北海“银龙小区”开发策划案

北海“银龙小区”开发策划案 北海“银龙小区”开发策划案 -------------------------------------------------------------------------------- 发布时间:2004-1-28 10:53:06 作者: 来源: 点击量:172 题 目:北海“银龙小区”开发策划案 来 源:原慧哲于1998年，以南宁三赢房地产经纪公司市场策划部经理的身份，受北海遇安房地产开发公司的委托，策划并操作了本项目。 应 用:对于本地房地产开发公司首次操作异地房地产开发项目有启发作用。 内 容: 对于房地产界说来，广西北海始终是个热门话题。1993年开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击，北海从此成了一个被房地产套牢的城市。当时北海的房地产处于低谷期，众多的空置房和烂尾楼，仿佛大潮退去后的泡沫。可惜这种泡沫不像沙滩上的泡沫那样转瞬即逝，而成为城市发展失衡的刺眼证明。而此时开发商如何找到开发北海房地产的切入点呢, 在此情况下，开发策划房地产的主要思路和操作过程如下:运用组合法、重点法、实证法、移植法四***本关键字已替换***则来进行房地产开发的策划。房地产开发投资是一种高风险、高回报的商务活动，在其投资开发过程中，充满了风险和不确定因素。由于这种原因，每一个房地产投资开发商在投资前都要运用各方渠道与各种手段，寻找准确的市场切入点，精密的谋划每一个运作步骤。只有这样才能保证投资过程中有效的规避风险，获取最大的投资效果。 我们开始策划了“银龙小区”具体的操作 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 和运作程序，采取了四种创意方法:一是根据组合法来降低投资风险;二是运用重点法开发综合性的商务小区;三是利用实证法展示园林绿化及先进电子商务化设施;四是实施移植法引入广西先进房地产的经验。 案 例: 在1998年初，我所在的南宁三赢房地产经纪公司公司接受遇安房地产开发公司的委托，对其在北海市场首次开发的项目--银龙小区进行全程策划。当我以主策划人员的身份，开始对该项目进行市场调查前，遇安公司老总特别向我提了三个要求:一是本次投资，该公司是本着“投石问路”的精神进行的，因而项目投资和建设规模不宜太大;二是这次开发投资是公司在异地房地产市场的“抢滩战”，由于市场环境陌生，投资风险不言而喻，因此在策划时，一定要找到一条能最大限度降解风险的路子;三是要求通过这个项目的运作，树立起本企业的招牌，为今后更大的项目开发打下良好的基础。当开发商发现一个地区市场有投资机会，并预计此机会将带来较好的收益时，他一般会委托专业评估机构或房地产经纪机构提供专业帮助。那么，我们派专业人员对其投资项目展开市场评估调查，如结果显示该项目可行。 通过近一个月的市场调研工作，我开始对北海房市有了更深一步的了解，同时也发现如按上述几点要求来操作此项目，并不是一个容易解决的问题。首先，北海房市经过九十年代中期的大起大落后，许多投资者对房地产类的投资都心有余悸，虽然从1995年起，广西、北海市政府开始重点扶持房地产市场，但要出现大的反弹还要待以时日，特别是想在短期内通过一两个项目来恢复市场“温度”还不太现实。其二，当前北海市人居住房观念还是以占天占地的自建房或别墅为主，要想引入小区式居住潮流就必须要有大量的前期资金注入，先通过媒体的反复宣传，营造出一个广告氛围，再通过各种市场培育手段经过一段时间加以强化，然后才能抛出新的居住理念。但这些都是我们难以做到的。其三，由于本次策划的楼盘项目不是大盘规划， 就其规模与利润而言，想找别的开发商合资开发是不可能的。由于这些客观情况的存在，许多原有的常规楼盘策划方法在此时都派不上用场，很多较好的创意也因资金和时间等条件的限制而搁浅。就这样时间一天天的过去，可我的项目策划依然未取得突破性的进展。 正在我苦苦求索，而一筹莫展之际，突然一条房地产信息引起了我的注意，这个信息是有关全国房改房分配于1999年底全部结束，今后随着住房制度改革的深化，开发商开发的经济适用房和单位全额集资建房将成为住房市场的主流。当看完这个信息后，刹时，一个全新的创意跃进了我的脑海:如果有这样一个单位，储备有条件合适的地块，又想为职工集资建房，那么我们的开发商可以跟这个单位协商，与之进行合作，实施定向开发，即开发商在妥善处理的土地使用权问题后，把项目分为两块运作，第一块为单位职工的集资房，第二块为商品房开发，两个板块的项目同时动工同时推盘。