土城头项目报告(修改)

土城头项目 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 (修改) www.21ask.com 中国管理资讯网 易居国际土城头项目报告 第一部分 南京房地产宏观概述 一、近年南京房地产市场发展简述 一,经济快速增长为房地产的发展提供了良好市场前景 近年来南京经济总量和经济增长率 200020.00%1576.2 1410.51150015.00%12951150.3 1021.3100010.00% 5005.00% 00.00% 2000年2001年2002年2003年2004年1-9月 GDP(亿元)增长率 二,南京城市居民收入的不断提高支撑着南京房价 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 20002001200220032004 从上 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 可以看出～南京人均可支配收入从2000年一路增长～并于2003年突破万元～而在2004年目前的数字则达到了10780.56元。以上数据表明～宏观经济快速发展 ～居民收入快速～这说明南京居民的商品房的购买力在不断的提高～为房地产市场提供了良好的宏观环境。 二、城市性质 南京是著名古都～江苏省省会～长江下游重要的中心城市。 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 南京为我国六大古都之一～是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华～创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。 南京是江苏省省会～也是该省的政治、文化、经济中心～要保证省级管理职能的顺利行使～并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市～要充分发挥沿江、近海的优势～增强跨省域的辐射功能和吸引力。 三、城市规划与发展 一,城市发展目标 未来南京城市发展目标是: ,1,充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市 ,2,富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城 ,3,人居环境优良的城市——人与自然和谐共生的城市 二,城市环境景观特色 南京所处的地理位臵和自然环境～悠久的历史文化～长期的城市建设～形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色的景观环境。 1. 山与水 南京依山傍水而建～山取“虎踞龙盘”之势～水以江、河、湖成网～在长江～钟山的宏伟气势中～引入弯曲绕的秦淮河～以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。 2. 城与林 都城布局与自然山水结合～以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化城林的空间特色。 3. 路与树 由于南京冬寒夏热的特点～树种系以落叶树为主～夏季成荫快～因此南京的绿不是以草坪见长～而是以“绿色隧道”,林荫道,和“林”为特色。 优美的地理环境造就了良好的居住环境。 三,辐射功能强大 南京是华东地区重要的交通枢纽～铁路、公路、航空、水运、管道等五南京是华东地区重要的交通枢纽～铁路、公路、航空、水运、管道等五种运输方式齐备。禄口国际机场已开通国际国内客、货运航线80多条,南京港是亚洲最大的 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 内河港口～年吞吐量超6千万吨,连结周边城市和郊县的道路全部实现高速化,南京商贸发达～是中国东部重要的商品集散地和贸易中～市场腹地广阔,近2000万人口的南京一小时都市圈已经形成。 四,城市规划 南京城市规划:主城是都市圈的核心～以金融、贸易、科技、信息、综合管理、服务职能为主～大力发展第三产业,重点改善道路交通～加快基础设施建设,提高环境质量～保护古都特色,完善城市防灾体系～保障城市安全。