第七章 资源税法和土地增值税法(完整版)

第七章  资源税法和土地增值税法 本章考情分析 本章包括两个税种：资源税和土地增值税，是税法考试较为重要的章节之一，尤其是土地增值税更为重要。资源税大多数年份是以客观 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的题型出现，个别年份与增值税结合，出现在计算问答题中，题量2-3题，分值2-3分。土地增值税以单选题、多选题、计算问答题和综合题的题型出现，而且还会与营业税、企业所得税结合出综合题，题量2-3题，分值6-10分，因此，应给予足够重视。 最近3年本章考试题型、分值分布 题型 分值 年份 单项选择题 多项选择题 计算问答题 综合题 合计 2013年 1分 — 6+5分 — 12分 2012年 3分 3分 4.5分 — 10.5分 2011年 2分 1.5分 — — 3.5分 本章内容：共七节 第一节  资源税纳税义务人、税目与税率★ 第二节  资源税计税依据与应纳税额的计算★★ 第三节  资源税税收优惠和征收管理★ 第四节  土地增值税纳税义务人与征税范围★★ 第五节  土地增值税税率、应税收入与扣除项目★★★ 第六节  土地增值税应纳税额的计算★★★ 第七节  土地增值税税收优惠和征收管理★★ 本章重点难点 （一）资源税 重点：资源税征税界限的划分；资源税计税依据的一般规定和特殊规定；资源税的纳税义务发生时间及纳税地点。 难点：资源税应税与否界限的划分以及与税收优惠政策的衔接；资源税与增值税的关系（尤其是资源税视同销售的税务处理）。 （二）土地增值税 重点：土地增值税征税范围的具体规定、应税收入、各个扣除项目的具体内容及计算、房地产销售环节缴纳税金的计算、税收优惠政策以及土地增值税的清算。 难点：房地产开发过程的各项支出如何分摊计入土地增值税的各个扣除项目。 本章核心考点一览表 考点类型 考点 考查频率 传统考点 资源税应税矿产品的界定 ★★ 资源税税率的运用 ★ 资源税计税依据的一般规定和特殊规定 ★★★ 资源税的税收优惠 ★★★ 资源税应纳税额的计算 ★★★ 土地增值税征税范围的一般规定 ★ 土地增值税征税范围的具体规定 ★★★ 土地增值税应税收入的确定 ★ 土地增值税的扣除项目 ★★★ 土地增值税的清算 ★★★ 土地增值税的税收优惠、纳税期限和纳税地点 ★★ 主观题 主要命题点 （1）土地增值税准予扣除项目的确定 （2）土地增值税的清算 （3）土地增值税应纳税额的计算 ★★★ 2014年教材的主要变化 1.自2011年11月1日起，中外合作开采陆上石油资源和海洋石油资源的中国企业和外国企业依法缴纳资源税，不再缴纳矿区使用费。 2.明确了扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。 3.细化了资源税属地纳税的规定。 纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采或者生产的应税产品，一律在开采地或者生产地纳税。 4.补充完善了土地增值税申报的有关规定。 具体内容：新增“纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更”。 2014年应重点关注的内容 1.资源税税目的具体规定；资源税计税依据的具体规定；资源税应纳税额的计算和纳税地点的确定。 2.土地增值税征税范围的具体规定；扣除项目中各个项目的具体内容和 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ；土地增值税的计算和土地增值税的清算。 本章学习思路图 第一节  资源税纳税义务人、税目与税率 一、纳税人和扣缴义务人 项目 具体内容 纳税义务人 在中国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人 扣缴义务人 收购未税矿产品的单位，指独立矿山、联合企业和其他单位（包括收购未税矿产品的个体户在内） 【考点小贴士】 1.进口环节不征收资源税。资源税是对在中国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征收资源税，相应的，对出口应税产品也不免征或退还已纳资源税。 2.一次性征收的。资源税是对在中国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐进行销售或自用的单位和个人征收的，在出厂销售或移作自用时一次性征收。 3.销售额与税金的关系。资源税属于价内税，资源税的计税依据中不包括增值税。 【特别关注】新变化的内容：自2011年11月1日起，中外合作开采陆上石油资源和海洋石油资源的中国企业和外国企业依法缴纳资源税，不再缴纳矿区使用费。 【例题·多选题】下列各项中，属于资源税纳税义务的人有（    ）。 A.进口原煤的外贸企业 B.开采原煤的股份制企业 C.生产盐的外商投资企业 D.中外合作开采陆上石油的外国企业 【答案】BCD 【解析】本题考核资源税的纳税义务人。资源税是对在中国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征收资源税，自2011年11月1日起，中外合作开采陆上石油资源的企业依法缴纳资源税。因此，正确选项为BCD。 二、税目、税率 （一）税目 1.一般规定 资源税的征税范围主要包括矿产品和盐，具体包括七项。 税目 征收范围 原油 指开采的天然原油，不包括人造石油 天然气 指专门开采或者与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气 煤炭 指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品 其他非金属矿原矿 指原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿 黑色金属矿原矿 包括铁矿石、锰矿石和铬矿石 有色金属矿原矿 包括铜矿石、铅锌矿石、钨矿石等 盐 包括固体盐和液体盐。固体盐，包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐 2.其他需要注意的问题： （1）纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 （2）未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。 【考点小贴士】 考试时要注意应税资源与非应税资源的界限，也要分清应税资源中征税与免税的界限。 