销售基础知识培训资料

销 售 知 识 培 训 材 料 （一） 第1章 房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公房等。 2、地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水排 污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念： 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则： 房地产开发必须遵循以下原则：  （1）严格执行城市规划的原则； （2）讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有 机的结合起来； （3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。  3、土地征用的审批权限： 征收下列土地，由国务院批准： （1） 基本农田； （2） 基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3） 其它土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 4、土地的取得方式： 土地的取得有两种方式：划拨和出让。 （1）划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。 （2）出让是指与国家签订土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ，交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 （备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。） 5、国有土地出让的方式：招标、拍卖、协议三种方式，目前还广泛采用挂牌方式出让。 A、招标出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 B、拍卖出让国有土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竟买人在指定时间、地点进行公开竟价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 C、协议出让土地使用权：是指出让人与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 D、挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用者的行为。 三、房地产综合开发流程 1、 房地产开发项目策划环节 主要目的是决定投资开发的对象。 2、 房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设作好准备。 3、 房地产开发项目的建设管理 主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。 4、 房地产开发项目的经营工作 主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。 5、 房地产开发项目后评价环节 主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。 四、房地产投资 1、概念： 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 2、特点： （1）投资成本高 （2）投资回收期长 （3）投资风险大 （4）收益性好 3、储蓄和投资的比较： 方式 项目 储蓄 投资 货币使用 银行 直接 对资金使用的参与 间接 直接 货币增值程度 较小 较大 报酬形式 利息 利润 承担风险程度 较小 较大 4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同： （1）花园公寓影响因素：销售时机 （2）写字楼影响因素：地段、商圈、价格等 （3）商业：商圈、楼层、临街状态等 （4）住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 （5）酒店：地段、价格、配套、服务等 五、房地产开发程序 1、 企业注册：有1000万以上的注册资本； 2、 立项审批； 3、 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址； 4、 在向计委、建委报可行性研究 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性； 5、 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件； 6、 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）； 7、 向土地管理部门办理建设用地批准书； 8、 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费； 9、 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证（国土资源局）； 10、 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核； 11、 领取拆迁证、办理拆迁工作； 12、 向城市规划管理部门申请审定规划设计 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ； 13、 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证（规委），交纳执照费； 14、 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议； 15、 到建委办理建设工程开工手续领取开工证（建委）； 16、 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用； 17、 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续； 18、 申请办理商品房销（预）售许可证；（建委） 19、 工程竣工验收：工程验收、质量验收（市质量监督站）； 20、 取得竣工验收备案表。 六、五证、两书、一表 1、五证 A、国有土地使用证：经城市各级人民政府颁发，证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 B、建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 C、建设工程规划许可证：经城市规划管理部门，确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 D、建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，在建委办理的允许其开工的批准性证件。 E、商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 2、两书 A、商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按本保证书的约定，承担保修责任。 B、商品房使用说明书：即对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 3、一表：商品房竣工验收备案表。 七、房地产交易制度 房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。 1、 预售 （1）预售的概念：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。 （2）商品房预售的条件： A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； B、持有建设工程规划许可证和施工许可证； C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； D、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2、商品房现售 （1）商品房现房的概念：商品房现房是指以完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。 现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 （2）商品房现售，应当符合以下条件： A、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书； B、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； C、持有建设工程规划许可证和施工许可证； D、已通过竣工验收； E、拆迁安置已经落实； F、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配 套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； G、物业管理方案已经落实。 按规定，现房销售，凡是已取得房屋所有权证之日起持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚未取得房屋的所有权证书的，仍须按照有关规定办理商品房预售许证。可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售，但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。 第2章 专业名词 1、 规划用地：规划批准的可以使用的土地。 2、 建筑面积：是指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。计算建筑面积的房屋，层高2、2米以上（含2、2米）。 3、 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之和。指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。 