美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示

美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 美国住宅缺陷默示担保制度及其对中国的启示 摘 要:因住宅质量缺陷引起的纠纷在世界各国均是常见性的问题。因通过交易而获得住宅所有权的依据是不动产买卖合同，所以各国通常以合同法纠纷解决机制处理此类纠纷。美国合同法上的默示担保制度在解决此类纠纷方面显现出了较强的灵活性和旺盛的生命力。本文重点研讨了美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展、基本内容、责任主体、认定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和救济方式，在与中国相关制度简要比较的基础上提出对我国的启示。 关 键 词:美国;住宅缺陷;默示担保 自,,,,年住房制度改革至今，快速发展的商品住宅市场已成为国民经济的支柱产业和举国关注的民生领域。持续上涨的房价令原本十分重要的住宅质量问题在一定程度上被忽视，但这些问题终将显现。近年来频发的住宅质量事件 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明，如何妥善解决因住宅质量缺陷引发的纠纷已是不能回避的问题。默示担保制度是美国解决此类纠纷行之有效的途径。英美法上的默示担保制度起先产生于货物买卖法中。在普通法默示担保制度基础上，英国,,,,年《货物买卖法》首次以制定法形式规定了出卖人对货物商销性的默示担保责任，突破了长久以来作为买卖合同基本准则的“买者当心”原则，随即英国法上的这一规定被美国,,,,年《统一买卖法》以及后来的《统一商法典》所采纳。到,,,,年代，默示担保已基本上替代了“买者当心”原则，成为美国买卖法上的通用规则。如今的英美买卖法，由于默示担保的适用，原来作为一般原则的“买 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 者当心”，在英国实际上变成了例外;而在美国通行的原则已经变为“卖者当心”。,,,因其良好的效用与价值，默示担保制度亦为被不动产法所借鉴和采纳。 一、美国住宅缺陷默示担保责任的形成与发展 对于因缺陷而受损的住宅买方，美国大多数州均确立了默示担保制度以保护其利益。总体上看，美国的住宅缺陷默示担保制度兴起于,,,,年代。二战之后美国不仅迎来了婴儿潮，还有相伴而生的住宅潮。与此同时，因住宅缺陷而引起的纠纷数量亦持续走高。依据传统的“买者当心”原则，开发商仅对住宅交付时的状态负责，之后发现任何缺陷的风险则完全由买方承担。住宅因其相对个人总财富而言价值巨大，且普通消费者通过交付时检视而发现缺陷的难度极大，适用“买者当心”原则导致大量不公平的诉讼结果。“买者当心”原则确立的时代，买卖双方在缔约能力上处于相对平等的地位，这是该原则得以确立的基础。然而，在社会发展与科技发达后买卖双方缔约能力上的不平等逐渐显现，仍然僵化地坚持“买者当心”原则显得越来越不合时宜，住宅缺陷的默示担保制度由此走上了发展的快车道。 美国住宅缺陷的默示担保制度主要适用于开发商所售的新建住宅，是美国法院为便利购房者因所购住宅存在缺陷而向建设方求偿而发展出的制度。它是对社会发展的一种回应，旨在改变在传统的“买者当心”原则下受损害的购房者可能得不到有效救济的不公平状况。美国确立住宅缺陷默示担保制度的法理基础体现在以下方 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 面:?买方与开发建设方之间所具备的专业知识与能力的不平等使买方处于弱势，尤其在隐蔽缺陷;?开发建设方更有机会发现缺陷或防止缺陷发生;?开发建设方有更强的风险承受能力;?开发建设方处在更强势的谈判地位;?买方对房屋品质有高度期待;?劣质施工的隐患等。,,, 在北卡罗来纳州，因婴儿潮所导致的对新建住宅的大量需求和随之而来的住宅质量缺陷纠纷，使法院认识到对住宅卖方课以质量缺陷的默示担保责任实属必要。