【常见题型】单项选择题和多项选择题。 【例题1·多选题】下列各项中，应征收资源税的有（    ）。 A.盐场以自产的液体盐生产的固体盐 B.油田生产的人造石油 C.煤矿生产的天然气 D.开采用于出口的铁矿石 【答案】AD 【解析】选项B：应征资源税的原油是指开采的天然原油，不包括人造石油；选项C：资源税征税范围不包括煤矿生产的天然气。 【例题2·多选题】下列各项中，应征资源税的有（    ）。（2010年） A.开采的大理石 B.进口的原油 C.开采的煤矿瓦斯 D.生产用于出口的卤水 【答案】AD 【解析】资源税进口不征、出口不退；开采的煤矿瓦斯暂不征收资源税。 （二）税率 1.比例税率：适用于原油和天然气，税率为5%-10%。 2.定额税率：适用于除原油和天然气以外的其他应税资源。 【考点小贴士】 （1）纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的销售额或销售数量；未分别核算或不能准确提供不同税目应税产品销售额或销售数量的，从高适用税率。 （2）独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税；其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税矿产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。 第二节  资源税的计税依据与应纳税额的计算 一、计税依据 具体情况 计税依据 从价定率 开采销售原油、天然气的 销售额 从量定额 一般 规定 开采或生产应税产品销售的 实际销售数量 开采或生产应税产品自用的（包括用于非生产项目和生产非应税项目），视同销售的 视同销售的自用数量 特殊 规定 不能准确提供应税产品销售数量的 以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量 无法正确计算原煤移送使用量的煤炭 按综合回收率，将加工产品实际销售量和自用量折算成原煤数量 无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的 将其精矿按选矿比折算成原矿数量 以自产的液体盐加工固体盐 以加工的固体盐数量，适用固体盐税额 以外购的液体盐加工成固体盐 以加工的固体盐数量征税，加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣 纳税人在资源税纳税申报时 除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送 【例题1·单选题】纳税人在中国境内开采原煤销售的，资源税的计税依据是（    ）。 A.原煤的开采数量 B.原煤的实际产量 C.选煤的加工数量 D.原煤的销售数量 【答案】D 【解析】实行从量定额征收的以销售数量为计税依据。 【常见题型】单项选择题、多项选择题和计算问答题。 【例题2·单选题】某钨矿企业2013年10月共开采钨矿石原矿80000吨，直接对外销售钨矿石原矿40000吨，以部分钨矿石原矿入选精矿9000吨并于当月全部售出，选矿比为40%。钨矿石适用的资源税单位税额为每吨0.6元。该企业2013年10月份应缴纳资源税（    ）元。 A.20580 B.26250 C.29400 D.37500 【答案】D 【解析】金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：选矿比=精矿数量÷耗用原矿数量，该企业当月应纳资源税=40000×0.6＋9000÷40%×0.6=37500（元）。 【例题3·单选题】纳税人开采应税矿产品销售的，其资源税的征税数量为（    ）。（2010年） A.开采数量 B.实际产量 C.计划产量 D.销售数量 【答案】D 【解析】纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。 二、应纳税额的计算 计税 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 应纳税额 适用范围 从量定额 课税数量×单位税额 煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐 从价定率 （不含增值税）销售额×税率 原油、天然气 （一）从价定率征收的计税依据——销售额 销售额为纳税人销售应税产品（原油、天然气）向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。 【考点小贴士】资源税与增值税的关系 应税资源的生产销售环节同时征收资源税和增值税，从价计征资源税的计税依据与增值税计税依据完全相同，以不含增值税的销售额为计税依据，销售额包括全部价款和价外费用。从量计征资源税的，以销售数量为资源税的计税依据，以不含税销售额为增值税的计税依据。 （二）从量定额征收的计税依据——销售数量 1.基本规定：销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。应纳税额=课税数量×单位税额 2.纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。 3.纳税人在资源税纳税申报时，除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送。 【例题·多选题】山东某油田（增值税一般纳税人）2014年1月开采原油20万吨，当月销售19.5万吨，取得不含税销售额80000万元；加热、修井用0.5万吨；开采天然气1000万立方米，当月销售900万立方米，取得不含税销售额2250万元；待售100万立方米。假设当地原油、天然气资源税税率均为5%。下列表述正确的有（    ）。 A.销售原油应按不含税销售额80000万元计算增值税销项税额和应纳资源税，加热、修井用原油不征收增值税和资源税 B.销售原油应按不含税销售额80000万元计算增值税销项税额和应纳资源税，加热、修井用原油不征收资源税，但应征收增值税 C.销售原油应纳资源税4000万元，销售天然气应纳资源税112.5万元 D.该油田本月增值税销项税额为13892.5万元 【答案】ACD 【解析】开采原油过程中加热、修井用的原油免征资源税，也不属于增值税视同销售，不征收增值税；开采原油、天然气销售的，按照不含税销售额计算增值税销项税额和资源税。 