4、 套内建筑面积：是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。 5、 使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。 6、 套内使用面积：是指各房间使用面积的总和。 7、 共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。 8、 套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上非共用墙墙体水平投影的面积。 9、 阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积。 10、 产权登记面积：是在房屋竣工后由测绘部门对已建成的房屋进得实地测量之后所得到的面积。 11、 面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积和一个使用单位的套内建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。 12、 建筑密度（建筑覆盖率）：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。 13、 建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与地块面积之比，即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。 14、 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。 15、 面积计算公式： 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 容积率=总建筑面积/总占地面积 绿化率=绿化占地面积/总占地面积 建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积 使用率=使用面积/建筑面积 16、 建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。 17、 道路用地：规划区域内道路的占地面积。 18、 红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。 19、 层高：是指上下两层楼面或本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 20、 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。 21、 一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承重的内隔。 22、 二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm（一砖墙），室外室内的承重墙。 23、 三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。 24、 砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。 25、 框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。 26、 剪力墙结构：竖向承重结构全部同纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。 27、 框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。 28、 开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。 29、 进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。 30、 三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。 31、 七通一平：指基本建设中前期工作的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气管道通及平整土地等的基础建设。 32、 九通一平：在七通一平的基础上加开通宽带网络、有线电视。 33、 大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。 34、 标高：地图上表示建筑物某一部位的高度，有时作“高称”，用“▽”表示，记入小数点后第三位，如±0.000。 35、 防潮层：一般设在室外地平标高之上，室内地平标高之下，室内首层地面结构层的中部， 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 多为防水沙浆，厚度为20毫米左右。 36、 防风柱：指支撑房屋山墙以承受风荷载的柱子。 37、 防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。 38、 防水材料：油毡、SBS防水卷材、水乳型橡胶、沥青。 39、 勒脚：外墙墙身下端靠近室外地坪的部分，一般采用抹水泥砂浆的形式。 40、 设备层：将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层，一般在2.2米以下。 41、 管道井：又称设备管道井，在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。 42、 四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。 43、 物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 44、 单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 45、 公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市里，多数为高层大楼，标准标高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 46、 跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯连接。 优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。 B、户内居住面积和辅助面积较大。 C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 47、 复式住宅：一般指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。 48、 联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。 49、 智能化住宅：智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络（小区接入网），以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高了小区居民的生活质量，还进一步加强了小区规范化的物业管理。 50、 商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。 51、 经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭、有社会保障性质的得到国家政策扶持的普通住宅。 52、 商品房价格由什么构成？ 由三部分组成：（1）成本：包括征地费、折迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。 53、 商品房与经济适用房的区别： 经济适用房 商品房 性质 微利商品房 商品性质 产权 不完全产权 完全产权 销售许可 经济适用房销售许可证等五证 商品房销售许可证等五证 土地证 划拨国有土地使用权证及政府批准的年度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 出让国有土地使用权证 价格 政府限价 企业自定 建设标准 户型、面积、档次等政府指导性 企业自定 规划设计 招投标 招投标或议标 开发建设 招投标（不得转包） 招投标或议标 物业管理 同普通商品房 按国家规定 抵押贷款 可以 按规定 占有权 买受人所有 买受人所有 使用权 买受人所有 买受人所有 收益权 收益归买受人，买方要补交10%的土地出让金 收益归买受人 处置权 自由上市 自由上市 54、板楼和塔楼优缺点： 板楼 塔楼 通风采光 南北通风采光好 单面采光、无对流 空气 空气清新 空气差 得房率 80-85% 70-75% 楼高 矮 高 视野 差 好 物业费 低 高 抗震性 差 好 第3章 建筑知识 1、 建筑结构知识 房屋建筑分类： 1、 按使用性质划分 建筑物的实用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型： A、 生产性建筑 （1） 工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。 （2） 农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。 B、 非生产性建筑：非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为： （1） 居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。 （2） 公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其它建筑等。 2、 结构类型划分 结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种： A、 砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。 B、 框架结构：这种结构的承重部分是同钢筋混凝土或钢材制作的梁、 板、 柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。 