主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界～分为5个片区:以第三产业用地为主的中片～以河西生活居住区为主体的西片～以中央门外工业区为主体的北片～以钟山风景区为主体的东片～以纪念风景区、对外交通设施为主体的南片。 新区规划上～将进一步做好河西、城南、城东三个主城新区的开发规划。 城南新区是全市重点开发建设的五大城市新区之一～规划入住人口15万人～总面积8.9平方公里。区内环境优美～具有得天独厚的自然生态环境及非常优越的基础设施条件。城南新区将建设成为高新技术产业研发区为主～高档住宅区、高级商贸区为辅的现代化城市新区。 四、交通对南京房产市场的影响 一,地铁的开通对房地产市场的影响 地铁的建设～一方面使城市边缘的社区与城区联系起来～方便出行～缩短时距,另一方面～地铁附近的地块具有交通便利的资源优势～同时站点建设会带动配套设施建设～而人流量的增加又会促成商业圈的形成。 根据南京交通规划～南京市的轨道交通线网将由七条地铁线、三条轻轨线构成共计365公里的网络～涉及河西新城,奥体板块,、江宁、新南城、城东、新东郊、滨江北岸、城北等各个板块～涵盖了目前南京近百家新盘、大盘。 随着地铁通车的日益临近～今后南京房产市场将由目前单中心的老城区～向多个中心发展。以地铁为纽带而产生的地铁楼市～将会以其极强的辐射能力～在改善居住状态的基础上～带来无限的价值空间。 二,南京轨道交通发展现状及规划 1. 根据现有的规划～南京的城市轨道交通将以地铁建设为主～南京都市 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 发展区将规划13条轨道线路～总长度420公里～包括9条地铁线,含4条过江线,～4条轻轨线。线网密度0.15公里/平方公里。其中～在南京主城区共8条地铁线路～总长度200公里。整个轨道交通线网的建设资金将达到上千亿元～建设周期也会持续数十年～届时～南京轨道交通的网架将基本形成。 2. 在目前已开建地铁一号线、二号线的基础上～到,,,,年～全市轨道交通线网将达,,(,公里,,,,,年前～将建,条地铁和轻轨线～总里程达到,,,(？公里。目前正在建设的南京地铁一号线计划于,,,,年,月,日建成通车,二号线一期 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 已通过国家计委批准立项～初步设计已经完成～预计,,,,年建成通车。 3. 依据城市发展形态和不同需求～建立适应不同客流量规模需求的多方式轨道交通网络～在长江以南主城范围内～规划地铁线～覆盖主城区主要客运交通走廊,在都市圈范围内～规划轻轨线及利用既有铁路线和地方铁路线改造为市郊列车客运线～构成主城至卫星城镇之间的快速客运交通。地铁、轻轨和市郊铁路构成南京轨道交通网络～它们相互衔接～形成南京公共交通的主骨架～覆盖南京都市圈主要地域。 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 五、总结 现 南京房地产市场的影响 状 为南京未来房地产市场长期发展打下坚实的基础。 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 将使南京的房地产市场发展拥有广阔的空间。 南京房地产市场将会产生新的契机，为今后南京房地产市场良性发展 提供了有利的平台。 对本案的影响 南京房地产经济发展良好的大环境，将给本案的运作提供一个的乐观 的市场环境。 城市交通的规划发展对于本项目来讲，一方面强调了本案的城市归属 感;再次也在某种程度上放大了本案的影响力。 城南板块的规划明确了本项目的发展方向，对本案的后期营销运作上 起到了聚集效应。 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 第二部分 南京房地产现状 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 一、 宏观政策对南京房地产市场的影响 近年来南京房地产的发展虽然快速～但伴随着国家加紧宏观调 控～市场变数越来越大 房价收入比是支标尺～今年1到9月～南京房价与收入比高达11.85～已经严重超过国际警戒线。