【word】 拆迁集团诉讼案件的处理体会

【word】 拆迁集团诉讼案件的处理体会 拆迁集团诉讼案件的处理体会 逖 拆迁集团诉讼案件的处理体会 王卓民浙江省衢州市拆迁管理办公室 2001年,浙江省衢州市在市中心商业区坊门街 实施了大规模拆迁,短短4个月时间就完成拆迁面积 14万平方米,搬迁户数为1760户的拆迁工作.但 是,伴随而来的是被拆迁人的集团诉讼和集体上访, 2004年,中央电视台曾做过有关专 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 报道.10户被 强制拆迁人与拆迁主管部门等进行了一系列,历时近 4年的诉讼.其信访案件近几年均被市政府列为重大 疑难信访案件.目前,经过拆迁管理部门的不懈努力, 终于全面完成了服判息诉工作.从拆迁开始至全部解 决问题,共历时6年.笔者为该10户被拆迁人的裁 决工作人员,在诉讼中作为拆迁主管部门的诉讼代理 人,在诉讼后又作为信访工作人员,历经此案件发展 的全过程,在此谈谈自己在工作中的感受. 一 , 诉讼过程简要回顾 2001年,在拆迁进入尾声时,10户被拆迁人联 合向拆迁管理部门发难,就该地块的《拆迁许可证》向 浙江省建设厅提起行政复议.省建设厅作出维持复议 决定后,他们又向衢州市中级人民法院提起行政诉 讼.法院作出维持判决后,他们又向浙江省高级人民 法院提出上诉.省高院确认拆迁主管部门颁发《拆迁 许可证》具体行政行为违法,但因拆迁已完毕,撤销 《拆迁许可证》会使公共利益受损,同时又作出了驳回 上诉人要求撤销《拆迁许可证》请求的终审判决.在审 理期间,他们同时又对拆迁裁决,拆迁强制执行提起 了诉讼,对拆迁补偿提起国家赔偿诉讼,均被驳回诉 讼请求.因不服判决,他们接着向浙江省高级人民法 院提出申诉,向浙江省高级人民检察院提出要求抗诉 的请求,最终被一一驳回.与此同时,受他们的影响, 其他已签订协议的20户拆迁户也向法院提起赔偿 诉讼.诉讼历时近四年,因坊门街拆迁引起的行政复 议,诉讼,申诉案件数累计达86个,该拆迁集团诉讼 造成的社会影响之大,持续时间之久,创下了衢州市 拆迁史之最. 二,集团诉讼产生的原因 我们认为,产生集团 1.被拆迁房屋有9户是临街未经批准的住宅改 店铺房屋,拆迁前房屋出租收入可观,他们认为拆迁 补偿金额远不及他们未来可获得的租金金额. 2.被拆迁人没有考虑租金收入的风险,也没有考 虑到未来经济,规划变动可能引起的停租,房屋贬值, 租金下降的风险. 3.被拆迁人错误地将他们缴纳的经营税,工商管 理费的义务和所应获得额外拆迁补偿的权力相对应, 认为履行上述义务后,就可以证明其房屋是商业用 房. 4.被拆迁人没有真正按规定缴纳房产税,营业 税,个人所得税,导致实际收入超过市场价格,心理补 偿价自然提高. 5.被拆迁人错误地将拆迁前后的房地产市场状 况等同起来.将两年后新建商服用房的售价与被拆迁 房的补偿金额相比较. 6.该10户房屋土地有9户为划拨土地,1户为 出让土地,但年期只有5年.他们没有认识到,划拨土 地转让时,转让方应将土地所获收益上缴国家. 7.被拆迁人没有考虑拆迁地段地价攀升的主要 原因,认为他们应是土地增值的唯一受益者. 8.他们没有考虑拆迁地段土地所有者的权益. 三,服判息诉历程 (一)规划阶段 1.提出问题 面临困境,我们罗列出以下相关问题:(1)各户情 况不同,如何统一补偿 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ;(2)各户的签约时间不 同,能否保证先签约的不吃亏;(3)如果具体工作人员 调动了工作,能否很好地延续工作,保持各户的利益 平衡;(4)如何保持该十户拆迁户的心理平衡;(5)能 否让拆迁户监督我们的工作;(6)会不会抵制不住各 种不可预见的压力而导致补偿不公平等等. 2.确认问题的症结 2期71.2.期 筮 接下来的任务是选择目标问题.就上述六个问题 而言,第六个问题其实是拆迁的通病,必须抛弃;第一 个问题从属于第四个问题,因为拆迁户的心理平衡是 衡量补偿标准的天平;解决人事调动的问题,则应让 问题自身来控制,而不是由人来控制问题;解决组织 的压力问题,则应由问题的重要性来增强排除干扰的 能力.