房地产策划案例

房地产策划案例 篇一:房地产十大经典策划案例 房地产的十大经典策划案例 1.无中生有 在这个物欲横流的商品社会～用钱生钱已经算不上什么难事了～关键是～你能用多少钱赚多少钱～你在多快的时间里赚多少钱～你的投资的回报速率和效率是多少。同样是赚了1000万～你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说～由大生小并不难～难的是由小生大～绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼～说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的～它不像IT业～靠看不见摸不着的点击率、访问率支撑～泡沫来得快去得也快～房子只要盖得起来～差不多就能卖得出去～大不了降价打折呗。于是～房地产改革的初级阶段～期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今～随着行业越来越 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ～房地产开发的门槛越来越高～消费者的消费理念越来越成熟～白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖～期房还是能售～但是～相关的广告攻势也必须跟得上～营销费用要舍得投～舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是～2003京城地产的营销形式中～还真出现了无中生 有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际～没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间～在只有一群资深销售人员的情况下～仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然～项目的前期认购多签约少～但是～不可否认～东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第一招:无中生有 炒作指数:???? 有效指数:??? 可行指数:?? 2.一名惊人 名字～事物的称呼～用以识别某一事物的专门称号～其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说～为了扩大项目的知名度～提升项目的市场影响力～给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年～还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作点的营销手段。如今～京城地产项目多如牛毛～项目的名称也丰富多彩、光怪陆离、七上八下、一塌糊涂。 前几年～在项目名称还没有被重视的时候～市场上的案名大多都很平淡～中规中矩。比较有代表性的是园、苑、城、小区、家园、嘉园、花园、公寓、大厦、别墅等等。然后在这些后缀的前面冠以开发商的名称或开发区域的名称～这类 称谓在当时的案名市场上占据了绝大部分的比例～如今的在很多的项目中仍在延用。随着市场的发展和营销的进化～市场上出现了景、座、轩、村、郡、居、庭、府、堡、宅、舍、洲、山谷、山庄、庄园、小镇、大道、中心等等～名字的叫法明显有了一些改观和新意～但仍然没有摆脱房子、屋子和地域的束缚。 SOHO现代城将京城地产的案名带入一个字母符号的时代～SOLO精舍、UHN国际村、幸福时光Nolita、Bobo自由城、蓝T公寓、E城、亲爱的Villa、Class果岭里等等英文字母化案名随之而来～阳光100和一栋洋房的产生将京城地产的案名带入一个数字化时代～随之而来的是一栋苑、一幅画卷、五栋大楼、九台2000、住邦2000、公园五号、北京五月、恋曲 70、万万树等等数字化的案名,莱茵河畔、米兰天空为市场带来的是景观案名的新鲜空气～雅舍(香桥、水岸(长桥、站前巴黎、天籁(红螺湖纷纷上马,早安(方庄则引发了意象案名的热潮～旗舰(凯旋、北京(印象、朝阳无限等案名火爆一时～而2003年最热门的案名手段则是由2002年的锋尚引发的谐音案名了～在铂宫、钛度、观筑和商筑之外～“墅”占据了大部分谐音案名市场～谁让今年的别墅市场如此火爆呢。香山艺墅、天地美墅、易墅殿堂、西山美墅馆、原生墅真可谓千墅万墅楼花开。 今年的京城案名中还有一个特色就是借力用力～顶着“名 人”的旗号办事。既然橘郡克隆北美的一小片富人区～那阳光上东就把整片富人区的名字拿来用。更绝的是后现代城和西现代城～更是深悟此中行情。 十大营销第二招:一名惊人 炒作指数:??? 有效指数:???? 可行指数:??? 3.釜底抽薪 对于房地产项目来说～忽悠也好～折腾也罢～即使全世界都看到了你～了解了你～知道了你～要让客户掏钱来买房子～还是要看价格。价格始终是决定商品房买卖交易最重要的因素之一。价格策略也就自然而然地成为项目营销中的重要一环。 当前～新项目入市普遍采取的价格策略是低开高走。先以较低的价位入市～然后随着市场行情和项目的销售情况逐渐攀升。不同的是～攀升的速度和幅度不同。销售顺利、火爆～自然涨得快～涨得高,销售受阻～自然停滞不前。 