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【2017年整理】房地产企业涉及的税种及计税依据.doc

【2017年整理】房地产企业涉及的税种及计税依据

美人星星草
2018-01-08 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《【2017年整理】房地产企业涉及的税种及计税依据doc》,可适用于高等教育领域

【年整理】房地产企业涉及的税种及计税依据房地产企业涉及的税种及计税依据一、土地流转环节转让土地使用权的转让方应当缴纳营业税“无形资产转让”税目中“土地使用权转让”子目的营业税、城建税和教育费附加“转让财产所得”项目下的个人所得税“转让资产所得”的企业所得税印花税如果有增值的话还要缴纳土地增值税。转让土地使用权的受让方应当缴纳契税、耕地占用税。、契税计税依据:一、出让国有土地使用权的其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的征收机关可依次按下列两种方式确定:、评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定并经当地税务机关确认的价格。、土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。(二)以竞价方式出让的其契税计税价格一般应确定为竞价的成交价格土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。二、先以划拨方式取得土地使用权后经批准改为出让方式取得该土地使用权的应依法缴纳契税其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的免征土地权属转移的契税。(见财税号)、耕地占用税计税依据以纳税人实际占用的耕地面积计税按照规定税额一次性征收。、印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。(财税第号)二、房地产开发环节()土地开发也称“三通一平”或者“七通一平”。前者包括实现开发区域以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整。后者包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤气通和场地平整。也就是把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建筑用地即把生地变为熟地。()土地再开发就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下对城区原有土地进行再开发即改造通过一定量的资金、劳动等的投入调整土地结构完善城市基础设施以提高现有土地的使用功能提高土地利用效益。()房屋开发是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、房屋交易等的全过程。、营业税()、建筑业营业税税率为。自建房产以核定公式为计税依据。()、服务业代理业税率为代建房凡符合以下两个条件的可按实际收取的管理费缴纳营业税。)、建房单位自行立项自行征地并提供基建计划双方签订代建合同房地产企业按一定比例收取管理费。)、房地产开发企业按国家规定办理工程清结算不代垫工程款。反之不能同时符合这两个条件的只能视同房地产开发就其收取的全部价款征收营业税。、房产税对房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。计税依据为从租或从价计征。以分期付款方式购买商品房且购销双方均未取得房屋产权证书期间应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人缴纳房产税。(见国税函号)、城镇土地使用税:房地产开发公司建造商品房的用地原则上应计征土地使用税由省、自治区、直辖市根据从严原则结合具体情况确定。(见国税地字第号)、印花税:按照“建筑安装工程承包合同”税目以承包金额贴花税率为万分之三。三、房地产销售环节、营业税销售不动产税率计税依据为向对方收取的全部价款和价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资款、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外费用。但不包括代收的住房专项维修基金。、土地增值税计税依据为转让房地产取得的收入(包括货币收入、实物收入和其它收入)减除政策规定的扣除项目金额后的增值额。