由于第一板块是完全利用单位的集资房款来投资建设，所以开发商可以有充足的资金来运作第二块(商品房部份)的建设，并在投资额到达全部投资量的25%时，便可向银行申请在建 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 抵押货款。如此循环往复，就可以在转嫁投资风险的基础上，充分调动各方资金，完成开发项目建设，并在楼盘销售时，由第一板块的入住人气效应带动第二板块的楼盘销售。 我断定，这个消息无疑对银龙小区项目的开发提供了一个很好的开端。对于当时正处于低谷的北海房地产市场，我们利用合作的形式来开发投资，很大程度上降低了开发成本，减小开发商的风险。基于这种思路，再加上多年来我对房地产开发项目的策划经验，将对“银龙小区”的创新开发的思路记录如下:一是根据组合法来降低投资风险;二是运用重点法开发综合性的商务小区;三是利用实证法展示园林绿化及先进电子商务化设施;四是实施移植法引入广西先进房地产的经验。 当这个策划草案一提出，立刻得到遇安公司决策层的一致赞同，要求我立刻开始制定具体的策划方案和资金预算表，并尽快实施。 1998年4月，我迅速发动公关部人员，下到北海市几个经济效益较好又符合策划要求的单位中去，就项目开发意向与单位的有关人员交换意见，根据组合法来降低投资风险。我则与公司其它策划人员根据北海近天靠海的独特优势，规划设定银龙小区的功能设施。 本以为这事会颇费周折，可令我没想到的是各单位对此项目都很有兴趣，有两家单位甚至还提出如果我们的工程质量和规划设计都令人满意的话，那么在我们商品房板块的建设资金和楼盘销售上将予以帮助。很快，二个星期的时间，我们找到了七家愿意与我们合作的单位，通过对这几家单位各方面情况的对比评估，最后选定北海市工商银行为合作伙伴，并将其在北海市新开发区内的土地做为项目发展地块。其中原因有四点:首先由于其土地地处北海市新开发区内，是今后北海市政府投资的热点地区，地块区位升值潜力巨大;其二该地块是银行通过转让得来的商住性质用地，这样优越的权属条件使我们在土地使用权获取上省去了许多麻烦;其三，此地块周边已有两个1995年后建成的单位宿舍区，因而其区域的基础配套设施较为齐全，不需要我们在基础设施建设上加大投资，加之这两个宿舍区住宅楼建筑外观较普通，又历经多年未翻新，那么当我们的新型小区建成后，自然会在人们视觉上产生强烈的对比效应。最后是由于合作单位性质为金融机构，因而在今后我们开发过程中，较容易得到资金上的支持，这样就可以免去我们在融资中间环节的各种手续，有利于建设项目的顺利发展。在经过仔细与周密的讨论之后，我们与北海市工商银行的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 也顺利地签订了下来。 1998年5月，根据我们的分析以及北海当地市场的情况，运用重点法将此项目策划开发成综合性的商务小区。所谓商住小区的含义，就是在本项目的底部沿街部分留作商业铺面，其余则按纯住宅发展。其理由是:1、周边整体的居住环境成熟之后，必然对商业物业有较大的需求，留作一部分发展商业项目有利于获取较好利润;2、底层临近道路，噪音及灰尘的污染较大，把外部房子留作发展商业是技术上的要求;3、由于项目本身也需要一定的商业服务项目，如小超市(药店等,用以弥补由于项目距市中心较远,对日常生活所带来的不便;4、从市场实践来看，发展住宅有较大的市场空间，风险较低，开发的可靠性较强、风险较低。 同时，我们还利用了实证法将园林绿化及先进电子商务化设施运用到“银龙小区”的开发建 设中，使“银龙小区”小区的绿化率达到35%;并将先进电子商务化设施运用到小区内，以提高小区的社区服务功能，加快社区的整体发展速度。 1998年6月,我们在“银龙小区”的销售方案中引入了区内其它先进楼盘的先进营销方法，策划在营销广告宣传中投入大量资金和人力、物力，来达到“广而告知”的效果。 1998年7月，我把做好的“银龙小区”开发策划方案交给遇安公司，得到了公司领导层一致通过。 在经过近4个月的准备之后，1998年10月，遇安公司开始按我们的策划方案着手银龙小区的开发建设。 利用北海工行作为投资合作伙件和把待开发的房地产项目定位为综合性的商务小区是我们策划成功的关键。这两点关键是北海房地产以前的开发中没有涉及到的。这样的做法所取得的成果事后得到了证明。 由于各项准备工作充分得当，1999年3月，开发项目在开盘后，立刻吸引了北海许多市民的关注，商品房板块的销售势头非常火爆，短短两三个月就完成了80%的销售额，收回了投资，4个月后，所开发的楼盘全部销售完毕。同时开发商也通过这个项目的成功宣传，在北海房地产市场上树立起公司良好的品牌形象。 