楼盘调研表

楼盘调研表 石桥铺赛博A馆商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月21日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,22000平米 套内面积: 11000平米 开盘日期,2000年10月1日 交房日期, 目前出租状况: 无空位,但目前在重新装修。 目前销售状况, 该项目没有销售。 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于高新区石桥铺渝州路6 号,黄金数码IT地段,日均人流量达到建面 160元最高 20万人次,周边电脑通讯市场与周边办15% 最高 /平米 公写字楼云集,公交线路20条左右。 120元 均价 55% 均价 /平米 50元/价格分析,各层租金价格较高,且商家入最低 30% 最低 平米 驻还要交纳进场赞助费1—10万元不等, 处于经营水电均摊。该项目也是目前重庆租凭价格 状态中,最高的数码卖场。 招商阶段 招商率达价格 100% 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费,不单独收取物管费及电梯费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 比例 费用 总额 租金 建面1F 手机通讯/移动等通信150 120元 品牌笔记运营商/商?左 /? 本电脑/形达电脑右 象店 /TCL/海州 科技等 建面 八达/三山/ 2F 各大品牌550/100 华冠/华硕 电脑 ? 元/ 等 ? 建面 3F 耗材/手机 80元 维修等 /? 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 不是在CBD商圈内,但位于重本案处于发展潜力最大的CBD商圈内, 庆目前最大的数码圈中心。 地理位置优势较大,但整体数码区域 发展不及对方。 价格 目前重庆最贵的数码卖场租金 价格。 周遍环境 集中了重庆几大数码IT卖场, 竞争激烈。如泰兴/百腾 配套 德克士等多家快餐店 物业管理 规模 较大,设施较完备。 经营状况 较好,已全部租完。 租售情况 100% 小结 石桥铺塞博A馆地处重庆成熟 数码IT圈,有着较完善成熟的 经营理念和丰富的顾客源,在 重庆影响力较大,以至于商场 无论在租金价格、人气、和经 营状况都较佳。此次市调发现 他们正着力进行卖场装修,进 行商家调整,看来明年即将开 业的百腾对赛博也是一股不小 的冲击波。因此,石桥铺地带 数码IT竞争日益白热化,这对 我们怎样规划定位,值得思考。 石桥铺百腾商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月21日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,35000? 套内面积: 开盘日期,今年11月底 开业日期,明年 3月底4月初 目前出租状况: 听百腾内部员工说一定下大部分商家,去看的商家也较多。 目前销售状况, 该项目没有销售。 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于高新区石桥铺渝州路,数 码IT地段,周边电脑通讯市场与周边办最高 15% 最高 公写字楼云集。 均价 均价 最低 最低 价格分析, 处于经营 状态中, 招商阶段 招商率达价格 100% 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费, 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 手机通讯/ 1F 品牌笔记 本电脑/形 象店 2F 各大品牌 电脑、兼容 机 配件区、耗 3F 材/手机维 修等 4F 动漫网吧 等 5F 配套项目 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 不是在CBD商圈内,但位于重本案处于发展潜力最大的CBD商圈内, 庆目前最大的数码圈中心。 地理位置优势较大,但整体数码区域 发展不及对方。 价格 目前重庆最贵的数码卖场租金相信我们的价格会比对方更具优势, 价格。 更合理。 周遍环境 集中了重庆几大数码IT卖场, 竞争激烈。如泰兴/塞博,外有 广场,多个办公大楼。 