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支行个人房地产按揭贷款风险评估与控制 检测专用.doc

支行个人房地产按揭贷款风险评估与控制 检测专用

Goddard先波
2017-09-26 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《支行个人房地产按揭贷款风险评估与控制 检测专用doc》,可适用于活动策划领域

支行个人房地产按揭贷款风险评估与控制检测专用专业硕士学位论文A支行个人房地产按揭贷风险评估与控制论文类型调查研究报告作者姓名万茜曦学号,,,?,,,,,,专业工商管理硕士,MBA,年级级申请学位级别硕士指导教师(校内)刘健教授指导教师(校外)II目录绪论,(,研究背景及意义,(,国内外研究现状及趋势,(,研究思路和方法,个人住房信贷风险控制理论与方法,(,商业银行信贷理论,(,风险定义及分类,(,风险的基本特征,(,风险产生的原因,A支行个人住房按揭贷款风险管理现状分析,(,A支行简介,(,A支行业务介绍,(,A支行个人住房按揭贷款风险控制现状,A支行个人住房按揭贷款业务风险管理中存在的问题及成因,(,假按揭风险与分析,(,借款人风险与分析,(,抵押物风险与分析,(,银行自身风险,A支行个人住房按揭贷款业务风险防范及其对策,(,合作项目准入机制,(,借款人准入机制,(,资产证券化策略,(,完善内部控制制度,结论与建议,(,结论第页西南科技大学硕士研究生学位论文绪论,(,研究背景及意义研究背景房地产业对国民经济发展具有支柱性作用年以来在某些省市房地产业的经济效益占到GDP的近四分之一其对国民经济的拉动与稳定经济持续发展的作用不容小觑。商业银行房地产贷款业务是商业银行资产业务的重要组成部分,央行公布的《年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示截至月末人民币房地产贷款余额万亿元,其中个人购房贷款余额万亿元同比增长增速比上季末高个百分点比各项贷款增速高个百分点月份增加万亿元同比多增亿元。其中建设银行(,,)和中国银行(,,)对公和对个人相关的房地产贷款合计占比均接近三成。从绝对值来看涉房贷款中按揭贷款的余额远远高于对公开发贷的余额今年中期甚至达到了对公贷款余额的倍。今年月份商品房销售面积万平方米同比增长月份为下降。其中住宅销售面积增长住宅销售额增长今年上半年楼市成交数据明显好转这主要和国家的政策放松刺激有关特别是降准降息带来的流行性支持。二线城市中大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现相对较差部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势高库存依然是市场的主旋律。中国房地产市场已经发生微妙变化。一方面由于当前的人口结构导致的住房刚性需求和改善性需求量仍然较大所以预计房地产市场在近几年仍然会是稳定具体负责相关的协调管理工作行长或独立审批人负责风险控制的领导工作。调查部门在个人住房按揭贷款风险控制中主要的职能是在受理业务的过程中进行初步的筛选将不符合相关基本条件的客户进行剔除拒绝其业务申请例如在对申请者的资质审查中进行面对面调查切实了解申请者的真实信息。审查部门主要是在处理个人住房按揭贷款业务时保证所有的业务流程都符合A支行的相关规定以及我国现有的法律规定。风险经理则是在整个个人住房按揭贷款业务流程中进行主动的风险控制例如主动发现风险问题并进行相应的控制和反馈。A支行个人住房按揭贷款风险控制现状风险识别现状风险识别是风险控制的基础和前提风险识别是事前风险控制的主要手段包括风险感知和风险判断。当前A支行在风险感知方面主要依赖客户经理的主观经验判断及对于借款人主动提交的有限资料的信息真实性的判断这些因素往往会受到客户经理主观判断的影响。在客户经理受到银行经营指标的考核压力下甚至可能引发道德风险。在对客户经理调查真实性的风险控制方面主要是由风险经理承担的风险经理通过分析客户经理的判断结果对借款人的相关信息进行更加全面、详尽的分析确定借款人的还款能力和信用状况为决策环节提供基础资料。A支行在风险识别方面无论是风险感知还是风险判断都存在一定的不足和问题。一方面在风险感知中过于依赖客户经理的主观判断有引发道德风险的可能性。另一方面在风险判断中风险经理并不是专门进行风险分析的团队还款过程风险控制现状目前A支行在个人住房按揭贷款风险控制中基本上处于一种断层状态当完成放款后除由总行统一在还款日之前发送提醒信息及逾期后统一发送一次第页西南科技大学硕士研究生学位论文催收信息外对本支行内部并未作出对借款人还款过程全面追踪的监管要求这也是基于现实中个人住房按揭贷款违约对象众多的管理难题。在逾期违约方面逾期违约成本过低较之于信用卡的高额利息及复利计算方法按揭贷款逾期的罚息过低。造成这一问题的一个关键原因就在于目前A支行尚无较为完整的还款过程风险控制体系事中风险控制方法较为单一并且缺乏力度还款人逾期违约的成本较低从而导致大量还款人存在逾期违约的现象。损失处理现状当部分个人住房按揭贷款业务出现违约情况时A支行首先对还款人的还款能力进行调查当确定还款人完全不具备还款能力时同还款人进行交涉和谈判最终执行合同规定收回房产所有权并且进行资产处置。资产处置的目的是为了降低由此带来的损失但是应当看到当还款人具备还款能力但是出于投资目的在完全理性的基础上如果选择故意违约A支行并没有较好的处理方法此时一般房产价值出现了大幅度缩水并且差值部分已经超过了利息和剩余贷款的总额。从年A支行的个人住房按揭贷款违约房产处置情况来看由于年以来房价的企稳抵押物增值较低甚至出现负增长甚至在这一时期还出现了市场供求不平衡的情况一旦在某一时期内无法处置该资产那么房产也就成为了银行不良资产造成其不良率的提高。,A支行个人住房按揭贷款业务风险管理中存在的问题及成因,(,假按揭风险与分析众所周知房地产业是资金需求量极大的行业尤其是某些楼盘在获得土地使用权时已经支付很大代价的企业在住房建设的后期阶段极易出现资金量紧缺的情况。