北卡州建筑物工艺良好性的默示担保最早见于,,,,年的判例，但是直到,,,,年代才在新建住宅买卖领域形成较为完善的制度。,,,而在德克萨斯州，最高法院在,,,,年的哈勃诉莫顿案中确立了宜居性和工艺良好性的默示担保条款。住宅缺陷默示担保制度一经确立，收到了良好的效果。于是在先行者的示范带动下，美国各州纷纷以判例或制定法的形式将之引入本州。据统计，在全美,,个州和哥伦比亚特区中，目前仅有,个州未确立住宅缺陷的默示担保，即北达科他州、佐治亚州和新墨西哥州。,,,犹他州,,,,年以判例确立了住宅缺陷的默示担保，使其成为截至目前最后一个确立该制度的州。 二、美国住宅缺陷默示担保制度的主要内容 (一)默示担保的覆盖范围 在美国，住宅缺陷默示担保的覆盖范围较广，在类型上包括独栋住宅、集合住宅以及其他居住性不动产，例如华盛顿州制定了专门的《公寓法》规定公寓卖方对买方负有的公寓质量的默示担保责任; --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 在保护主体上则并非仅限于初售住宅之买方，亦包括后手买方，多数州规定住宅卖方在转让住宅时，其所享有的住宅质量缺陷默示担保权将一并转让给买方。 (二)住宅缺陷默示担保条款概述 大多数采默示担保的州均把两项最主要的担保列入住宅买卖的默示担保条款，其一为工艺良好性，其二为宜居性。总体上看，两项担保条款是相互独立的，但在某些仅通过判例法而未立法规定住宅买卖默示担保制度的州，有关工艺良好性和宜居性之间的区别常常模糊不清，容易导致对二者关系的误解。一般认为，宜居性重点强调的是适合人类居住的属性，即主要考察住宅缺陷是否影响其适合居住之目的;而工艺良好性重点强调的是开发商或施工方所建造房屋的质量，意即开发商或施工方在住宅原 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 的使用和施工工艺等方面是否达到必要的标准。因此，有美国学者指出工艺良好性主要是考察建造住宅的“过程性”缺陷，而宜居性则主要是考察工作成果的“结果性”缺陷。,,, 工艺良好性默示担保的基本内容是指所有工作应当以一个熟练工人应具备的工艺水平那样完成以达到当地普遍认同的接受标准。因此，违反工艺良好性之默示担保的表现形式即为施工中的因疏忽大意而未遵守建筑法律法规所导致的缺陷之产生。对于担保标准，法律并不要求施工方达到最尽职之标准，而只要达到一般的工艺技能，尽到必要的注意义务即可。也就是说，检验标准并非需要工作之完成地尽善尽美，而是合理与适当。 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 宜居性默示担保的基本内容是指住宅应当适合居住，否则卖方应对买方承担相应的责任。顾名思义，住宅的主要功能在于满足人类居住的需求，所以在房屋买卖中对买方而言，宜居性是个最基本且合理的期待。,,,因此，法律认定建设方或开发商在出售住宅时应担保该住宅之宜居性。宜居性默示担保为住宅购买者提供这样一种确信，即他所购买的住宅具有充分良好的品质能为他挡风遮雨，是一个满足安全、卫生、清洁等要求的居住场所，且不存在任何本质上有损这种良好适用性能的缺陷。宜居性默示担保之范围不仅包括住宅主体结构之缺陷，还延伸至任何影响到房屋的居住或有效占有的缺陷，例如不适当的排污装置或供水系统等问题。 (三)默示担保的缺陷类型 缺陷类型与默示担保条款的类型相适应，分为未达到工艺良好性标准的缺陷或不符合基本宜居性的缺陷。但就某一具体缺陷而言，可能违反工艺良好性的默示担保或宜居性的默示担保之其一，也可能同时违反两种默示担保。 从发生缺陷的住宅部位来看，法院判决开发商或建筑商承担默示担保责任所认定的缺陷种类甚多、严重程度甚广，主要包括屋顶漏水或其他缺陷，漆面剥落， 排水系统或污水处理系统不合格，化粪池等污物处理系统不达标，供水不足或不适合饮用，选址不当引起地基或墙体开裂或房屋沉降，地下室湿度超标，电气线路缺陷，空调系统缺陷，以及空气质量不达标等。