配套 备有停车库,观光电梯等多部 扶梯。 物业管理 规模 较大,设施较完备。 经营状况 租售情况 小结 百腾属成都数码广场,此番强 势进军重庆市场,对周边乃至 重庆数码IT行业都将是一个不 小的冲击,据调查得出,百腾 无论从自身品牌的号召力,还 是他们整个团队的整体水平, 及商场打造都具备较强实力与 规模。针对百腾这个主要对手, 我们如何与他形成错位经营, 保持自己特色和发展理念至关 重要。 解放碑电通王商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月23日 本楼盘第 2 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,8000平米 套内面积: 4000平米 开盘日期,2006年3月1日 开业日期, 2006 年6月30日 目前出租状况: 一、二楼目前在微调,所以造成少量地方空置。 目前销售状况,没有销售。 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于解放碑CBD核心地带,是 180元重要的交通要道。 最高 15% 最高 /? 100元 均价 55% 均价 /? 40元/价格分析,解放碑竞争激烈,现争取的政最低 35% 最低 ? 策是下调租金以稳定商家以标准。20? 招商进行的铺位一楼一般所有费用含完是 中,招商招商阶段 3000-3500元 二楼为2000-2600元。 价格 中期。 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 手机通讯/移动等通信 1F 2000 品牌笔记运营商/有 ? 本电脑 乃通讯/联 想/TCL/等 2F 各大品牌方正/三山/2000 电脑 清华同方等 ? 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 紧邻世贸、国际商务中心、万本案处于发展潜力最大的CBD商圈内, 豪及新世纪超市,交通较方便。 地理位置优势较大,但整体数码区域 发展不及对方。 价格 现出优惠政策以留住商家,价 格较低。 周遍环境 毗邻新世纪百货、重庆书城、 女人广场等。 配套 德克士等多家快餐店 物业管理 规模 经营面积4000?,马上会开设 三楼为手机维修市场。 经营状况 一般,但所有商家维持基本费 用没有问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,盈利性目前几乎 没有。 租售情况 因为购物环境较好,有很多商 家愿意进驻,目前一、二楼空 置率很低。 小结 重庆电通王经营定位于中高端 IT数码卖场,整个商场布局和 设施设备购物环境较好。现据 悉,三楼正准备打造重庆市最 大规模的手机维修中心。而且, 商场给租凭户最大限度优惠政 策,更已各种促销方式吸引人 气,目的在于留住商户,打造 商场。本案的重点我们认为也 是朝着对方的环境发展趋势去 更加完善的打造。 石桥铺泰兴商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月21日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,11000平米 套内面积: 5500平米 开盘日期,1997年4月16日 开业日期, 目前出租状况: 一、二楼目前已全部租完,现有三楼一间铺位。 目前销售状况,没有销售。 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于石桥铺数码IT圈,未于塞 140元博A馆和B馆间。 /? ,以最高 15% 最高 下均 建面， 60元/ 均价 55% 均价 ? 30元/价格分析,因该迈场的商家整体实力不最低 35% 最低 ? 强,卖场个方面也不理想,所以也租金价 招商调整格也相对较低。 招商阶段 阶段 价格 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 西美科技/ 手机通讯/900 1F 华锐办公/ 品牌笔记?左 飞利达办公 本电脑 右 /双博数码/ 新大泰电子 /永和办公 等 恒系科技/ 2F 兼容机及先锐达电子1200 配件区 /恒阳电子? 等 万利源实业 /亚中电脑 耗材/圆心 耗材及网1200 3F 电子/四方 络区 ? 