此时的房地产公司能抵押的资产早已办理贷款唯一能取得资金的办法就是通过销售住房获得销售款项来支持楼盘的后期开发。实践中假按揭出现可能性大小与开发商的资质的高低负相关在年以来房地产低迷发展的过程第页西南科技大学硕士研究生学位论文中出现了部分资质较低的或零开发经验的开发商开发的项目因为项目选址规划等问题导致的楼盘滞销后开发商由于前期开发积欠了大量资金铤而走险选择此种资金回笼的较多而资质较好的大中型开发商由于资金来源渠道丰富开发项目经验成熟及累计的口碑效应较少出现滞销状况发生假按揭的可能性也较小。如此本来是用于方便居民买房的个人住房按揭贷款就成了房地产企业借以融资的载体出现“假按揭”。在这里所谓的“假按揭”一般是指借款人具有虚假的购房目的采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。房地产开发商先将未卖出的楼盘过户给房地产中介公司或个人然后中介和个人再以购房者的名义向银行申请个人住房贷款并将按揭的房屋设为抵押物之后开发商再要求中介和个人将申请来的银行贷款通过转账或提现的方式转移到他的手中如此房地产开发商达到了获取银行信贷资金的目的。“假按揭”贷款业务的表现形式“假按揭”在经济活动中具有多种表现形式。其中最常见的一种是开发商为缓解楼盘销售窘境通过虚拟购房人并与之签订购房合同然后再以虚拟的购房人的名义向银行申请个人住房贷款从而骗取银行信贷资金。如此开发商便能尽快的销售完房屋收回投资乃至获利将经营风险转嫁给了银行。其他形式的“假按揭”还表现为以个人住房按揭贷款的名义为开发商的生产经营融资开发商与购房人勾结规避国家规定的期房购买最低首付政策建筑单位为开发商垫付资金修建住房后由于种种原因开发商资金链断裂以致无法支付拖欠建筑单位的工程款时出现的工程房屋抵债型“假按揭”等。房地产行业的“假按揭”业务主要有以下表现形式,虚构借款人房地产开发商通过伪造借款人署名的方式向银行提供不实的申请材料和购房合同从而向银行申请贷款。当银行同意贷款申请后开发商继续以伪造的借款人签名与银行签订借款合同后以借款人的名义还款。此类“假按揭”多是有组织、有策略的。他们利用银行个人贷款风险管理中存在的漏洞骗取银行按揭贷款。如果开发商通过此方式获得的资金没有用于工程项目的建设之中或恶意诈骗携款第页西南科技大学硕士研究生学位论文潜逃银行则会面临巨大的风险。虚构房屋虚假房屋面积和房价在全国大部分城市的房产管理中心已为银行提供可以联网查询相关房屋信息及抵押登记的的金融服务平台的情况下此种虚构房屋虚构房屋面积和房价的假按揭情况需要开发商(卖房人)与房管局员工或与银行员工勾结才能通过无真实交易行为的虚假售房合同向银行申请个人住房抵押贷款骗取银行信贷资金。虚假房屋购买行为开发商以其内部员工或关联人的名义申请个人住房贷款。和上述第一种形式“假按揭”不同的是此种“假按揭”合同和所有的申请材料在形式上都是合法的。一旦贷款申请成功开发商便组织批量还款直至违约集中发生风险暴露。此类“假按揭”贷款按银行工作人员的知情情况又可细分为两类:一是工作人员不知情“假按揭”的发生完全是因为他们未按照上述的五个贷款流程按部就班的进行审查从而未能识别虚假按揭而发放了贷款。二是银行工作人员知情他们多数是为了达到销售业绩或为了逃避开发商无法按期偿还开发贷款的责任配合甚至参与将开发商短期的开发贷款不良贷款风险转嫁到长期的个人住房抵押贷款风险上以期避免受到相关处罚。售后返租此种形式的“假按揭”是在零首付的基础上发展起来的。同样是开发商与购房者、评估机构勾结进一步高估房价从而使银行实际贷出的资金远远高于房屋的真实售价银行贷款风险没有完全覆盖。这样开发商不仅实现了对购房者零首付的承诺也套取了更多的银行资金。之后开发商按月退还借款人多出房屋实际售价部分的本金和利息即租金该类贷款购房行为是真实存在的故此类形式的“假按揭”较为隐蔽危害极大。主要表现形式为房价虚高。假按揭的主要成因分析开发商利用虚假购房合同恶意套取资金在房地产市场持续火爆的形势下,开发商的赚钱欲望日趋强烈,开发楼盘的速第页西南科技大学硕士研究生学位论文度不断加快,从而导致其资金链条紧绷。为缓解资金压力,保证按揭项目正常运转,开发商往往通过各种渠道进行融资,在向银行申请贷款或民间融资受阻的情况下,部分开发商利用个人住房按揭贷款申请条件较低、银行审查宽松、期房按揭无法办理现房抵押登记的特点,通过批量伪造购房合同套取银行资金,挪作他用。正常情况下,开发商会按时偿还贷款本息,并会在资金宽裕时将贷款结清,但也有部分开发商在资金链出现问题,无力偿还时,会出现卷款潜逃、逃废债务的严重现象,,银行内部管理混乱商业银行部分信贷人员为提升营销业绩,对借款人购房真实性和贷款偿还能力的调查和审核流于形式,片面追求贷款规模和放款速度,从而导致“假按揭”贷款的发生。此外,银行间的无序竞争对开发商制造假按揭起到了推波助澜的作用银行间缺乏对信贷发放、借款人情况、房屋销售状况等信息的互通也为部分开发商就同一套房屋在不同银行制作假按揭骗取贷款提供了可乘之机。此外,银行内部员工与外部人员售房人、中介机构、开发商等相互勾结,通过伪造房产证、房屋买卖合同等方式虚假贷款资料套取银行信贷资金也是“假按揭”业务发生的重要原因。部分借款人缺乏法律意识、信用意识一些借款人法律意识淡薄,对个人信息管理随意、轻信于人,造成信息或身份证件被借用或盗用,结果成为“假按揭”业务的受害者,,没有明确中介机构的职责与责任虽然银行贷款操作规程要求在某些情况下的信贷业务中介机构须具备相应的资质,但是这种规定已然流于形式。资产评估机构提供的中介服务良荞不齐,缺乏可信度,加大了银行的贷款评估和审查的难度和风险。,(,借款人风险与分析借款人的违约种类和特点个人住房按揭贷款借款人违约形式主要有两种其一主动违约又称理性违约包括主动终止还款违约和提前偿还违约两种方式。这种违约行为与个人经济水平和还款人力无关但和房屋本身、房价波动以及利率水平存在密切关系。第页西南科技大学硕士研究生学位论文其二被迫违约是指借款人每月有还款的意愿但由于经济上没有还款能力而违约。这种违约行为和个人收入水平及支付能力的变动存在直接关系。