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地产景观品质提升专题研究报告_232p_曹阳_调查分析总结.ppt

地产景观品质提升专题研究报告_232p_曹阳_调查分析总结

dwbj
2013-04-04 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《地产景观品质提升专题研究报告_232p_曹阳_调查分析总结ppt》,可适用于经济金融领域

地产景观品质提升鼎翼联盟景观规划设计公司曹阳满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化设计质量提升针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购实现高品质低成本搭建信息平台整合设计资源提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、绿化、特色、设计资源)第一章:针对项目客户特点制定景观策略景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力!景观可售成本的概念根据市场调查:景观所带来的溢价比是:景观单方造价指以景观实际建造的占地面积为单位(M)的造价例:元平米景观造价折合可售建筑单方的比例景观造价(×元平米)X~=可售建筑单方造价例:以容积率为的项目通常建筑密度为景观单方造价为元平米折合可售建筑面积为元平米比例为景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作:第五园、水晶城、润园代表作:万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作:金域蓝湾、十七英里一期代表作:金域华府、金色家园景观竞争点㈠入口作为项目的展现入口是最为关键和主要的起点表达以下信息:项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括:引导空间序列(市政道路包装)车行流线设计(含指示及人员管理)人行流线设计(同上)大门形象(特色、品质感)入口对景设计(强化特色)整体绿化(突出价值感)项目LOGO设置(突出特点)灯光效果(考虑晚间宣传和夜景)社区围墙(强化品质感和安全性)物业管理设置完善性和创新性景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈠入口景观竞争点㈡配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具为业主提供符合需求的服务内容景观配置内容包括:活动配套a儿童活动(含室内外及架空层配置关注其亮点)b老人活动(同上)c运动场地(同上)d泳池(同上)架空层设计(是否结合物业维护考虑?)a配套内容b装修标准(材料、家具、灯具、装饰及绿植)c人行流线设置(使用是否便利?)会所配套内容(侧重室外部分)景观竞争点㈢绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括:特点(选取有优势的点)a原生树的利用b主乔的布置方式(是否有取巧的方法?与人行系统的关系)c各节点处的绿化配置规格和品种(入口、会所、主轴及入户前)d草坪的运用(利用草坡来组织景观)灌木和小乔木的运用a灌木的搭配和布置方式b利用灌木和小乔木藏拙c品种的选择(成本因素)苗木资源和施工单位资源供货来源?合作方式?价格?景观竞争点㈣其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括:生态技术的运用(做法、实际使用效果、成本)a湿地b渗水铺装材料c垂直绿化(墙面)d生态边坡水景(低成本高品质)a小水景大效果b水生植物的运用c驳岸处理构筑小品等(系统性)风雨廊雕塑指示系统灯光系统景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点其他公司的景观特点㈠龙湖做照片!龙湖景观手法总结:大乔木高密度灌木小乔部品小景时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节龙湖绿植细节经验从停车场通向售楼处的花径从停车场通向售楼处的花径从停车场通向售楼处的花径从停车场通向售楼处的花径售楼处售楼处不同季节花草不同不同季节花草不同洽谈体验区充分展示园林景观洽谈体验区充分展示园林景观从洽谈区外望从洽谈区外望样板房前样板房前整石台阶与水刷石路面质量优良整石台阶与水刷石路面质量优良树池不见黄土树池不见黄土水刷石花径景观灯水刷石花径景观灯路边铺设鹅卵石看不到黄土。同纬度树种常绿与落叶树种比例搭配同纬度树种常绿与落叶树种比例搭配植物是建筑的外立面:园林景观与建筑相协调树皮颜色与外墙石材颜色相近黄色涂料与地面水刷石颜色相近。植物是建筑的外立面:园林景观与建筑相协调树皮颜色与外墙石材颜色相近黄色涂料与地面水刷石颜色相近。私家庭院私家庭院其他公司的景观特点㈡绿城做“宫”园!