当前物业管理存在的问题和对策随着我国城市化进程的进一步发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代,但尚未形成一套
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化和规范化的管理方式，为此，我搜集现行物业管理纠纷中的出现的主要形式，并分析了物业纠纷出现的原因及提出了一些切实可行的对策.一、当前物业管理存在的主要问题（一）物业管理费纠纷。物业管理虽然是服务性行业，但其终究是以赢利为目的，而物业管理费就成为其利润的重要来源。所以如果物业管理费收不上来，必定严重影响物业管理企业的经营。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，监控有死角，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。 （二）业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，和个别损坏，这也是物业管理中的主要问题。 （三）小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。 （四）无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发商曾签订过前期物业管理
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，但在业主入住后、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。 （五）小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。 （六）小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。 （七）小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。（八）房地产开发商与业主纠纷。这类纠纷主要是房地产在开发建设中有不足的地方，在业主入住后逐一显现，虽然这是开发商遗留的问题，然而往往业主在第一时间找到的是物业服务公司 二、对完善物业管理的几点建议 （一）签订明确详尽的物业管理合同。无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应当就可能发生的争议做出明确的规定。在确定双方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水平。一切都按照《物业服务合同》和《物业管理条例》来执行 （二）依法成立业主委员会。作为小区的业主应当主动、积极、依法成立业主委员会，保障业主委员会的职权，为业主委员会行使职权、维护业主利益提供方便。业主委员会应当由能代
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业主利益的业主组成，应当根据法律、法规的规定行使职权。对于物业管理企业所提供的物业管理服务应及时予以审查、监督，对于损害业主利益的物业管理企业，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权益。同时物业服务企业也要积极配合社区、业主，成立业委会，业主委员会的成立将使小区的管理步入真正科学和法制的轨道。 （三）物业管理企业按照合同的约定提供物业管理服务。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，进一步提高物业管理的水平，保证所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理企业的共赢的目的。 （四）突出物业管理委员会的作用。根据目前物业管理的现状，个别业主在与物业管理企业发生物业管理纠纷时往往处于弱势一方。但也不可否认，确有个别业主以个人私利出发无理拒交物业管理费用，或无理指责物业管理企业的物业管理服务。此时，业主委员会应当积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益。 （五）业主人身、财产损害的合同特别约定。根据目前业主与物业管理企业之间常见的财产的损失、人身伤害纠纷等事项，应在物业管理合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业管理企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免争论不休的尴尬局面。我国物业管理行业自出道以来一直取得很大的成就，对社会、经济、环境都做出了很大的贡献，在我们的生活中饰演着很重要的角色。然而，在物业管理的成长道路上还存在着一些问题，。在我眼里我把一个小区比作现代的北京四合院，同是一家人，要让业主意识到虽然我们是物业服务人员，但是整个小区是大家的，需要共同维护，可以利用现在网络与业主建立沟通平台，让业主了解我们物业人员的辛苦同时，我们物业也能及时的关注业主，互相了解互相关注，让管理透明化，要改变只依赖于我们物业服务人员的这种想法，这样我们才能共同进步。将这些问题得以解决，我相信我国物业管理行业必将不断的成长壮大，进入可持续成长状况。09物业管理一班孙丽丽
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