,,,,个人住房按揭贷款主动违约风险提前还款型违约风险提前还款风险是指:借款人在合同规定的还款期限内对于剩余的贷款额不再履行原有合同规定在以后期间按期偿还而采取提前偿还本金的方式使银行蒙受损失的风险。提前偿还虽然不会使银行的贷款资金变成不能收回的坏账损失但是却会减少银行的收益同时带来一些风险主要会带来以下两个方面的不利影响:借款人提前偿还会打乱银行原有的资金投放计划。银行通常会把资金分别投放到高风险领域、一般风险领域和低风险业务三个不同领域。银行通常将个人住房贷款视为低风险业务面对个人住房贷款借款人提前偿还的本金银行必将会为这笔资金寻求新的投资项目那么这笔资金便不一定会再次投放到低风险领域这样一来便会打乱银行原有的资金投放安排。对提前偿还资金的管理会增加银行管理成本。因为银行的产品就是货币银行就是靠经营货币使货币具有流动性而获得收益的提前还款的资金使银行得到一笔安排意外的资金流入面对这样一笔资金银行必然不会闲置所以银行方面必然会为这笔借款人提前偿还的回流资金寻找新的投资渠道这样将势必需要花费人力、物力、财力等资源再投资成本的增加此外由于提前还款具有不确定性导致银行不能按照通常的程序进行处理银行还需要安排专门人员协助提前偿还的借款人办理很多相关手续以及申报等程序一定程度上加大了银行的人工成本削弱了这笔提前回流资金原有的获利能力导致银行收益减少。鉴于银行间的竞业竞争压力各银行普遍对于提前还款的借款人的违约行为仅在限定期限内收取少量的违约金这也是导致借款人选择提前还款的一个原因因为对借款人而言提前还款不仅可以节约很多利息支出而且也不用付出特别大的违约成本。根据对A支行个人贷款历史数据的分析借款人在年之内提前完全偿还资金的比例较大。根据以上提前还款的统计结果银行实践中逐渐减少从合第页西南科技大学硕士研究生学位论文约上对提前还款的限制和处罚而是采取预约还款制度更多的通过在贷款规模宽松时期延长预约时间在贷款规模收紧时期缩短预约时间来调整资金安排。终止偿付型违约风险主动违约是指:借款人认为牺牲原有的支付成本、放弃每月还款反而可以带来更大的收益这种违约行为与个人经济水平和还款人力无关但和房屋本身以及房价波动存在密切关系。选择终止偿付的借款人是在经过自己理性思考后做出的决定借款人认为违约能够比履约获得更大的收益。这种违约行为通常发生在房价下跌的过程中。当房价出现下跌时借款人会对继续履约还是违约做出权衡当借款人认为剩余贷款额大于购买同样品质物业所需代价或者转让房地产所取得的收入不足以还清贷款时无法收回投资成本时借款人就很有可能选择终止偿付违约。银行通常认为个人住房贷款因为有房屋作为抵押物应该是安全的但是从之前的分析就可以知道当房价上涨时借款人一般不会选择终止偿付违约只有当房地产市场出现不景气房价下跌时且下跌后房屋价值低于贷款余额时借款人就可能选择终止偿付违约这时候银行即便是处置了抵押物所得金额也不足以支付借款人尚未偿还的贷款余额银行必将遭受损失。,(,(,(,个人住房按揭贷款被动违约风险被动违约是指:借款人有还款的意愿但是由于财务困难导致没有能力支付到期应该归还的款项而导致违约发生的行为。被动违约的发生和借款人的支付能力变化有直接关系多发生在借款人因收入持续减少或者支出增加而导致支付能力下降的情况下。据国际经验居民将收入的用于住房消费贷款是一条警戒线若超过此警戒线即用于归还住房贷款的金额达到了居民收入的以上则会面临较大的还贷风险出现违约的几率较大并且居民的生活质量也会因此受到影响。我国银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中提出的月还款额需控制在收入以下的警戒线。的负债比被各商业银行广泛采用作为个人住房按揭贷款的严格准入标准。第页西南科技大学硕士研究生学位论文前文已提到信息不对称的一个重要因素在于银行对于借款人的实际收入状况及贷款发放后的实际收入状况变化不了解实际负债比的变化更是未知因素。以A支行所在的成都市为例年平均房价为元根据中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国经济体制改革报告》称预计年中国城市人均住宅建筑面积将达到平方米以在成都购买一套的房屋计算需要万首付成、贷款年、贷款利率按计算购房者每月还款额为元。根据成都市统计局数据年我市居民年可支配收入为元那么月可支配收入即为元那么即便是夫妻双方共同承担房贷月还款额也几乎占到了双方收入的已经超过了警戒线如果借款人是单身的情况下负债比甚至高可见还贷压力是巨大的一旦市场不景气导致借款人可支配收入出现达波动被动违约发生的可能性较大。能够导致借款人可支配收入减少的那些不确定因素都有可能导致借款人被动违约的发生可支配收入的不稳定是诱发被动违约发生的根本原因。而近年来伴随着国家经济形势和产业结构的不断调整变化以及教育改革、医疗改革、住房改革等得不断深化失业人群的增加、贫富悬殊的加剧和生活成本的提高都已是不可避免的事实这些事实都可能导致借款人可支配收入的减少而月还款额占月可支配收入的比重较大就成为了推动被动违约发生的催化剂加据了被动违约发生的可能性。由于借款人可支配收入减少而导致还款能力下降进而引发的被动违约现象应该引起银行业内人士的高度关注。,(,(,借款人违约风险成因出现借款人违约大致是由于四种原因造成的:第一征信评定查询体系不完善让一部分实际资质欠佳或者或不符合贷款条件的借款人取得了贷款这是导致借款人将来出现违约的重要因素第二由于信用意识薄弱缺乏惩罚措施违约成本低导致主动违约第三由于借款人可支配收入不足导致还款能力不足被迫导致违约第四由于开发商没有履行销售合同中内容而导致借款人迁怒于银行拒绝第页西南科技大学硕士研究生学位论文还款出现违约。,(,(,(,征信查询和评定系统不完善征信查询和评定系统不完善加大银行对借款人资质的判断难度让一部分实际资质欠佳或不符合贷款条件的借款人取得了贷款这部分借款人潜在风险很大。银行想要保证个人住房按揭贷款的质量除了在贷款发放之后要加强监管以外在贷款发放之前对借款人资质的审查也是应该引起足够关注的环节。