解 释: 北海“银龙小区”项目策划案是遇安房地产公司在异地房地产市场的初次投资，由于房地产商品的特殊性，本项目的诸多条件限制以及当地房地产市场的背景，要靠常规方式操作，是不可能取得较好效果的，因而精心的策划工作将变得更为重要了。 一、根据组合法来降低投资风险。所谓组合法是指把不同的商务内容组合为一体，或把不同的商务过程组合为一个完整的商务过程。被北海房地产市场追捧的“天和花园”是和北海市建委一起综合开发的，在装葺一新后已基本售罄。我们认为，建设地块与合作者的选取是项目运作的关键，同时也是此项目的市场切入点，因为本次开发项目是北海遇安公司的“投石问路”，其前期资金投入较少，项目规模也较小，(一般中小型项目的前期投入为250万元-500万元之间，而该项目的前期投入只有100万元左右)，想用它来展开各项业务是远远不够的，加之其楼盘规模不大，利润有限，因而要通过寻找别的开发商合作开发也不大可能。在这样的情况下，经反复考虑，我将项目的突破点定在建设地块和合作者的选择上，经多次对比选择，最后决定利用北海市工行所拥有的土地为开发地块，并与其合作进行定向开发。所以，找合作单位合资项目，毫无疑问的，是给自己，也是给对方上了一份保险，也多了一份希望。 二、运用重点法开发综合性的商务小区。策划的最有价值的步骤就是创新，使某一决策点发生较大的变化，产生优势，进而带动整个决策环突显优势。1997年，位于南宁市长湖路的中鼎温馨家园在建成了综合性的商务小区后，开盘第一期在一个月内销售一空，二期工程也有大部分期房被客户预定。我将银龙小区按不同建筑要求，划分为两个板块进行开发，即集资房板块建设与商品房开发板块，这两个板块同时开工建设，同时完成推盘，但在户型设计为建设规划格式上区别对待，再通过集资房板块的建成入住的市场人气来带动商品房板块的开盘势头，并利用集资房入住户的宣传效应，来推动商品房的销售进程。这样经过两个不同开发板块的互相推动，互相比较而产生的效果，加上适应的广告宣传，顺利达到开发商的预期销售目的。因此，将银龙小区策划成为综合性的商务小区填补了北海房地产无商务小区的空白，更符合了市民对新品质的要求。今后在开发新的楼盘，若引入此方法，会是一个好的突破口。 三、利用实证法展示园林绿化及先进电子商务化设施。实证法多用于市场营销领域，即用实际的、让消费者看得见的功能效果来证实产品的优越性。广西很多楼盘都引用了此项新观念，均受到当地市民的青睐。在北海，运作得比较成功的存量资本自救项目有东方花园，这个占地168亩的土地，作为一个注重绿色生态小区环境建设，展现东方文化和欧陆风情相结合的 小区，小区从推出伊始便获当地市场认同，现在小区160多幢别墅已销售了九成，基本上大功告成，成为了对北海城市绿色景观及先进电子商务化设施有贡献的高尚住宅区。我们在银龙小区建设上处处引入先进的理念，确保它的出现给广大消费者耳目一“新”的感觉。在建筑物布局上，我们大胆为待开发的银龙小区引入住宅小区建设与社区发展规划相结合的建设理念，而引入这种理念达到了以下几个目的:通过小区发展提高生活社区的服务功能，加快社区的整体发展速度，同时社区环境的优化，将对住宅小区的持续利用和价值提升都起到不可估量的作用。同时也启示了其他开发商，在开发新的楼盘也应该引入园林绿化及先进电子商务化设施，这样，会受到广大市民的欢迎。 四、实施移植法引入广西先进房地产营销广告的经验。移植法是把先进地区的新兴项目(或商务形式)照搬到后进地区去;把成熟的产业理念、原理、方法等应用于新的产业设计思路中。我们借以广西优秀楼盘“金湾花城”、“南国商城”、“阳光花园”、“东方明珠”"等诸多项目先进的营销方法，均在营销广告宣传中投入大量资金和人力、物力，其结果是，一方面北海市场消费者认同并接受了银龙小区房地产广告，拿着广告宣传资料去购买银龙小区商品房已成为不争的事实;另一方面，开发商遇安公司既获得了较高的经济利益又宣传了企业品牌形象;第三方面，凭借广告的拉动，给投资购房群体营造了升值空间，促进了房子销售。因此，好楼盘就要引进优秀楼盘先进的营销理念才能获取更大的利润空间。 正因为我们采取了行之有效的房地产开发创新法则，打响了在欠发达地区异地开发房地产的品牌。到1999年底，“银龙小区”销售一空，除给国家上交税款2000万元外，遇安公司还获得了5000万的盈利。 商理一 题 目:影楼广告策划四法则 来 源:原慧哲于2000年以策划人的身份，通过策划南宁市“金枝玉叶”婚纱影楼并操作该项目后，所得出的方法。 应 用:对婚纱影楼在大城市进行市场开发与推广有参考作用。 内 容: 在婚纱摄影激烈的竞争中，南宁市婚纱影楼的产品日益出现了“同质化”的倾向，许多婚纱影楼不但具有同样多的优点，而且常常具有完全相同的优点。