第五个问题可以控制其他问题,这就是我们的 目标问题. 3.忽略现有的限制 摆在我们面前的限制有:不能任意提高补偿款的 限制额:无解决问题足够权利的限制;缺少解决信访 问题成熟的机制等等.如果我们要解决不可能解决的 问题,必须从心理上突破现有的限制. 4.调整问题的规模 要同时解决10户拆迁户的问题,对我们来说, 困难太大.解决的方法是,暂时把最困难的问题”束之 高阁”,先将精力集中在最容易,最可能解决的问题 上.避免一开始就进入较困难的实质性问题却又因经 验不足而导致无法控制局面. (二)实施阶段 2003年,在与拆迁户接触的过程中,有两户被强 制拆迁户表示愿意和我们协商尚未解决的拆迁补偿 安置问题,我们按照房管局办公会议商讨解决该问题 的大致 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 与他们进行了谈判,在磋商过程中,根据 他们的实际情况,提出了多种补偿安置方案,最终成 功地签订了《履行拆迁协议》.在内容上,我们充分考 虑了该地块其他拆迁户的心理平衡,并在《履行拆迁 协议》上郑重承诺:今后其他被强制拆迁户若得到高 于《履行拆迁协议》的计算标准,则他们将有权对超出 标准部分进行追偿.这个条款虽有点不按常理出牌, 但抓住了问题的症结,且对整个集团诉讼案件问题的 解决贡献巨大:首先,消除了先签协议被强制拆迁户 的心理顾虑,对促成第一份《履行拆迁协议》的签订起 到关键的作用,鼓励其他被强制拆迁户尽早签订拆迁 协议;其次,符合拆迁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 公平,公正的要求;再次,使 拆迁户监督我们的工作成为事实;最后,此条款的设 立,将孤立的拆迁合同联系起来,既控制了解决问题 的成本,又使全部问题的最终解决走上了正常的轨 道. 当时,拆迁赔偿诉讼正在进行,这两份《履行拆迁 协议》的签订对拆迁行政主管部门在国家赔偿诉讼案 件中的胜诉及整个问题的解决,意义很大. 全部诉讼结束后,又有两户拆迁户与我们联系商 谈拆迁补偿事宜,因考虑到该两户签订后,上访人数 将大大减少,而且将控制住集团上访案件的发展态 势,在全面考虑后,我们对该两户由拆迁人给予了适 当的经济补助,签订了(馒行裁决协议》.同时,我们也 履行了对前两户的承诺,主动对他们追加了经济补 助. 由于我们主动上门兑现了追偿的承诺,此举在其 他拆迁户中引起不小反响.此后.经过各方努力,终于 全部解决了问题. 四,体会 (一)明确解决问题的主体 必须明确谁是补偿主体,谁是管理主体,只有通 过这两个直接责任人的努力,才能彻底化解矛盾,妥 善处理问题. (二)工作原则 坚持公平,公正,公开是解决此类集团诉讼,信访 案件最重要的原则.在这几年服判息诉工作中,我们 始终坚持让被强制拆迁户查阅其他户的《履行拆迁 协议》及坊门街其他拆迁档案.这一关键举措,收效甚 佳. (三)工作流程 首先,要制订一个长远的规划.集团诉讼后的拆 迁补偿问题不可能在短时间内解决,也不可能一起解 决,而且每个问题之间都相互制约,一个问题解决不 好,往往会牵连其他. 其次,对此规划进行详细的可行性研究.内容应 包括:最终的目标,排除外界因素的干扰,避免突发事 件的发生,规划随着事态发展调整的可能性及对其他 关联问题的影响等. 最后,严格按照既定的规划方案实施.如果要调 整,则应全面审视规划,确保这种改动符合全面解决 问题的要求. (四)工作方式方法 1.对疑难拆迁案件的解决,应首选合理地引导拆 迁当事人通过合法的申诉途径解决问题.在被拆迁人 与拆迁人及行政主管部门矛盾异常尖锐的状况下,被 拆迁人得到法院,复议机关中肯的劝告是非常必要 的.而且在诉讼中,律师的参与为引导被拆迁人进行 合法的申诉提供了必要的帮助,促使他们对自己的拆 迁问题进行理智的思考.若被拆迁人不选择诉讼,则 应引导他们按《信访条例》走合理的信访途径.总之, 疏导是明智的,压制,阻拦则是不可取的. 2.正确看待上访人员.首先要把他们看作有困 2唧_8期7220期 丝虫 思考l!j, 廖凡幼深圳市国策评估交易有限公司 在深圳,房地产评估机构所做的评估业务中,抵 押房地产价值评估占了大约3/4,全国其它地方应该 与此大同小异.