绿城景观手法总结:石材高密度灌木小乔景观轴线学习营造秩序感的品质小空间其他公司的景观特点㈢华润做大学校园!华润景观手法总结:大草坪集中大乔木景观轴线学习利用大草坪组织景观序列其他公司的景观特点㈣星河湾做高差!星河湾景观手法总结:入户水景地形造高差高密度灌木学习利用设置高差使空间小中见大星河湾建筑景观风格定义:新古典西班牙热带度假㈣北京星河湾㈣北京星河湾㈣北京星河湾其他公司的景观特点㈤仁恒做创新!仁恒景观手法总结:自信肯定的设计思路高品质的实施学习引进优质设计资源从小区内道路开始体现高质量的细节从小区内道路开始体现高质量的细节)水刷石无障碍通道上的伸缩缝与路缘石对线)水刷石与路缘石石材装饰阴角结合顺直无缝。)水刷石无障碍通道上的伸缩缝与路缘石对线)水刷石与路缘石石材装饰阴角结合顺直无缝。锈石作为硬铺装材料铺贴平整勾缝顺滑均匀。一期休闲广场树荫花池石座一期休闲广场树荫花池石座线条对线根部结合部位细腻自然休闲广场树荫花池石座休闲广场树荫花池石座雨水口整石对线对线休闲广场上的硬铺装雨水篦、管井盖整砖对线管井盖不锈钢框整块石对线管井盖不锈钢框整块石对线灯柱根部结合细腻灯柱根部结合细腻整块锈石管井盖管井盖位置优化不横跨两种装饰面管井盖位置优化不横跨两种装饰面铺装对线铺装对线铺装石材排版对线锈石铺装缝与水刷石边线对线锈石铺装缝与水刷石边线对线各类石材铺装对线各类石材铺装对线)各类石材铺装对线)广泛使用不锈钢封边。石材铺装与水刷石道结合自然石材铺装与水刷石道结合自然使用较大块锈石与水刷石铺砌图案交接线处易保证质量避免小块石太零碎。景观灯居中景观灯居中排水暗沟排水暗沟各类材料界面用不锈钢条分割各类材料界面用不锈钢条分割石材盖板排水暗沟石材盖板排水暗沟台阶石材分块均匀、对线台阶石材分块均匀、对线景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点景观学习要点㈠展示区画图写字!记录要点:车行、人行流线设置和组织安排(图纸)指示系统的设置(图纸照片)人员接引设置(图纸)项目特色及亮点(配照片)卖场围合包装(照片)综合成本测算(绿植、部品、家具等)工期及资源研究流线和布置要点景观学习要点㈡住区内有的放矢!记录要点:交通模式(图纸)景观序列(中心围合式、组团式、行列式)活动配套量化(图纸和表格)指示系统(配照片)入户前空间处理(照片)架空层(照片)细部节点处理(省钱好看的做法要记录)综合成本测算(绿植、硬景、部品、家具等)工期及资源研究重点和亮点第二章:景观成本的制定策略产品分类景观的成本设计审控地产景观的逻辑客户土地产品景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样?景观品质提升靠什么体现?增加配置面积or增加景观成本?满足各品类需求的景观配置面积是什么?配置内容服务半径布置原则?在哪里增加成本最有效?增加多少?在哪里缩减成本最不影响品质?哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升提升什么?喜达屋酒店集团的产品品牌策略尊贵客人高级商务旅行者中端商务家庭旅游热爱交流的年轻人明星、时尚人士住客特征天梦之床(HeavenlyBed®)天梦之浴(HeavenlyBath®)天梦之淋(HeavenlyShower®)甜梦之床(SheratonSweetSleeper™Bed)福适之床(FourpointsComfortBed™)特色W床(SignatureWBed™)特征产品社会客厅socializingintheLivingRoom无万科住宅产品分类再改首改首置景观定位注重品质和绿化配套完善体现价值关注老人儿童活动空间休闲时尚注重活动空间景观品质关注点排序NoNoNo水景、休闲配套软景硬景、泳池泳池软景架空层配置活动配套入户空间软景不同产品的景观成本投入重点应不同!不同景观产品的成本预算不同景观产品的成本预算两个纬度确立分级依据:在成本、风格、售价等诸多影响因素中选择:)“产品类型”)“目标客户”两个纬度搭建景观分级体系的框架。两个方面的调研支持标准制定:基于“分级”体系基本框架的确立通过:)“客户需求”(客户关系部))“项目专业调研”(专业组与战略伙伴)两个方面支持景观标准的制定。A万科项目标准定位制定方法B选择纬度建立分级体系框架对应标杆客户需求品质实现手段C调研:客户需求调研:“客户需求”■结论:不分级别“绿化”是共同且占比重较大的需求提供成本分配依据■结论:在功能设施方面在SS、S和A级上逐渐趋同指导设计任务的依据■结论:设计感、风格的特殊性在高端客户(SS、S级)上体现较为明显■结论:对客户的典型需求给出明确的方向D客户需求的总结描述(结论)◆追求模拟自然生态式景观◆绝对私密性◆高品质◆大面积私有花园为标准配置◆追求设计风格特殊性◆不求大空间但需精细重视感觉◆要求有私家花园◆要求绿化整体感觉好◆社区功能齐全◆有高品质、大面积的公共空间绿地◆要求社区的安全感和便利性◆有社区感◆有中心绿地◆门口绿化好E调研:“项目调研”初步确定“标准”框架调研:“分级表单”■结论:弥补了“客户需求”调研中无法得到的硬质景观、家具等方面信息■结论:扩充“年版景观专业标准”使其更加系统化与产品关系明朗化■结论:通过项目专业的调研和对比找出各个细节方面带来的品质感的差异■结论:确立了“标准”的结构完善“分级体系”的框架分类依据:按照景观专业系统先行分类:一硬景系统二绿化系统三家具系统四给排水系统五电气系统具体说明:对于各个部位特点进行详细描述作为选择依据。