商场如战场，在战场上，失败意味着死亡，而在商场上，失败即意味着另一种意义上的死亡:破产或倒闭。2000年，我受南宁市“金枝玉叶”婚纱影楼的委托，对其婚纱影楼的推广作了全程的策划。在策划过程当中，我们充分运用了广告策划四法则，使该婚纱影楼在新人眼中留下了独特的印象。 作为策划人，我们自然可以从多方面去构思婚纱影楼的推广，如影楼的婚纱种类、妆容样式、摄影风格、背景和品位等等。但我认为，婚纱影楼要想获得成功和长远发展、提高自身竞争力，必须有独特的广告策划法则，包括:一、开业促销法;二、异业联盟法;三、做“秀”接单法;四、隐性促销法。 解 释: 生意好的影楼往往是那些性格很“外向”的影楼，它们共同的特点是:促销活动频繁、宣传花样百出，让人眼花缭乱、目不暇接，而往往是这些影楼，虽不一定在当地技术最好，却让新人们最终留下了深刻的印象，创造了本地区最好的业绩。在现代营销学中亦在不断强调，酒好 也怕巷子深。富有创意的行销策划活动，往往能够带给影楼非常好的收益，并在当地产生非常大的影响力，为影楼日后的发展打下良好的基础。 一、开业促销法。所谓开业促销法，顾名思义，就是在影楼开业期间以低廉且实惠的价格引吸大量顾客来此消费的方法。柳州市的“梦中情人”婚纱影楼就是采取了开业促销法，在开业后，给予新人们大幅度的优惠，获得了新人们的注意，为“梦中情人”婚纱影楼打开柳州市场创造了一个良好的开端。我们引用了这一做法，将原来的“金枝玉叶”影楼重新装修一翻，并增加了更多样式的婚纱、背景及先进的摄影器材和技术后，于2000年5月开张试业，其中新人凭结婚证可拥有5折的优惠;仅此一项就吸引了众多的新人来影楼拍婚纱照。当同年6月份影楼正式开业的时候，“金叶玉叶”婚纱影楼已经是在南宁具有很高的知名度，每周来此拍婚纱照的顾客不少于10对。所以我们认为，重新开业的好处是在众多新人和同行的面前，可处于进可攻、退可守的境地，因为既可以低价位吸引大量客源，同时又可以表示本影楼并不是在做低价位搅乱市场，而是因为开业做促销而已。因为开业的“登陆式”广告影响力较大，所以采用开业促销法抢占一定的市场份额的方法可供同行引鉴。 二、异业联盟法。异业联盟法是指与不同行业的企业以合作的方式取得互惠互利的方法。南宁市永恒婚纱摄影影楼与国际品牌雅芳(中国)化妆品公司采用了异业联盟法，在朝阳广场联合做促销活动时宣传道:凡是到永恒影楼拍婚纱照的顾客均可以6-8折的优惠购买该品牌的化妆品;此大型企业与名牌化妆品的联手，大大吸引了当地市民的注意力。我们也运用了异业联盟法，在2000年7月策划与南宁电视台联办了“时尚任我行*幸运写真”活动，凡是到影楼来拍写真集的顾客，除了能享受我们给予的7(5折的优惠外，其中的部分相片还可上到电视里播放，此消息一播出，预约到“金枝玉叶”拍摄写真的客人从4月一直排到了三个月以后，每天接待来拍写真集的顾客有50人之多。我们充分感到采用异业联盟法是非常行之有效的促销法则之一。此法则若被同行运用，会使影楼的档次及可信任的程度提高，同时也很大提高了接单率。 三、做“秀”接单法。“秀”是英文单词“shou”的谐音，是展示的意思，其是通过表演的形式来宣传影楼的实力，以此达到吸引顾客的目的的方法。台湾“玫瑰情人”南宁分店就是运用了这一方法，曾在民族广场做婚纱秀，由专业的模特和专业的主持人来主持会场，以此来引导顾客消费。我也利用了这一方法，在2000年9月，利用一个双休日在南城百货购物广场上，策划了一场大型的新款婚纱礼服秀，由专业的模特为现场的观众做动态的婚纱秀或静态的礼服秀，并邀请南宁电视台的主持人做专业的主持-非常热烈的现场气氛，让犹豫不决的新人们被感染而在活动中交上拍照的订金。仅做“秀”的第一天，收取新人的拍照订金就达到了上万元。因此，利用这一方法为影楼的推广起到了很好的作用。富有创意的宣传策划活动，往往能够带给影楼非常好的收益，并在当地产生非常大的影响力，为影楼日后的发展打下良好的基础。 四、隐性促销法。隐性促销法是通过向原有的客户继续做宣传的促销方法，这是一些上档次、上规模的影楼采用的方法。如南宁市“徽徽”婚纱影楼，他们运用了此方法，及时联系原来照过相的客户，告诉他们该影楼的最近的优惠情况，以此来达到老顾客再消费的目的。我们也采取了隐性促销法，把从试业以来记录的顾客资料整理好，制成联系表的方式，不断地通过商业信函和打电话的方式与老顾客保持感情联络，并将在本影楼消费过的客人中选择形象较好的顾客，在与对方协商后，将她们转变成本影楼的形象代言人，让老顾客不断地为“金枝玉叶”婚纱影楼做义务宣传。