嘉润体育公园项目工作建议书

嘉润体育公园项目工作建议书 嘉润体育公园项目工作建议书 谨呈:合肥嘉润投资公司 承蒙贵司领导重视 ,3 月 25 日王总一行到世联洽谈项目，在有好的沟通中 , 世联了解到更多关于本项目的背景情况。根据最新获取信息，世联调整了工 作建议书的内容供嘉润投资各位领导决策。 引言: 本工作建议书包括以下四个部分: 世联对本项目的界定及思考角度 世联对本项目研究主体内容的认识 世联对本项目的报价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 研究大纲 4 3 2 1 世联对本项目的界定及思考角度 项目界定: 三线城市中心主题地产类综合体项目 1 阶段划分:本项目处在 拿地阶段 项目基本情况: 合肥包公祠对面约 500 亩地块，指标未定 项目为合肥一环内绝版大面积地块，现为体育局所有 嘉润集团 与体育局合作 ，以体育公园综合体的概念拿地、整体运作此项目 拿地阶段 ? 做整体项目概念性规划 ? 通过项目概规 说服政府，改变项目用地性质，得到希望的用地指标 界定项目的合作模式，明确与体育局的合作关系 ? 项目深化阶段 项目操作阶段 ? 按照规划指标做项目定位的调整及深化 ? 确定项目操作模式，合作开发,二级开发,只做一级开发,开发强度的 确定 ?项目的物业发展建议 ?项目详规确定 ? 项目销售 ?项目招商 ?项目运营 项目需求的理解 项目处于前期拿地阶段，在目前土地资源稀缺、开发商普遍处于土 地饥渴的状态、大牌开发商已大举进入合肥的情况下，嘉润作为地产行业的后进 者，按照常规拿地模式运作并无显著优势，为 充分利用嘉润的上层资源优势、推动自上而下的取地进程， 开发商需要一个 对地块美好愿景的描述 来打动政府，为拿地增添筹码，从而顺利获取土地。 —— 关注的不是数字，更多的是理念和愿景 世联对本项目目标和背景的认识 1 1 开发层面 以市场为依据得到项目科学定位的角度 成功取地得到合适的开发指标的角度 世联对本项目的界定及思考角度 1 世联的思考角度 2 政府层面 成为合肥地标建筑的角度 提升区域乃至整个城市的形象的角度 为合肥大众体育做出贡献的角度 3 合作层面 与体育局合作关系的角度 双方合法、科学的合作模式的角度 核心焦点: 高立意 下 的 体育公园主题 综合体 项目高立意是政府的需求所在，也是说服政府本项目用地及指标的关键 体育公园主题是政府对本项目的一个期望，项目在提升片区形象的同时也要为合肥全民健身做出自己的贡献，从项目的本体角度看，体育元素也符合嘉润投资的企业战略、符合项目自身的属性认知 在操作层面上，注重项目的市场可实现度，不能被高立意所累，以市场为依据科学的确定各个物业功能分区和物业指标，为开发商成功开发打下基础 世联对本项目的界定及思考角度 1 世联对本项目研究主体内容的认识 本项目将着重解决三大课题 体育主题型城市综合体发展模式 开发规模、物业比例 & 规划布局 基于各方的目标，结合项目的发展机遇、自身优势和类似项目的成功案例，探索出一条适合本项目的发展模式 在明确项目发展定位的基础上，结合市场，提出项目合理的总体开发规模、物业比例以及总体功能布局 本研究的目的，是要在项目目标的指导和要求下解决三大课题: 项目之于城市的价值 从城市发展的高度，结合项目的资源禀赋，重新认识项目之于城市的价值， 凸现项目之于合肥核心城区重建的重要性 2 世联对本项目研究主体内容的认识 围绕三大课题组织研究思路 思路 框架 研究: 项目之于城市的价值 研究: 开发规模、物业比例 & 规划布局 目的 研究: 城市体育主题综合体发展模式 2 世联对本项目研究主体内容的认识 并将研究内容分解为十三个模块 思路 框架 模块 目标是什么 现状怎么样 如何达到目标 具体该怎么做 战略目标 现状分析 发展模式 实施举措 开发商战略 & 目标梳理 城市发展 类似项目发展成功经验借鉴 