土地财政

null国有资产管理国有资产管理专 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 一：土地财政主要内容 主要内容 一、土地财政：概念现状 二、土地财政：形成原因 三、土地财政：社会影响 四、土地财政：治理争论一、土地财政：概念现状一、土地财政：概念现状（一）土地财政的概念 1、土地财政 （1）地方政府利用土地所有权和管理权所进行的财政收支活动和利益分配关系。 （2）属于预算外收入，被称为“第二财政”或 “第四财政”——预算内收入、预算外收入、制度外收入，占地方可支配财政收入的比重高达40%-60%，有些地方甚至超过了第二、三财政之和。 （3）土地财政——卖地财政（土地出让金）一、土地财政：概念现状一、土地财政：概念现状2、土地相关收入 （1）地租性收入 ◆土地使用者向国家支付的土地出让金 ◆划拨用地的使用者缴纳的补偿、安置等费用 ◆土地使用者租用国有土地租赁收入（年租金） ◆国有土地使用权作价出资入股的分红或股利 （2）地税收入 （3）收费收入资料1：卖地核心收入—土地出让金 土地出让金=地价+成本费用资料1：卖地核心收入—土地出让金 土地出让金=地价+成本费用★土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 ★土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和，具有地租而非税性质；但将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。 ★成本费用包括征用农地费用、“七通一平”等土地开发费用、旧城改造的拆迁费以及其他税费等支出。资料2：我国政府的土地税收收入资料2：我国政府的土地税收收入★土地税收：指国家以土地为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。 ★现行土地税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税（土地）。nullnullnull一、土地财政：概念现状一、土地财政：概念现状（二）土地财政的现状 nullnullnull一、土地财政：概念现状一、土地财政：概念现状（三）土地收益分配 1、土地收益 一般所说的土地收益是狭义上的土地收益，指的就是地方政府取得的土地出让金收益，而从广义上讲，土地收益是土地出让金加上土地增值后收益的总和，也就是经过开发其地上附属物一同销售后取得的土地部分的收益。因此，实际参与广义上土地收益分配的主体就包括：城市政府部门、县乡政府部门、房地产公司、开发区、外商投资公司和农民。一、土地财政：概念现状一、土地财政：概念现状2、土地收益分配的“三步” 第一步：城市政府与农民的利益分配关系 第二步：乡村地方政府与农民的关系 第三步：城市政府与土地开发商的关系 ◆城市政府三种策略：保本出让、低价出让、高价出让一、土地财政：概念现状一、土地财政：概念现状3、土地财政收入流失途径分析 ◆官商联手 ◆官、商、银三结合 ◆房地产开发商的高额利润 ◆经济技术开发区 ◆公共事业单位的住房福利资料1：房地产行业暴富者“发财致富”路径资料1：房地产行业暴富者“发财致富”路径◆拟定圈地 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ——摆平土地批租官员——以最低首付资金，取得可套取银行贷款的土地手续——用承建单位资金做到真付零——搞定银行官员，获得抵押贷款——偷工减料进行开发，只需竣工验收时买通主管部门官员——偷税逃税漏税销售——基本完成收益周期资料2：土地增值部分收益的分配情况资料2：土地增值部分收益的分配情况◆按照规定，土地出让金的70%要以土地征用补偿费的形式补偿给农民。但实际上并非如此，根据国务院发展研究中心农村经济研究部韩俊领导的课题组的调查，在经济不发达地区，土地增值部分的收益分配，20%-30%留在乡以下，其中农民的补偿款占5%-10%；城市政府拿走20%-30%，房地产公司等拿走了40%-50%。二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因（一）土地资源管理制度——可能性 1、土地的属性——资源性国有资产 （1）资源性国有资产是指依据法律法规，所有权属于国家的资源性资产，它与经营性资产和非经营性资产共同构成完整的国有资产体系。 （2）资源性国有资产包括国有土地资源、矿产资源、水资源、森林草原资源。二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因2、国有土地资源管理 （1）行政管理部门：国土资源部 1998年3月10日，九届人大一次会议第三次全体会议表决通过关于国务院机构改革 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的决定。 根据这个决定，由地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建国土资源部。 保留国家海洋局和国家测绘局作为国土资源部的部管国家局。 二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因 （2）具体管理内容 ◆土地产权管理：所有权与使用权（确认、出让——转让、出租、抵押、登记） ◆土地调查、登记、统计和审批管理 2004年国务院副总理曾培炎在国土资源部视察工作时提出“金土工程” ，旨在形成“天上看、地上查、网上管”的国土资源管理运行体系。 二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因3、国有土地资源管理法律法规及制度 （1）《宪法》2004年第四次宪法修正案 ◆城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有。 ◆国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 ◆任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因 （2）《土地管理法》1998-2004年修订 ◆实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地所有权由国家代表全体人民行使，由国务院代表国家行使；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。 ◆以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，应按照规定缴纳土地使用权出让金等费用。