当前～关于单价和总价的价格策略也是重要的营销课题。一般来说～决定购买的价格因素～总价的大小产生决定性作用。所以～市场上抓住低总价概念的小户型风靡一时。通过控制房子的面积～降低项目总价～改变因总价高导致的供需错位。后现代城打出“一万元投资CBD”的口号～易构空间、 炫特区也都是靠低总价来争取市场。小户型、经济户型不但出现在公寓和普通住宅中～也在别墅市场火了一把。近期～300平米以内的小独栋别墅倍受市场青睐。可见～市场在细分～客群在细分～靠什么分呢,购买力～总价。 而价格营销策略中的重要一环就是打性价比。炫特区为什么如此之火,一个重要的原因就是打好了性价比这张牌。东四环、精装修、全套白色家电、一年物业费～开盘均价只有5600元每平方米。这显然比5000元每平方米的毛坯房更让人心动～至于装修标准产生的成本～就不得而知了。 在项目销售陷入被动的时候～价格策略可以力挽狂澜～只是～需要付出相当的代价。这是因为～往往价格因素是大锅下面加热的源泉～柴火。釜底抽薪～即可从根源上解决问题。当然～这里的薪不是柴火～而是money。朝阳园二期、珠江绿洲尾房和鹏润都采取了不同程度的降价打折～据说都销售得非常不错。 十大营销第三招:釜底抽薪 炒作指数:? 有效指数:????? 可行指数:??? 4.树上开花 业内有名言称:“低手做事～中手做市～高手做势。”可见～市场影响力对于项目的运作有着不可低估的作用。而如 何做势就成了项目的策划人为之绞尽脑汁的课题。用专业措辞说～就是如何充分挖掘项目的潜在卖点～提升项目营销的高度。三十六计中的第二十九计树上开花～说的就是这个道理。其文曰:“借局布势～力小势大。鸿渐于陆～其羽可用为仪也。”京城中不少项目的操盘者深谙此道～把项目的“势”造得有声有色。 地产娱人潘石屹在京城地产市场可谓树上开花～借力造势的鼻祖。不但SOHO概念一直红火到今天～长城脚下的公社拿到了威尼斯双年展大奖～而且～后现代城和西现代城已经开始借他的现代城的名字造势了。Soho之后～Solo～Studio～Condo等等概念纷至沓来。去年的锋尚大炒“告别空调暖气”～左岸大喊“向右不如向左”～蓝堡要在商务中心区搞纯居住～都 是在借着自己一定的力努力发挥成势。到2003年呢～Class的“上层建筑”～朝外Men的“我们也玩儿命做广告”～坚果公寓的“我们的房子不用来住”～宽House的宽～卡尔生活馆的四花园～万万树的六层绿化～万象新天的“一切相形见小”都是树上开花的表现。不同的是～开花的出发点不同～方式不同～达到的效果也不同。相同的是～要开花还是要有树～相应的产品一定要有特色。建筑形态也好～建筑规模也罢～地理位臵也好～景观规划也罢～有了不一样的树～才能开出非凡的花。 十大营销第四招:树上开花 炒作指数:????? 有效指数:???? 可行指数:??? 5.“星”风作浪 要扩大项目的市场影响力～提升项目的知名度～进而带动项目的销售～有很多不同的手段～其中快速有效的～要算借助明星效应了。现如今～各式各样的开盘和促销、联谊活动中～活跃着各式各样的明星。其中～娱乐明星名气大～脸儿熟～效果不错～于是房地产业为明星的走穴开辟了一条非常顺畅的道路。梁家辉不但自己成为东方银座的代言人～还把陈小春、刘青云、莫文蔚等一干港台明星请来做秀,康城请来崔健助阵～翡翠城找来罗大佑放歌～远洋天地拉来陈琳造势～如此这般～娱乐明星来往穿梭于各个楼盘之间～开始了与房地产的亲密接触。 在娱乐明星不再新鲜的时候～项目的营销人员开始转移目标。珠江罗马请了意大利驻华大使～朗琴园请了美国前总统克林顿～温莎大道请来乒坛常青树瓦尔德内尔～佳境天城自有山东国脚做形象～通用国际还请到了皇家马德里足球队的巨星们。总之～政界也好、体育界也罢～只要是有影响力的明星～自然可以为我所用。 2003年为京城楼盘做秀的明星中～除了活人～还有雕像。 罗丹传世名作《思想者》的一尊原作就被美林香槟小镇请来代言。看来～明星的范围还可以扩大得更加广泛～只要策划人们好好挖掘。我们认为～请不请明星不重要～关键是能不能真正为扩大项目影响力创造条件～进而带动项目的销售。 十大营销第五招:“星”风作浪 炒作指数:????? 有效指数:???? 可行指数:??? 6.因势利导 对于一个成功操盘者来说～善于根据形式的变化而改变自己的营销策略应该是必备的才能之 一。举个例子来说～前一段时间神州五号成功遨游太空让全国人民倍受鼓舞～随即蒙牛乳业就推出了以航天为主题的电视广告。创意如何、表现如何姑且不论～这种快速反应的能力～捕捉周围思想变化的敏感～就值得很多策划人借鉴。 2003年春天～一场突如其来的Sars狂潮席卷了亚洲～席卷了中国～席卷了北京～也席卷了 北京的房地产市场～很多项目的销售陷入了僵局。可是辨证唯物主义者认为～凡事都有两面性。非典肆虐坏的方面是影响了我们的国民经济～干扰了我们的正常生活～导致了地产市场的短期萧条,好的方面呢,提高了国民的健康意识～改善了国民的卫生状况～产生了新的房地产产品的诉求点。处在一个突发事件当 中～要能够把握它～将它导向有利的一面～规避其有害的一面～才能更好地做好房地产营销。 于是～很多项目的营销敏锐地看到了这一点～也很好地把握了这一点。非典之后～以健康为主题的楼盘在市场上大行其道。即便是三环新城这样的经济适用房～也大打健康社区的名号。郊区的低密度项目就更不必说了～别墅也火得一塌糊涂。 十大营销第六招:因势利导 炒作指数:???? 有效指数:???? 可行指数:???? 7.