房地产开发企业贷款调查报告

***贷款有限公司 关于***房地产开发有限公司 申请短期融资的调查报告 借款额度：17 00万元 借款用途：支付工程及材料款 借款期限：30天 保证措施：预售商品房抵押(网挂) 调 查 人：向毅 报告执笔：向毅 二O一一年六月六日 ***房地产开发有限公司(以下简称“该公司”)，于2009 年9月2 4日经××中介推荐，向我公司申请短期融资(典当)1700 万元，期限1个月，抵押方式，按约定利率付息。为此，我们进行了现场调查，现将调查情况报告如下： 该笔借款主要用于支付“**”楼盘二、三期工程及材料款。用××商业银行×支行授信的“住房开发贷款”和商品房销售款(尚未到位而即将到位的开发贷款5 0 0 0万元)作为还款资金主要来源。 一、客户基本情况 企业名称：××房地产开发有限公司 住所：市 B栋3楼 法定代表人： 公司类型：有限责任公司 注册资本：5100万元(实收资本) 经营范围：房地产开发贰级、商品房销售 成立日期：1 9 9 8年1月2日 营业期限：无 股权结构：××出资(货币和实物)3 5 7 0万元，占7 0％ ××出资(货币)1 5 3 0万元，占3 0％(系父女关系) ××房地产开发有限公司通过近l 0年的发展，公司治理结构合理，组织机构健全，具有2 0多名中高级管理人才，积累了较丰富的管理经验；与此同时，聚集了较丰厚的财富，公司实力较强。根据该公司2007年经审计的财务报表反映：资产总额2.7亿元，负债总额0.4亿元，股东权益2．3亿元；销售收入2．7 5亿元，净利润0.8 6亿元，资产负债率为15.2％。 二、生产经营情况(在建项目的合法性、规划、规模、进度、二程款支付情况、销售情况、资金回收情况) 该公司近几年主要开发的楼盘有：“**”、“**”和目前正在开发的“**”。“**”项目已取得房地产开发法定的四证一书，该项目位于×路×号，地理位子优越，地块长1 2 O米，地面积2 2 5 3 7平方米，地块购进价格2．3亿元，已办理土地产权证，权证号为×号。该项目总建筑面积3 5万平方米， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 分四期开发建设：一期(2栋)建面5 5 0 0 0平方米，于2 O O 7年3月开盘，一个月销售完毕，实现销售收入2．5亿元，利润5 000万元；二期(3栋)建面8 8 O 0 0平方米，已完成总工程量的8 0％，7月已取得了“预售房许可证”，已销售了3 0 0 0多万元，预计销售收入为4亿元；三期(4栋)建面11 0 O 0 0平方米，预计销售收入为4．6亿元，已于今年5月动工；四期为97000平方米尚未开工，目前二、三期基本按进度实施，工程进展正常。 三、财务状况 根据该公司提供的经***会计师事务所审计的2005年、2006年和2 0 07年的财务报表，填写如表内容： (单位：万元 ％) 项目 2005 2006 2007 项目 2005 2006 2007 应收账款 / / / 应付账款 / / / 存货 4383 5495 2104 其他应付款 14 5528 100 流动资产合计 13026 23340 26469 流动负债合计 3370 5564 4120 总资产 13583 23950 27104 总负债 3370 5564 4120 主营业务收入 20195 26254 27525 所有者权益 10213 18386 22984 主营业务成本 10502 12864 11560 主营业务利润 8583 11945 14451 营业利润 7578 10694 12984 净利润 5084 7174 8597 流动比率 3.87 4.19 6.42 资产负债率 25.6 23.2 15.2 应收账款周转率 / / / 存货周转率 2.40 2.60 0.87 销售利润率 4.25 4.55 5.25 销售净利率 2.52 2.73 3.12 根据调查，与2008年比较该公司负责结构有所变化，主要是新增银行贷款5 0 00万元；如再增加本次短借l 7 0 0万元，即资产负债率为40％。