因为只有对借款人的资质审查全面深入之后银行才能更好的判断贷款风险尽量避免给资质不好的借款人发放贷款可以说是从源头上控制贷款风险的主要手段。可是目前商业银行在对个人住房按揭贷款借款申请人贷前调查这一块普遍存在一些问题还不能做到对借款人的资质进行准确、全面的了解有时候还是凭借个人经验和主观判断去评价一个借款申请人的资质这样的做法显然是存在风险的。究其原因主要是因为在信息不对称的情况下银行面对的借款人道德风险和逆向选择很大我国征信系统建立时间不长还不完善银行难以通过查询征信系统对借款人信用情况做出准确判断。我国的个人基础信息信用数据库建立于年目前已收录有亿人的个人信息其中主要以个人信用贷款信息为主。征信系统在我国建立时间还不长虽然发展较快但是依然存在诸多问题。以美国的个人信用信息系统为例美国的个人征信系统建设起步较早发展至今已经形成了一套较为完善的征信系统一份完整的个人的征信报告一般包括:第一个人鉴定信息如姓名、地址、工作单位、收入情况等第二当前和以往的贷款清单如贷款人的名称、账号、信用额度、开户日期、最后一次偿还贷款的日期和金额、以往的过期账户、已经清偿的债务、最近年内是否还按时偿还的历史记录等第三公共信息如破产、税收留置权和诉讼事件等公共信息资料。在征集了上述个人信用信息之后征信机构还要对这些数据进行加工处理和信用评估最终形成征信产品。通过对这样一份个人征信报告的查看银行基本可以判断借款的资质、信用情况和还款能力能为最终做出是否发放贷款决策提供有力的参考。相比之下我国的征信系统就没有能发挥如此全面的功能。从年我国个第页西南科技大学硕士研究生学位论文人征信系统开始运行到发展至今还存在以下问题:个人信用体系建设不完善完善的个人征信系统应该包括三个子系统分别是个人信息收集系统、个人信用评价系统和个人信用制裁系统。我国个人信息收集系统已经建立但是收集的信息还不完善诸如家庭财产信息、个人收入情况、负债情况等还没有收录其中。实际情况中个人信息收集系统除部分城市采集了个人的社保缴纳情况和公积金缴纳情况外除证件信息金融负债信息以外的个人信息均非系统通过官方系统采集得之包括学历、婚姻状况在内的信息均为个人主动提供以个人最近一次在金融机构办理负债类业务时提供的个人数据更新为准。所以该系统所包含的个人的通讯地址、联系信息、工作单位等信息的真实性存在极大的问题。而个人信用评价系统和个人信用制裁系统目前我国还没有建立虽然我国各商业银行已经有开展个人信用评价工作的机构但是相对独立还没有能实现各个银行个人信用评价的信息共享由于还没有统一标准不同信息评价机构的评价结果也差异较大可比性较差还不能实现在全国范围内应用。相比之下作为互联网金融的支付宝推出的芝麻信用以广泛采集的个人的实际交易信息为基础评价结果相较于通过借款人一次性为办理负债类业务主动提供的个人信息在商业银行各自的信用评价系统得出的评价结果更具有可采纳性。个人信用制裁系统方面更是目前比较缺失的一块有待推广和建设。全国法院失信被执行人名单的建立被视为是个人信用制裁系统的雏形但是该名单仅对在政府采购、招投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面对失信被执行人予以信用惩戒。在广泛的民事领域并未作出强制性的惩戒措施提出的对名单记载人员的高消费行为的限制事实上也并未有任何限制从这个角度来说我国的个人信用制裁系统是缺失的。个人信用信息数据库数据不完整目前银行能通过人民银行征信系统查到的只有借款人曾经的贷款和信用卡消费还款记录如果借款申请人曾经没有贷款或者使用信用卡的记录那么通过征信系统就不能查询到有关借款申请人信用情况的相关信息从而无法通过系统数据客观的了解借款申请人以往的信用情况对于借款人还款能力也无法通过第页西南科技大学硕士研究生学位论文该系统了解。由于个人信用信息基础数据库数据不完备银行还无法通过使用该系统查询到借款人全面的个人信息因此加大了银行能对款人的还款能力做出客观准确的判断的难度个人住房按揭贷款的潜在风险由此形成。缺乏成熟的个人信用评估中介机构规范的个人信用评估中介机构是维持个人信用系统平稳运行的基础。目前由于我国个人信用评估中介机构的发展起步较晚运作还不够规范成熟的评估中介机构很是缺乏。我国个人信用评估中介机构处于起步初期从业人员的素质基本不高产品单一很难满足市的多样性和差异性需求。加之各个评估机构之间数据相对独立评估标准也不尽相同造成了不同评估机构之间评估结果难以共享的局限性加大了经营成本。,(,(,(,借款人信用意识薄弱借款人信用意识薄弱银行缺乏惩罚措施违约成本低易导致主动违约发生。由于个人住房按揭贷款普遍期限较长在贷款期间内借款人可能会遭遇疾病、意外事故、失业等多种可能银行为了保证能够收回贷款资金对提前还款这种违约采取了比较宽容的态度惩罚的力度很小有的银行只需要提前告知便不收罚息有的银行只是象征性的加收一个月罚息这样的惩罚措施力度很小基本上不能对有提前还款意愿的借款人起到任何约束作用。在前文中就已提到过提前还款对银行资金也是有风险的借款人提前还款会带来打乱资金投放计划、降低利息收益、增加管理成本等风险。可是目前银行方对提前还款的态度是即不鼓励也不反对缺乏有效的惩罚机制对提前还款的违约人来说违约成本是很低的。随着人们收入水平的提高提前还款违已经开始出现并形成了一股新风潮银行应该对此引起的潜在风险足够关注。,(,(,(,借款人还款能力不足导致违约发生一般情况下个人住房贷款是否违约是由客户的还款能力和还款意愿来决定的。从客户特征来看影响客户还款能力的因素主要有家庭收入、收入月供比、第页西南科技大学硕士研究生学位论文职业状况、文化程度、年龄结构和婚姻状况等。而影响客户还款意愿的因素主要是其所购房屋的贬值程度来决定的。通过对A支行截至年月底的数据分析整理得到以下结果:家庭收入因素对借款人还款能力的影响鉴于申请按揭贷款时借款人的家庭收入完全由借款人自我声明无切实的数据可以考核我们从借款人所购买的房屋的价值来间接反映借款人的家庭收入水平下图可以看出:不良贷款笔数万以下万万元万元万元以上贷款金额在万以下的贷款违约率最高。即城市低收入家庭购买的相对价格较低的房屋此部分人群申请的住房贷款而且发生违约的风险也相对集中属于风险高发群体应该引起银行的足够关注。