有的放矢 在房地产项目的营销过程中～广告的投放是非常关键的一个环节～由此产生的费用也占据了整个房地产营销费用的大半。如何做好广告的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和投放～也就成为让策划人们颇费脑筋的事情。近几年～增长的房地产广告无意中捧红了几大主流媒体。而2003年～京城地产的广告投放情况明显趋于理性化～各个项目广告的投放越来越变得成熟～也就是有的放矢。 从报纸媒体选择来看～《北京青年报》和《北京晚报》仍然是很多项目纸媒体广告投放的重点。《北京晨报》、《精品购物指南》和《京华时报》则基本瓜分了剩余的市场份额。从投放频次上看～集中优势火力投放的媒体楼书～连 版广告多了起来。美林香槟小镇的同一天同一份报纸七个半版一个整版～坚果公寓和Class的连续通栏都印证了这个趋势。总起来看～广告正由大版面少次数向少吃多餐进军。2003年末～《新京报》杀进北京报界市场。谁都知道～这家颇有实力的媒体早已瞄准了京城地产广告的大蛋糕～在2004年～《新京报》绝对是一个不可低估的竞争对手。 对于杂志媒体来说～《新地产》打通了封闭多时的发行渠道～版面也非常厚重～大有占据京城地产杂志头把交椅之意。而新上市的《楼市》雄心勃勃～也发誓要和《新地产》一争高下。对于杂志媒体的广告投放～京城的地产项目恐怕考虑形象的要多于考虑销售的吧。 对于网络媒体来说～焦点网在人气上和广告额上都名列前茅。年底还被搜狐以1600万美元收购。有了这样有实力的集团支撑～焦点网的发展恐怕更加不可限量。而对于营销策划人来说～网络媒体如今已经成为不得不考虑的一个营销方式了～毕竟～中国的信息产业发展得太快了。2000年网易即将摘牌的时候～谁会想到如今丁磊已经成为中国首富了呢, 对于广播媒体来说～北京交通台大受青睐。广告额超过排名第二的北京音乐台近一倍～据说要选好的时段还要排队等候。没办法～虽然京城的私家车发展得如此迅速呢, 业内名言称:“没有好的策划～只有合适的策划。”广告 媒体的选择也一样。相信秉承有的放矢的原则～京城地产的广告会起到它们应有的作用。 十大营销第七招:有的放矢 炒作指数:??? 有效指数:????? 可行指数:???? 8.对症下药 我国有句老话叫“看人下菜碟”～也就是毛主席说的“看菜吃饭、量体裁衣”～这一招被京城的地产项目运用自如～在这里称其为“对症下药”。也就是对于所操作的项目～根据面对的客户群体的特点不同～而制定相应的营销策略。 谁也不能否认炫特区在2003年京城楼市的成功。其营销策略就是通过对相对应客户相关心理的充分研究和挖掘制定出来的。从小户型、精装修、送家电产品到青鸟健身中心的引入～从社区足球队的组建到业主监理会的成立～一大批年轻的小白领被项目独特的营销方式所吸引～成就了项目冬季热卖的盛况。Class的成功在一定程度上归功于对成功人士男权思想的现实挖掘～美林香槟小镇的热销中对自身客户追求格调的情结的迎合功不可没。小独栋就是 抓住了中资产阶级对独栋别墅生活的向往以及自身经济实力有限而为之量身打造的～产品一出现就得到了市场的追捧。总之～对症下药就是要对项目的主力客户群体进行充分 研究～在营销手段上通过对客户相关心理的充分迎合来吸引客户～如此一来～项目销售自然顺风顺水。 十大营销第八招:对症下药 炒作指数:??? 有效指数:????? 可行指数:????? 9.“服”员辽阔 国际旅店业巨头希尔顿有一句座右铭“你今天对客人微笑了吗,”依靠这句座右铭～希尔顿从5000美元起家～造就了希尔顿旅店的“帝国”。松下公司曾有一句名言:售前的奉承不如售后的服务。对于产品竞争日益激烈的京城地产市场～靠产品的创新来赢得客户已经相对困难了～开发商们于是静下心来做好服务。 对于不同的项目～不同的客户～市场上出现了不同的地产服务内容。炫特区通过业主恳谈会与业主建立融洽的关系～解决相关的服务问题,美林(香槟小镇的开发商推出了“五个一工程”服务体系～服务的宽度覆盖客户从购房到居住时所需要提供的所有服务～长度到客户入住之后仍将延续,华润臵地推出“800一站式”服务体系～在客户打入“800呼叫中心”系统的电话后～系统将 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 客户的基本信息～公司的客服人员将在15分钟之内将客户反映的问题派发至相关人员～相关人员将视客户反映情况的紧急程度在15分钟 到2小时内与客户进行电话沟通～确定解决问题的具体时间及方式方法～随后客户将得到客服中心的工作人员的跟踪电话～在问题解决后又将得到客服中心的电话回访,北京金第幸福家园引进一系列国际交流与服务组织～这些互相关联的国际性组织主要包括YMCA,Young Men s Christian Association,世界青年会、Youth Hostel国际青年旅社和Home stay Service国际家庭接待计划以及”国际学生交换计划”等,新城国际则推出了首创的Home Entertainment 纽约曼哈顿式的精英生活～服务内容包括各项酒店式和秘书式的服务～替住户布臵家居。租赁会所设备～或是提供家庭聚会的筹备和组织～如供应厨师、侍应～乃至餐具、表演人员等。 京城地产的服务之争刚刚开始～开发商要将服务覆盖到每一个售后的角落～让客户从微笑和便利中得到对项目的认可。 十大营销第九招:服员辽阔 炒作指数:???? 有效指数:????? 可行指数:????? 