软件/宏圆 科技/三A电 脑批发等 四方软件/ 软件图书 宏圆科技/1200 区、二手电 4F 三A电脑批? 手区 发等 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 重庆高新区石桥铺转盘,数码对方不占有地理优势,但对方身处目 IT圈市场。 前重庆的一个数码中心,所以对方区 域相对来说有优势。 价格 与周边数码卖场比较价格较 低,这与卖场环境等有较大关 系。 周遍环境 左右为塞博AB馆,上有办公大 楼。 配套 停车库 物业管理 成熟的物流运输搬运,及物业 管理。 规模 整体规划一般,但单层面积不 大,规划很乱。 经营状况 一般,主要针对批发客户为主。 租售情况 因为购物环境较好,有很多商 家愿意进驻,目前一、二楼空 置率很低。 小结 泰兴里面的产品主要针对公司 大规模采购批发,地处塞博A、 B两馆夹击之中,从而在一定程 度上分享了塞博资源,一定意 义上属于资源共享,连成一片 的规模优势。 石桥铺赛博B馆商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月21日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,8876平米 套内面积: 4500平米 开盘日期,2003年5月 开业日期, 目前出租状况: 几乎全部出租。 目前销售状况, 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于石桥铺数码IT圈,未于塞 150元博A馆和B馆间。交通人流较理想。 /? ,以 最高 15% 最高 下均 为套 内， 80元/ 均价 55% 均价 ? 30元/价格分析,租金里含有物管费,每年有企最低 35% 最低 ? 划资源费3200元,楼层位置越好收费越 高,水电均摊。 招商调整 招商阶段 阶段 价格 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 手机通讯/八达/神舟/1400 1F 品牌数码、三山/道洋?左 笔记本、电科技/安信右 脑 电子等 朗塞电子/ 耗材及配美印耗材/ 2F 1500 件区、办公想达电脑/ ? 用品 俊阳耗材/ 奇克数码等 配件区/维佳海科技/ 1600 3F 修及软件力图科技/ ? 区 拓渠科技等 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 重庆高新区石桥铺转盘,数码 IT圈市场。 价格 与周边数码卖场比较价格较与本案也基本持平,本案可稍高25%, 低,这与卖场环境等有较大关优惠政策会更合理化。 系。 周遍环境 紧靠泰兴,交通便利。 江北商圈内,周边成熟卖场会带动人 气。 配套 停车场,广场 物业管理 成熟的物流运输搬运,及物业 管理。 规模 商业面积现为1-3楼,3楼现基本案规模较大,规划定位更清晰,配 本也空置出来。 套项目更齐全。 经营状况 一般,较之二楼一楼更好。 租售情况 二楼有少量店铺出租。 小结 因为赛博B馆主要商业用途是 A馆的一些功能辅助,在卖场的 整个装修,各层的铺位租金价 格都与其他商场稍低。 临江门泰兴都市馆商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月23日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,9100平米 套内面积: 5300平米 开盘日期, 开业日期,2000年10月 目前出租状况: 一楼出租率基本100%,二楼空置率达20%左右。 目前销售状况, 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于解放碑临江门都市广场A 150元座,共两层。是解放碑商圈数码IT最老 /?的市场,交通人流较理想。 ,以 最高 15% 最高 下均 为套 内， 80元/ 均价 55% 均价 ? 30元/价格分析,租金里含有物管费,租金价格最低 30% 最低 ? 一直保持统一状态,没有任何优惠政策, 招商调整水电均摊。 招商阶段 阶段 价格 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 掌上电脑、联想/神舟/ 1F 品牌电脑/三山/道洋2100 品牌数码科技/安信? 