销售原油应纳资源税=80000×5%=4000（万元），销售原油的增值税销项税额=80000×17%=13600（万元） 销售天然气应纳资源税=2250×5%=112.5（万元），销售天然气的增值税销项税=2250×13%=292.5（万元） 本月增值税销项税额=13600＋292.5=13892.5（万元）。 4.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭：按加工产品的综合回收率还原成原煤数量。 【例题·单选题】某煤矿企业（增值税一般纳税人）2013年8月份开采销售原煤50万吨，另自用原煤10万吨加工煤炭制品，同时在开采原煤的过程中，生产天然气1000万立方米并全部销售，取得不含税销售额2000万元。已知当地原煤适用的资源税单位税额为1.2元/吨，煤矿邻近的某石油管理局天然气适用的资源税税率为5%。该煤矿企业2013年8月份应纳的资源税额为（    ）。 A.72万元 B.100万元 C.160万元 D.172万元 【答案】A 【解析】对煤矿生产的天然气，暂不征收资源税。该煤矿2013年8月份应纳的资源税=（50＋10）×1.2=72（万元）。 5.金属和非金属矿产品原矿：因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为：选矿比=精矿数量÷耗用原矿数量。 【例题·单选题】某铜矿企业（增值税一般纳税人）2013年9月销售由铜矿石入选的铜精矿4000吨（选矿比为1：5），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税税额为每吨1.2元，则该铜矿企业2013年9月应纳资源税和增值税税额合计（    ）万元。 A.79.68 B.80.4 C.103.68 D.104.4 【答案】D 【解析】应纳资源税=4000×5×1.2=24000（元）=2.4（万元） 应纳增值税=1500×4000×17%=1020000（元）=102（万元） 则该铜矿企业应纳资源税和增值税合计=2.4＋102=104.4（万元）。 6.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。 【例题1·多选题】某盐业生产企业，2013年8月份以外购液体盐1500吨加工成固体盐300吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额2元、固体盐每吨单位税额15元。该盐业生产企业2013年8月份上述业务处理，下列说法正确的有（    ）。 A.以外购液体盐1500吨加工固体盐，其外购液体盐已纳资源税可以扣除 B.以自产液体盐5000吨加工固体盐时，按照移送使用液体盐的数量计算缴纳资源税 C.资源税的计税依据是固体盐的销售数量1500吨 D.应纳资源税19500元 【答案】ACD 【解析】纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税=1500×15－1500×2=19500（元）。 【例题2·单选题】某产盐企业，2011年5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（    ）。（2011年） A.20000元 B.35000元 C.45000元 D.60000元 【答案】C 【解析】纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税=1500×40－3000×5=45000（元）。 第三节  资源税税收优惠和征收管理 一、减税、免税项目 1.开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。 2.纳税人开采或生产应税产品过程中，因意外事故或自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。 3.自2007年1月1日起，对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。 二、出口应税资源产品不退（免）资源税 【考点小贴士】进口应税资源产品不缴纳资源税，此规则同城建税的规定。 【常见题型】单项选择题和多项选择题。 【例题•单选题】下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的是（    ）。 A.对出口的应税产品免征资源税 B.对进口的应税资源征收资源税 C.开采应税资源用于对外投资要视同销售，征收增值税和资源税 D.开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级税务机关决定减征或免征资源税 【答案】C 【解析】选项AB：对出口的应税产品不退（免）资源税，进口的应税产品不征收资源税；选项D：开采或生产应税产品过程中，因意外事故或自然灾害原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或免税。 三、纳税义务发生时间 （一）纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 规定的收款日期的当天。 （二）纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。 （三）纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。 （四）纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。 （五）扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。 【特别提示】关注扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间的变化，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。 四、纳税地点 【提示】开采地、生产地和收购地3个地点。 （一）凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳资源税。 （二）如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采或者生产的应税产品，一律在开采地或者生产地纳税；实行从量计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的单位按照每个开采地或者生产地的销售量及适用税率计算划拨；实行从价计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的单位按照每个开采地或者生产地的销售量、单位销售价格及适用税率计算划拨。 【特别提示】跨省开采应税资源纳税地点和应纳税额的有关规定 1.纳税地点为开采地或生产地。 2.从价计征资源税的，每个开采单位应纳资源税=每个开采地或者生产地销售量×单位价格×比例税率 3.从量计征资源税的，每个开采单位应纳资源税=每个开采地或者生产地销售量×适用税率 4.税款由独立核算单位计算划拨。 （三）扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。 【总结】关于扣缴资源税的有关规定 扣缴资源税的有关规定 1.扣缴义务人 收购未税矿产品的单位，包括独立矿石、联合企业和其他单位 2.计税依据 收购数量 3.适用税率 ①本单位适用税额、税率（独立矿石、联合企业） ②税务机关核定（其他单位） 4.时间 ①支付首笔货款当天 ②首次开具支付货款凭据当天 5.地点 收购地 【例题1·单选题】甲县某独立矿山2009年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80%已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（    ）。（2009年） A.12万元 B.15万元 C.32万元 D.40万元 【答案】A 【解析】本题考核资源税的计算。收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲县税务机关缴纳的资源税=3×80%×5=12（万元）。 【例题2•多选题】甲县某独立矿山2013年7月份开采铁矿石原矿5万吨，当月还到乙县收购未税铁矿石原矿2万吨并运回甲县，上述开采和收购的矿石在当月各销售80%。假定甲县铁矿石原矿单位税额每吨5元，乙县铁矿石原矿资源税单位税额每吨6元。下列关于上述业务的税务处理正确的有（    ）。 A.独立矿山销售自行开采和收购的铁矿石均应计算缴纳增值税 B.独立矿山应向甲县税务机关缴纳资源税20万元 C.独立矿山应代扣代缴资源税10万元 D.独立矿山销售自行开采的铁矿石和收购的铁矿石均在甲县缴纳资源税 【答案】ABC 【解析】收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。 向甲县税务机关缴纳的资源税=5×80%×5=20（万元） 应代扣代缴资源税=2×5=10（万元）。 资源税 要素 要点 1.纳税人 境内开采、生产、进口不征、出口不退 2.税目 7个 3.计税依据 ①课税数量：一般（销售量、移送）；换算；盐 ②从价征收：销售额（原油、天然气） 4.计算 ①从量 ②从价 ③结合优惠政策 ④与增值税 5.时间 同增值税 6.地点 开采地、生产地、收购地 第四节  土地增值税纳税义务人与征税范围 土地增值税学习思路图 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 【提示】土地增值税是对纳税人在转让房地产环节中对转让方征收的一种税。 【例题•多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税义务人的有（    ）。 A.学校 B.税务机关 C.个体经营者 D.国有企业 【答案】ABCD 【解析】土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人，包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 二、征税范围（重点） （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物产权的行为征税。 包含的三个判断标准： 1.转让的土地使用权是否为国家所有； 2.土地使用权、地上建筑物和附着物是否发生产权转让； 3.转让房地产是否取得收入。 【提示】土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。 基本征税范围 不属于征税范围 （1）转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与 （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （3）存量房地产的买卖 （1）国有土地使用权出让行为 （2）未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租 土地增值税征收与否的一般标准 1．土地是否国有 2．房地产权属是否发生转移 3．是否有收入 上述三个标准同时满足时，征收土地增值税。 （二）具体情况判定 经济行为 征免范围的确认 征免与否 出售 （1）转让国有土地使用权 √ （2）房屋开发建筑完成后然后出售的 （3）存量房地产的买卖 继承、赠与 （1）房地产的继承 × （2）单位：公益性赠与 个人：赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 × （3）非公益性赠与 √ 经济行为 征免范围的确认 征免与否 抵押 （1）在抵押期间 × （2）待抵押期满不能偿还债务，造成房地产产权转移的 √ 交换 （1）单位之间互换房地产 √ （2）个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实 免征 投资、联营 （1）投资方和被投资方均不是房地产开发企业 暂免 （2）投资方或被投资方为房地产开发企业 √ 经济行为 征免范围的确认 征免与否 合作建房 建成后自用 暂免 建成后转让 √ 企业兼并转让房地产 暂免 出租房地产 × 房地产的代建房行为 × 房地产的重新评估 × 【政策要点】土地增值税征税、不征税和免税的区别。 土地增值税征税、不征税和免税的界限总结 1.征税需要满足的三个条件： ①土地国有 ②权属变得 ③取得收入 2.不属于土地增值税征收范围的项目（不征）（5种） （1）房地产继承 （2）房地产赠予（注意条件） （3）房地产出租 （4）房地产抵押（期间） （5）房地产评估增值 3.