项目总体开发规模及开发强度确定 政府愿景研究 项目发展方向选择及功能定位 体育局目标分析 体育设施运营模式 选择 项目自身条件优劣势分析 区域发展 结合三方要求的总体战略目标确立 项目物业类型比例 项目功能布局与建筑形态 2 研究中关注 “ 一个出发点 ” 、 “ 四大关系 ” 和 “ 一个突破口 ” “ 一个出发点 ” —— 以各方目标协调为研究的出发点 ，统筹考虑投资方利益、体育局要求、政府愿景与社会效益 “ 三大关系 ” —— 项目开发与城市发展、区域更新、体育产业及全民健身事业的关系 是本研究过程中的重要考虑因素 “ 两个突破口 ” —— 体育主题型城市综合体发展模式，及体育设施开发与运营模式 是本项目研究的突破口 世联对本项目研究主体内容的认识 2 世联对本项目的报价 3 报告研究大纲: 《 项目定位及概念性规划建议 》 一、城市研究 合肥城市经济发展水平研究 合肥市规划研究 合肥市房地产发展研究 二、合肥体育产业研究 宏观层面 城市体育 合肥体育规划研究 合肥体育活动研究 合肥体育组织研究 合肥体育经费 体育经济 中观层面 体育产业 合肥体育产业发展水平分析 体育产业相关产业链研究 微观层面 体育消费者参与者 体育消费者特点研究 体育消费者消费偏好研究 三、合肥商业地产研究 合肥市及区域商业地产研究 合肥商圈发展研究 合肥重点商业项目研究 合肥商业业态研究 商业地产发展趋势及主要竞争对手研究 四、合肥写字楼市场研究 合肥写字楼市场研究 合肥写字楼租户(使用者)研究 第一篇:基础资料研究 4 报告研究大纲 合肥写字楼类型研究 合肥重点写字楼项目研究 合肥写字楼发展趋势研究 主要竞争项目研究 五、酒店物业研究 合肥酒店业总供给研究 合肥酒店业经营状况研究 合肥酒店业存在的问题及机会 合肥酒店单体研究 酒店发展趋势与案例研究 六、住宅市场研究 合肥住宅市场格局 合肥住宅市场竞争研究 住宅市场消费者研究 住宅市场投资者研究 类似项目住宅案例研究 七、公寓物业研究 合肥公寓物业市场格局 合肥公寓物业竞争研究 公寓市场消费者研究 公寓物业发展趋势研究 类似项目公寓物业案例研究 七、项目地块及条件解析 项目地块解析 区位解析 区域规划及交通解析 地块内资源盘点及分析 项目周边价值盘点及分析 4 报告研究大纲 一、体育公园综合体项目驱动模式研究 本项目增值关键驱动因素 体育元素对项目的价值驱动 本项目核心价值点 一、国内外 体育公园综合体案例研究 国内外类似项目案例分析及模式研究 成功案例的制胜举措分析 成功案例驱动因素分析 成功案例的最终发展成效 成功案例对本项目的启示 二、项目整体分析 嘉润投资企业研究 嘉润投资项目开发运营目标分析 体育公园综合体对于城市、价值的分析 项目在城市中功能价值的分析 项目对于合肥城市形象提升的分析 项目对于全民健身作用的分析 三、发展优势和机遇再梳理 外部机遇回顾与总结 市场格局回顾与总结 自身优势回顾与总结 SWOT 综合分析 四、项目定位 项目整体定位 整体市场价值定位 整体形象定位 第二篇:项目定位及发展战略 4 报告研究大纲 商业物业定位 市场价值定位 形象定位 写字楼定位 市场价值定位 形象定位 住宅物业定位 市场价值定位 形象定位 酒店定位 市场价值定位 形象定位 公寓物业定位 市场价值定位 形象定位 第三篇 : 项目运作模式建议 嘉润与体育局合作模式建议 嘉润与体育局合作开发角色分工 嘉润与体育局合营机制 双方合作纲领 双方合作风险把控 物业运作模式 各个物业开发模式建议 体育设施类物业运作模式建议 4 报告研究大纲 第四篇 : 概念性规划建议 功能分区建议 项目功能分区排布建议 项目功能分区规模及物业指标建议 功能比例建议 商业物业比例建议 住宅物业比例建议 写字楼物业比例建议 酒店物业比例建议 公寓物业比例 空间关系 不同类型物业空间关系建议 4 THE END ～