根据中国指数研究院10月中旬公布的数据～今年1到9月份～南京商品房的均价为每平方米4680元～已超过广州～全国排名第4。 2003年以来国家加大了对房地产的调控力度～一系列的土地、金融、拆迁等政策相继出台～对房地产市场的影响将逐步显现。 二、 土地市场对房产市场的影响 土地供应稳步增长～但受近期土地政策的影响土地供应趋缓 自2000年以来～南京房地产市场土地交易日益火爆～土地供应稳步自2000年以来～南京房地产市场土地交易日益火爆～土地供应稳步增长。然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开发建设需求增长的速度～而国家宏观调控导致开发商资金吃紧～以致2004年多幅地块流标～土地的供应不足导致目前土地市场的火爆。 2000年?—2003年南京城区土地转让面积和金额一览表 800 600 400 200 020002001200220032004年 12.2427.18172.93658.4264.9转让面积(万平米) 3.76.932.86110.6952.7转让金额(亿元) 转让面积(万平米)转让金额(亿元) 从上表可以看出受近期土地政策的日益趋紧～2004年土地供应相对于2003 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 年有大幅下降。同时2003年南京市共转让668.4万平米的土地～比上年增长281%～由于宏观政策的影响～2004年全市土地成交总面积264.9平方米～仅完成全年计划的23.43,。由于目前房地市场土地供应量的减缩～使得单位地价不断的提升～提高了建筑成本～造成了房价的上涨的一个重要因素。 三、 投资市场对房产市场的影响 房地产投资迅速增长～市场需求旺盛 房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分～一直扮演着主导角色～尤其是近几年房地产市场持续升温～使开发投资年年上升～而且出现加速趋势。 房地产业直接指标 房地产开住宅开发房地产施住宅施工房地产竣住宅竣工住宅交易 发投资 投资 工面积 面积 工面积 面积 面积 年份 ,亿元, ,亿元, ,万?, (万?) ,万?, ,万?, ,万?, 2000 99.34 66.42 970.66 658.59 383.11 297.55 254.2 2001 111 75.28 1053 743.95 402.78 308.96 305.23 2002 137.63 96.57 1184.4 909.6 434.59 374.43 341.92 2003 183.8 129.3 1556.9 1255 392.82 336.24 400.16 1591.76 2004年9月 189(42 1964.48 314.7 335(66 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 50005004003002001000020002001200220032004年9 99.34111137.63183.8189.42房地产开发投资 (亿 元) 970.6610531184.41556.91964.48房地产施工面积 (万 ?)房地产开发投资 (亿元)房地产施工面积 (万?) 住宅施工面积 (万?)住宅竣工面积 (万?) 住宅交易面积 (万?) 从上图可以看出～南京房地产市场的竣工增长率与销售面积增长率在2002年之前差不多～竣工面积增长率在1999年以后表现得相当平稳～维持在10%以下,不过由于取消福利分房、老城改造等因素的强劲拉动～销售面积增长率自99年以来增长的势头非常强劲～表明需求非常旺盛～相对而言～竣工面积增长缓慢～在2003年甚至出现负增长的现象～这就不难解释2003年供需矛盾十分突出的现象。 