有下列情形之一的免征土地增值税:纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额,的因国家建设需要依法征用、收回的房地产。、企业所得税(详见国税发号文)、个人所得税(与一般企业相同)、城市维护建设税:以营业税为计税依据城市维护建设税按市区县城、镇不在市区、县城或镇的税率为计征。、教育费附加:以营业税为计税依据税率、地方教育费附加:以营业税为计税依据税率、印花税:按照“产权转移书据”税目以书据所载金额为计税依据税率为万分之五。四、合作建房涉及的税种、营业税合作建房是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权另一方(以下简称乙方)提供资金合作建房。合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的“以物易物”即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:(一)土地使用权和房屋所有权相互交换双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权发生了转让土地使用权的行为乙方则以转让部分房屋的所有权为代价换取部分土地的使用权发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去则又发生了销售不动产行为应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如甲方将土地使用权出租给乙方若干年乙方投资在该土地上建造建筑物并使用租赁期满后乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为对其按“服务业租赁业”征营业税乙方发生了销售不动产的行为对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股成立合营企业合作建房。对此种形式的合作建房则要视具体情况确定如何征税。(一)房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为不征营业税”的规定对甲方向合营企业提供的土地使用权视为投资入股对其不征营业税只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税对双方分得的利润不征营业税。(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为那么对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋则此种经营行为也未构成营业税所称的以无形资产投资入股共同承担风险的不征营业税的行为。因此首先对甲方向合营企业转让的土地按“转让无形资产”征税其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此对合营企业的房屋在分配给甲乙方后如果各自销售则再按“销售不动产”征税。、土地增值税对一方出土地一方出资金双方合作建房建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税建成后转让的应征收土地增值税。、契税甲方拥有土地乙方提供资金共建住房的乙方获得了甲方部分土地使用权属于土地使用权权属转移乙方应征收契税其计税依据为乙方取得土地使用权的成交价格甲乙双方合作建房并各自分得的房屋不发生权属转移不征收契税。,万,,千地质测量质量要求表(吉林参考),万,千,千,千,万草测,千草测一沉对地层划分到组或阶如范围大应进一步二分或三分确定在,万分成的基础上按岩层、岩性特一般地段的研究程含矿层或地积其时代测定其厚度及产状点进一步详细划分岩层研究岩石的物质成度可低于,万或成矿有利质岩对标志层、成矿有利的岩层在图上的宽度大于毫米者应扩分、结构、构造特征胶结物性质结核体与之相似。含矿层地层仍与观大表示应注明的形态、沉积韵律、测定各层厚度、产状与或成矿有利的岩层,千相测(研究鉴别各地层的接触关系岩层的层理机械沉积与化学沉空间分布关系。其研究程度仍与同其他问研积分异作用岩石的物质成分、结构、构造等特点同左,万相同题研究程究(研究喷出岩的特点层序、层理、及岩相等特征岩石的组(对含矿层或成矿有利的地层或成矿的度可低于程成及其特点测定其时代、厚度及产状主要围岩、对其岩石作详细的岩石矿物鉴定,千。度与矿产关系的研究含矿层或对成矿有利岩层的空间分布及与岩石化学分析并应控制它的厚度、产状变化规律层位与岩性特征测定其厚度与产状等有关特点在空间上的变化。