对设计、材料、品牌等进行全面的说明。F项目调研完善“分级体系”◆自然景观◆绝对私密◆高品质◆大面积私有花园◆追求风格◆精细重视感觉◆要求有私家花园◆绿化整体好◆社区功能齐全◆高品质大绿地◆安全便利◆有社区感◆有中心绿地◆门口绿化好■说明:整体分析各级绿化成本占总景观成本的比例在G项目调研为“景观标准”提供依据使用材料根据产品风格不同做相应调整。产品分类景观的成本设计审控硬景包括:人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比硬景平均面积占比万科地产景观成本剖析硬景均造价元㎡软景均造价元㎡万科地产景观成本剖析面积比例成本比例面积比例成本比例最大成本:石材、大乔木万科地产景观成本剖析万科地产景观成本剖析最有效成本优化:控制硬景比例万科地产景观成本剖析前提:保证景观效果同时降低景观成本措施:控制软硬景比低造价的景观面积控制大乔木基本原则:硬景:软景=:(面积比)基本原则:草坪、灌木、硬景非石材面积>景观细项面积分配地产景观成本控制原则景观单方造价高层社区乔木指标基本原则:控制大乔木数量景观单方造价地产景观成本控制原则产品分类景观的成本数字的故事(石材很贵?)设计成本审控硬景石材分析价格适宜厦门万科案例一种材料种规格价格差异巨大硬景石材分析硬景非石材分析硬景用材比较:石材与非石材石材尺寸不符合模数的规格会极大影响出材率导致价格高涨影响石材价格的三大因素:石材厚度毫米板材比毫米板材便宜以上铺贴方式规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍碎拼人工价=材料价控制设计尺寸:所有尺寸必须符合模数石材规格宜在种以内包括道路及广场尺寸也应控制模数避免切割损耗提高成本控制设计厚度:人行路面尽量使用或厚压顶及台阶可使用贴面有效控制设计才能降低材料和人工成本控制铺贴方式:尽量使用规整铺装减少碎拼产品分类景观的成本数字的故事(基层很便宜?)设计审控问题:人行路(人行广场)基层成本是多少?根据统计万科内部有关人行路面基层的做法有十几种价格相差元㎡!此部分成本只有结算的时候才看得见缺乏控制。这部分施工前和施工后都“看不见”的东西我们该不该控制成本???目标:保证路面质量合理控制造价现状:各一线项目采用的基层厚度和水泥标号不统一导致成本相差较大或者配置太低导致路面沉降。基层材料价格分析:影响基础层价格的因素:非自拌泵送总包施工~元m元m~元m推荐做法:人行路基层说明:基层综合造价(含人工及管理费)元㎡社区内部人行路面及广场推荐此做法。基础做法:厚C混凝土综合价格:元㎡垫层做法:厚水泥石粉渣级配砂石综合价格:元㎡素土夯实综合价格:此部分价格含在垫层价格之内面层面层与基层价格分析:人行由此可见基层的价格在整体费用中的比重还是较为重要的请相关部门要重视并严格控制基层厚度和混凝土标号!问题:车行路(消防通道)基层成本是多少?由于车行系统的基层地质情况较多不能统一区域针对地库顶板或地质较好的情况做推荐做法其余情况则不在规定之列。推荐做法:车行路基层说明:基层综合造价(含人工及管理费)元㎡社区内部非消防通道车行路及停车位推荐此做法。基础做法:厚C混凝土综合价格:元㎡垫层做法:厚水泥石粉渣级配砂石综合价格:元㎡素土夯实综合价格:此部分价格含在垫层价格之内面层推荐做法:消防路基层说明:基层综合造价(含人工及管理费)元㎡社区内部消防通道车行路及等高面推荐此做法。基础做法:厚C混凝土综合价格:元㎡垫层做法:厚水泥石粉渣级配砂石综合价格:元㎡素土夯实综合价格:此部分价格含在垫层价格之内面层车行基层价格分析建议:控制设计图纸:对于道路及广场的基础做法要审核避免过高配置控制现场实施:尽量参照推荐做法如有现场变动需综合考虑再决定合理控制保证质量控制结合方式:有构筑物(亭子、花架)或者不同材料衔接的可局部加固基层产品分类景观的成本设计成本审控景观成本各部分比例案例分析满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质特色统筹化设计质量提升针对项目客户需求制定景观策略控制软硬景比例景观单项比例精确化采用绿化合理操作模式实现绿化效果的提升材料运用规范化以利战略采购实现高品质低成本搭建信息平台整合设计资源提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、绿化、特色、设计资源)第三章:景观的功能设计关注客户需求概述指标分析与配置标准布置方式场地设计要素设计指引操作指引概述①万科集团满意度调查规划设计满意度年年活动场地和设施满意度年年均为最低资料来源:集团年盖洛普满意度调查报告资料来源:集团盖洛普满意度调查数据其中业主总量根据该年截至月份统计数据“活动场地和设施满意度”连续年持续走低K=千户概述①万科集团满意度调查概述②客户投诉客户最不满意:配置少不便捷资料来源:集团客户投诉数据来源:年深圳万科成交客户调查统计(营