家庭房屋套数对违约率的影响第页西南科技大学硕士研究生学位论文不良贷款笔数(按房屋套数统计)首套房贷款二套房(及以上)贷款上图可以反映出首套房贷款违约率明显高于家庭有多套住房的贷款实际这仍然是与家庭收入有关的影响因素家庭拥有多套住房的可推测实际家庭收入较高发生违约的风险较低。婚姻状况对借款人还款能力的影响不良贷款(按婚姻状况统计)未婚已婚离婚(丧偶)根据以上统计结果已婚的借款人违约率较高但并不比前述的家庭收入因素对违约率的影响明显。实际情况中已婚借款人的违约多是由于婚姻状况变化引起的因婚姻状况的变化引起家庭财产分割问题对于财产分割的歧义是实践中导致房贷逾期的一个重要原因。学历对借款人还款能力的影响第页西南科技大学硕士研究生学位论文不良贷款(按借款人学历统计)高中以下高中大专大学本科学历研究生以上学历总体来看学历越低贷款违约的可能性越大。高中及以下学历的客户违约率明显增加。局部来看高中学历客户的违约率最高但低于高中学历的客户并不高其原因为我行对学历低的客户审查较严能审批通过的客户很少多数为生意人或进城务工人员。高中以下学历客户的违约率低于大专学历的客户其原因可能是高中以下学历学历的人员虽然学历不高但专业技能较强工作相对较稳定。由此可见高学历的借款人还款能力明显强于低学历的借款人学历较低的借款人申请贷款时银行应该密切关注其还款来源和收入水平。年龄对借款人还款能力的影响不良贷款(按借款人年龄统计)岁以下岁岁岁岁本次调查行的客户主要集中在岁岁之间。在此区间内违约率与年龄的关系呈“山”字型。其中岁岁年龄段的违约率最大岁岁年龄段第页西南科技大学硕士研究生学位论文的违约率明显下降。其原为岁岁年龄段是人生经济负担最重的阶段“上有老、下有小”刚性的支出较大而岁岁的客户相对经济负担较轻自己有一定的经济来源加之还有可能得到父辈的支持所以违约的可能性相对较小。岁以上的客户违约率较低但我们并不能由此得出岁以上的客户为最优客户。因为这类贷款通常都有共同还款人负责偿还贷款。由此可见由于处于不同年龄阶段的还款压力和收入来源都有着显著区别因此银行在对借款人设计还款方式和还款期限的时候应该将借款人年龄作为设计还款方案的考虑因素设计出与价款人还款能力最为匹配的还款方案这样有利于降低借款人违约风险。首付款比例对借款人还款能力的影响不良贷款(按首付款比例统计)以上首付款比例越低客户违约的可能性越大。当首付比例接近最低首付比例时违约率明显增加当首付比例高于时违约率明显降低。由以上数据分析得出以下主要结论:结论一:家庭收入越低客户违约的可能性越大。当家庭收入低于元时违约率明显增大。结论二:首套房贷款违约率明显高于家庭有多套住房的贷款实际这仍然是与家庭收入有关的影响因素家庭拥有多套住房的可推测实际家庭收入较高发生违约的风险较低。结论三:已婚的借款人违约率较高但并不比前述的家庭收入因素对违约率第页西南科技大学硕士研究生学位论文的影响明显。结论四:高学历的借款人还款能力明显强于低学历的借款人学历较低的借款人申请贷款时银行应该密切关注其还款来源和收入水平。结论五:岁岁年龄段的客户违约率最大岁岁年龄段的违约率明显下降。结论六:首付款比例越低客户违约的可能性越大。当首付比例接近时客户违约率明显增加当首付比例高于时违约率明显降低。结论七:在目前的信贷政策和市场环境下客户收入还贷比、房屋套数、首付款比例、学历对贷款违约的可能性影响较大年龄、婚姻状况影响较小。,(,(,(,开发商违约的连带影响还款过程中会出现借款人因开发商没有履行销售合同中内容而导致借款人迁怒于银行拒绝还款出现违约。A支行年按揭开发贷及按揭贷款支持的M、N项目因开发商资金问题未能顺利完成项目建设开发商没有按期交房两项目的按揭贷款至今已作为不良贷款剥离由此引发的借款人集体拒绝还款问题非常严重。借贷关系其实存在于银行和借款人本身和开发商之间是不存在资金借贷关系的。但纠纷的存在容易导致借款人还款意愿下降甚至出现以中断还款而使银行受到殃及借款人容易将对开发商的矛盾转嫁到银行使银行的资金面临风险。据此银行在选择合作项目合作的开发商时应慎重考虑目前各银行均采取的开发商名单式准入规定全国性优质开发商成为各行的抢夺对象但在合作过程中仍然应该加强对开发商项目资金的监管问题。,(,抵押物风险与分析抵押物风险主要是押品的价值风险主要表现为以下几个方面:抵押物未来价格走势若按揭住房的未来市场价值大大低于借款人的贷款余额容易导致借款人大面积理性违约进而造成银行的资产损失甚至引发金融危机。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平然而即使收益和费用都不发生变化资本价值也会随着收益率的第页西南科技大学硕士研究生学位论文变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得较为明显房地产投资的收益率也经常变化这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。未来房地产走势很大程度上取决于供求关系除此之外宏观经济、国家政策、居民收入等也是影响未来房地产市场走势的重要因素。抵押物评估超值的风险。目前大多数商业银行为争抢市场均简化押品评估手续对于一手按揭贷款直接以房产交易价格作为评估价格对于二手住房银行虽选择第三方独立评估机构与内部评估结合的方式但第三方独立评估机构作为企业化经营的社会机构在追求收益的情况下一般也仅仅是参照房产交易价格作出一个略低的评估价抵押物评估价格随意性较大特别是当房地产价格出现泡沫时按照现行的评估制度银行直接以商品房当时的市场价作为押品价值容易出现抵押物评估超值风险当房价大幅下跌时借款人理性违约风险或抵押物拍卖价格不足以归还贷款余额的风险大大提高。而目前我国还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形国内住房按揭贷款抵押物评估的风险管理水平还没有经受过市场的检验。抵押物法律风险抵押物的法律风险主要来自一手住房按揭贷款的情况下借款人办理按揭贷款时抵押物并未实际交付实际并不存在无法办理抵押登记手续虽然目前大部分城市的房产管理中心开始推行预抵押制度但基于尚不实际存在的抵押物的预抵押的权利性质法院并不支持实际等同于无抵押。