,,,此外，住宅缺陷的默示担保责任不仅适用于住宅本身的缺陷，还适用于连同住宅一起 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 出售的土地缺陷。 而从缺陷的明显程度来看，与英国相同，美国默示担保所涵盖的缺陷并不包括明显缺陷，即购买之前通过检视就显而易见的或未故意隐藏的缺陷，而是同样仅限于隐蔽缺陷，即有隐蔽性的缺陷。而在隐蔽性的认定上，英美之间以及美国各州之间的标准并不一致，尤其是在初手住宅和后手住宅的买卖上。例如，对于初手住宅的买卖，科罗拉多州上诉法院在戴维诉布拉德利案中提出了与英国之合理检视下的客观可发现性标准类似的观点，即认为隐蔽性缺陷是买方在合理检视中没有被发现之可能性的缺陷，而非事实上没有被发现的缺陷;而伊利诺斯州最高法院在帕克诉索恩案中提出了不同的观点，认为只要买方在买房前进行检视时确实未察觉到缺陷之存在，那么“通过检视发现隐蔽缺陷的可能性”就不应是构成默示担保责任的因素。这实际上大大放宽了对隐蔽缺陷的认定标准。而对于后手住宅的买卖，即将默示担保适用于第二手及其之后的卖方时，有法院提高了隐蔽性要求，将之限定于“经过合理检视仍无发现之可能性且购买后才显现”的缺陷。而对于未发现之隐蔽缺陷的时间要求究竟为签订合同时还是所有权转移时，，各州基于所买卖住宅类型而给予区别对待:对于住宅预售合同而言，缺陷风险转移的时间是住宅交付时;而在已建成住宅买卖中，缺陷风险转移的时间通常是签订合同时。 (四)默示担保的期限 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 各州住宅买卖所适用的默示担保的保障期限依该州的默示担保制度是基于制定法还是判例法而定。制定法上的默示担保之期限通常由州立法机关以立法直接规定。大多数州确立的是多级期限体系，针对不同的缺陷类型规定长短不一的保障期限，而对于类似主体结构缺陷或其他主要缺陷则规定更长的期限。在立法规定保障期限的各州，默示担保期限最长可至,,年。整体上看，美国各州制定法所确立的多级住宅缺陷默示担保期限表现为“一二五”体系或“一二十”体系。例如，路易斯安那州《新售住宅担保法》规定，住宅整体上的、任何不符合建筑标准的缺陷或建筑标准未规定的原材料或工艺之缺陷实行,年的担保期限，而与管道、电气、加热制冷和通风系统相关的缺陷实行两年的担保期限，住宅主体结构上的缺陷实行五年的担保期限，此即“一二五”体系;明尼苏达州法典规定住宅整体上的、任何因不符合建筑标准的过错施工和有缺陷材料而导致的缺陷实行一年的担保期限;因不符合建筑标准的过错安装施工而导致的管道、电气、制热、制冷系统上的缺陷实行两年的担保期限;因不符合建筑标准的主要建筑缺陷实行,,年的担保期限，此即“一二十”体系。 与通过立法规定担保期限的州相比，有些州住宅缺陷的默示担保期限依据基于合理性标准作出的判例所确立。因判决是针对个案中实际涉及的缺陷作出，故判例所涉缺陷的类型化程度较低，因而易导致担保期限难以归纳、甚至无章可循。一般而言，买方所购住宅存在缺陷部分的常规使用寿命是认定默示担保期限的重要参考因 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 素，此外还需考虑房龄和维护状况等因素。由于住宅的各部位及功能系统的常规使用寿命可能存在差异，故买方主张的针对特定缺陷的默示担保期限还将取决于缺陷发生的部位、类型以及功能系统的种类等。总的来说，在以判例法确定默示担保期限的州，住宅缺陷默示担保的具体期限通常由法官视个案情况而定。 三、美国住宅缺陷默示担保责任的主体 (一)默示担保责任的承担方 早期的默示担保责任承担方仅限于实际建造住宅的建筑商卖方。后来随着住宅市场上卖方主体形式因分工之细化而向着多样化方向发展，卖方不仅限于传统上建造并出售住宅的建筑商，还出现了以开发商等身份参与住宅销售的主体，于是默示担保的保护范围也随之扩展，除了实际建造住宅的建筑商卖方可成为责任承担主体外，以向公众出售住宅为目的而与建筑商立约建造住宅的开发商卖方也被纳入责任承担的主体范围。整体上看，住宅缺陷的默示担保责任由从事房屋建造、销售的建筑商和开发商承担。