销系统)调查客户量为户运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地概述③成交客户对活动场地关注率与满意率“活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大概述④集团活动配置标准现状上海公司深圳区域年集团发布“花城类住区活动配套标准”上海公司标准执行较早控制每块场地绝对面积深圳区域年底确定按品类控制户均指标集团标准“社区活动配套满意度”是“整体满意度”的短板概述⑤小结万科集团内对于活动配套标准不完善执行不规范最不满意:配置不足不便捷概述指标分析与配置标准布置方式场地设计要素设计指引操作指引指标分析:①集团内部标杆资讯来源:根据所属项目物业公司提供a确定原则在集团项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城个内部标杆项目选择标准:入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高的成熟社区㎡户指标分析:①集团内部标杆因纬度和气候不同平均每户的总活动场地面积因泳池的差异从南往北依次降低均值为㎡户b活动场地面积分析(含游泳池)个标杆活动场地均值不含泳池不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地及老人活动场地”户均面积基本一致指标分析:①集团内部标杆c活动场地面积分析(不含游泳池)运动场地配置普遍较低平均只达标杆值的指标分析:②集团项目与标杆比较a运动场地儿童活动场地配置尚好个别公司差距较大指标分析:②集团项目与标杆比较b儿童活动场地数据来源:选取入住年或以上社区作为样本根据各一线公司物业实际统计数据汇总老人活动场地:指供老人活动使用的器械棋牌和舞蹈聚会等场地指标分析:②集团项目与标杆比较老人活动场地配置普遍不足平均仅达标杆值c老人活动场地数据来源:选取入住年或以上社区作为样本根据各一线公司物业实际统计数据汇总指标分析:②集团项目与标杆比较除去泳池综合活动场地项目均值仅为个标杆项目的d总活动场地户均面积e分析小结指标分析:②集团项目与标杆比较项目普遍存在综合配置较低的局面运动场地配置严重不足老人活动场地关注不够资料来源:对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园选取项目特点:社区规模大户数多在业内评价较高a标杆确定指标分析:③行业内标杆分析选取个业内评价较高的容积率项目作为外部标杆泳池㎡户儿童活动场地老人活动场地运动场地b活动场地内外标杆比较指标分析:③行业内标杆分析与行业标杆相比较我司标杆值除“运动场地”略低外“儿童和老人活动场地”配置差距较大集团个标杆项目均值㎡户集团个标杆项目均值㎡户集团个标杆项目均值㎡户集团个标杆项目均值指标分析:④主流产品集团活动配置标准针对主要品类制定住区活动配套标准:儿童、老人活动场地㎡户、运动场地㎡户户均面积指标合计≥㎡户依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成数据分析:⑤标准配置深化探讨+主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别G孩子三代后小太阳小太阳老年一代G青年之家青年持家C小小太阳青年持家孩子三代后小太阳小太阳老年一代数据分析:⑤标准配置深化探讨岁以下岁岁岁以上T青年之家小小太阳青年持家孩子三代老年一代按两大类制定各区域活动配套建议标准数据分析:⑥制定按品类地域分类制定配套标准产品随着市场的变化客户人群对于活动场地的需求不同数据分析:⑦衍生探讨产品客户聚焦细分之后还可分化为以下类型产品:人群混合型社区青年公寓社区度假类社区商务综合类社区人群结构复杂社区需提供充足各类场地人群结构年轻化社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地对儿童及老人可忽略需求特殊化更多提供高档服务的运动场地和户外可拓展的休闲空间景观需求加强对会所功能需求加强其余活动场地可借助周边或城市配套注重品质以建筑面积万㎡某项目为例按平均每户面积㎡计算居住户数户目前集团活动场地均值为㎡户规定配置活动面积标准为㎡户差额为㎡户活动场地平均单方造价为元㎡单方造价增加(××)÷=≈元㎡指标分析:⑧活动场地成本增加元单方造价即可满足活动场地配置要求指标分析:⑨小结集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地≥㎡户、运动场地≥㎡户社区规模较小时(≤户)配套标准应适当增大。