如房屋不能按时交付一旦贷款出现违约贷款实际处于无抵押物状态。二是由于开发商拖延在房产的物权登记完成后在抵押登记手续办理完成前借款人如因经济纠纷或其他问题可能导致该房屋被法院查封导致银行抵押办理不能问题实践中遇到的此种情况不在少数此前银行已发放贷款就造成债权悬空。如《房屋登记办法》第二十二条规定:“有下列情形之一的房屋登记机构应当不予登记:(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”由此可见若在房产证颁发下来之前业主未经批准就擅自进行改建或第页西南科技大学硕士研究生学位论文者装修将直接影响到房产证的颁发容易产生纠纷。就算能及时办理房产证当出现借款人违约银行在对抵押物拍卖时同样面临着问题因为同一套房抵押给了两家甚至多家银行抵押物处置面临难题。抵押物处置风险目前国家对抵押物处置的相关政策法规不健全当借款人超过约定抵押期限不能偿付贷款时作为抵押权人的银行虽有权处分抵押物但在实践中银行在处置抵押物时执法部门处于维护社会稳定等因素的考虑对银行执行抵押房屋作出若干限制从而是银行部分承担了本应由政府承担的对被执行人的社会保障职能增加了银行对抵押房屋的处置风险。如《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可以查封但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规定如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款即使到期不还贷法院、银行也无权处置抵押物。另一方面我国住房二级市场很不发达拍卖变现的处置方式也难以实行。目前银行对不良住房贷款抵押物的拍卖一般都是通过法院拍卖拍卖过程中过产生的费用包括律师费、诉讼费、税费、评估费等这些费用的产生分摊了抵押物的拍卖所得如遇拍卖过程中出现流拍第二次拍卖时抵押物拍卖起价将下降大大地增加了银行资产补偿的风险。,(,银行自身风险贷款操作风险个人按揭贷款金额小、笔数多工作量大而且受制于信息不对称因素银行对申请人的实际收入、资产负债、过往信用记录等状况很难做出全面和准确的评估。信贷人员只能了解到借款人一些表面的资料并且住房按揭贷款的期限一般都较长借款人的未来收入具有不确定性即使借款人提供的借款当时的收入情况真实可靠也很难用科学的评估方法来评定借款人未来入状况。另外贷款档案的整理交接方面都容易出现操作风险。贷款档案资料在发生违约风险需要诉讼时是重要的证据材料个人按揭贷款期限较长在相当长的时间内的银行工作人员变动资料交接都可能发生资料丢失缺损等风险甚至在大量繁复的个人贷款实际操作中可能发生合同填制错误文本使用错误等问题第页西南科技大学硕士研究生学位论文实践中A支行有处理过因用于房屋登记管理中心办理抵押登记的借款合同丢失或原办理贷款时借款人出具的委托公证书原件丢失无法办理抵押登记手续的案例。贷款定价风险理论上讲银行发放个人住房抵押贷款是属于一种市场行为应当有充分的自主定价权根据市场表现、借款人的资质、银行自身财务状况决定贷款利率及成数。然而在买方市场下尤其是全国性的大型开发商因其对市场的占有率引起各家银行的哄抢银监会方面并未对一个项目可合作的银行数量作出限制实践中往往一个楼盘签订的按揭合作银行高达来家银行使得购房者能够有更多的贷款银行选择特别是部分银行为争抢贷款份额降低借款人的准入条件经过一段时间的竞争后各商业银行在住房按揭贷款的利率浮动比例、贷款按揭成数上逐渐趋于一致对住房按揭贷款采用一刀切的做法而非根据借款人自身还款能力进行差异化定价从而失去贷款定价的主动性。甚至在政府政策要求下对贷款定价作出一刀切的行为比如地震后A银行接政府有关部门通知对存量贷款高于下浮的个人按揭贷款全部下调至下浮。银行经营风险我国商业银行对银行贷款风险的认识不充分、对资产质量认识不充分很多银行都过分地看重规模。近年来商业银行为争抢市场盲目扩张贷款规模不断膨胀而贷后管理却远远跟不上导致风险敞口不断扩大。风险责任机制不健全权、责、利不对称盲目下达贷款指标、贷后客户回访、楼盘进度监控、抵押办理、档案移交等一系列贷后管理工作都不能及时落实。特别是近几年随着房贷规模的扩张贷款笔数不断增加无疑加重了银行的贷后管理工作特别是房贷抵押办理方面由于各地房管局的房贷抵押办理流程、时间存在明显差异甚至同一城市不同镇区房管局在房产抵押办理方面也存在不同无法形成统一的制度给银行抵押办理情况监控及贷后管理工作带来困难。另一方面由于银行信贷人员流动性较高信贷员业务技能水平参差不齐有些业务员业务素质不高、责任心不强为完成上级下达的指标不计成本追求贷款份额。取消面签制度、甚至帮助客户出具虚假收入证明、甚至通过伪造交易材料内外勾结进行骗贷。以A银行年个人贷款中心管理情况为例该行有个第页西南科技大学硕士研究生学位论文人贷款业务专职及兼职人员人大部分工作人员从业时间短技能水平风险防范水平能力不高人员流动性大在工作交接、资料保管、客户维护方面存在一定的风险。,A支行个人住房按揭贷款业务风险防范及其对策,(,合作项目准入机制开发商名单制管理为防止假按揭风险也基于对市场占有率的考虑各家银行基本都执行了开发商的名单式管理从总行起分级别拟定了优质开发商名单对不同级别的开发商给予不同程度的优惠措施从而鼓励下级行加大对优质开发商的营销工作做好开发商的准入,选准优质楼盘提供支持商业银行应建立合作开发商的准入及退出机制,应重点选择房地产开发经验丰富、实力雄厚、管理规范、信誉良好的开发商进行合作。对开发商的资金实力、资信状况、经营业绩、技术力量、盈利能力、纳税记录、担保能力等进行重点调查对企业信用纪录差、开发审批手续不全的项目要坚决否掉,力求从源头上遏止“假按揭”贷款业务的产生。在选择按揭楼盘时,应重点选择房地产开发手续完善、项目地理位置较好、升级潜力较大、主体封顶的项目提供贷款支持。