同时，我们也与南宁各城区的婚姻登记部门取得联系，了解到本地区大部份当年登记的新人的详细情况，然后用商业信函的方式展开宣传服务。在实践操作过程中，我们感觉到隐性促销最大优点是宣传的隐蔽性，让竞争对手难以了解我们影楼的动向，于是也就难以进行有针对性的攻击策略，而且在经营中，随着客人基数的不断扩大，隐性促销发挥的作用也越来越大。此方法若被商家合理运用，会取得非厚的经济利益。 以上商理可说明，广告策划是回报率极高的投资行为。从某种意义上讲，影楼的利润是策划出来的。要想取得更大的经济利益，就要运用“影楼广告策划四法则”，并以谦虚的心态去学习它、实践它、最终掌握它，以达到在激烈的影楼竞争中运筹帷幄、决胜千里，获得你所梦想的成功～南宁市“金枝玉叶”婚纱影楼经我策划并实际操作后，营业额已达到每年200万，并在同行中占领了重要的地位 。 商理二 题 目:房地产开发创新四法则 来 源:原慧哲于2001年以策划人的身份，受南宁大自然花园置业有限公司的委托，全程策划并操作了“大自然花园”楼盘的开发后，所得出的经验。 应 用:对房地产的开发创新有指导作用。 内 容: 2001年，南宁市大自然置业有限公司得到了一块位于南宁青秀山脚下，与凤岭相连的半山坡的200亩土地。穷山避岭的山地如何开发，这成了令大自然置业有限公司头痛的问题。他们有三种意见:第一种是做成别墅区;第二种是大型游乐场所;第三种是做成大型养老院。房地产开发创新究竞如何定位,近几年来，南宁的房地产市场在近几年一直都有上升的趋势，房产开发商不断推陈出新的房地产商品越来越受到消费者的欢迎。如何才能不断创新，使房地产企业实现常规发展呢,我在经过详细的了解与观察之后，决定将此地开发成与大自然公司同名的楼盘--“大自然花园”绿色别墅区。 我在经过策划与操作“大自然花园”楼盘的开发后，总结出要打破行业惯例创新房地产的开发必须使用以下四法则:第一、策略创新法;第二、营销理念创新法;第三、产品创新法;第四、服务策划略创新法。 解 释: 房地产开发创新四法则一般是在房地产开发商拿到比较特殊的土地时所运用，它能为企业发展提供战略方向。很多开发商由于盲目开发房地产项目，而步入缺乏战略性创新化的营销误区。而运用房地产开发创新四法给南宁大自然花园开发此项目带来了好的方法，取得战略上的成功。 一、策略创新法。打破惯例的关键，来自于策略创新以改变竞争规则。如广西碧园房地产开发有限责任公司开发的碧园数码文化城青年公寓，在开发SOLO小户型的新住宅理念上注入了“数码文化”的商业因素，将一楼定位为“数码文化商城”，迎合了现代青年E族的时尚口味，开发商经过精心策划、抓住时机，一举打破产业原有游戏规则，在其一手做大的新市场中取得了令人眼红的市场。我们也运用到这一法则，根据“大自然花园”开发地得天独厚的自然风光景区及现代居民对绿色住宅的向往，将待开发的楼盘策划成了与“大自然花园”同性质的绿色花园住宅区，该楼盘在2002年做宣传后，就引来了广大市民来参观;在2003年7月开盘之日，就出售了四分之一的住宅。因此，无论是老企业还是新企业，打破行业惯例以求策划创新是能为商家带来更大的利润空间。商家若作用策略创新法，同时又平衡创新与风险之间的关系，就有可能成为未来的市场赢家。 二、营销理念创新法。打破惯例的先导是营销理念创新。例如由南宁市荣和房地产开发的荣和山水美地营造的是一种靠山靠水的自然风景区。这就是采用了营销理念创新法进行策划后得到的效果。我们也将这一法则运用到“大自然花园”的开发策划中，将使居住环境更加符合现代化的前进方向。经我们策划的“大自然花园”除了在住区环境资源及居住物理环境的均好性外，还定位了价值理念及空间渗透的思路，大大提高了房地产开发的透明度，提高了楼盘的性 价比，也赢得了众多购房者的青睐。所以，打破行业惯例求创新的营销理念更满足现代人越来越高的需求。商家若在房地产开发过程中注重使用了这一法则，会取到意想不到的效果。 三、产品创新法。产品创新是要破惯例的最终落实体。如“时代丽都”酒店式公寓就是利用了产品创新法将酒店和公寓这两类不同物业的服务功能予融合，受到了高层白领、金领以及高收入人士的欢迎。我们将这一理念运用到“大自然花园”的开发策划中，打破了原有别墅的传统建造方式，将两栋或两栋以上的别墅联结起来，成为一种准别墅和私家花园;相对于独立别墅来说，联体别墅战占地面积小、容积率高、售价也大为降低。因此，运用产品创新法开发的联体别墅作为普通住宅向别墅发展的过渡形式，特别受有一定消费能力的、崇尚时尚、前卫的年轻人的欢迎。商家在开发新的房地产项目时，充分利用此法则，会获得更大的市场。 四、服务策划略创新法。服务策略创新，为打破惯例的创新行为带来了价值添加。