10.“牌”山倒海 品牌的力量没有人能够低估。品牌对于可口可乐是价值～对于红塔山和海尔是价值～对于万科和华远同样是价值。从本质上说～房地产品牌是发展商通过房地产产品,包括服务, 对消费者最庄严、最重要的承诺。房地产品牌传播就是发展商以各种各样的富有感染力的信号向广大消费者宣传这种承诺～消费者接受信息～通过购买、消费该品牌标定的房地产产品～感受这种承诺存在与否。如果消费者感知、接受、信任房地产品牌的这种承诺～那么～该房地产品牌就拥有了存活于房地产市场的资格。 但是～房地产品牌运营决不仅仅是“老老实实地兑现客户的承诺”。兑现客户承诺只是房地产品牌运营最起码、最基本的条件。而房地产品牌运营最崇高的使命则是创造高价值的房地产品牌。高价值房地产品牌～它拥有顾客认同程度高的品牌印象～拥有大量认同品牌的顾客和潜在顾客。拥有这一优势的房地产品牌～就等同于巨大的资本资源。判断一个房地产品牌有多大价值～即看它有多少个品牌印象。每个品牌印象～代表一个认同该品牌的顾客。 篇二:完整房地产策划案例 御阳花园全程策划报告 一、项目 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ,一,项目概况 1、位臵 项目位于某市大营坡地区～筑新路北段～第二十三中学对面～紧邻百花山农贸市场～距新建大营坡立交桥50米。 2、项目技术指标 用地面积:32738m2 会所:1200m2 总建筑面积:51860m2 幼儿园:650m2 建筑密度:27.2%停车场:4700 m2 容积率:1.6 绿化率:35% 3、周边设施 学校:紧邻北郊小学及二十三中～距实验小学、某市六中、 财校、医学院仅5分钟车程 菜场:百花山农贸市场、贵乌农贸市场 医院:距市五医200米、距医学院700米 酒店:神奇假日酒店、神奇星岛酒店 超市:距思君超市约800米 银行:中国银行及中国建设银行皆邻近本项目 邮局:贵乌北邮局距项目200米 交通:7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、 82路 4、区域综析 项目地理位臵紧邻外环线～属城乡结合部～周围无重工业～无污染源～空气质量上乘。且背靠狮子山上千亩郁郁葱葱的环保林木～无形中又为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。 大营坡地区经历了几十年的沧桑～无论人文环境还是周边设施都发生了很大的改变。一片片破旧老房被拆除～一幢幢精品住宅在涌现～星级酒店、大型交易市场均定址其中。在市政支持下～扩建道路～架设立交～仿佛一夜之间整个大营坡变了个样。居住人口数字不断地上升～在建住宅项目不断增多～目前它已成为某市民今后几年投资臵业的热点。因此～本项目只要在初期策划、工程进度及质量、入市形象及时间上把好关～做好充分的准备～在目前地产形势较佳的前提下必能获得满意的成果。 ,二, 项目机会点 1、市场有空间 某市～作为大西南开发的前沿～在国家提供有利政策的前提下～市场对具有特色～综合素质较高的精品小区有较强的承接力。随着人们生活水平的提高～对居住质量的要求也在不断扩大～面向他们而建的讲求整体规划～理念设计～功能配套较完善的高尚住宅小区～将有一个持续成长的市场空间。 2、有策划前臵观念 很多发展商是在项目建起来后才想到销售～销售不畅才想到促销～促销未果而想到整体策划～也有的发展商开盘前有整体规划～但开盘后策划理念的贯彻实施不到位～致使项目虎头蛇尾～市场中烂尾楼众多～而贵司目光敏锐～注意到 “凡事预则立”～从各方面整合社会精英资源～贯彻如一～使项目有的放矢～自然先机在握。 二、 某市房地产宏观市场分析 ,一,某市房地产发展分析 2004年某市房地产面临前所未有的发展良机～与全国许多城市相比～某市房地产业形势一直较好～前几年空臵房比例在15%左右～近几年空臵率一直较低～这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关～也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入～住房信贷投入增加～开放住房二级市场～减免部分税费等有很大关系。某市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势～尤其是中心区房价～高层多层升幅不同～多层升幅更大～究其原因～由于市区土地供应减少而使市区商品房,尤其多层,供应相对减少～因而市区房价上扬在所难免。市民应改变过去那种不愿离开中心区居住的观念～目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观～老百姓住房投资升值保值的观念加强～会有更多的市民将余钱投向房地产～从这个角度上看～2004年以后的筑城楼市将会出现新的发展势头。 ,二,贵州将推进住宅产业化 贵州属联合国土地警戒线以下的省份～而住宅又多是砖混结构～为什么,因为便宜～这就很矛盾。按市场物以稀为贵的原则～土地稀缺的必然结果是砖的价格应较高～住宅产 业化的推进就要“纠正”这种错误。住宅产业化的推进～实际上是在告诉企业如何看市场的问题。比如说～出台以经济适用房建设为重点政策～实际上是告诉开发商目前市场需求中～中低水平的消费仍是主流。住宅产业化的推进涉及面还很广～各地的实际情况～也有差异～但首先应该强调的是观念更新。