做好对开发商及按揭项目的审查工作对开发商和按揭楼盘进行实地考察对按揭楼盘的地理位置、工程进度和质量、完工风险、市场有效需求、功能配置、价格定位、物业管理、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定和评价凭证查验、第三方征信等方式认真落实开发商资格及房地产开发资质的真实性、合法性,落实开发商开发项目自用资金是否到位及资金实际来源情况。通过双人查验土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证原件核实开发楼盘的相关开发手续是否完备。完善商品房预售制度,加强预售商品房的监管充分利用现代信息技术建立完善的商品房预售监管系统,实行网上实时预售备案登记和预抵押登记,增加商品房预售信息的透明度,有效防范开发商利用购房第页西南科技大学硕士研究生学位论文人、银行间的信息不对称进行商业欺诈,危害购房人及银行的合法权益。合作项目资金监管房地产项目资金管理主要包括:流动资金、固定资金、事项资金管理。房地产项目要从正确的渠道并有计划地筹措资金组织项目资金供应确保各项财务活动得以正常的进行。在项目资金使用过程中项目的监管银行需要切实做好资金监管工作监督开发商按既定计划安排资金使用同时要加强项目资金的检查和监督对其资金流向实施动态控制及时熟悉和了解工程项目在建设中资金的流出和工程项目的前期预算房地产项目的事中实际发生数。严格监控资金运行保证财务会计信息质量。确保房地产项目的各项经营活动都能受到严格的控制和监督。,(,借款人准入机制A支行个人风险评分模型的应用及客户评价主要指标建立风险评分模型的意义在个人贷款方面应用风险评分模型通过对相关指标的分析对借款人进行信用评级根据信用级别来初步核定贷款风险级别。对于客户数目大、贷款金额小、贷款期限较长的个人住房按揭贷款来说比单纯的人工审批具有以下优势:使审批更具客观性。通过风险评分模型可以减少客户经理及审批人员在贷款审核过程中因个人的偏好、主观意识、所处环境及情绪等主观因素而导致的偏差提高审批的效率。由于个人贷款数量大、金额小、借款人差异大在贷款审批及风险防范方面需运用大量人力和时间。通过建立风险评分模型可以大大提高贷款审批的效率为审批人员提供了快速的风险评级有效地提高了审批效率。使审批更为全面。为了提高贷款审批效率贷款审批人员往往较为关注借款人及该笔贷款的主要要素如借款人的收入水平、负债情况、住房的价格等有限的几个方面而对于借款人婚姻状况、学历水平、家庭供养人数的方面有所忽第页西南科技大学硕士研究生学位论文略利用风险评级能从借款人及房屋信息多维度地进行评估使风险评估更为全面。风险评分模型的应用风险评分模型可以应用于贷款审批阶段预测客户未来违约的可能性也可以应用于存量贷款客户的潜在风险评估预测客户在房价浮动、房地产政策变动的大环境下可能出现的风险。风险评分模型层次风险评分模型可以按照“自上而下”的方法进行设置如先建立评分基本框架将贷款审批风险要素纳入要素池再对相关要素通过不同的评分卡对贷款进行初级评分评分结果可按照不同的分值进行处理。风险评分模型基本架构对于风险评分模型的框架可以依据当地实际情况进行建立按要素进行分级评分例如可以对借款人要素进行细分通过借款人当前的还贷比以及还款能力的稳定性来衡量借款人的短期还款能力及长期还款能力通过对征信系统中借款人的还款记录来衡量借款人的诚信度通过借款人现有住房套数及购房意愿来判断借款人的购房动机通过对抵押物的评估来衡量抵押物的风险。建立评分卡通过对风险评分模型基本框架中的要素进行权重的设定建立不同的评分卡根据评分卡得出的分数进行分类审批。以A银行为例根据A银行现有贷款审批流程及不良贷款数据进行分析并初步建立评分卡。A银行在贷款审批中较为注重贷前风险防范严格控制借款人准入制度在评分卡中借款人自身要素占比较高抵押物风险评估主要涉及不良贷款的押品处理及借款人对房价波动的承受能力贷款投向要素主要用于对客户贷款动机的考核对于投资性客户可适当提高首付规避风险。对于每个量化要素的分数可根据银行自身审批着重点及历史数据的统计分析进而设定相应的评分标准比如从前述对影响贷款违约率的因素分析岁岁年龄段的客户违约率最大通过对分数的设定降低这部分借款人的评分分数适当提高借款人的首付及利率来达到控制风险的目的。不同银行可以根据当地实际情况及历史数据的统计结果对评分卡的三级要素进行量化后给予相应的分值。客户经理可以通过对第页西南科技大学硕士研究生学位论文每个客户基本信息的录入来获得评分卡的直接评分。但目前各行的信用评价制度中的风险评分模型均由总行统一设定并未给予各地根据当地情况自行调整评分模型中各要素的权利。除此之外银行还可以通过建立“直接拒绝评分卡”和“直接通过评分卡”对贷款申请进行初步筛选对符合某种要求的贷款实行直接通过或直接拒绝减少人工审批所耗费的人力物力。随着时间的推移宏观经济环境会发生变化客户的消费习惯和信用观念也会发生变化而银行的风险管理方向也会相应发生变化由于内外环境的变化将导致评分卡对贷款未来发生不良的预测能力逐渐降低在欧美等发达国家信用评分模型一般年进行一次更新而我国正处于经济高速发展时期评分模型的验证也应更加频繁对评分卡应进行定期更新对相应的要素分值进行调整使评分卡更贴近风险防范要求。对评分结果的处理对于评分低于设定分数线的贷款可以采用直接拒绝对于评分高于设定分数线的贷款可以采用直接通过介于两者之间的贷款由评分卡给出贷款的参考成数及利率由人工进行审批。,(,资产证券化策略住房抵押贷款证券化,是以一级市场上住房抵押贷款组合为基础发行住房抵押贷款证券的融资行为,是以银行住房抵押贷款为基础发行抵押贷款证券,将不可流动的金融资产转化为可流通的证券,从而降低了银行自身的诸多风险,并通过把抵押贷款债权出售给特设机构这一未来收益的提前套现行为。住房抵押贷款证券化不仅盘活了银行的长期债权,增强了银行资产流动性,并且还完善了银行的资产负债结构。住房贷款资产证券化对防范住房贷款风险的作用住房贷款的二级市场对住房贷款的一级市场的发展有着重要的作用,而住房贷款二级市场上的住房贷款资产证券化,对解决住房贷款的流动性问题又有着重要的作用。