2012长沙大河西岳麓区近三汊矶大桥附近谷山项目前期沟通提案（可编辑）

2012长沙大河西岳麓区近三汊矶大桥附近谷山项目前期沟通提案（可编辑） 2012长沙大河西岳麓区近三汊矶大桥附近谷山项目前 期沟通提案 中正行专业策划 ? 代理 ? 营销 报告结束谢谢 谷山公园项目沟通案 本次沟通纲要 一如何正确认识项目找准区域占位让项目价值最大化 二在精准定位前提下如何在营销上独辟蹊径 项目价值认知 项目定位认知 项目营销建议 项目特征1位于滨江新城边缘地段紧靠生态中心区 生态中心区 中央商务区 活力生活区 N 本 案 总体规划 滨江新城规划基于长沙市轨道站点布局规划围绕地铁站营造拥有鲜明特色的三个功能核心区即中央商务区生态中心区活力生活区 中央商务区贯彻工作休闲居住功能复 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 时以金融商务办公为主导 生态中心区将被视为中央商务区的补充拥有更多的混合特色围绕北津城公园青少年宫提升片区人文环境及居住环境以吸引高端居住人群及研发创新的小企业主 活力生活区围绕滨水区历史性建筑和保留的工业建筑的利用展开在功能和空间上将成为一 个流行时尚青年人白领需求为导向的活力生活区 项目特征2项目周边目前经济适用房聚集客户层次偏低区域认同较低 泉塘商圈 项目所在位置目前主要是以经济适用房为主区域认知度较差但是随着滨江新城的开发以纳爱斯阳光丽城为代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 的中高档次项目开始出现 项目特征3项目内部公园资源利用价值高可与规划的生态居住区相呼应 项目紧靠滨江新城规划的生态中心区域项目内 部规划的内部公园能大大提升项目价值可以与外部环境做到内外双修 定王墓址 待建公园 项目特征4大区位交通资源配套良好但是目前公交配套缺乏 项目所处大区位上随着过江隧道福元大桥及地铁的逐步完善未来交通资源配置良好但是目前公交配套缺乏而且对项目本身来看与区域项目相比交通配套并不构成项目主力卖点 三汊矶大桥 长望路 过江通道拟建 银盆岭大桥 营盘路过江隧道 福元路大桥在建 大区域交通网络 局部区域交通网络 916路 402路 项目特征5 项目周边项目多为品牌大规模项目本案在产品上无很强竞争力 目前项目周边主要是筹建项目纳爱斯阳光丽城预计年前开盘但是由于市场形势不好到目前为止还未开盘其产品56-273平米1-6房 产品线丰富 80-85? 100-126? 项目认知 滨江新城是大河西先导区启动的核心区域项目紧挨规划中的生态中心区未来居住环境较好 项目周边目前聚集经适房区域客户层次低认知度不高 项目内部公园资源丰富公园利用价值高 大区位未来交通资源配套良好目前公交配套缺乏 项目周边竞争项目目前主要以品牌开发商开发项目为主本案在品牌规模上都无竞争优势 整合项目特征不难发现项目在区位商业交通产品方面虽然均具有一定特点但和市场竞争产品相比优势不明显而且还存在一定的劣势 我们认为如何利用好规划中公园资源对于本案来说将注定成为项目的核心卖点和竞争力 拥有公园资源的项目在长沙并不唯一 公园住宅概念也不是首次出现在长沙市场上 那么本项目作为长沙又一个公园住宅究竟有什么不同 项目定位公园住宅可达型 一目之远公园住宅由于距离公园位置稍远公园资源可利用的方面 不是很多主要体现在营销推广宣传方面借助公园概念炒作自身产品将住宅贯注公园的概念 长沙第一代公园住宅 项目名称 景观 翡翠华庭 靠近燕子山公园 威尔士春天 浏阳河景观市苗圃 福天月畔湾 月湖公园 财富名园 月湖公园 卧琥城 浏阳河月湖公园 福天月畔湾财富名园和卧琥城均借月湖公园之景威尔士春天借浏阳河翡翠华庭靠燕子山打造公园住宅站在房子里不一定可以看到公园风景的一目之远公园住宅 项目定位公园住宅可看型 一路之隔公园住宅对公园资源的利用主要体现在朝向公园景观的景观房型设计上和营销推广宣传方面我家对面是公园的距离使得产品在景观设计方面有着许多独特的地方景观房型往往是这一类公园住宅的主打产品设计和推广亮点 公园九号和烈士公园仅一路之隔藏珑湖上国际紧挨月湖公园站在房子里可眺看公园风景的一路之隔公园住宅 项目定位公园住宅可触型 0距离公园住宅与公园0距离接触甚至住宅就在公园内站在房子里伸手可触公园家即是公园公园即是家的概念从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式 