据了解～许多省份在机构改革中～已有意增设省级中心。住宅产业的推进是一个过程～也是一个必然的发展趋势。 ,三,某市房地产郊区化发展成为趋势 随着某市两城区旧城改造的基本完成～市中心区土地资源越来越稀缺～特别是今年市政府严格控制市区土地的确批租～使市中心土地供应更趋紧张。与此同时～国家取消福利实物分房,实行住房分配货币化,增加住房信贷的投入,开放住房二级市场,减免部分税费等一系列措施～极大地提高了群众购买住房的积极性～住房开始成为人们的最大消费。面对这一市场局面～开发商们跃跃欲试。深圳、广州等地的诸多房地产商“抢摊某市”已成为共识。在目前市中心土地供应十分紧缺的情况下～开发商们开始把目光投向郊区地带:小河一带、花溪一带、金阳小区等。城乡结合地带:省政府背后小关一带～贵钢至二戈寨沿线～二桥至贵工一带～大营坡至茶店一带等。这些昔日不被看好的土地资源纷纷升值～一块土地～好几家房开公公司“较劲”～市郊房地产开 发“行情”看涨已成为不争的事实。以中天花园、榕筑花园等为代表的城郊物业～以一种城郊结合～绿色和自然环境为主要特征～倡导回归自然～脱离城市喧嚣～通过绿色环境和整体平面规划的主要内容及人性化“以人为本”为卖点的突出特点～从内涵、价值上更加符合广大中低收 入消费群需求～故销售都比较红火。同时～筑城郊区住宅的文化环境也在形成～市民居住城市中心的传统观念正在发生变化～投资者越来越重视物业的环境～配套设施和物业管理～郊区地块大有可为～关键是您怎样去做。 ,四,市场供给分析 某市房地产业处于成长的初级阶段～开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区5—10年。自国家实施房改政策以后～某市房地产业发展迅猛～98年后市场出现前所未有的良好状态。地产开发商从98年前的200多家迅速增至目前的500多家～地产开发项目一个紧接一个～并且项目单个开发量也越做越大。从刚刚结束的第五届房地产交易会上看～上10万方的项目竞然有12个。某市去年房展会参展项目共计建筑面积260多万方～而今年却猛增至519.76万平方米～相比而言～供给量增加了一倍之多。另外～以往未被市场消化的供给～加上今年未参展的项目合计还有约280多万方的供给量。这样～今年整个市场的供给量将会超过800万方。而据统计局信息～某市年商品房消耗量也不过90多 万方。市场的供给量已远远超过了市场的需求量。 从目前市场供应的产品特性来看具有以下特点: 1、 绝大多数新建楼盘都在“环境”上做文章～卖点不突出～太单一。 2、 高层项目太多～且集中在市中心一带～价位3000元/m2—4500元/m2。 3、 市内新建多层小区质素较高～价位2300元/m2—4500元/m2。 4、 环市线外多层精品小区～虽然价位较受大众欢迎～但其配套设施不太齐全。 ,五,市场需求分析 房改以后,由于政策的倾斜和市政 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的迅速落实～某市地产市场空前良好。目前市内房改政策主要有: ?住房公积金贷款 ?住房公积金的实施 ?存量补贴的发放 ?按揭贷款,可贷至8成30年利率调底, ?个人住房贷款 正是这些政策的实施～加大了人们购房的积极性～促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋臵换这两项政策大大提高了换房率～增加了大量的二次臵业者～使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量和今年的政策形势来预 计～今年的市场需求量会在100万—200万平方米之间～但供需之比仍在5: 1左右。 ,六,项目市场切入点分析 1、 提供有效供给 从上面的供需状况分析可看出市场的现状供需极不平衡～供给已远远超过了需求。因而我们现在入市有一定的风险～这就要求我们在产品设计上下很多的功夫～本项目的产品一定要是一种有效的供给～从其他城市调查情况看～积压空臵的商品房也是那些质素较差的住宅～如房型陈旧、设计草率、位臵偏僻、配套落后、规划欠缺、发展商后续资金缺乏的住宅～这种住宅从市场需求的角度看～均属无效供给。我们的产品应与目前市场供给存在必要的差异性～但又一定要符合现时客观存在的有效需求～才能以别具一格的姿态在市场竞争中取胜。 2、 抓住有效需求 由于存量补贴的兑现～按揭贷款年限的加长～使得越来越多的工薪族可以拥有自己满意的住房～要求换房的中等收入阶层正成为如今购房大潮的主流。 就某市而言～这一阶层存在的以下特点: 家庭总存量补贴:2万—7万元左右 购房目的:?改善居住环境,?增大居住面积,?给子 女购房,?老房拆迁 喜好面积:60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2占30%) 能承受总价:10万—30万,按揭30年, 可接受单价:1400元/ m2——2200元/ m2 喜好环境:周边配套设施齐全、交通方便、子女读书便利、安静、社区生活气息浓厚 我们所有的工作都应围绕这一阶层的特点和购房心理～形成更为准确的有效供给。 3、 差异性的确定及推广 虽然今年市场供应量近800万平米～但其中以中、高档楼盘占有比重偏大～而面对中等收入阶层的大盘多在市郊～配套设施不齐全～无法形成统一的社区环境。且在建筑风格方面大都以欧陆风格为主～同质化较为严重。 