通过对住房贷款资产进行证券化,对防范住房贷款流动性风险的作用主要表现在:商业银行将自己手中的住房贷款按照证券化的要求进行筛选、重组,这样就第页西南科技大学硕士研究生学位论文可以将大额的流动性差的住房贷款拆细为小额的市场上可流通的标准化的证券,然后在二级市场上将这种中长期的资产迅速变现,获得现金,这样就能在很大程度上增强控制流动性风险的能力。商业银行将住房贷款证券化后,商业银行就可以减少对借款人违约风险的担忧,因为银行已经将尚未偿还的住房贷款通过证券化收回,减少了违约带来的损失,从而减少了流动性风险的隐患。不管商业银行发放的住房贷款是采取固定利率还是浮动利率,通过对住房贷款进行证券化,并将资产支持证券的利率设计成与住房贷款的利率一致,都可以减少利率变动带来的风险,即可以减少市场风险对住房贷款流动性风险的促进作用,减少流动胜风险的隐患。较高的资本充足率对抵御流动性风险有着重要的作用。商业银行通过将住房贷款资产证券化后,就可以将风险资产变为现金转移到资产负债表外,从而降低资产负债表上的风险资产总额,即实行分母策略,提高资本充足率。这样提高了商业银行抵御流动性风险的能力。商业银行通过将住房贷款资产证券化后,可以将住房贷款这种中长期贷款提前收回,可以抓住机会进行再投资,加快了资金的周转和资金的循环,获取较高收益,从而进一步增强自己的实力,加强抵御风险的能力。开展个人住房贷款资产证券化的主要措施住房贷款资产证券化对防范住房贷款流动性风险的作用不容忽视,所以进行住房贷款资产证券化也成了我国金融发展的一个重要方向。商业银行应转变观念,抓住当前比较宽松稳定的金融环境,加紧证券化的技术储备和实践,首要的任务是努力实现贷款的标准化,完善住房抵押贷款的评价标准,为贷款资产的转移奠定基础。同时,应大力改革信用评级机构,割断评级机构与评级申请人之间的直接利益关系,不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。另外,还应培育机构投资者,使机构投资者成为市场交易主体的中间力量。,(,完善内部控制制度加强贷前调查和评价。第页西南科技大学硕士研究生学位论文从个人住房的贷款操作流程中可看出在贷款调查阶段关注借款人是否具备主体资格和还款的能力。银行应严格执行“面签”制度要与客户面谈现场了解借款人基本信息的真实性核实并确认借款申请人身份、借款申请人工作单位、借款申请人居住地址、担保人及共同借款人及联系人信息、证明借款人收入的文件、交易行为的真实性分析借款申请人的收入与其职业是否相符、是否具有内在逻辑关系。结合借款人提交的资料和银行个人住房贷款信用评价体系对借款人的信用进行评价得出的结论为银行是否贷款给借款人提供依据。加强贷后检查。健全档案管理制度贷款发放后,根据要求完善档案,按照档案管理的要求,做好档案的移交登记制度。信贷档案应分类严格保存房屋他项权证等抵押物物权专人保管。档案的查询、借阅、结清等应严格按照银行信贷档案竹理办法执行。对开发商项目进行跟踪,监控信贷资金的使用目前住房贷款抵押物主要为期楼,如出现烂尾包括未完工、未确权,将对银行的信贷资产形成极大的风险隐患。跟进楼盘的工程和销售进展情况,督促开发商及时办理房产手续。对正常、关注类贷款可采取不定期、抽查的方式对次级贷款采取连续、全面检查的方式每季度至少进行一次借款人资信状况检查分析客户欠款原因、客户收入状况和处理措施等。对借款人出现贷款不良或不良恶化的进行重点检查。检查时应注意房屋建设的进度和产权证等证件办理情况。抵押物的检查。定期对抵押物价值进行重新评估重估工作不能流于形式。,结论与建议,(,结论商业银行个人住房贷款赶超房地产开发贷款成为银行最重要的放贷对象个人住房贷款风险也因此成为银行风险管理中最重要的一部分对于个人住房贷款风险的管理也成为商业银行亟待加强的环节。本文通过对造成个人住房贷款违约风险的原因和表现作了详细的剖析并借鉴国内外商业银行对个人住房贷款风险管理的经验结合的国情和个人住房的贷款风险的现状提出了针对防范个人住房贷款违约风险和提前还款风险的一些举措并提出建立科学的指标评价体系第页西南科技大学硕士研究生学位论文和加强商业银行内部控制等一系列的举措。建立科学的指标评价体系通过健全指标评价体系来降低商业银行风险将风险控制在源头。本文通过对A银行的个人住房贷款风险的现状进行分析结合A银行现有的个人住房贷款评级体系进行分析提出A银行所存在的问题提出建立完善的借款人信用评级流程按照规范对借款人的信用进行评定并且在信用评级流程中借鉴信用风险评级预警系统对借款人的信息进行定量和定性的分析从而得出客观的系统评定结果减少人工操作所带来的主观因素影响从而做到对借款人评价的客观、可靠性提供商业银行在进行违约还款风险控制方面一个可行的参考方案。加强贷款审批流程的控制通过建全贷款审批流程在流程的关键节点对个人住房贷款进行控制完善的审批流程是不良贷款发生的过滤器通过该过滤器的筛选可以降低商业银行个人住房贷款风险的发生概率。虽然,在我国的银行发展历程来看,个人住房贷款的违约率是很小的,但是由于此项业务占据银行业务的比重在逐年增加,随着房地产行业的不稳定性的增加,和国家的宏观调控的不断实施,个人住房贷款业务的风险也在逐渐递增。在房地产行业逐渐发展的今天,个人住房贷款业务吸引了各大商业银行的竞争,在这种激烈的竞争下,一些银行放弃了对贷款风险的严格控制为未来埋藏了大量的风险,在中国经济进入新常态的阶段我国的房地产行业也受到了一定的影响。在经济发展不稳定的情况下,房价也有一定的波动,种种因素对个人住房贷款风险都有不同程度的影响。要在发展与风险控制中寻找到合适的平衡点,必须在二者的结合中才可以实现健康有序的发展银行需要从不同来源的风险分析入手,才能够更有效率地对个人住房贷款进行控制。书中横卧着整个过去的灵魂卡莱尔人的影响短暂而微弱书的影响则广泛而深远普希金人离开了书如同离开空气一样不能生活科洛廖夫书不仅是生活而且是现在、过去和未来文化生活的源泉库法耶夫书籍把我们引入最美好的社会使我们认识各个时代的伟大智者史美尔斯书籍便是这种改造灵魂的工具。人类所需要的是富有启发性的养料。而阅读则正是这种养料雨
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