需要特别指出的是，当作为买方的消费者转手出售该住宅时并不成为默示担保责任的承担方，承担默示担保责任的仍是原建筑商或开发商。 (二)默示担保的被担保方 关于默示担保的被担保方的范围，大多数已建立住宅缺陷默示担保制度的州均承认新建住宅的第一手买受人属于受保护的范围。但默示担保之保障是否延伸至第二手及其后的买方，则有不同。大多数州允许后手买方提起针对开发商或建筑商的有关住宅缺陷的默 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 示担保诉讼，而少数州则主要通过判例法确立了后手买方不得提起针对开发商或建筑商的有关住宅缺陷的默示担保诉讼。总体而言，在已确立住宅买卖默示担保制度的州，将担保保护范围延伸至第二个及其后买受人的趋势已较为明朗。在大多数州，只要可适用的担保期限未届至，后手买方都可受到默示担保之保障。 这种做法突破了合同相对性的制约，体现了美国法律在面对价值问题时的基本立场。首先，它以消费者保护为主要目标，加强对消费者的保护是美国法律发展的基本趋势;其次，在于保障住宅的流动性，以应对美国人口的高流动性现实;第三，基于公平正义的考量，建筑商或开发商不能仅因其所售住宅易主便可豁免本应承担的缺陷担保责任。 四、美国住宅缺陷默示担保责任的认定 (一)合理性标准 合理性是认定住宅缺陷的默示担保责任的一般标准。若无合同约定或相关法律法规明确规定的建筑商、开发商的义务履行标准， 各州法院通常会适用普通法上之合理性标准来认定买方所主张的缺陷是否构成默示担保义务之违反。事实上，多数以制定法规定新售住宅默示担保制度的州，其立法中并未包含明确的义务履行标准。默示担保义务对担保方而言，要求其所售住宅在宜居性和工艺良好性上具有“合理性”，而不是“绝对完美”。法律并不苛求开发商或建筑商提供给买方一所完美的住宅，而是要求他们向买方提供一所经由合理工艺建造的适合居住的住宅。法院在个案中适用合理性标 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 准需考虑房龄、维护状况、住宅的用途等诸多要素。 (二)关于宜居性认定的特别考察 宜居性在住宅质量缺陷默示担保中居于核心地位。与工艺良好性重点在于强调建造过程应符合合同目的不同，宜居性主要强调实际交付的成果——住宅是否符合合同约定。对于住宅是否适合居住，每个人会有不同的理解和判断。买方往往倾向于住宅的完美化，任何细微缺陷都不容于买方;而略有缺陷时不构成对宜居性的违反显然是卖方所希望的标准，故法院的判决只不过是在两者的主张中间寻找一个缺陷与宜居性的平衡点。事实上，宜居性是个难以精确界定的概念:一方面，任何一个细微缺陷并不当然导致住宅主体结构上不适合居住;另一方面，宜居性担保也不能被解释得过于严格以至于只有那些结构上不适合居住的缺陷才能受到担保。因此法院应针对个案进行考察，分析缺陷的严重程度是否达到不适合居住的程度。实践中，法院面临的问题是，当它认为原告所主张的缺陷并不足以致使住宅不宜居住时，是否认定卖方构成默示担保之违反。在美国，无论是制定法还是判例法，都展现出加强对消费者保护的趋势。法院通常对默示担保责任作较宽泛的解释，认为仅凭房屋仍可居住的事实不足以满足默示担保之要求。因为如果支持开发商或建筑商以“住宅虽有缺陷但不影响居住”作抗辩，会导致荒唐的结果——如亚利桑那州上诉法院在纳斯特里案的判决中所指出:“建筑商因其所建住宅质量不够差而免责是荒唐的事情。”所以在美国住宅买卖默示担保制度下，建筑商或开发商不仅要对导致住宅不易居 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 的主要、基本的缺陷承担其默示担保责任，也要对并非严重到要令 住宅买方搬离住宅的小缺陷承担其默示担保责任。 --------------知识就是力量-----精品word文档 值得下载------知识改变未来---------------- 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