本案占地3万余平米～具有规模化发展的必要条件～且地段居于城乡结合部～周边配(转 载 于:wWw.cssYQ.COm 书 业 网:房地产策划案例)套较齐全～环境及空气质量在某市均属上层。因此～针对同档次甚至偏高档次的楼盘～寻找差异性～将其贯穿于项目前期规划及推广的过程中～将成为我们的主导思想。 ,七,未来市场预测 由于这几年土地的无序出让和各种资金大量涌入房地产业～某市商品房建设空前膨胀～市场已明显出现“供大于求”的态势。虽然～近年来市场商品住宅的销售量有较大幅度增 长～但与批出量相比还处于下风～并且目前在规划局报建的项目尚有约200万方的报建量～这些项目已蓄势待发～随时可能进入实质性开发阶段～这将进一步加剧市场的压力。 面对如此严峻的局面～未来的市场竞争将集中于如下三个方面: 第一、 质量竞争 物业的质量包括:工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。今年～市内有多家楼盘通过打“环境牌”～赢得了市场主动权～如中海城市花园、在水一方等。估计2005年～各发展商将会全面、细致地把提高综合质量深化到工作的每一个环节。 第二、 价格竞争 由于目前市场上近800万平方米供应量的商品房～基本上是同质产品～相互间差异不大～下一步价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好～价格越低的产品～市场竞争力就越强。价格竞争～预计将成为某市房地产市场未来三年竞争的主旋律。 第三、 市场细分化竞争 2005年～房地产市场进一步细分～各种潜在的需求,如“顶级豪宅”、“麻雀式住宅”、“白领贵族式”、“二次臵业式”、“外来公寓式”等,将逐渐被满足。发展商的市场调查和市场分析工作进一步深化～市场的“空隙”越来越小。发展商 将进入实质性的“比拼阶段”:比创意、比技术含量、比产品新颖性。这一阶段的竞争将迫使发展商在开发意念和开发思路上作全面的调整和更新。 ,二,针对本项目的分析 从以上分析数据我们不难看出～大营坡片区的地产正处于萌芽阶段～这一时期的在建住宅～具有以下特点: ,1, 整体质素参差不齐, ,2, 除个别外其余皆不具规模, ,3, 主销户型面积集中在60—120m2, ,4, 推广手法单一、陈旧, ,5, 建筑风格普通、无差异性, ,6, 除景藤堡外其余各盘的综合实力皆较弱。 目前区域内对本项目最具威胁的是万东小区。该项目由于尚未开盘～所以具体项目技术指标还无法获得～但就其规模与地理位臵来看～完全具备同本项竞争的实力～因此～本项目的前期策划尤为重要。 三、 项目市场细分及市场定位 ,一,、项目市场细分 尽管筑城各区都打住宅牌～然而选择项目片区居住的人还是很多～上班近～交通、购物方便～配套齐全～仍是购房者最注重的条件。大营坡片区地处某市北面～城市副中心地带～交通便利～配套设施齐全～且区域房产均价在1900元 /m2。它目前正成为都市的新经济增长热点～更是房开商和购房者共同的投资焦点。以下～就让我们从不同的角度来分析本案所在区域的房地产市场。 1、从价格方面分析 1600元/ m2—2004元/ m2之间的楼盘～有新联小区、麒龙2号商住楼、银佳花园、贵开花园、贵新苑、阳光都市等～这些楼盘的推盘手法相对较陈旧; 而价位在2004元/ m2—2500元/ m2的楼盘～市场购买力相对稍弱～且集中体现如景藤堡、奔马商住楼、上海公寓、冠竹苑二期住宅等楼盘的跃式、变维式结构房。这表明中价位的实用房仍占据市场需求的主导地位～也充分说明在目前房地产市场上～发展商对消费者收入情况、住房标准、潜在购房心理的研究已开始深入。 2、从户型结构分析 篇三:200个房地产经典策划案例 -- 200余个房产营销策划案例 目 录 --------------------------------------------------- ----------------------------- 东方银座案例分析 阳光〃经典--经典〃海口 国际风情街项目调研规划书 草桥居住区西,B,区上市前整体营销策划方案市场篇 天 骜 体 育 商 城 招 商 “春之声”服饰广场营销推广及传播策略 鑫亿项目分析与建议 恒富花园市场报告提案 奔达项目投资营销及定位分析报告 湖景花园企划提案 丽江苑营销策划报告 蓬莱苑整体策划方案 江信商城商铺销售方案概要 江南家园2004年推广总计划 郑州健达世纪花园策划案 国际企业中心一期项目开发计划书 国际企业中心方案设计任务书 国际企业中心南区及东区方案设计任务书 国际企业中心景观设计任务书 安徽宣城敬亭香榭〃山景别墅策划报告 成都华阳滨河花园项目整体策划 北戴河聆涛园企划说明书『别墅案例』 尚城豫园124亩块地项目可行性分析报告 上海市单身公寓市场调查报告 北京华杰大厦推广策划 “在水一方”全程策划 城龙花园裙楼商铺营销策划案 酒吧一条街广告文案 萍乡市国际汽车交易展示中心销售方案(预热期) [原创]德意大厦〃精品多功能楼盘形象策划 碧桂园的“泛市场定位” 北京富力城2003营销攻略 某项目一期推广总结和二期工作建议『案例』 一份完整的广告策划案 嵊州时代数码广场销售计划建议案 珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案 绿茵阁的成功经营策略 阳光100楼书 上城旅游宣传册设计制作方案 龙架生态办公,旅游,别墅策划方案 