其他指标正常反映。 四、 信用情况 该公司基本帐户在×银行×支行，贷款行在×银行×支行，我们已对该公司及个人进行了征信系统查询，公司现有银行贷款余额5000万元，期限2 0 09年3月9日至2 01 2年3月8日，无不良信用记录，法定代表人×x无贷款，无不良信用记录。从×支行刚授信评价中不难看出，公司信用能力较强，今年以前，基本未向银行贷款，银企关系保持良好，无不良信用记录。在目前国家严控房地产开发贷款政策下，×行能为其授信“住房开发贷款”1亿元，说明该公司具有相当实力；该公司现有非银行机构借贷行为(现查证的约2 5 0 0万元，尚未到期，见清单)，未发现诉讼案件；以前能按期支付工程材料款，现有工程款欠账额1 5 0 0万元，正在筹款支付(包括本次向外融资)，以保证业务经营信誉和工程进度的实现。因此，从以上几方面情况基本能反映出该公司信誉度较好。 五、资金需求及用途 根据该公司的申请和我们的调查：为了加快“**”三期工程(4栋)进度，支付约定工程款，解决该项资金缺口4 0 00万元，现急需支付工程材料款1700万元。由于×行给该公司授信的1亿元“住房开发贷款”于2 0 09年5月9日只发放了5 0 00万元，余下5 0 O 0万元已于2 O 0 9年6月6日办理了土地抵押登记，但贷款尚未发放上账，具体原因不明。但据该行客户经理透露，有可能在1 0月能到位该笔贷款5 0 0 O万元。因此，该公司向我公司申请短借l 7 0 O万元救急支付工程进度款。此笔借款拟分两次到位，第一次7 0 O万元，第二次1000万元。第二次视银行贷款上账支用情况发放或不放。 六、风险分析及控制措施 风险分析： 一是房地产行业一直是国家宏观经济重点调控行业，对房地产开发贷款实行信贷紧缩政策的影响，×支行的授信贷款5 0 0 0万元不能如期发放；二是我国经济回暖还不明显，直接影响市民刚性购房热潮，该楼盘销售出现不温不火状况。受这两大因素的影响，有可能出现价格下滑或有价无市的现象；加之市民的购物习惯：“买涨不买跌”。因此，该公司在房屋销售上，今年和前年相比，形成较大的反差。前年“**”A栋，开盘一个月5.5万平米一抢而空，价格居高不下(均价4500O元／平方米)；今年二期三栋8．8万平米，开盘几个月，仅销售了2000万元，不足10％，现销售价格折后售价为4 6 00元／平方米，与周边楼盘价格相差不远。 因此该笔业务最大的风险点在于： 1、商品房销售疲软，难以如期实现销售收入，贷款又到不了位，有可能导致该公司财务风险： 2、我们和该公司是第一次交道，对法定代表人没有深入的了解，难免可能出现道德风险。 为此，本笔业务须加大对该公司的违约成本，严格把握风险控制措施。 风险控制措施： 1、落实抵押物。选择该公司“**”二期楼盘(4栋)已取得要售房许可证的8 0套，面积7000平方米商品房作抵押，并在抵押价值上从低取值。因房产证未办理，可通过房管部门“网挂”形式(有效期限在1个月以内)，以对抗“第三人”；(需咨询当地房管部门并查证落实) 2、抵押物作价，尽量以低价位接受，建议最高抵押价值不超过2500元／平方米(套内面积)； 3、与该公司签订《商品房买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》，如有风险立马处置： 4、关注×行放贷，跟踪该公司用款，留置该公司远期支票1张； 5、与该公司股东、法定代表人、财务总监、法定代表人妻子签订连带责任保证合同； 七、调查结论 每上所述，××房地产开发有限公司，综合实力较强，经营业绩及效益较好，信用能力较强，未发现不良信用记录，在落实风险管理措施的前提下，风险可控。要把握好第一还款来源一一××行贷款5000万元到位和商品房销售款，到期立即收回；对第二还款来源：抵押物不留任何敞口，促值抵押并实行网签。因此，在落实以上风险控制措施基础上，同意短借1700万元，期限1个月，按约定利率执行．一次性付息后放款。 调查人签名： 执笔人： 2 0 11年6月6日