四、 南京各区近期房价的走势 2003年8月--2004年10月南京市新建商品住宅价格走势(单位:元 / 平米) www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0均价城北城东城南城中河西江宁江北 392536084070367852904355272418982003年8月 416238824274395554954628302121202003年10月 437840104390426058504959312022892003年12月 458042844586448059905328320225442004年2月 462443064617449660085346323025872004年4月 465043444703450160785350329925932004年6月 476247024844486775805765345526442004年10月 477846625002482980125882345226832004年12月 根据相关数据统计～得出 2003年8月至2004 年 12月新建商品住宅价格 走势统计如图 ～ 2004年 12月南京市新建商品住宅均价为 4778 元 / 平方米～ 与 2004 年10月相比增长16元 / 平方米。 2004 年 12月南京市商品住宅均价超过 8000 元 / 平方米的为城中片 5882 元 / 平方米。 区～河西片区的价格已达 2004年10月-2004年12月南京市新建商品住宅价格涨幅(单位:元 / 平米) www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 15021600 1400 1200 1000 800 60045643241536435840014111711258200513916-3 0 -38-40-200 总均价 10月12月城东 河西 2004 年 6 月至 2004 年 10 月～南京市商品住宅总均价上涨了 112 元 / 城南平方米～2004年10月至2004年12月～南京市商品住宅总均价上涨了 16 元 / 城北平方米～其中涨幅最大的为城中片区～2004年10月达 1502 元 / 平米～2004 城中年12月达432元 / 平米。城南、城北近期有一定下滑～但整体市场正在良好的发展之中。 江宁 江北 五、南京住宅类型分析 目前南京住宅市场主要仍以多层、小高层和高层及别墅几种住宅类型为主。 1.多层住宅市场分析——依然是消费者首选 多层住宅在南京房地产市场占有相当比例～但多层住宅的开发建设大多偏向于距城区较远地区～如江宁、江北、东郊以及河西北部分区域～并成为该些片区的主要供给。但随着土地资源的减少与城市建设规划的发展～作为普通住宅用地开发～纯多层建筑住宅将有所减少～多会出现多层、小高层、高层的梯形错落设计与布局。 2.小高层、高层住宅市场分析——开发建设升温～消费者追捧增加 小高层和高层住宅市场近几年开发迅速～目前位于主城区域及周边区域内众 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 多楼盘项目多数都带有小高层和高层建筑～而且开发数量、规模所占比重越来越大。 除了高层住宅本身的景观视野、电梯使用、楼间距大等优势之外～住宅建设出现高层热主要有三方面的原因:其一是开发商为了节约用地～提高利润,其二是城市形象的要求～特别是河西地区～政府希望新城区能尽快拥有城市的轮廓线～因此比较鼓励在此建高层,其三～老百姓对高层建筑的接受程度也在不断提高。今年以来～河西地区多层住宅的价格上涨幅度比较大～使得高层的价格竞争力显现了出来。再加上一些新的高层项目在开发水平上也有所提高～因此市民对高层的看法发生了转变。 3.别墅市场分析——虽供大于求～但上涨空间依然存在 南京在售的别墅群落主要集中在江宁的将军路沿线。03年下半年以来亚东、浦口、溧水、高淳、江宁等都有大批别墅推出或即将推出。南京别墅产品总价也由原来200万元一幢的别墅上涨到300万元以上.溧水的满庭芳、钟山国际高尔夫别墅等十多个项目陆续推出。目前城中心别墅项目已陆续推出。 由于小高层建设的逐渐升温,消费者追捧增加,结合本案占地较小的特殊性以及本案35米的限高,本案产品可以建成小高层。 