新增建设用地的土地有偿使用费， 30％上缴中央， 70％留给地方，专项用于耕地开发。二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因 （3）《土地管理实施条例》1998年 ◆征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费。 ◆征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因 （4）《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1990年 ◆土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 　◆土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、拍卖。二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因 （5）《物权法》2007年 ◆农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年。承包期届满，按照国家有关规定继续承包。 ◆住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。资料：土地管理法将审议修订 住宅70年可能有偿续期资料：土地管理法将审议修订 住宅70年可能有偿续期 《土地管理法》征求 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 稿中有49条新增法条，其中住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。专家表示：“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。” 各地根据自身的不同情况设定不同的“收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ”——因为全国的地价不同。北京已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传，但官方始终未予证实小结：地方政府具有较大的土地管理自主权——卖地成为可能小结：地方政府具有较大的土地管理自主权——卖地成为可能现行土地制度中的三个层次的委托—代理关系 第一层次：全民或集体——国家（国务院、中央政府）制定相关政策机制 第二层次：中央政府——地方政府实施管理 第三层次：地方政府——同级国土管理部门具体实施管理二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因（二）政府财政收支体系——必要性 1、政府收入及其构成 （1）预算内收入——税收收入  （2）预算外收入——非税收入 政府性基金收入、专项收入、彩票资金收入、行政事业性收费收入、罚没收入、国有资本经营收入、国有资源(资产)有偿使用收入、其他收入。 （3）制度外收入二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因2、政府支出及其划分 ◆中央财政支出：国 防、外交、武警．重点建设（包括中央直属企业技术改造和新产品试制费、地质勘探费）、中央财 政负担的支农支出和内外债还本付总，以及中央直属行政事业单位的各项事业费支出。 ◆地方财政支出：地方统筹的基本建设投资、地方企业的技术改造和新产品试制费、支农支出、城市维护和建设费，以及地方各项事业费支出。 二、土地财政：形成原因二、土地财政：形成原因3、1994年分税制改革 ◆中央固定收入：关税、海关代征消费税和增值税，中央企业所得税， 非银行金融企业所得税，铁道、银行总行、保险总公司等部门集中交纳的营业税、所得税、利润和城建税，中央企业上交利润等。 ◆地方固定收入：营业税与城建税，地方企业所得税，地方企业上交利润，个人所得税，城镇土地使用税，房产税，车船使用税，印花税，耕地占用税，契税，土地增值税，国有土地有偿使用收入等。 ◆中央与地方共享收入： 增值税、 资源税、证券交易税。增值税中央75％，地方25％；陆地资源税归地方，海洋石油资源税归中央；证券交易税，中央和地方各分享50％。 资料1：分税制税种划分一览表资料1：分税制税种划分一览表资料2：分税制下税收征管划分情况资料2：分税制下税收征管划分情况小结：地方政府没有稳定且足够的财政收入——卖地成为必要小结：地方政府没有稳定且足够的财政收入——卖地成为必要分税制改革后的中央与地方财政关系 财权重心上移：中央财政拿大头，地方政府拿小头 ——地方没有自相互税源 事权重心下移：地方财政支出的责任不减反增 ——65%财政总支出集中在地方政府 ——政绩、GDP指标考核 转移支付制度不健全 ——中央财政蒸蒸日上，省级财政喜气洋洋，市级财政勉勉强强，县级财政哭爹喊娘，乡级财政名存实亡，村级财政精精光光。三、土地财政：社会影响三、土地财政：社会影响两会代表：抑制房价最根本要终结“土地财政” 厦门规划局长：高房价和土地财政无关 http://house.ifeng.com/loushi/xiamen/detail_2010_09/02/2418313_0.shtml 社科院 地方政府土地财政推高房价 http://shnews.joy.cn/video/1533861.htm 中国房地产协会会长杨镇 目前我国房价的构成比例是：地价占40%；建筑材料价格占20%；建筑成本占30%；税费占10%. nullnullnull四、土地财政：治理争论四、土地财政：治理争论（一）政府层级的改革 扁平化：中央—省—市县 （二）财政体制改革 1、目标——财力与事权相匹配 一级政权，一级事权，一级财权， 一级税基，一级预算，一级产权， 一级举债权 2、措施——省直管县、乡财县管 null资料：我国行政体制沿革资料：我国行政体制沿革资料：相关改革 http://news.v1.cn/gn/2011-1-8/1294449059779v.shtml 资料：相关改革 http://news.v1.cn/gn/2011-1-8/1294449059779v.shtml 资料：发展方向资料：发展方向叶檀：“房产税”逐步替代土地财政收入 http://v.ku6.com/show/IJzyODkx5yjC9QFi.html 人民日报：土地财政不可持续 http://shnews.joy.cn/video/2158093.htm 厉以宁：土地财政到尽头 资本市场将起作用 http://v.ifeng.com/lianghui/xianchang/201103/4e56577b-4129-4cab-acb1-efe7cf082102.shtml