免征土地增值税税（暂免或免征）（7种） （1）个人互换自有居住房地产（需核实） （2）合作建房后按比例分房自用 （3）以房地产进行投资（双方均不属于房地产开发企业） （4）因国家建设需要依法征用收回的房地产 （5）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业 （6）纳税人建造普通住房出售，增值率未超过20%的 （7）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值率未超过20%的 【例题1·单选题】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的是（    ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.事业单位将闲置的办公室用于出租给个体工商户 C.对国有企业进行评估增值的房产 D.因国家建设需要而被依法征用的房产 【答案】D 【解析】选项A属于应征土地增值税的情形；选项BC：不属于土地增值税的征税范围；选项D：属于免征土地增值税的情形。 【例题2·单选题】下列情形可以不征或免征土地增值税的是（    ）。 A.存量房地产的买卖 B.个人之间互换自有居住用房地产（已经当地税务机关核实） C.企业与企业之间交换房地产 D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的 【答案】B 【解析】对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 【例题3·多选题】下列行为属于土地增值税征税范围的有（    ）。 A.抵押期满以国有土地使用权清偿到期债务 B.房地产的重新评估增值 C.以收取出让金方式出让国有土地使用权 D.非房地产企业以房地产作价入股投资于非房地产企业，投资后将房地产再转让 【答案】AD 【解析】选项B：房地产的重新评估增值，没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围；选项C：以收取出让金方式出让国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围。 第五节  土地增值税税率、应税收入与扣除项目 一、税率 土地增值税实行四级超率累进税率，需要考生记忆。 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 【提示】土地增值税适用四级超率累进税率，累进依据是增值率。 增值率=增值额÷扣除项目金额×100% 增值额=应税收入－扣除项目金额 二、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得全部价款及有关的经济 收益，包括货币收入、实物收入、其他收入。 【提示】关注视同销售房地产的各种行为。关注营业税、土地增值税和企业所得税对房地产赠与、投资、分配等业务处理上的政策区别。 三、扣除项目的确定 转让项目的性质（2种情况） 扣除项目 新建房 1.非房地产开发企业扣4项 2.房地产开发企业扣5项（加计扣除） 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金（注：房地产开发企业无印花税、非房地产开发企业有印花税） 5.加计扣除（适用房地产开发企业的开发项目） （一）取得土地使用权所支付的金额 1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 【考点小贴士】 （1）纳税人取得土地使用权时缴纳的契税计入土地成本，是扣除项目的组成部分。 （2）纳税人取得土地使用权时所支付的金额，并不是全部作为扣除项目，而是应进行多次分配计入本期扣除项目。 第一次分配：根据开发部分占购进土地的比例进行分配； 第二次分配：根据新建房占地面积占开发土地总面积的比例进行分配； 第三次分配：根据销售新建房的建筑面积占总的新建房占地面积比例进行分配。 （二）房地产开发成本 它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 【考点小贴士】 开发总成本同样要进行多次分配确定准予扣除金额，即销售部分承担的开发成本。 第一次分配：根据完工面积占开发面积比例进行分配； 第二次分配：根据销售面积占完工面积比较进行分配。 【注意】占用耕地缴纳的耕地占用税计入开发成本。 第五节  土地增值税税率、应税收入与扣除项目 三、扣除项目的确定 （三）房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 分两种情况： 1.纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内 【考点小贴士】利息扣除的限定：不超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，不包括加息、罚息。 2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的： 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按由各省、自治区、直辖市人民政府规定的比例执行。 【考点小贴士】 1.在计算土地增值税房地产开发费用时，要按照标准扣除，而不按照实际发生数扣除，这是与企业所得税税前扣除的本质区别。 【例题·计算问答题】某房地产开发公司受让一宗土地使用权，支付转让方地价款8000万元。使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的证明）。 （其他资料：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%） 要求： （1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。 （2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本。 （3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。 【答案】 （1）取得土地使用权共支付的款项=8000+8000×3%=8240（万元） 按照销售面积分摊地价款。 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税=8240×60%=4944（万元） （2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本=6200（万元） （3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%＋（4944＋6200）×4%=795.76（万元）。 