等 电子等 耗材及配 件区/办公汉鸿电子/ 2F 用品/品牌诚信耗材/3200 机/兼容机江平电脑/? /办公设备丁丁数码等 等 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 重庆解放碑临江门,老数码IT本案在江北商圈,新数码商场,对方 圈市场。 更占优势,因为消费者更熟悉,更愿 意去认可和接受。 价格 与本区域周边数码卖场比较价与本案也基本持平,本案可稍高25%, 格较低,这与卖场环境、经营优惠政策会更合理化。 管理等有较大关系。 周遍环境 紧靠步行街,交通便利。 江北商圈内,周边成熟卖场会带动人 气。 配套 停车场,广场 物业管理 成熟的物流运输搬运,及物业 管理。 规模 商业面积现为1-2楼,今年底本案规模较大,规划定位更清晰,配 会作一定调整分类,系统化管套项目更齐全。 理。 经营状况 一般,较之二楼,一楼更好。 二楼的调整力度相对较大。 租售情况 二楼有少量店铺出租。 小结 因为泰兴都市馆主要商业用途 是针对中低档消费人群,在卖 场的整个装修,各层的铺位租 金价格都与其他商场稍低。加 上二楼现在不确定因素太多, 现在经营者大多盈利性下降。 临江门赛博商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月21日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,4803平米 套内面积: 2500平米左右 开盘日期, 开业日期,2001年3月31日 目前出租状况: 几乎全部出租。 目前销售状况, 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于临江门都市广场A座,老 180元数码IT市场,未于泰兴都市馆楼下。交 /?通人流较理想。 ,以 最高 15% 最高 下均 为套 内， 120元 均价 60% 均价 /? 60元/价格分析,租金里含有物管费,因为品牌最低 25% 最低 ? 有较强号召力,所有现在卖场经营还不 招商调整错,租金价格比楼上的泰兴要高出20%左 招商阶段 阶段 右。 价格 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 手机通讯/八达/神舟/ -1F 品牌数码、三山/道洋2500 笔记本/电科技/安信? 脑/耗材等 电子/办公 用品等 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 重庆临江门19号都市广场A座本案在江北商圈,新数码商场,对方 负一楼,老数码IT圈市场。 更占优势,因为消费者更熟悉,更愿 意去认可和接受。 价格 与周边数码卖场比较价格保持与本案也基本持平,本案可稍高10%, 在一条水平线上,这与卖场品优惠政策会更合理化。 牌号召力及经营管理等有较大 关系。 周遍环境 紧靠泰兴,交通便利。 江北商圈内,周边成熟卖场会带动人 气。 配套 停车场,广场 物业管理 成熟的物流运输搬运,及物业 管理。 规模 商业面积现为负一楼,规模不本案规模较大,规划定位更清晰,配 大,商家基本也都实力不强。 套项目更齐全。 经营状况 一般,但品牌号召力强,所以 经营状况还不错。 租售情况 有少量店铺出租。 小结 因为临江门赛博主要商业用途 是银座赛博的一些功能辅助, 在卖场的整个装修,各层的铺 位租金价格都与其他赛博商场 稍低。但经营状况都还不错, 所以品牌号召力是非常重要的 一个因素。 银座赛博商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月23日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,15000平米 套内面积: 7400平米 开盘日期, 2006年4月8日 开业日期,2006 年5月 目前出租状况: 几乎全部出租。 目前销售状况, 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于邹容路,紧临世贸中心, 180元地处重庆CBD核心,新开数码IT市场, /?交通人流较理想。周边遍布大型百货商场 ,以与高档商务楼。 最高 15% 最高 下均 为套 内， 120元 均价 60% 均价 /? 60元/价格分析,租金里含有物管费,因为品牌最低 25% 最低 ? 有较强号召力,所有现在卖场经营还不 招商调整错,租金价格比楼上的泰兴要高出30%左 招商阶段 阶段 右。现在一楼已接手,优惠政策很大,能价格 吸引相当多的商家。