侵确定侵入岩的时代、种类、规模、形态及产状研究侵入岩除左列各项内容外应进一步做到:同上同上入在时间上的变化特征对侵入岩体应详细划分岩相研究岩详细划分岩相、不仅要从接触带的变化岩体的原生构造对原生构造带的特征分布范围与产状等在图特征出发划分边缘相、过渡相及内部相上应给予标示。研究岩体之间及岩体与围岩之间的接触关系研究各自的物质成分、结构、构造特点接触变质的范围内外接触带的变化特点及产状。脉岩的分而且要从岩浆的结晶与分异作用、熔离布特点、岩性特征、规模及产状脉岩与岩体的关系脉岩之作用、同化作用和自变质等特点划分岩间的关系、脉岩与成矿之间的关系。研究侵入体与成矿之间相。的关系岩体的形态变化、产状变化与岩相变化对成矿的富集揭露和控制岩相及接触带的产状变化作用。岩浆岩型的矿床、对岩体的研究程度与揭露程度应详细划分原生流动构造与原生裂隙构造达到对矿化研究程度的要求。的分布特征产状研究岩体各部位的付矿物特征近可能的标出岩体流动前缘对岩体与脉岩应作详细的岩矿鉴定与成矿有关的岩石化学分析与成矿有关的岩相或脉岩在图上的宽度大于毫米者应表示小于毫米者应扩大表示但应说明。,万,,千地质测量质量要求表(吉林参考),万,千,千,千,万草测,千草测一变研究变质作用特点及变质程度划分变质带按变质程度及特点详细划分各变质带的同上同上地质研究各变质带空间分布规律与产状的变化特点变质级按岩性特点与构造特点划分岩层质岩(划分变质相研究各变质相系的关系详细研究各变质相的剩余矿物变化矿物观研究变质作用与成矿作用或矿化富集作用之间的关系及其特征矿物组合与常见矿物组合特点。测(对含矿层或成矿有利的变质带应详细研究并控制空间分布与详细研究各变质带的接触关系对各带的研变化规律研究其层位与岩相特点测定其厚度与产状其厚片理、线理、香肠状构造及残留构造等变化究度能填出时应专门表示、填不出时应扩大表示。特点并精确的测定其产状。程(同左度对各变质基本岩石类型应作详细的岩矿鉴定与岩石化学分析以便进一步建立变质相系。构查明矿区的主要构造带与控矿构造的特征同应进一步岩研究:同上同上造查明各种性质构造带的组合、排列方式、分布规律着重研不同级别、不同序次结构面对矿体的控制地究压性构造带的分布与变化特征研究和划分构造型式或体系。作用特点。质查明各结构面性质、特点、规模及产状对成矿有关的构造带在一定距离内应有(区分不同级别、不同序次的结构面空间分布规律与变化特点工程控制揭露其形态规模、产状、充填区分成矿前与成矿后的构造带特点与空间分布特征不同级物等特征准确测量其产状。别构造带对成矿的控制作用。对破坏矿体的断裂地表应有工程控制研究构造体系的复合与联合对岩浆的活动与成矿作用的控制查明其性质、规模、产状及断距其界线与作用。断距应实测。对各种主要断裂带与褶皱轴的实际位置应实测。,万,,千地质测量质量要求表(吉林参考),万,千,千,千,万草测,千草测一蚀初步查明蚀变种类规模、产状、形态确定蚀变围岩的性详细查明各蚀变带种类蚀变强度矿物同,万与成矿关地变质对蚀变带应有工程控制。组合、规模、产状、形态确定蚀变围岩的系密切的质围圈定蚀变体或蚀变带判断蚀变作用与火成活动变质作用的性质用工程控制蚀变带的变化。同,千观岩关系详细圈定蚀变体和蚀变带的范围按蚀变与矿关系测研究蚀变围岩的含矿性。强度与矿物组合进一步细分确定蚀变体与不密切的研火成活动、变质作用、矿化作用的关系精度可降究详细研究蚀变作用与成矿作用的关系。低。程矿用槽井探和物化探等手段揭露和控制矿化带或矿层的规模用槽井探和物化探等手段揭露和控制矿化同,万同,千度化产状及走向的变化带或矿体及矿化带、含矿层、矿体、详细研究其规模、产状、形态、矿化带较详细的研究确定矿化类型、规模、矿矿石自然类型等变化特点分布规律。产状、矿物种类及金属矿物含量体分析和鉴定金属矿物脉石矿物的种类及含量矿体除按,万要求外尚需要对矿石对矿床成因类型及成矿条件做出初步判断指出找矿标志自然类型、矿石物质成分等进行研究对矿与找矿方向。床成因类型、工业类型做出判断。要用工程控制主矿体上下盘的小矿体对露天开采的矿床要详细的查明矿体的边界系统的查明矿体有用组份的含量及其变化,万,,千地质测量质量要求表(吉林参考),万,千,千,千,万草测,千草测二必矿体宽度大于矿体宽度大于大于大于大于大于精须一般岩石宽度大于一般岩石宽度大于大于大于大于大于度表蚀变体宽大于蚀变体宽大于大于大于大于大于要示各种构造形迹长大于各种构造形迹长大于形迹长大于形迹长大于形迹长大于形迹长大求地于质体规模m地矿体矿体,矿体矿体,,,质一般地质体一般地质体,一般地质体,一般地质体,,,界线实测允许误差m,万,,千地质测量质量要求表(吉林参考),万,千,千,千,万草测,千草测二观测简,,,,,精密度单度个,区Km要中,,,,求常区复,,,,杂区

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