【延伸思考】若该企业开发的写字楼建筑面积共计50000平方米，完工40000平方米，本期销售了30000平方米。要求： （1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。 （2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本。 （3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。 【答案】 （1）取得土地使用权共支付的款项=8000+8000×3%=8240（万元） 按照销售面积分摊地价款。 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税=8240×60%（在已开发与未开发的土地分摊地价）×40000/50000（在完工与未完工分摊地价）×30000/40000（在已销售与未销售分摊地价）=2966.4（万元） （2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本=6200×40000/50000（在完工与未完工分摊开发成本）×30000/40000（在已销售与未销售分摊开发成本）=3720（万元） （3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%×40000/50000×30000/40000＋（2966.4＋3720）×4%=477.46（万元）。 2.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （四）与转让房地产有关的税金 企业类型 可单独扣除的税金 房地产开发企业 营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加 非房地产开发企业 营业税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育附加 【例题·单选题】某房地产开发企业销售新建房在确定土地增值税与转让房地产有关的税金时，允许单独扣除的税金是（  ）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 【解析】房地产开发企业销售新建房在确定土地增值税与转让房地产有关的税金时，允许单独扣除营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加。 【考点小贴士】房地产开发企业转让新建房时缴纳的印花税在“管理费用”中列支，不单独在“与转让房地产有关的税金”中扣除。 （五）财政部规定的其他扣除项目 加计扣除费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20% 【例题·多选题】房地产开发企业支付的下列税费，在确定土地增值税的扣除项目时，可列入加计扣除基数的有（  ）。 A.支付建筑人员的工资及福利费 B.占用耕地缴纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内道路的建设费用 【答案】ABD 【解析】销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能作为加计扣除的基数。 新建房产扣除项目的总结 序号 项目 具体内容 1 取得土地使用权所支付的金额 价+税+费 2 开发成本 土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 3 开发费用 （1）利息＋（地价＋开发成本）×5%以内 （2）（地价＋开发成本）×10%以内 【提示】注意区别的条件 4 税金（转让有关） 营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加、印花税（房地产开发企业除外） 5 加计扣除 （地价＋开发成本）×20%（房企的开发项目） 【相关链接】掌握本考点应当先确定是房地产开发企业，还是非房地产开发企业。是转让新建房还是转让存量房，从而确定其有几项扣除项目。本考点常出现于单项选择题、多项选择题、计算问答题和综合题，近年来以计算性题目出现得较频繁，其通常和企业所得税结合出题，难度较大，考生应当给予高度的重视。另外，计算扣除项目金额时，要注意相关性原则的运用，房地产开发企业开发成本应在不同建设项目间合理分配。 （六）存量房的扣除项目 1.房屋及建筑物的评估价格。 旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定交纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金（注意营业税的规定）。 【特殊规定】 1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的： 旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。 存量房产的扣除项目的总结 序号 类别 具体内容 1 有评估价 ①地价款或出让金+有关费用 ②评估价格=重置成本价×成新度折扣率 ③转让环节缴纳的税金 2 无评估价有发票 ①购房发票记载金额×（1+5%×年度） ②契税 3 无评估价无发票 核定征收 【考点小贴士】 1.年份的确定：从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。 2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 【常见题型】单项选择题、多项选择题和计算问答题。 【例题1·单选题】位于县城的某商贸公司2010年12月转让一栋旧办公楼，取得转让收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购入原价为600万元，缴纳契税18万元（能提供完税凭证）。该公司销售办公楼计算土地增值税时，准予扣除的项目金额的合计数为（  ）万元。 A.639.6 B.640.1 C.760.5 D.763.7 【答案】C 【解析】准予扣除的项目金额合计=600×（1＋5%×4）＋18＋0.5＋（1000－600）×5%×（1＋5%＋3%+2%）=760.5（万元）。 