保利麓谷林语项目内部保留200多亩的山体和自然水系将公园作为私家珍藏从住宅与公园的关系上来说是最具亲密关系的公园住宅模式即0距离公园住宅 总体规划图 第一代公园住宅被定义为区域内有公园 第二代公园住宅基本上能够看见公园 第三代公园住宅必须得靠近公园或由开发商自己造园 第四代公园住宅作为最高梯次的公园住宅就要求公园与住宅项目基本融为一体而要达到这一要求显然只有开放式的公园规划才能实现 整理目前长沙一线城市公园住宅的发展脉络我们看到 本 案的公园住宅独有特征零距离公园住宅 1物理0距离本案环绕规划公园另与定王遗址未来规划的博物馆紧靠在一起公园和项目完全融为一体 2心理0距离项目内部的公园不同于烈士公园和月湖公园等服务于全市居民的大型公园有种高高在上的感觉服务对象范围更小如私家珍藏一般让小区住户和公园在心理上没有距离亲和感更强 物理距离和心理距离上的0距离让本案和待建公园完全融为一体 因此相比之下本案的公园住宅已完全契合第四代公园住宅的概念 本案公园资源将是真正服务于入住居民的社区公园 商业定位为区域配套的休闲商业与公园住宅相呼应 市场结论经济适用房聚集客户层次偏低区域认同较低 定位认识本案公园住宅更具亲和力和生活感真正意义上的长沙第四代公园住宅 项目思考中正行操作优势与经验的凸显 在低端住宅区销售公园住宅 高起点凸显高价值 项目营销建议 本项目的整体目标 1高价值高回报 2树立形象建设品牌 房地产调控 2012市场进入存货时代滞销时代 限购 银根 紧缩 市场背景 1滞销 2压抑购买力 3转向商业商务 4按揭回款差 5转向不限购城市 6投资置业预期看淡 7中小企业困境开发并购重组加剧 8民间借贷泛滥 9拿地持续 10租赁市场上升 后果 经济适用房聚集 2012进入经适房续售商品住宅入市 区域经适房 去化交房期 商品房 入市托市 区域形象 商品房的入市将逐步改善区域的市场形象促进客群对区域的认同经济 适用方的入住将完善区域的商业配套本案最佳的入市时间应为7>2013年 区位形象突破 待市精准营销 本项目整体营销策略 确保 营销目标是关键 1项目来客量 2市场和客户对项目开发商的信心 3公园地产概念深入人心 外销 占5-10主要依靠政策和广告 来客的四 个关键渠道 渠道建设是当前的核心 四个渠道同时推进才能 取得最后胜利 团购直销占10-20 主要依靠政策和关系 老客挖掘推介占10-20 主要依靠优惠政策和情感维系 广告占40-50主要依靠效果和临门一脚政策 第一个营销目标的实现 第二个营销目标的实现 树立市场和客户对项目开发商的信心 项目价值打造 项目销售策略 淡市期回归产品本身项目卖点整合围绕产品展开 推动因素价格 本项目价值点梳理 1公园里的宜居地产 2内部商业配套 3建筑风格塑造 4内部景观塑造 本项目附加价值点梳理 1WIFI网络覆盖社区 2引进家居生活智能化系统 3引进品牌物业管理公司 建议由甲方建设待建公园或是推动政府尽快确定公园及定王妃墓址博物馆的规划及建设工作以此将项目的竞争优势尽早显现 淡市下的销售策略建议 淡市下客户对项目的信心至关重要要树立客户的信心项目本身的品质项目品质的展示是 前提要让客户真正购买产品销售策略则是关键的临门一脚 1蓄客策略建议客户第一次上门即获赠积分卡推行看楼送积分活动每上门一次即获赠一千积分积分可在开盘时抵相应的购房款本项目位置相对较偏为增加上门量稳定办卡客户可推出此活动 2开盘销售策略建议开盘当天除相应的优惠折扣之外举行抽奖活动幸运客户可获赠13年月供 3项目持续销售期销售策略建议推行老带新活动老客户推荐新客户成功购买即可获赠2年物业管理费或商场购物卡新客户可额外获得两个点的折扣 第三个营销目标的实现公园地产概念的打造 公园地产长沙兴起已久星沙亦然早在蝴蝶谷刚入市时就已经开始拿公园说事但是真正把公园地产概念说透的项目暂时还没有本项目不是第一个公园宜居楼盘但希望能在营销推广中把公园地产的概念说透这就需要通过项目包装展示营销活动等各种渠道相结合得以实现 展示包装构成要素 外部展示 现场展示 物料展示 户外广告 楼体灯光字条幅 形象墙 报版LED电子显示屏 售楼处 大堂 看楼通道样板房 园林 楼书折页 纸袋水杯 户型单张 项目包装展示外部展示现场展示物料展示与公园紧密结合