人和商品房占用土地的使用权人第三预售方的权利是按约定向购房者收取购房者义务是按约定的质量标准施工、按约定的时间交付房屋并最终将商品房的所有权转移给购房者。综上在本案中原、被告所签订的预购《综合楼买卖合同》即符合上述商品房预售合同的特征。首先预售方即被告办理了商品房预售许可证具有预售商品房的资格其次被告在综合楼建成之前是该楼房所占国有土地的使用权人和在建成时是该楼房的所有权人再次房款的收取方式及房屋所有权转移方式的约定亦符合商品房预售合同的特征。而委托建房合同的特征是委托方委托承建方按委托方的要求承建房屋委托方既是房屋所占土地的使用权人亦是房屋的所有权人即委托方对房屋所有权的取得属原始取得。而本案原、被告所争议的综合楼的所有权人是被告而非原告。在本案中原、被告签订的《综合楼买卖合同》是否属于合作建房合同?所谓合作建房合同是指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房合作各方按约定取得房屋的所有权。本案中的原、被告订立合同的目的并不是按约定共同取得综合楼的所有权而是预售方即本案的被告作为楼房的所有权人出卖房屋的所有权于原告。因此原、被告之间的合同亦不属于合作建房合同。如果将该合同定性为合作建房合同那么原告和被告之间的纠纷就是对综合楼的权属纠纷。而合作建房合同纠纷应适用的法律及判决结果与预售商品房合同纠纷应适用的法律和判决结果亦是不同的。因此准确界定本案原、被告之间的预购综合楼合同的性质是正确处理本案的前提。二、在本案中被告和第三人签订的土地使用权抵押合同无效不具有法律效力。在本案中三方当事人之间的讼争直接表现为两个合同间的法律效力的冲突。原告主张其与被告签订的商品房预售合同是有效合同因而据此请求法院判决被告将讼争房的所有权转移给其所有。第三人认为其与被告订立的国有土地使用权抵押合同是有效的因而据此请求法院保护其对抵押物讼争房及其所占的土地使用权的优先受偿权。第三人和被告之间的土地使用权抵押合同的法律效力认定不仅涉及该合同双方当事人的利益而且关系到原告的重大利益。根据我国《民法通则》第五十五条和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十五条之规定有效的国有土地使用权抵押合同必须符合以下条件:第一合同双方当事人具有相应的民事行为能力第二意思表示真实第三土地使用者办理了土地使用权抵押登记手续第四不违反法律或者社会公共利益。在本案中被告和第三人签订的土地使用权抵押合同符合前述第一、第二和第三个有效条件但法院认为被告和第三人订立土地使用权抵押合同属恶意损害原告利益的行为法院的认定是否正确?所谓恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同是指当事人之间非法串通在一起共同订立某种协议造成国家、集体或者第三者利益的损害。这类合同的主要特点是第一当事人出于恶意即明知或者应知某种民事行为将造成国家、集体或者第三者利益的损害而故意为之。第二当事人间互相串通都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三者的利益。据此本案中被告和第三人订立土地使用权抵押合同的行为显然属于《民法通则》第五十八条第(四)项规定的情况其理由如下:首先原告和被告间的商品房预售合同是年月订立的而被告和第三人间的土地使用权抵押合同是在年月订立的。商品房预售合同成立在先土地使用权抵押合同成立在后。其次第三人是被告的股东从年月至年年初被告的法定代表人由第三人的法定代表人兼任。因此第三人对被告的法定代表人代表被告与原告订立的预售商品房合同是明知的。再次第三人和被告明知综合楼的所有权及其所占土地的使用权已预售给原告明知如果双方建立土地使用权抵押关系将损害原告的利益双方仍然订立土地使用权抵押合同。因此第三人和被告的行为属于恶意串通故意损害原告利益的行为。该行为违反了法律的规定因而属无效的民事行为。据此法院依法判决第三人和被告签订的土地使用权抵押合同中关于综合楼部分的土地使用权抵押无效并判决驳回第三人的诉讼请求无疑是正确的。另值得注意的一个问题根据最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定购房人可以获得双倍赔偿的问题。该司法解释规定:以下五种情形买房人可要求双倍赔偿:()商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人()商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人()出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证证明()出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实()出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备以上五种情形之一的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在本案中被告就属于该司法解释中的第一种情形但本案不应适用上述司法解释的条款。因为上述条款适用的前提之一就是买受人请求解除购房合同而本案的原告是要求被告继续履行交付房屋的义务并没有请求解除购房合同。

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