概述指标分析与配置标准布置方式场地设计要素设计指引操作指引商业步行街儿童活动场地运动场地会所泳池老人活动场地架空层主要运动及老人活动场地沿商业街两侧布局儿童活动场地组团式布局容积率布置方式:①内部标杆之一:深圳四季花城服务半径≤米服务半径≤米运动场地建筑儿童活动场地会所泳池中心广场大型场地结合会所和滨河绿化带布置儿童场地分散布置容积率布置方式:①内部标杆之二:上海春申服务半径≤米服务半径≤米服务半径≤米步行景观轴线会所运动广场儿童活动场地大型场地沿景观轴集中布局儿童场地以组团为单位布局容积率服务半径≤m布置方式:①内部标杆之三:天津水晶城所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局布置方式:②行业内标杆之一:上海浦东仁恒河滨城所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局布置方式:②行业内标杆之二:上海天山仁恒河滨花园服务半径≤米会所区集中泳池及运动场地其余均衡按组团分散布局布置方式:②行业内标杆之三:上海浦东绿城布置方式:③投诉较多项目之一儿童场地不足且服务半径大于米缺少运动场地布置方式:③投诉较多项目之二缺少运动场地与老人活动场地会所配套服务半径大于米布置方式:③投诉较多项目之三运动场地配置不足儿童场地服务半径大于米各类活动场地布置必须考虑服务半径否则降低使用率正常情况下:成人米老人米儿童米资料来源:美国景观资料手册《TimeSaverstandardforlandscapearchitecture》布置方式:④服务半径标准布置方式:⑤小结服务半径为:成人m老人m儿童m运动场地应相对集中布局儿童活动场地应均匀布局狭长地块应沿人行路布局方正地块应中心辐射布局案例分享成都万科金色海蓉二期概述指标分析与配置标准布置方式场地设计要素设计指引操作指引场地设计五要素①客户关注度资料提供:上海公司设计部根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围场地设计五要素②营销卖点资料提供:上海公司设计部特殊客群关注营销卖点品质的基本保证功能与细节应保证品质更应重视营销卖点场地设计五要素③成本控制资料提供:上海公司设计部成本高成本低全区无障碍设计高差较大处设置栏杆贯穿全区的步行系统儿童游乐区的周界安全各种铺装材料的安全交接结合儿童游乐区设置成人健身设施大面积的起伏变化的草坪安全的沙坑高品质进口儿童游乐设备专设有遮荫遮雨的岁儿童游乐设施一定面积的木平台交流休息场地室外儿童游泳池安全的儿童水景儿童游乐场周边设置洗手洗脚处增加儿童游乐区的背景音乐设置环保的分类垃圾桶儿童区增加太阳能时钟适合儿童尺度的室外标示系统四季变化的观花观果的植物旱冰场游乐场周边设计厕所增加带长度的儿童专用自行车道增设“百草园”增设“自留地”增加一些冒险儿童游乐设施滑板攀岩增加“故事雕塑”动物乐园选定实施选择实施选择实施暂不实施关注度低(特殊功能教育)关注度高(安全基本功能)根据成本要求和客户关注度选定实施内容根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)资料来源:深圳地产年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查场地设计五要素④使用者喜好资料提供:上海公司设计部针对项目定期审核确保实施完成度场地设计五要素⑤定期审核场地设计五要素⑥小结设计应全方位关注把好个控制关资料提供:上海公司设计部场地设计五要素⑦儿童活动场地实施效果场地设计五要素⑧儿童活动场地案例儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理设置大型综合场地为宜同时介入绿化设计使场地同时具有景观效果场地设计五要素⑨相关知识目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类美国标准CPSC,欧洲标准ENUSConsumerProductSafetyCommissionGuidelinesforPublicPlaygroundEquipment(CPSC)美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则分岁两个年龄层提供种游戏设备的安全要求攀爬类团团转跷跷板滑梯摇摇马秋千蹦床设备安全活动范围(固定值)临界下坠高度NewEuropeanStandards(EN)新欧共体标准(游戏场设备)岁统一年龄层提供种游戏设备的安全要求秋千滑梯绳缆跑道旋转式设备摇摆式设备设备安全活动范围(计算式)临界下坠高度和铺装面范围资料提供:playsafe游乐安全顾问公司(香港)场地设计五要素⑨相关知识游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求地垫的材料和厚度也必须符合高度要求mmCFHmmmCFH–mmmCFH–m资料提供:playsafe游乐安全顾问公司(香港)概述指标分析与配置标准布置方式场地设计要素设计指引操作指引设计指引①配置场地指标根据配置标准计算对应场地的面积指标整体规划完成后即应针对此场地指标进行核算如不满足应适当调整规划以深圳区域某G项目为例:项目占地㎡规划户数户景观面积㎡运动场地面积=×=㎡集团主流产品活动配套标准:儿童、老人活动场地㎡户运动场地㎡户儿童场地面积=×=㎡老人场地面积=×=㎡合计场地配套面积为㎡约为景观面积的设计指引②配置场地内容设计指引③儿童场地标准配置参考小型儿童活动场地可选用标准配置大型由专业单位设计设计指引④泳池平面布置标准泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