六、总结 对未来南京房地产的影响 政府的大力扶持“三外”企业为外来房地产开发企业提供广阔的发展 空间，促进南京房地产业多元化规模发展 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 放开土地市场使土地市场更加透明，将促进土地市场健康发展 地价的上涨将带动房价上涨 抑制炒房一定程度上影响了部分投资性需求 对本案的影响 威 胁 影响本案部分投资性购房 一定程度上加剧周边个案对本案的竞争 机 会 为本案入市创造较好时机 本案房价有较大的上升空间 第三部分 区域市场房地产现状分析 一、 片区规划 一,宁芜铁路南迁 为国家骨架路网的“八纵八横”之一～宁芜铁路经过南京时～经沧波门、光 华门、沙洲到西善桥、板桥一路向南～其间穿过栖霞、白下、秦淮、雨花台、建 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 邺、江宁六个区～非常繁忙～仅在城东至中华门段～每天经过的对开客车就有14对～货车27对。 南京市交通近期规划首次明确提出要在2010年前建设城际快速轨道交通工程～其中宁芜路改线成为重点建设工程之一。 铁路设计部门已明确提出结合沪汉蓉铁路走向和城市规划发展～宁芜铁路复线与沪汉蓉铁路并线引入新南京站～市政府也向铁道部门提出了与京沪高速铁路建设同步实施宁芜铁路外绕～初步走向为铁路出沧波门后沿绕城公路绕行～跨运粮河、秦淮河、双龙街～设南京南客站～后跨秦淮新河～穿韩府山～跨宁丹公路、宁马高速公路接上既有的江宁镇站。由于迁线工程非常庞杂～需要一定的周期～因此将搬迁的初步时限推至2010年之前。 二,老铁路要成城市轻轨 在新近批准的《2050年南京轨道交通线网规划》调整 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 中明确指出:宁芜铁路将进行复线改造～外迁至铁路南站。利用留存的既有宁芜铁路,约16(7公里,～改造为城市轻轨～向东延伸至沧波门地区～向西与京沪高速铁路捆绑过江～然后再向西延伸至桥林新城～形成都市发展区东西向一条新的轨道交通线——轨道交通8号线～为桥林新城开辟一条便捷的过江通道。 二、 整体区域市场概述 由于本案处于秦淮区和雨花区结合处～在地理区域划分应在秦淮区范围之内～但由于本案地理位臵的特殊性～造成了两方面的结果～在市场划分标准上～我们将之划分在城南板块。 一,板块总体规划 1.区域东边市场发展迅速～商业特色明显、成熟～形成全国著名的汽车一条街。 2.本区域交通体系逐步完善～将进一步带动本区住宅市场的良好发展 大明路改造四期工程～改善大明路交通状况 中和桥的拓宽、光华路四期拓宽～推动城东南地区经济发展 双桥门立交工程开动～完善城市快速内环系统 二, 板块开发动态与现状 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 1.大校场机场即将搬迁～对大明路板块楼市一大利好 2.原有的楼盘加之新盘将大量面市 三,板块住宅市场走势 1.价格将继续上扬～但上涨幅度将有所趋缓 1,南京大市整体带动～供需两旺～但房价总体涨幅趋缓 目前～南京房地产市场随着十运会的临近以及城市建设进程的加快～房地产市场也日趋火爆～河西新城的开发与建设～江北房地产市场的迅速发展～城东高尚住宅区的形成～城南板块的崛起～江宁板块的日益成熟～使得南京房地产价格增涨迅速～此外～统计部门一项针对1000户居民的调查显示～今年将有7.4,的家庭准备购房～明年有5.8,的家庭准备购房～5年内有42.6%的家庭准备购房～中长期内商品房需求量依然很大～按照市场价值规律～“供不应求”势必造成价格的坚挺。 但是随着120万平方米以上的经济适用房、90万平方米的中低价商品房在今年上市～将导致楼市结构调整～对房价涨幅产生平抑作用。加之大量楼盘的上市～造成竞争压力大大增加～使房价上升空间总体趋缓。 城南板块已开始崛起～将逐步形成新兴的高尚住宅区 城南以其快速的发展～全面的城市建设～使本区房地产市场迅猛发展～翠岛花城、城南秀林苑、格兰云天、花神美境、良城美景、同创〃九龙盛世园、名城御水湾等许多楼盘的城南出现～加之生活配套调离、市政配套、商业配套以及交通网络的不断完善～将原本并不美丽的城南打造成新兴的高尚住宅区～使城南板块在南京已深入人心～认同城南板块是一个具有良好居住氛围的地区。 2.大量楼盘涌现～楼盘销售状况将开始趋缓 1,经济适用房及限价的出现～使部分消化量转移 今年南京经济适用房的供应量将达到120万平方米～加之90万平方米的限价房的出现～使一部分原本的购房者转向这部分房源～从而造成其它商品房部分客户的减少～导致竞争加剧～在平抑价格的同时～也带走了部分客群。 