【经典案例】从一起房屋出让纠纷析居住权的保护
从一起房屋出让纠纷析居住权的保护
======================================================================
[案情]: 被告胡某与被告陈大系母子关系，2001年9月10日被告陈大与被告胡某签订
协议
离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载
，约定被告胡某将讼争房屋以三万元的价格转让给被告陈大，同时约定由被告胡某使用至去世。2004年11月20日，被告陈大与原告陈小三(系被告陈大的外甥)签订了讼争房屋的买卖
合同
劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载
，约定以 185000元的价格将讼争房屋转让给原告，并约定于同年12月5日交付房屋。其后原告先后办理了房屋所有权证和国有土地使用权证，取得了上述房屋的所有权，但被告陈大由于被告胡某不愿搬出而无法向原告交付房屋，为此，原告陈小三向法院提起诉讼，要求两被告出让房屋。 [分歧]:法院对该案的处理有两种意见。 第一种意见认为，原告依法取得了房屋所有权，而且原告与被告陈大签订的房屋
转让协议
股权转让协议模板下载股权转让协议下载股权转让协议 下载关于幼儿园转让协议关于幼儿园转让协议
没有约定被告胡某有居住权，至于被告陈大与被告胡某之间的约定，系两被告内部的约定，与原告无涉，因此，应当支持原告的诉讼请 . 第二种意见认为，被告胡某所享有的居住权是一种用益物权，理应受
[评析]:笔者同意第二种到法律保护，因此，应当驳回原告的诉讼请求。
居住权是指居住人对他人拥有所有权的住房及其附属设施享有占有、意见。
使用的权利。对居住权提供有效的法律保护，对于维护居住权人的生存利益，保护社会弱势群体，构建和谐社会有着积极的社会意义。 本案中，被告胡某与被告陈大系母子关系，具有法定的赡养义务，而且，被告胡某将讼争房屋以三万元的价格转让给被告陈大时明确约定由被告胡某使用至去世，因此，被告对讼争房屋享有居住权。另外，原告陈小三系被告陈大的外甥，对被告胡某在讼争房屋上长期居住的事实是明知的，虽然他在庭审中认为不知道被告陈大与被告胡某约定由胡某使用讼争房屋至去世，但综合本案上述情况，可以视为原告对被告胡某对讼争房屋享有居住权是明知的。 在房屋买卖的司法实践中，如果正确处理所有权和居住权的法律关系,我们认为，要从两个方面进行分析，第一从两种权利的性质着手，从上面的分析我们已经知道居住权关系到权利人的生存利益，是人权中核心权利，而所有权是一种财产权，当这两种权利的救济相冲突时，根据人权的基本理论，生存权优于所有权的保护;第二从获取信息的可能性来看，由于根据目前有关房地产登记办法的规定，房产办理过户登记时，公告不是必经程序，因此，许多房管部门为了提高办证效率，保护公民的隐私权，一般在办理过户登记过程中，不再进行公告，况且这类房产交易中出让方都存在恶意，因此，居住权人无法获取转让房屋的信息。而受让方在房屋交易中，为了自身的利益必定会对交易房屋是否存在缺陷，特别是权利上是否存在暇疵进行考察，而居住权的存在是公开的，一般为左邻右舍所知晓，因此，对于受让人来说，要获得交易房屋上是否存在居住权的信息是比较容易的，所以受让人理应承担自己没有尽到注意义务而产生的法律责任。 综上所述，被告胡某所享有的居住权具有对抗被告所有权的效力，应当驳回原告陈小三的诉讼请求，由于被告陈大将有权利暇疵的房屋转让给被告陈小三，故应承担相应的民事责任。 韩柏顺
浙公网安备 33021202002483