池区可容纳人数(M)=成人池面积儿童池面积泳池休息区面积(㎡)=M×洗手蹲位个数=M淋浴间个数=M更衣柜个数=M以上三项男女更衣室均分设计指引⑤泳池更衣室布置标准更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求设计指引⑥宠物公园布置标准宠物活动规范化降低邻里纠纷和干扰设计指引⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理合理分配宅间距离设计指引⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理合理分配宅间距离设计指引⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理合理分配宅间距离概述指标分析与配置标准布置方式场地设计要素设计指引操作指引操作指引操作步骤规划确定之后根据场地指标复核如不满足则应调整规划。StepStepStep根据指标选择场地基本布局和内容拟定设计任务书。审核场地设计面积和内容检查细节设计。根据设计任务书进行设计可选择甲方提供的标准模块或依据规范自行设计。提交深化方案图纸提交任务书和设计指引提交图纸和数据指标操作指引①根据社区规模制定所需活动配套面积和内容惠州金域华庭配套表品类:G项目占地:万m户数:泳池(共m)泳池总水面面积:m儿童池:m成人池:m运动场地(共m)羽毛球场:m架空层乒乓:m架空层练舞室:m多功能场地:m老人活动场地(共m)跳操广场:m按摩走道:m架空层棋牌:m锻炼器械:m儿童活动场地(m)滑梯:m秋千:m木马:m跷跷板:m沙池:m平衡木:m爬网:m宠物活动场地:m如规划布局不满足场地需求则应调整规划Step主要人行系统景观轴线人行系统宜简洁布置操作指引②根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线Step场地布局要点游泳池居中布置可作为销售工具。室外运动场地考虑充分日照考虑噪音问题避免离住宅过近贴近商业用房布置。儿童活动场地就近住宅布置考虑日照和成年人看护区。建议老人活动场地和中心广场结合充分考虑日照应充分考虑可达性和无障碍通道跳操广场应远离住宅布置。不同活动场地对日照需求不同应对应考虑布局操作指引③依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置Step惠州金域华庭品类:G户数:按照社区户数计算相应所需场地面积指标泳池(共m)泳池总水面面积:m儿童池:m成人池:m运动场地(共m)羽毛球场:m架空层乒乓:m架空层练舞室:m多功能场地:m服务半径布置规则游泳池米成人分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地米成人分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处考虑日照老年人活动场地米分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地米分钟儿童步行距离就近住宅布置考虑日照和成年人看护区m≈操作指引④运动场地布置Step羽毛球场成人池儿童池跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌架空层乒乓架空层练舞室惠州金域华庭品类:G户数:按照社区户数计算相应所需场地面积指标老人活动场地(共m)跳操广场:m按摩走道:m架空层棋牌:m锻炼器械:m多功能场地操作指引⑤老人活动场地布置Step羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池宠物活动惠州金域华庭品类:G户数:按照社区户数计算相应所需场地面积指标儿童活动场地(m)滑梯:m秋千:m木马:m跷跷板:m沙池:m平衡木:m爬网:m宠物活动场地:m操作指引⑥儿童活动场地布置Step羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池宠物活动操作指引提交设计任务书和设计指引给设计单位Step泳池(共m)泳池总水面面积:m儿童池:m成人池:m运动场地(共m)羽毛球场:m架空层乒乓:m架空层练舞室:m多功能场地:m老人活动场地(共m)跳操广场:m按摩走道:m架空层棋牌:m锻炼器械:m儿童活动场地(m)滑梯:m秋千:m木马:m跷跷板:m沙池:m平衡木:m爬网:m宠物活动场地:m硬景面积:m包括人行系统、广场、各类活动场地及泳池软景面积:m包括草坪、地被及灌木操作指引⑦审核面积与内容并确保软硬景比例Step操作指引⑧小结规划平面初步确定后根据社区规模制定所需活动配套面积和内容根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置复核软硬景面积比例:如规划布局不能满足场地要求则应调整规划总结第四章:绿化苗木的操作管理建议苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