“星和园”楼盘在开盘当天展示了十余套样板房，并联系室内装饰公司，为购房的客户提供室内装饰设计、装修等服务，其高质量、低价格的服务方式受到了广大业主的好评。我们也运用了服务策划创新法，在为客户办购房手续的时候，设立“一门式”入住服务，邀请水、电、煤气、有线电视、电话、户口办理等部门集中在开盘现场办公，减轻客户们来回办手续的烦恼。运用此方法不仅完善楼盘的售后服务，也使顾客感到意外惊喜，房产商也赢得了口碑，还将极大地有利于后续楼盘的开发销售。房地产开发商在策划新的楼盘项目时，运用此方法，会使新开发的楼盘受到更多客户的欢迎。 相对于通过预测行业变化来把握市场趋势的做法，打破惯例以引领市场潮流，是房地产企业更积极的创新行为。运用“房地产开发创新四法则”来开发房地产市场，每一次打破惯例的行动，都将释放出极大的诱导价值，足以刺激销售和利润增长。“大自然花园”开盘后半年内，就已经全部销售完毕。 商理三 题 目:烂尾楼促销四法则 来 源:原慧哲以策划人的身份，策划并操作了多家烂尾楼的开发与销售，所得出的结论。 应 用:对全国各地烂尾楼的新开发与销售有借鉴作用。 内 容: 一度被认为是城市"疮疤"的南宁"烂尾楼"，近段以来却成为了商家争相抢购的香饽饽，不仅南宁当地的房地产上演了一番龙争虎斗，而且外地的"猛龙"也不惜千里迢迢地赶来南宁，欲抢分一杯羹。短短的时间内，国内外的大量资金注入南宁房地产业，南宁市十余处原停(缓)建工程已被各路商家买断后进行易名并重新装修出售。种种迹象表明，南宁市在沉寂了几年甚至一些是沉寂了近十年之后的"烂尾楼"，将在今年枯木逢春重现生机。那如何对烂尾楼进行重新开发呢, 经过几年对房地产开发的策划与实践，我总结出烂尾楼重新开发促销要引入以下法则:第一、易名法;第二、拍卖法;第三、户型转让法;第四、定位转换法。 解 释: 烂尾楼项目的再开发无论是从哪个角度来说，都会给新开发商带来一定的难度，但运用此法则，可使房地产开发商在开发烂尾楼项目时有多样化的参考。 第一、易名法。易名法是将待开发的烂尾楼重新设定一个名称的方法。如处在南宁市望园 路的一栋烂尾楼，其总建筑面积为7.8万平方米，在当年开发时也算得上是东葛路的“大腕”，但在将完工时工程忽然停了下来，至今已有七年。新接手的开发商注入新的资金，经过多方设计，以“青年国际复式小户型”的新招数开始造势发售，立刻成为市民追棒的对象。2001年6，我在为东葛路另一烂尾楼作开发策划时，也运用了易名法，将该项目策划为“东葛华都”，开发成300户小户型住宅，面积均在100平方米以内，极受市民青睐。采用易名法更好的为烂尾楼赋予了新的生命力，是重新开发烂尾楼的方法之一。商家如在今后开发烂尾楼时，运用易名法的法则，亦可收到良好的效果。 第二、拍卖法。这是将烂尾楼楼盘以拍卖的方式卖给投资方，进行二次开发销售的方法。南宁市民族大道上的“自由空间”就是在拍卖会上竞买到的烂尾楼，这个原来 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 做酒店用的“半拉子”楼盘，原规工中的28层主楼只起了3层，如今经过新开发商的盘活，重新开发建设，旁边14层的附楼开盘没多久就被订光了。2002年，当广西碧园房地产开发公司委托我为他们提供烂尾楼信息时，我了解到5月份会有一场东葛路烂尾楼拍卖会。经过拍卖会场上的紧张竞拍，最终，广西碧园房地产开发公司以4000万元竞买到了起拍价为3850万元、始建于1994年、建筑面积达2.5万多平方米、高达20层、另有地下室层、总体为商住综合楼的银宇大厦。因为该大厦的前期投资已达4000万元，而这些年随着南宁的城市开发，地价早已远远超过原价，所以拍购下来很值得。利用拍卖法将烂尾楼进行拍卖，无论是对原建筑商还是开发商，都是一种可取的投资，而这投资会为竞买房地产公司带来更大的市场。 第三、户型转让法。户型转换法就是将烂尾楼原来的户型及设计理念根据现代人的要求进行重新定位的转换方式。靠近南宁市万达商业广场的“格兰云天”，就是因为各种原因被迫停2年。新开发商在接手后，优化了户型设计，增加了绿地面积，提高了建设档次，很快就火起来了，如今已是销售一空。2002年我受广西鸿河房地产开发公司委托，对其收购的处于江南路的一烂尾楼进行开发策划时，就运用了这一方法，将这“半拉子”工程策划成了“江南香格里拉”的花园式住宅区，新的户型及大面积的绿化率形成的生态住宅区在开盘当天，引来了络绎不绝的购房者来购买。利用此方法，将具有潜在市场的烂尾楼通过户型的转换、包装后再度出手，可以获取较大的回报。因此，开发商在开发烂尾楼时使用户型转换法重新开发，会获取更多的经济利润。 第四、定位转换法。