【例题2·单选题】2014年1月，某工业企业转让一栋位于市区的旧办公楼，并签订了转让合同，取得转让收入9800万元；转让时，无法取得该办公楼的评估价格。该企业提供了购房合同和发票，合同注明，该办公楼于2008年5月购进，购房发票注明购房价款3600万元，不能提供契税完税凭证。该企业转让该办公楼应缴纳土地增值税（    ）万元。 A.1655.56 B.1750.17 C.175.35 D.2489.8 【答案】A 【解析】转让环节应纳营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加=（9800－3600）×5%×（1＋7%＋3%+2%）=347.2（万元） 转让环节应纳印花税=9800×0.5‰=4.9（万元） 扣除项目金额合计=3600×（1＋5%×6）＋347.2＋4.9=5032.1（万元） 增值额=9800－5032.1=4767.9（万元），增值率=4767.9÷5032.1×100%=94.75% 应纳土地增值税=4767.9×40%－5032.1×5%=1655.56（万元）。 第六节  土地增值税应纳税额的计算 一、增值额的确定（计税依据） 增值额=应税收入-扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （2）提供扣除项目金额不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 二、应纳税额的计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 应纳税额计算过程总结： 1.扣除项目：（房地产企业5项，非房地产企业4项） 2.增值额=收入-扣除项目 3.增值率=增值额/扣除项目×100%（确定税率） 4.应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 【常见题型】计算问答题。 【例题1·计算问答题】2013年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入9800万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为3000万元，销售商品房缴纳有关税金539万元（不含印花税），且该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出。计算该公司销售商品房应缴纳的土地增值税。（该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%）。 【答案】扣除项目金额合计=3000+3000×10%+3000×20%+539=4439（万元） 增值额=9800-4439=5361（万元） 增值率=5361÷4439×100%=120.77%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。 应纳土地增值税=5361×50%-4439×15%=2014.65（万元）。 【例题2·计算问答题】某房地产开发公司受让一宗土地使用权，支付地价款8000万元。使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。 （ 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 ：其他开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%，不考虑印花税） 要求： （1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的取得土地使用权所支付的金额。 （2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本。 （3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。 【答案】（1）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的取得土地使用权所支付的金额=8000×60%+8000×3%×60%=4944（万元）。 （2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发成本=6200（万元）。 （3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（万元）。 三、房地产开发企业土地增值税清算 （一）房地产开发项目土地增值税的清算——基本规定 项目 具体规定 清算单位 （1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 （2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 清算条件 纳税人应进行土地增值税的清算 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的 项目 具体规定 清算条件 主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 （4）省税务机关规定的其他情况 项目 具体规定 清算时间 （1）对应进行清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续 （2）对于主管税务机关可要求纳税人进行清算且主管税务机关已经确定需要清算的项目，纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续 清算后 转让 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算扣除项目金额 单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额/清算的总建筑面积 【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（    ）。（2009年） A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的 【答案】ABC 【解析】D选项：取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （二）清算时关注的几个问题 1.