2,南京大量楼盘的上市～导致竞争加剧～销售压力增加 南京大规模地搞房地产开发建设～在河西、江宁、城南、江北等各大地区房地产开发都如火如荼～整个南京市的土地供应量很大～使得商品房的供应量迅 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 速上涨～供应总量直冲900万平方米～因此也分散了购买商品房的人群～而在南京房地产市场开发的这几年～也已消化了一部分购房群体～有些购房者已是二次臵业～因此在这种背景下～城东楼盘的销售必然会受到一定的影响～竞争压力将大大增加～销售速度也将有所减缓。 三、 竞争楼盘分析 由于项目地理位臵的特殊性～我们圈定了其区域市场～下面对周边楼盘进行分析～竞争楼盘有南城美境、翠岛花城,浮水印,、泰龙家园、碧水云天、良城美景、春天家园。根据对竞争楼盘的分析～发现各楼盘的主力户型不一～有部分楼盘主力面积偏向于小～如春天家园,而部分楼盘在售期团主力面积则较大～如翠岛花城浮水印。由于楼盘品质的不同～价格也相差较大～楼盘的价格从4400-5700元/平米不等～之间的差异较大～这就造成了楼盘客群的自然划分。 【泰龙家园】 1.楼盘规模 泰龙家园只有两栋多层～因此其规模较小。楼盘的品质的让多数消费者担忧。但是由于～其销售价格与周边大盘相比较低～还是吸引了不少消费者。 2.户型面积 泰龙家园的户型面积主要以120以上的三室～四室为主。由于销售单价较低～因此其销售状况还是较为理想的。 3.价格 楼盘的品质较差～类似于经济实用房～均价在4750/平方米。 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 4.销售状况 由于该楼盘供应量较少～价格较低～销售状况较好～基本销售完毕。 【碧水云天】 1.楼盘规模 小区建筑由13幢多层和小高层住宅、商铺、地下车库组成～其中住宅约30270平方米～商业部分约9000平方米～一期由两栋小高层和三栋多层组成。户型以100-130m2为主～含复式、错层、平层三种类型。 2.主力户型 碧水云天的户型面积主要以100-120平米的三室为主。由于楼盘品质较好～户型设计合理～因此其销售状况还是较为理想的。 3.销售价格 起售价格在4608元以上。最高价为6700元是面积101平方挑高4.99米的复式跃层房～这也是碧水云天项目户型设计的一个特色。共132套房源～主力户型面积122平方米～错层均价5500元～平层4800元。 4.销售状况 据现场销售人员介绍～目前多层的复式房型已经全部销售完毕～挑高房型目前有6间在洽谈之中～另外还有6套没有售出～整体的销售率为销售率为90,左右。 目前商铺的已经售出2间～另外有4间在洽谈中。 【良辰美景】 1.楼盘规模 该项目位于秦淮区秦虹南路～该小区占地面积约为15万平方米～建筑面积约为29万平方米～多层和小高层共36栋～分两期销售～一期为13栋～包括9栋多层和4栋小高层～共480户～面积从70平方米到160平方米,良辰美景二期由多层和小高层共21栋组成～共计1000多套房源。二期的开盘时间为11月13日。 2.户型分析 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 1 ,供应量 (二期第一组团) Á??ÇÃÀ????ÐÍ?í 3640353435282630 25181620131212151010108810421578Æ?Ã×082.42Æ?Ã× 90.45Æ?Ã× 91Æ?Ã× 92.2Æ?Ã× 95.53Æ?Ã×2 ,户型配比 96.04Æ?Ã× 99Æ?Ã× 2房2厅 3房2厅 4房2厅及跃层 100Æ?Ã× 105Æ?Ã× 套数 86套 162套 35套 106Æ?Ã× 107Æ?Ã× 比例 30.39% 57.24% 12.36% 108Æ?Ã× 109Æ?Ã× 110Æ?Ã× 111Æ?Ã× 189Æ?Ã× Ô??ã3.销售价格 由于推出组团的地理位臵不佳～二期的第一组团起售价为4380元/平米～最高价为5200元/平米～均价为4650元/平米～活动期间优惠价起售价为4188元/平米～均价为4500元/平米。 4.销售状况 据现场销售人员介绍～由于其价格的优势～开盘当日的认购就达到170多套～目前整体的销售率在80%左右～而由于80-100平米的二房二厅的总价比较低～销售率在90,以上。 【翠岛花城】 (浮水印) 1.