租金也比石桥铺低很走势 销售持续期 多。 销售尾期 物管费及电梯费收费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 手机通讯/ 电信 /道洋500 1F 品牌数码、 科技/安信?左 笔记本电 电子等 右 脑 耗材及品园心电子/ 2F 牌电脑、笔三山电脑/3000 记本、办公八达电脑/? 设备 商达电脑等 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 重庆邹容路1--3楼,新数码IT本案在江北商圈,新数码商场,对方 圈市场。地处位置靠近步行街,地理位置有相似之处,双方都无任何 车流、人流量大。 绝对优势。 价格 与周边数码卖场比较价格保持与本案也基本持平,,优惠政策会更合 在一条水平线上,这与卖场品理化。 牌号召力及经营管理等有较大 关系。但一楼接手后,招商政 策很强,零租金。 周遍环境 紧靠女人广场,世贸中心,交江北商圈内,周边成熟卖场会带动人 通便利。 气。 配套 停车场、配套项目不错。 停车场,广场 物业管理 成熟的物流运输搬运,及物业 管理。 规模 商业面积现为1--3楼,规模不本案规模较大,规划定位更清晰,配 大,商家基本也都实力不错。套项目更齐全。主题式商场发展模式。 配套项目相当不错,多元化发 展。 经营状况 一般,但品牌号召力强,所以 经营状况还不错。三楼的人才 市场的人气对数码卖场也有带 动。 租售情况 有少量店铺出租。一楼目前招 商中。 小结 因为银座赛博主要商业用途是 打造多元化的数码卖场,在卖 场的整个装修,各层的铺位租 金价格都与其他赛博商场稍 低。但经营状况都还不错,一 楼的接手会加强生命力,商场 整体性很好,所以配套项目的 优势是不容怀疑的。 沙坪坝赛博商业楼盘调研表 调研人,张宇 谢杰成 调研时间,2006年11月21日 本楼盘第 1 次跟进调研 占地面积, 建筑面积,10500平米 套内面积: 5000平米 开盘日期, 开业日期,2002年11月16日 目前出租状况: 几乎全部出租。 目前销售状况, 出租价格 比例 销售价格 比例 地段分析:位于沙坪坝区小新街29号华 150元宇广场A座,地处重庆CBD沙坪坝商圈核 /?心,老数码IT市场,交通人流较理想。 ,以周边遍布大型百货商场与高档商务楼。 最高 15% 最高 下均 为套 内， 100元 均价 60% 均价 /? 40元/价格分析,租金里含有物管费,因为品牌最低 25% 最低 ? 有较强号召力,所有现在卖场经营还不 招商调整错,租金价格一直保持开业阶段水平。现 招商阶段 阶段 在价格趋于稳定。租金也比石桥铺低很价格 多。 走势 销售持续期 销售尾期 物管费及电梯费收费,均含在租金价格中。 室内车位租售价, 露天车位租售价, 经营业态分析 经营 IT数码产品 主体 楼层经营面积租金租金管理租金平均 业态分类 经营商家 分布 面积 比例 标准 比例 费用 总额 租金 电信 /易天1100 1F 手机通讯 移动/联通?左 等 右 2F 耗材及品方正电脑/1300 牌电脑、笔商达电脑/?左 记本、办公八达电脑右 设备 /TCL电脑等 信达科技、 1300 网络、软件惠鑫耗材、 3F ?左 等 国东科技、 右 申发网络等 顺达电脑、 1300 配件、维修华正科技、 4F ?左 等 华剑电脑、 右 唯有电脑 调查结果分析 比较要素 被调对象分析 与本案比较分析 位置 沙坪坝区小新街29号华宇广场本案在江北商圈,新数码商场,对方 A座,地处重庆CBD沙坪坝商圈地理位置有相似之处,双方都无任何 核心,老数码IT市场,交通人绝对优势。 流较理想。 价格 与周边数码卖场相对较少,再与本案也基本持平,我们的优惠政策 加上卖场品牌号召力及经营管会更合理化。 理的较大关系,所以价格相对 稳定,无招商政策。 周遍环境 紧靠步行街,交通便利。 江北商圈内,周边成熟卖场带动人气。 配套 停车场 停车场,广场 物业管理 成熟的物流运输搬运,及物业 管理。 规模 商业面积现为1--4楼,单层规本案规模较大,规划定位更清晰,配 模不大,商家基本也都实力不套项目更齐全。主题式商场发展模式。 错。配套项目不行。 经营状况 一般,但品牌号召力强,所以 经营状况还不错。周末人气相 对较旺。 租售情况 有少量店铺出租。 小结 因为沙坪坝赛博是单一数码卖 场,在卖场的整个装修上比较 旧,各层的铺位租金价格都与 开业时期一致。但经营状况都 还不错,商场整体性不错。