这是将商品原来的生产定位、用途转变为另一种用途的方法。一位从事餐饮业的石先生与朋友以300多万元的价格，买下了北海靠海的相连的6幢别墅，打算利用其紧靠银滩的“地利”，改造成旅馆，极大满足了来银滩观光旅游的游客的需求。2002年9月，我受碧园房地产公司的委托对其购买的位于南宁市明秀路一烂尾楼进行策划，将原来定为宾馆的楼盘重新定位成“碧园数码文化城”青年公寓，其第一层为数码高铺，第二至十五层为小户型公寓，大大满足了该地段没有专门数码产品销售的需求。因此，给烂尾楼以正确的定位开发，会取得比原来的定位开发更好的效果。商家在给烂尾楼开发给予新的定位时，要充分考虑到楼盘周边的综合因素，才会获得根本性的成功。 随着经济不断的发展，南宁的战略地位越来越重要，房地产业发展前景广阔。而这些“烂尾楼”工程，往往是由于资金不足或市场定位不准，才造成今天的境况。但是，这些项目的地理位置都不错，周边的市场需求较大。因此，只要运用这四条法则，就一定能够赢得良好的回报。 商理四 题 目:借船出海四思法 来 源:原慧哲在经过多年的房地产开发策划的工作后，强烈感受到:在市场的海洋里如何借助外力搭上大海中的航母，直达成功的彼岸，所得出的借船出海的理念。 应 用:在市场经济的国度里，房地产开发商欲从总体上预测经济大趋势时，为抓住市场大机遇，可巧用借船出海的商理从中获得多快好省的效益。 内 容: 借船出海就是策划人常讲的借势，借助其它事物、人员和组织良好的知名度、美誉度、信任度和关注度，把这些优势合理的转移到自己品牌身上，以便快速的促进销售。中小企业是“借船出海”，但不是“借鸡生蛋”。幻想不冒风险做一本万利的买卖，是不现实的。 在多年的经商实践中，我将自己的经验作了总结，将抓住市场大机遇的技巧归为借船出海四思法，即:第一、借资本法;第二、借品牌法;第三、借产品法;第四、借技术法。 解 释: 在房地产开发过程中，开发商会出现在某些方面不足的情况，这时，就需要用到此法则，以此来达到成功出海的目的。 第一、借资本法。借资本法就是借用别人的资本来达到成功出海的目的。国内财务软件的龙头企业用友软件在5月份发行价创纪录引起轰动效应后，又凭借其全新的NC(新世纪)管理软件造出新一轮声势，这个中国的IT企业就是引用了借资本法，借力于资本市场，把自己打造成业内的超级航母。2000年，我所在的南宁市三赢房地产开发公司拿回了一块位于南宁市琅东开发区附近的50亩的土地，欲将其开发成“时代俊园”。但因为不久前我公司刚投资开发了另一个项目，令目前公司资金周转存在着不便的情况。对此，我向公司领导层建议，向工商银行贷款3000万来开发“时代俊园”，在领导层同意的情况下，我迅速办理好所有的手续，在七天后拿到了资金。于是，“时代俊园”在我运用了借资本法后，迅速进入了开发的轨道，于2001年6月顺利开盘，开盘仅三个月。“时代俊园”就已经销售完毕。运用借资本法让我们在保证原有投资项目正常开发的同时，还能另外开发新看好的项目，最后达到双赢的目的。商家若在今后开发新的楼盘项目时，引用此方法，会令商家有更雄厚的资金来达到双赢的目的。 第二、借品牌法。借着品牌的称号来达到成功出海的目的。天堂伞业把杭州的美丽、天堂伞的美丽和女性消费者渴望美丽的心理巧妙的结合到了一起，赋予品牌很美的联想空间。方正把销量惊人的可口可乐当作一种广告媒体，同样借助可口可乐的声势宣传自己的产品，结果获得意想不到的效果。2001年，我公司与中房南宁分公司以合作的形式共同开发位于南宁市市中心朝阳花园附近的一块土地，将其策划为“福莱阁”商业写字楼，这对于看重南宁市经济发展中心地区的中小型企业来说，是办公的好地方，开盘仅二个月，“福莱阁”商来写字楼200户全销售一空。借品牌法为公司创高收入高效益打下了很好的基础，因为消费者信赖品牌产品，相信品牌产品，所以，才会去购买好的商品房。商家在商场上也要注重使用此方法，借助品牌的实力来为自己达到高利润的目的。 第三、借产品法。借助别人的优质产品来达到成功出海的目的。龙口粉丝具有三百多年的悠久历史，它不但名誉九州而且在世界上都有很高的知名度，在许多消费者眼里龙口粉丝是优质粉丝的代名词。龙大集团凭借"龙口粉丝，龙大造"，顺理成章的把龙口粉丝的知名度、美誉度和忠诚度转移到龙大粉丝身上，借势策略成就了龙大粉丝行业霸主的美梦。南宁市味精厂生产“荷花”味精已有多年的历史，在全广西乃至全国都有很高的知名度， 2001年，我公司借用“荷花”这个品牌在南宁市味精厂附近策划开发了“荷花园”楼盘项目，并在小区内设置了一个大型的荷花池，将其策划成名符其实的“荷花园”，开盘仅四个月，“荷花园”就被抢购一空。由此可见，借产品法为我公司开发新的楼盘项目创造了一个好的前提，在经济上也取得了很大的利益空间。