但是我们对于房地产抵押价值概念的 了解却是模糊的.房地产的抵押价值是不是就是房地 产的市场价值?在这一点上,我认为《房地产估价规 范》中的规定是不严密的,也是与评估实践相脱节的. 这里我们主要以房地产抵押贷款这种典型的债权及 其担保形式为例来做一点探讨. 一 ,问题的提出 《房地产估价 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 》第6.4.2条规定:”房地产抵 押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定 抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在 估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分 等因素对抵押价值的影响”;第6.4.3条规定:”房地 产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保 时的价值.首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵 押价值”.可以看出,按地产估价规范》的规定,房 地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值. 这里有一个问题,抵押是担保的一种形式,而担保要 求相对应.相对应有两重含义,一是担保针对的是主 合同债权;二是担保与主合同债权等额.比如,贷款 40万人民币,可以用40万人民币存款或相当于40 万人民币的外币存款来担保,而不用存50万人民币 或更多;我们在法院打官司,要求诉讼保全,查封被告 方的银行存款,法院会要求我们提供与查封金额相等 的资产作为担保,而不用提供超出查封金额的资产. 这就是担保与债权的相对应.可是为什么我们提供市 场价值100万的房地产作为抵押物,却只能贷到 60—70万的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?显然, 在贷款人眼里,市场价值100万的房地产其抵押价值 只有60—70万,在抵押时,100万的房地产与100万 的银行存款不等值.没有哪一个贷款人会按房地产市 场价值的100%贷款给你,因为房地产的市场价值不 是它的抵押价值. 二,房地产抵押价值的内涵 房地产的抵押价值到底是什么?我认为,《房地产 估价规范》第6.4.2条已经包括抵押价值的含义,只 是没有更为肯定地表达.从评估理论角度来看,房地 产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强 制处分等因素限制状态下的价值,或者说是房地产作 为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值.客 观地看,贷款人为确保贷款本息按时回收,并将风险 降到最小,必然要考虑到贷款到期时,借款人不愿或 不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼,拍 卖对抵押物的减值影响以及可能发生的费用,因此只 能按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值, 难的”受害者”;其次,要客观把握他们的心理,上访人 员经过了多年申诉,主观上已相当偏执,工作人员说 话必须相当谨慎,不能随便”开口子”,”保证”,”承 诺”,一定要做到”言行一致”,以免使矛盾或问题扩大 化. 3.建立必要的信任关系.谈判及信访工作人员 应与上访人建立必要的信任关系,这样可以使工作不 致陷入穷于应付的境地,同时,必要的信任也是进行 下一步沟通的前提.建立信任关系可以从诚恳的接待 和必要的帮助着手. 4.实事求是,有错必纠.对拆迁信访问题中事实 清楚,要求合理,有政策依据的问题,必须及时答复. 这不仅是一条工作原则,也能体现信访责任人的态度 和诚意. 李求军/实习编辑 2.8期73蝴.20期