C、 混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模 建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。 D、 间架结构：它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。 3、 按照建筑物层数或高度划分 A、 住宅建筑的1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为小高层，10层以上为高层。 B、 公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。 C、 建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。 D、 联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型： 1 低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50m以下的建筑物。 2 中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75m的建筑物。 3 高高层建筑：层数为26-40层，建筑总高度为75-100m建筑物。 4 超高层建筑：层数为40层，建筑总高度为100m以上的建筑物。 4、 按照施工方法划分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式： A、 现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。 B、 预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。 C、 现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构件为预制装配。 2、 面积的计算原则 1、 商品房按“套”或“单元”出售，计算如下： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种：共用墙是指商品房各套之间分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。 2、 阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算： 1 封闭式的阳台，按其外底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 2 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 3 凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积; 4 半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 3、 面积的分摊原则： 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房公摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊建筑面积的，分别计算分摊系数，各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。 共用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。 4、 可分摊的公用建筑面积： 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼群梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。 5、 不应计入的公用建筑空间： （1） 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 （2） 售房单位自营、自用的房屋。 （3） 为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 6、 分摊的公用建筑面积的计算方法： 公摊的公用建筑面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数 公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和 公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积 任何人不得侵占或改变全楼共用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。 7、 建筑面积的范围： （1） 突出墙面的构件配剪和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。 （2） 检修、消防等用的室外爬梯。 （3） 层高在2.2米以内技术层。 （4） 构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。 （5） 建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 （6） 有围护结构的屋顶水箱。屋台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 （7） 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2米的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。 8、商品房销售的面积计价方式及面积误差处理方式： （1）商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 （2）按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： 1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； 2）面积误差比绝对值超出3%时，买售人退房的，房地产开发企业应当在买售人提出退房之日起30日内将买售人已付房价款退还给买售人，同时支付已付房价款利息。买售人不退房的，产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买售人。 面积误差比=︱（产权登记面积-合同约定面积）︱/合同约定面积×100% 因商品房销售管理办法规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 （3）按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积发生误差时的处理方式。 9、 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度，应符合下列规定： （1） 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建筑高度。 （2） 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶突出部分的水平投影面积小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的不计入建筑高度。 （3） 建筑为坡度大于30°的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。 第四章 法律法规 一、贷款 1、商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。是贷款人以盈利为目的的贷款。 2、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。 3、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。 4、贴息贷款：是中国银行北京分行与北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心三家联手推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给中行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。 二、房地产权利类型： 1、房屋的产权：即房屋所有权，是指房产的所有者，按照法律规定对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效，不受国家法律保护。 2、土地使用权：是指以开发利用、生产经营、社会公益事业为目的，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其他附着物并进行占有、使用、收益的权利。 3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，当债务人不履行债务时，债权人有依法从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。 三、取得《房屋所有权证》的购房者，可以受到国家法律的哪些保护？ 《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的，都是对所有权人的侵犯。 四、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？ 商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。 五、产权登记用未成年人的名字，该如何办理？ 购房人只须做个公证就可以，证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。（根据北京区域、项目不同，具体情况各异。） 六、商品房认购书网上签定的程序： 1、房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款； 2、经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房认购书的内容，网上提交后，系统自动生成认购书编号； 3、房地产开发企业从网上打印商品房认购书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预定。 