长安园〃产业别墅全案营销战略案 济南天润花园项目整体策划书 福祥阁西餐厅开业庆典策划方案 深圳地产风云榜活动方案 『案例』 飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案 『案例』 某公司的营销策划方案招标公告 『案例』 让心情盛开—家居花卉品 牌市场推广策划 ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 沈阳市伯爵西餐厅二部全程营销策划方案 最具说服力的可行性研究报告 投资分析篇(精彩案例, 解析YOHO Town的营销手法 明珠花园营销案例 某项目的广告预算方案 美林香槟小镇的推广,部分,文案和图片 Z市某房地产臵换有限公司爱家看房直通车项目策划 无 锡太湖金色水岸营销方案 住宅试住促销案例 世纪花园项目推广 “夕阳红”金港花苑项目策划案 现代超市开业可行性分析 商业步行街策划与经营创新 江苏昆山 "永*广场"策划 嘉华购物广场品牌传播案例 盛世服装城策划书 贵阳恒生大厦楼盘策划 淄博阳光华庭 ,文案, 星河湾二、三期品牌推广策划 构造雅居乐战略性营销体系『案例』 某烂尾楼的,代理公司,的策划案 虎门荔林华庭策划方案 《天河花园》整体策划报告书 一个青岛房地产项目的公益公关活动策划 德国隆塔化工策划案 集体婚庆大典促销案 泰康轩楼书文案 湛江市怡和花园住宅小区项目策划书 淄博现代城项目计划书 “湘艺苑”广告策划方案 论小户型房产营销 九龙宏盛家园的售楼书设计 一个项目的策划报告 小户型白领公寓网络行销推广方案 2003年北京房地产十大营销经典回顾 篇四:30个房产营销策划经典案例 30个房产营销策划案例 1. ?春之声?服饰广场营销推广及传播策略 .......................................... 2 2. ?弄海园?浪潮行动公关企划方 案 ................................................ .... 13 3. "夕阳红"金港花苑项目策划 案 ............................................................. 17 4. ?湘艺苑?广告策划方 案 .................................................................... 25 5. ?在水一方?全程策 划 ........................................................................ 46 6. 《天河花园》整体策划报告 书 ............................................................ 50 7. 2002年明都.锦绣苑行销企划 案 ........................................................ 62 8. 2003年北京房地产十大营销经典回 顾.............................................. 70 9. ESPRIT济南专卖店开业形象策划 案 ................................................. 80 10. XX大厦推广策 划 ................................................ .................................. 88 11. XX花园市场研究报告提 纲 ................................................................ 109 12. Z市某房地产臵换有限公司爱家看房直通车项目策 划 ................... 117 13. 安徽宣城敬亭香榭,山景别墅策划报 告 .......................................... 123 14. 天兆家园,左岸半岛 一泉点睛 四海成 龙, .................................... 132 15. 北戴河聆涛园企划说明书『别墅案 例』 .......................................... 138 16. 北京富力城2003营销攻 略 ............................................................... 160 17. 北京华杰大厦推广策 划 ...................................................................... 164 18. 奔达项目投资营销及定位分析报 告 .................................................. 183 19. 草桥居住区西,B,区上市前整体营销策划方案市场 篇 ............... 204 20. 长安园,产业别墅全案营销战略 案 .................................................. 217 21. 