商家若在开发新的楼盘项目时，采用此方法，会取得意想不到的效果。 第四、借技术法。借用别人的技术来达到成功出海的目的。南宁市荣和房地产在开发“荣和新城”楼盘时，就采用了借技术法，由中国建筑工程总公司这支具有高技术的施工队伍来承包楼盘的建设，开盘时，“荣和新城”凭借质量硬户型好的优势在半年后全部销售一空。2002 年，我公司在开发“碧园数码文化城”时，也邀请了玉林建筑 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 公司的施工队来负责楼盘的施工建设，借用其过硬的技术来达到好质量楼盘的目的。采用借技术法，我公司可以在制订开发策划方案完全可行的情况下，借用别人的技术来建设此项目，以此来保证整个策划方案得以顺利实施。开商发在今后的楼盘项目开发过程中，也可引入此方法来达到成功出海的目的。 总的来说，在现代房地产开发过程中，采用“借船出海四思法”能弥补开发商在开发新楼盘过程当中所不能顾及的地方，借外力实现自己的目标，最终来达到成功出海的目的。 商理五 题 目:房地产策划"人文四法则" 来 源:原慧哲于2001年以策划人的身份，受玉力房地产有限责任公司的委托，通过策划并操作该项目 后，所得出的理论。 应 用:在房地产市场日常火热的今天，对房地产开发商运营房地产项目和提高企业综合竞争能力有一定的借鉴作用。 内 容: 南宁的房地产市场在近几年一直都有上升的趋势，来自全国各地的房地产公司都看好了南宁这一绿城宝地，向当地房地产市场进军，开发了具有新概念的楼盘。我们不难发现，随着房地产市场不断的发展及人民生活水平日益提高的趋势，具有人文因素的楼盘越来越受到消费者的欢迎与好评。当玉力房地产有限责任公司委托我们策划该项目的时候，我们凭借这个因素，将此项目策划成具有人文原则的玫瑰园。 人文精神包括人口及文化的意识:人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。那在房地产策划中应该按照哪些法则运行呢,第一是人文精神渗透法;第二是人口要素应用法;第三是文化因素结合法;第四是民族文化促进法。 解 释: 把握好房地产策划中的人文原则，并不只是了解文化内容那么简单，必须按照以下原则实施: 第一是人文精神渗透法。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。上下五千年，中华民族炎黄子孙都把传说中的龙视为民族灵魂的象征，于是我们在玫瑰园的中心花园设了一个"腾飞的龙"的模型，意寓着居住者可有龙的保护、龙的化身、龙的精神。不少欣赏"龙"的文化的人们都受到"龙的精神"的感染，乐意把新家安在这具有人文精神的玫瑰园里。此人文精神法则可供房地产开发商引以运用。 第二是人口要素应用法。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。在策划玫瑰园房地产时，我们则把家对健康的关怀直接用运动概念这一更加积极的形式具体化，直接扬弃了传统文化中用避邪式的符咒关心人的健康的消极形态，因此取得了热烈的市场反响。由于占地2000多亩的玫瑰园内设配套的小型公园及多功能运动场地，使许多追求健康热爱生活的购房者加入到购买玫瑰园房产的行列中。 第三是文化因素结合法。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。我们在策划玫瑰园房地产时在住宅概念上就联接了教育概念，使人文关怀具体表现为对下一代的成长上，对家的兴旺延续作了品牌保证;因此，把人文精神渗透到日常生活中，是提高生活质量的前提。众多的购房者正是看中了玫瑰园有中小学校布局的教育概念，纷纷抢购。此经验可供房地产开发商借鉴。 玫瑰园则作为一个独立的王国全面整合了中国古老文明中对山 第四是民族文化促进法。 水、园林等人文关怀的全部内容，使人文关怀的内容发挥到了新的高度。在玫瑰园房地产开发地中，有一棵约具有200年历史的大榕树被旁边的一棵藤树盘绕着，我们赋于它新的民族文化概念--情侣树，并给"情侣树"编写了一个美好的神话传说。很多青年情侣和新婚夫妇被我们这个美好的传说吸引并打动了，都过来购买"情侣树"周围的楼盘。所以，现代住宅不再是住人的机器，而成为人性的真实写照，具有温情自然的内涵。 总的来说， 人文关怀在古老的中国大地的楼群中复兴，也必定会找到一种最佳的表现方 这种风格必与复兴的这个伟大母题相匹配。玫瑰园房地产就引进了"人文四法则"，产生式， 了意想不到的轰动效益，仅开盘三个月，就销售一空。实践证明，人文文化在现代房地产开发中必不可少。