认购书网上备案后，签定商品房预售合同时合同主体不得随意变更。签定合同的买受人变为认购人在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员的不视为合同主体变更。 4、房地产开发企业与认购人应自签定认购书之日起七日内签定商品房预售合同，按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。超过七日未签定商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。 经济适用住房签订认购书的，须在三十日内按有关规定进行购买经济适用住房资格审核，符合购买条件的，按照规定，通过管理系统办理商品房预售合同网上签约手续。 七、商品房预售合同网上签约的程序： 1、房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款； 2、经双方当事人确定后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买售人自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号； 3、房地产开发企业从网上正式打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书； 4、楼盘表标识公示，即商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售。 八、房地产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管？ 房地抵押需到房地产登记部门进行房地产抵押登记，抵押人所持有的《房屋所有权证》和《土地使用证》对抵押情况进行记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的《房屋他项权证》和《国有土地他项权证》。 九、购买一套商品房，要有哪些费用？ 购买一套商品住房费用由以下四部分组成： 1、房价款：每平方米（建筑面积）售价×建筑面积。 2、税费： （1）印花税：买卖双方各缴纳房价款的万分之五（由税务局收取），即印花税=总房款×0．5‰； （2）契税：是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税（由税务局收取）。普通住宅交纳房价款的1.5%，非普通住宅交纳房价款的3%（北京市普通住宅需满足以下3点：A、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，B、单套建筑面积在140m2以上(含)，C、实际成交价格低于同级别土地住房平均价格1.2倍以下）,商业交纳房价款的3%; （3）公共维修基金：购房款的2%; （4）办贷款的，还要交律师费（一般为贷款额的2‰）、保险费或评估费等； （5）抵押登记费：约每套200元； （6）在申办产权过程中： 　　A、登记费：每建筑平方米0．3元。 　　B、房屋所有权工本费：每证收费4元。 　　C、印花贴税：每件5元。 3、物业管理费：按相关规收取； 4、供暖费： （1）集中供暖：A、热力集团集中供暖价格为24元/建筑平方米/供暖季； B、采用燃煤锅炉（直供）集中供暖价格为16.5/建筑平方米/供暖季； C、燃煤锅炉（间供方式）供暖价格为19元/建筑平方米/供暖季； D、采用燃油、天然气、煤气、电锅炉集中供暖价格为30元/建筑平方米/供暖季（具体项目不同，也不太一样）。 （2）分户供暖：根据设备和热源的不同，按照用量单独核算。有地热采暖、壁挂炉采暖等。 十、办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用？ 从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款（又称商业性贷款）、个人住房担保委托贷款（又称政策性贷款）、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。 即：个人住房贷款涉及的费用=律师费+保险费+抵押登记费 上面列出的公式严格来说并不准确（因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同） （1） 评估费 建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费；利用公积金政策性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按照要求必须评估，则其费用按500元计收。 （注：经济适用住房的评估费为500元） （2） 律师费 办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的2.5‰向贷款人一次性收取法律服务费，每单最低额度一般在200-300左右，办理政策性贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款方法办法收取。 （3） 保险费 由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还，借款人必须提供担保。 房屋财产保险=总房款或贷款额x相应比率x年限 （4） 低押登记费200元。 十一、商贷中的保证担保由开发商提供 银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目，在协议中一般有规定，开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人提供保证担保，所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为贷款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供贷款人选择，即用住房公积金贷款购买商品房，开发商可以给提供保证，也可以不提供保证。开发商不提供保证的，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。 十二、申请住房商业贷款的程序： 1、与开发商签订了《商品房买卖合同》，并支付了20%以上的首期房款，（规定建筑面积在90（含）平米以上的支付30%以上的首期房款）； 2、去房管部门办理预售登记后，填写借款申请及借款合同，并向律师递交有效文件： a、身份证复印件（夫妻双方，另外地人出具暂住证复印件） b、户口本首页、本人页及本人变更页复印件 c、结婚证（已婚） d、收入证明（加盖所在单位公章或人事章，金额一般是月供的2倍以上） e、所在单位营业执照副本复印件加盖单位公章 f、其他资产（存款、股票、车、债券等）证明复印件 G、学历学位证书复印件 H、购房合同原件及复印件 I、首付款发票复印件 备注:不同银行对所提供的材料有不同要求。 十三、北京市个人住房公积金贷款 1、操作流程 A、申请人凭购房合同及夫妻双方的住房公积金储存卡到“公积金”管理中心领 表。 B、备齐相关资料后，到“中心”办理贷款审批，由“中心”确定贷款额度、期限。 C、到担保公司办理贷款担保手续，并签订相关合同。 D、“中心”委托银行放款，并通知借款人领取贷款资料。 E、银行按合同约定在借款人存款帐户中按月代扣还款，还清贷款后，借款人向担保公司领回房产证。 2、申请公积金贷款的条件: A、本地交纳公积金,并连续缴存公积金6个月或累积12个月，且仍在缴纳; B、没有正在还款的用公积金购买的房屋 ; C、申请人的年龄加上申请年限,男不超过65岁,女不超过60岁; D、贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款最高额度。目前，单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，可以到52万元；AA级的可上浮15％，可以到46万元。 十四、如何办理商品房预售登记？ 自2005年3月15日起，本市商品房预售合同均应按照规定在管理网上进行网上认购和网上联机备案签约。房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，持以下资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记： （1）管理网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）； （2）管理网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书一份； （3）房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人）身份证明书复印件、授权委托书原件各一份； （4）国有土地使用权证原件及复印件各一份； （5）买受人身份证明复印件，包括： A、买受人为自然人的，提交身份证件的复印件，买受人为外省市自然人的，还需提交《暂住证》或《工作居住证》的复印件； B、买受人为法人或其他组织的，提交营业执照或注册证书的复印件； C、向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房的，还需提交涉外项目国家安全审查批准文件； （6）预售已被抵押的商品房，预售登记应当由房地产开发企业和买受人双方共同申请，还需提交抵押权人同意预售的材料。 市或者区、县房屋行政管理部门对申请资料齐全，已联机签约且符合转让办法规定相关条件的预售商品房，在商品房预售合同上加盖预售登记章。 注：以下情况商品房预售合同不能进行网上联机打印，房屋行政管理部门不予办理预售登记手续： 1）该商品房不在预售许可范围内； 2）该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过四个月； 3）该商品房已被其他买受人联机签约或已预售登记； 4）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称不一致； 5）该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制 房地产权利。 建设管理 落实监理 工程控制 竣工验收 预租预售 房地产开发项目策划 市场研究 项目设想 项目建议书 可行性研究 流程设计 前期工作 征地拆迁 勘察、规划、设计 开工准备 预租预售 后评价 经济核算 效益评价 经营工作 经营方式 选择 评估促销 工具 确定租售 价格 经营企业 开展租售 PAGE 24