本苗源分析①苗源种类苗源分析①苗源种类保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗成品苗价格为地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗价格:X低X中X高苗源分析②地苗分布地苗资源集中地区低纬度中纬度高纬度地苗资源集中地区较少大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备苗源分析③移栽要素地苗移栽要保证成活率必须严格遵循季节要求月月月月月月月月月月月西南地区华南地区~月~月~月~月~月月温带地区(华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节地苗成活率假植苗成活率地苗成活率假植苗成活率地苗成活率假植苗成活率非适宜移植季节地苗成活率假植苗成活率地苗成活率假植苗成活率地苗成活率假植苗成活率温带地区(华东及北方地区)以上成活率以Ø~cm樟树为例相关数据由各分公司提供各地区适宜移栽及种植季节苗源分析小结选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果降低景观成本的必要手段保证地苗供应必须提前储备或者寻找有储备的合作单位提高地苗全冠移栽成活率必须遵循季节要求市场行规:苗木购买熟客可延付苗款生客需付定金付清全款才可提苗苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本苗源成本分析①樟树地苗(华南地区)苗源成本分析①樟树地苗(华南地区)地苗:原生或在移植地超过年生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大不适于反季节移植。主材价格:胸径cm~元株胸径cm~元株胸径cm~元株地苗中选用较多的规格为胸径cm平均价格为元株特点:资源分布散临时搜购不易必须提前储备苗源成本分析②樟树假植苗(华南地区)假植苗:地苗断根后进行假植或装入容器短期种植年以内度过成活期的苗木。观赏效果较差移植成活率较高。主材价格:胸径cm~元株胸径cm~元株胸径cm~元株苗源成本分析②樟树假植苗(华南地区)假植苗中选用较多的规格为胸径cm平均价格为元株特点:资源较多价格适宜但苗木形态差需要生长期恢复苗源成本分析③樟树假植成品苗(华南地区)假植成品苗:假植苗已假植或装入容器种植年以内生长状况恢复良好的苗木。观赏效果较好移植成活率较高。主材价格:胸径cm~元株胸径cm~元株胸径cm~元株苗源成本分析③樟树假植成品苗(华南地区)假植成品苗中选用较多的规格为胸径cm平均价格为元株特点:由于用量大目前中小规格已稀缺苗源成本分析④成本比较(华南地区)胸径cm胸径cm胸径cm~元株~元株~元株~元株~元株~元株~元株~元株~元株地苗假植苗假植成品苗综合比较价格地苗:假植苗:假植成品苗=::苗源成本分析④成本比较(华南地区)此两种规格资源非常少苗源成本分析⑤三地香樟主材价格比较苗源成本分析⑤三地香樟主材价格比较因气候差异高规格苗木在各地区的价格差异较大南方相对较低成都、上海两地普遍使用地苗选用中小规格较多大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗因中小规格资源不足选取规格普遍cm以上(元株)成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较苗源成本分析⑥各区域使用分析苗源成本分析⑥各区域使用分析深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗地苗假植成品苗假植苗大部分苗源产自江浙地苗及假植成品苗供应量大地苗大多来自本地假植成品苗多从华东购入地苗供应量小多为假植苗假植成品苗用量大苗源多来自本地反季节种植情况少苗源成本分析小结苗源成本分析小结除深圳区域外其余三区域普遍采用地苗全冠移植率较高各区域苗木成本有差异提升绿化效果措施应该因地制宜由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少应着力于地苗资源的利用深圳区域提升绿化效果应多采用地苗保证全冠移栽其余区域提升效果应适当增加成本提高种植密度和规格优质地苗需要提前搜购储备前置的资金和人力成本较大结合现状较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位苗源分析苗源成本操作模式分析技术措施综合成本操作模式分析①内外模式比较操作模式分析①内外模式比较招标模式战略合作模式甲指乙供合作模式内部模式北京公司沈阳公司苏南公司上海公司成都公司深圳公司公司内部同时存在三种主要模式外部标杆主要有两种模式完全甲供模式甲供战略合作模式外部模式代表公司主要特点成都万华公司麓山国际龙湖公司绿城公司成本控制较好对图纸要求较高但苗木质量不易控制即时效果差苗木质量较高种植即时效果好合作单位必须有充足资源和图纸深化能力甲方承担采购任务苗木质量相对有保障需要甲方配有专业人员且占用人力较多甲方承担采购储备任务苗木资源质高价低甲方需自有苗圃少量项目可操作甲方承担部分采购储备任务苗木资源可控即时效果较理想甲方需配备多重专业人员操作模式分析②内部模式一招标模式:采用招投标方式以低价中标者提供苗木并组织施工。