楼盘规模 整个楼盘规划采用浮岛式组团设计～各级团间由水系和绿化带连接呼应～如 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 一座座被水系和森林环抱的飘浮小岛。其中 F组团,浮水印,由5栋16层小高层组成,周围为绿化带～整个小区绿化设计较好～楼盘品质较高。 2.主力户型 浮水印的户型面积主要以170-220平米为主。 3.销售价格 项目楼盘的均价在5200元/平米左右。但由于户型面积较大～总价较高。 4.销售状况 浮水印整体的销售率为销售率为40,左右。 四、 地块适应性分析 该地块坐落于南京市秦淮区土城头路东侧～南至光卡路～西至土城头路～北至建宇房地产公司开发项目“南城美境”～东至宁芜线铁路～离长乐路好又多超市较近。目前地块处于平整状态～地块总面积为12927.7?～为二类居住用地。因土地总面积较小～且目前地块价格较高～适合建筑小高层。地块附近有宁芜铁路和晨光铁路东西、南北经过～目前会对本地区环境造成一定的影响。 该地块西边已有开源小区～金墙画苑等成熟小区～地块北边现有南城美境正在销售。周边配套有苏果超市～华诚超市～集贸市场,较小,～基本配臵不全～且银行～邮局较远。目前公交路线有W14、W60、W84、W104、W118、W316等～但无往湖南路～中央路线路～交通配臵不够多元化。现双桥门立交桥、地铁正在兴建～之后将缓解这边交通不畅问题。周边商铺以五金为主～地块周围无成熟的商业配套～周边商业气氛相对欠缺。 五、项目SWOT分析 一,项目优势 , 项目既地处南京城区内～又分离于闹市区～却拥有都市中难得的宁静～是家 庭生活极佳之地。 , 项目地处秦淮～秦淮区文化底蕴浓厚～可以享用这一优势资源。 , 土城头路的扩展～双桥门立交桥、地铁的兴建～让本项目的市场价值显而易 见。 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 二,项目劣势 , 目前～项目周边交通配臵不够多元～交通出行稍有不便。 , 周边有宁芜铁路和晨光铁路～在生活舒适程度上会给本项目带来不利影响。 , 交通配臵不够多元化将随着土城头路的扩展～双桥门立交桥、地铁的兴 建而改变。 , 交通规划中～宁芜铁路将在未来几年内南移～老铁路将被改成城市轻轨。 三,项目机遇 , 南京市政府投资1.6亿元对该地区实施老城环境改造～将其打造成一个全新 的历史风貌区。老城的改造完毕给该区域的房地产市场带来了新鲜的活力。 , 近期出台的法规政策使城区的土地越来越稀缺～土地优势将是本项目的一大 机遇。 , 双桥门立交桥、地铁的兴建～南京地铁的规划将为本地区带来竞争性的发展。 四,项目威胁 , 根据南京目前各片区的规划～其中河西、城东众多的楼盘对本案造成了很大 的威胁～这些区域市场的价格对本案是很大的冲击。 , 在项目北边的项目“南城美境”～其规划多层、小高层住宅～成为本项目的 直接挑战之一。 , 城南新区的建设,众多楼盘的陆续推出,虽然积聚了一定的人气,但是对本案 的入市是较大的威胁. ? 项目可以考虑在建筑风格～质量～小区设施等上与南城美境不同～寻找适 合自身的定位。 六、重点个案分析,南城美境, 一,项目环境概况 1.区位概况 南城美境区位优越～地处秦淮区土城头路～晨光机械厂后门斜对面～与普天集团咫尺相邻～地处南京历史文化底蕴浓厚的秦淮区。 2.交通概况 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 随着南京城市发展的加快～城市范围的拓展～项目周边的交通将会进一步的得到完善。目前周边的公交路线有W14、W60、W84、W104、W118、W316等～但无往湖南路～中央路线路～交通配臵不够多元化。目前土城头路正在拓宽～双桥门立交桥、地铁正在兴建～南城美境周边的交通以后将更加的便捷。 3.周边配套设施 南城美境楼盘的西侧有两个比较成熟的小区,开源小区、金墙花苑,～但是周边的生活配套不齐全,仅有苏果超市、银行、邮局、集贸市场、药店、网吧以及两家洗浴休闲中心,周边配套不能满足周边居民的日常生活需求～ 南城?美境周边沿街商业基本上以五金为主～其他商业配套不完善. 二,既定项目分析 1.项目概况 该项目占地面积19568 平方米～总建筑面积28778平方米～绿化率为35,。南城?美境建有超大型地下停车库～达到南京小区难得的1:1停车位 2.