三星映月产权酒店的营销策 划 .......................................................... 231 22. 成都芙蓉古策划方 案 .......................................................................... 239 23. ?芙蓉古城?楼书文案 1 ................................................................... 268 24. ?芙蓉古城?楼书文案 3 ................................................................... 321 25. 成都华阳滨河花园项目整体策 划 ...................................................... 333 26. 成都市天之韵策划 案 .......................................................................... 344 27. 成都王府花园策划案 例 ................................................ ...................... 368 28. 城龙花园裙楼商铺营销策划 案 ................................................ .......... 385 29. 大连海昌欣城策划 案 ................................................ .......................... 397 30. 青岛?红秋千?儿童游乐城市场导入传播营销策划方案 .............. 434 ?春之声?服饰广场营销推广及传播策略 二、 ?春之声?服饰广场整体推广策略 通过一系列的营销推广手段～展示?春之声?服饰广场的特色和独特的定位～以唤起社会公众的关注和目标消费者的青睐～激发出大家的购物热情～提高?春之声?服饰广场在本地区的影响力。并在此基础上～增强经营户的信心～推动?春之声?服饰广场的市场建设～以此影响目标消费群体～形成市场经营的良性循环～从而推动?春之声?服饰广场的健康发展。 1、 导入概念 ,1, ?春之声?的品牌识别系统: ,2, ?春之声?的品牌核心概念: ,3, ?春之声?的品牌延伸概念: ,4, ?春之声?的品牌个性:青春、时尚、运动、休闲 ,5, ?春之声?的推广主题:购物即享受 2、 营销推广周期 ,1, 2001年12月12日——2002年1月11日～开业前期的铺垫和蓄势。 ,2, 2002年1月12日——2002年2月19日～本案的重点推广期～利用节假日造足人气。 ,3, 2002年2月20日——2002年4月5日～持续的推广活动～创造出?淡季不淡?的销售氛围。 3、 营销推广战术手段 ,1, 广告宣传:塑造?春之声?的品牌的知名度和美誉度～将它打造成重庆一流的购物广场。 ,2, 新闻炒作:对?春之声?的独特定位和?购物即享受?的消费新理念进行感性的诉说和理性的说明～利用新闻优势推出新闻题材。 ,3, 公关活动:对于知名度和美誉度的建立～有效的公关活动是永远不可替代的方式～同时公关活动与促销活动将会有效的结合在一起。在活动的营造方面将成为今后的一项重要工作——只有活动才能吸引更多的年轻人参与～才能建立起对?春之声?品牌的忠诚度。 ,4, 主题推广活动:利用?春之声?的各个主题进行一系列的活动。 ,5, ?精确制导?推广:对不同的目标消费者的不同消费特性采取不同的营销推广方式。 ,6, 推广对象延伸:对能够影响直接消费者的第三人或第四人展开推广活动～使其在影响直接消费者的过程中自己也变成直接消费者。 ,7, 购物有奖刺激活动:适度地开展以物质刺激为手段的有奖购物活动。 ,8, 商业推广合作:联合各经销商或生产商～在奖励性销售活动中联合推动市场的发展。 三、 传播策略 1、 总体策略 ,1, 阶段性和集中性相结合的整合传播策略:根据商品销售的规律性～对每个不同的推广阶段采取不同的整合传播策略。 ,2, ?全方位?的媒体组合策略: l 报纸:报纸具有灵活、及时、本地区市场覆盖率高、容易被公众接受和信任的特点～可以利用报纸的时尚专栏～对?春之声?服饰广场进行较为全面的宣传。 l 电视:与其他的电视媒体相比～电视媒体以其传播速度快～受众面广～形象生动的表现形式～富有感染力～触及面广～千人成本低的优 势而独占鳌头。可以利用电视的特点 ,3, 以?春之声?服饰广场的特色定位传播内容～辅以品牌宣传的策略。 ,4, 传播的内容与方式: l 影视:专题片、形象宣传片 l 广播:高频次信息传播 l 报纸平面:形象宣传、商品信息告之 l 其他平面:户外品牌广告、宣传单页、导购手册。 2、 阶段性战略 ,1, 蓄势期:2001年12月12日——2002年1月11日～开业前期的铺垫和蓄势。这一阶段主要介绍?春之声?服饰广场的特色定位～极力倡导?购物即享受?的全新消费理念～通过推广活动形成?春之声?服饰广场的品牌形象～为开业打下良好基础～并加强系列宣传活动～以全方位立体的宣传态势扩大?春之声?服饰广场的知名度。