优点:成本动态可控缺点:低价苗木形态难以满足设计要求造成现场设计变更数量较难控制施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗不考虑效果的即时性操作模式分析②内部模式一招标模式保证绿化成本最低但实施效果较差东莞高尔夫项目绿化成本:元平米操作模式分析③内部模式二战略合作模式:选取家战略协议的种植施工单位苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化甲方审核后开展施工。优点:施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源可保证苗木形态和质量。施工单位同时负责种植施工图的深化控制苗木品种在其采购能力范围之内。施工图定价设计实施成本及变更可控缺点:施工方的设计施工一体需要监控不能及时反映当时的苗木市场价格操作模式分析③内部模式二战略合作模式利用合作方苗木资源质量有保证成本可控制但需监控机制成都金域蓝湾项目绿化成本:元平米操作模式分析④内部模式三甲指乙供战略合作模式:甲方参与苗木采购由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护优点:甲方参与采购苗木质量及实施效果可控缺点:采购过程占用甲方过多资金甲方人力占用过多不利多项目操作乙方积极性难调动操作模式分析④内部模式三甲指乙供模式保证效果但资源利用有限资金占用大不利于多项目同时操作深圳东海岸四期项目绿化成本:元平米操作模式分析⑤外部模式一完全甲供模式:甲方自行采购所有苗木并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备施工单位只负责苗木的施工。优点:甲方参与采购苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围可根据自身需要进行苗木储备不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。缺点:采购环节占用甲方过多资源。乙方积极性难调动操作模式分析⑤外部模式一完全甲供模式保证效果但占用甲方资金及人力多不利于多项目同时操作成都麓山国际项目绿化成本:元平米操作模式分析⑥外部模式二甲供战略合作模式:与战略合作单位有苗木的战略采购价格部分特型苗木由甲方自行采购甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备由战略合作单位组织苗木的施工。优点:甲方参与采购苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围可根据自身需要进行苗木储备不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。同时可利用战略单位的苗木资源缺点:采购环节占用甲方过多资源。战略价格无法反映即时的苗木市场行情操作模式分析⑥外部模式二甲供战略合作模式保证效果甲方专业人力配备要足适量占用资金成都三千城项目绿化成本:元平米操作模式分析⑦推荐模式招标模式操作模式分析⑦推荐模式从效果、成本控制和可实施性考虑战略合作模式是较为理想的模式广州金域蓝湾绿化成本:元平米成都麓山国际绿化成本:元平米佛山金域华府绿化成本:元平米完全甲供战略合作三种模式同等绿化成本下效果比较操作模式分析⑧推荐模式解析一绿化效果关键问题:、图纸的可实施性、苗木的品质与形态保证、成本可控制性解决措施:、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化、施工单位保证高质苗源对苗木种植效果负责甲方负责监控。、施工单位深化图纸时进行定价设计控制现场变更数量招投标模式战略合作模式招投标战略模式甲指乙供战略招标模式图纸可实施性苗品质量控制成本可控备注★☆★★仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡★☆★★★★★☆★☆★★★☆★★★☆★★操作模式分析⑧推荐模式解析一战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题操作模式分析⑨推荐模式解析二景观设计部人公司苗木采购团队人公司景观工程团队人项目合计景观人员人公司操作模式分析⑨推荐模式解析二三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果负责设计管理和现场效果确认负责特型苗木采购和储备负责现场施工管理和效果控制专业设计人员构成成本与工程采购人员构成专业景观工程人员构成主要责任部门监管其余团队龙湖、绿城管理模式万科管理模式景观部人公司物业绿化工程师人公司合计景观人员人公司专业设计人员构成绿化工程人员构成设计、采购、现场管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