项目总体规划解读 本项目地块规整～近长方形形态～共5栋建筑单体,01、02栋为多层～03、04、05栋为小高层,小区入口处～在03栋与04栋之间。小区以水为园林主题,采用现代感的立面处理手法～建筑与绿化左右分布。 3.住宅部分分析 1,户型配比分析 2房2厅1卫 3房2厅1卫 3房2厅2卫 84.03 95.65 105.08 108.53 108.59 108.41 面积(?) 比例 30, 40, 30, 由上列该项目的户型图表可以看出以三房为主～比例共70,～其中以105.08,108.53平方米的三房二厅二卫为主～比例为40,～另外二房二厅和三房二厅二卫的比例也较高～各占30,。 2,价格分析 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 南城美境均价走势 5800 5600 5400 均价5200 5000 4800 3月开盘—10月11月—至今 本案2004年8月开盘销售～三月份起售价4740元/平方米～均价5151元/平方米～目前均价以到5700元/平方米～最高售价已达到6000元/平方米。 3,销售状况分析,数据来源于售楼处,: 本项目共324余套～基本房型6种。面积从84—108平方米不等。自2004年8月开盘以来～该项目已售240套左右～目前还有84套房源～销售情况统计如下: 2房2厅1卫 3房2厅1卫 三房2厅2卫 84.03 95.65 105.08 108.53 108.59 108.41 面积(?) 销售率 95, 60, 85, 根据调研情况～面积为84.03,95.65平方米的二房二厅销售状况最好～销售率为95,～面积为105.08,108.53平方米的三房二厅一卫销售状况一般～销售率为60,～面积在108.59,108.41平方米的三房二厅二卫的销售率为85,。 各户型销售分析 面积84.03～95.65平米 面积较小～户型规整～功能布局合理～弹性空间比较大～户型总面积也不大～经济实用～能符合年轻人的经济承受能力～销售状况最好～目前面积为84.03平方米的只剩下1户。 面积105.08～108.53平米 一方面该户型售单价高于其他房型～另一方面户型设计有些缺陷～主卧室面积较大～占用房间其他空间～销售状况不是很好。 面积108.59～面积108.41平米 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 该户型设计比较合理～三房考虑人性化设计～方便～实用～位臵感好～正南正北～户户朝阳。销售情况也较好。 4,消费群分析 消费者以在城市中心地区工作中产阶级为主～家庭收入在4000,6000元/月左右。 七、 结论 1. 整体区域的市场发展良好～对本案造成一定的机会～但是其它项目由于与本案入市价格相比, 较低的价格对本案是一种威胁。南城美境紧邻本案,是本案的重点竞争对手. 2. 通过对地理位臵可比性市场的分析～应充分挖掘本案的地理位臵的价值～突出本案的地理区位。突显本案在本区域市场上区位优势。 3. 本区域内的物业类型产品本身没有较大的突破～提升楼盘价值有限～而本案的产品应突出特点～具有一定的独特性。寻找市场的空缺点～做出产品的自身特点～成为本区以及南京的高端物业的代表。 www.21ask.com 中国管理资讯网 www.21ask.com 中国管理资讯网 第四部分 对本案的建议 一. 产品建议 1.基于本案占地极小～以及市场的发展趋势～建议本案产品建成小高层。 2.由于本案土地成本较高～若建成多层多层则单位价格大大上升～会给后期销售带来不利因素。 3.由于本案的规模较小～不应与其它大盘正面对抗～应将本案做成一个非常富有特色的项目～以吸引那些注重生活品味的消费者～同时与众不同的特色亦能吸引众多的眼球～为销售带来良好的契机。 4.由于周边商业配套不完善～周边生活配套不齐全～本案可以考虑在小区周边建成沿街商铺～分割面积在50平米左右～这样既可以方便小区居民的生活～又可以提高收益。 二. 价格建议 1.本案周边的竞争楼盘价格在5800元/平米左右～考虑到本案的入市时间、本案成本以及南京房价的价格走势～建议本案均价在6000元/平米左右。 2.基于周边商铺的平均水平～以及结合本案的地理因素～建议本案的商业部分价格在8500元/平米左右。 BBH,香港,江苏机构 2004年12月31日 www.21ask.com 中国管理资讯网