开发成本中四项费用的核定 （1）内容：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用； （2）核定的原因：凭证或资料不符合清算要求或不实； （3）核定机关：地方税务机关； （4）核定程序：参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 2.与清算项目配套的公共设施的处理 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 【常见题型】单项选择题、多项选择题和计算问答题。 【例题•多选题】在进行土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本、费用可以扣除的情形有（    ）。 A.建成后开发企业转为自用的 B.建成后开发企业用于出租的 C.建成后有偿转让的 D.建成后产权属于全体业主所有的 【答案】CD 【解析】房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后有偿转让的，其成本、费用允许扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿转交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 3.装修费的处理 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 【考点小贴士】房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 4.多个房地产项目共同的成本费用的分配 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 5.质量保证金的处理 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 6.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 7.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 第六节  土地增值税应纳税额的计算 三、房地产开发企业土地增值税清算 8.拆迁安置费的扣除规定： （1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理按规定确定收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按规定计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 【例题·综合题】地处市区的府城房地产开发公司开发项目的可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，单价10000元/平方米，取得收入40500万元；计算土地增值税时扣除项目金额合计29013.75万元；尚余4500m2房屋未销售。2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算。2011年2月底，公司将剩余4500m2房屋按照前期售价10 000元/平方米打包销售，收取价款4500万元。（根据2011年试题改编） 要求回答： （1）计算公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 （2）计算公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。（不考虑地方教育附加） 【答案】 （1）单位建筑面积成本费用 =29013.75÷40500=0.72（万元） （2）扣除项目=0.72×4500=3240（万元） 增值额=4500－3240=1260（万元） 增值率=1260÷3240×100%=38.89% 应纳土地增值税=1260×30%=378（万元）。 （三）非直接销售和自用房地产的收入确定 1.视同销售情形 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，在发生所有权转移时应视同销售房地产。 2.视同销售收入的确认 按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （四）土地增值税清算应报送的资料 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 （五）土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 （六）土地增值税的核定征收：5种情形 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 （七）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 第七节  土地增值税税收优惠和征收管理 一、建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 【提示】20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。 二、国家征用收回的房地产的税收优惠 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 【注意】“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 三、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 【常见题型】单项选择题、多项选择题。 【例题1·多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（    ）。 A.房产所有人将房产赠与直系亲属 B.个人之间互换自有居住用房地产的（经当地税务机关核实） C.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的 D.因国家建设需要依法征用的房地产 【答案】BCD 【解析】选项A：房产所有人将房产赠与直系亲属的，不属于土地增值税的征税范围。 【例题2·单选题】下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是（    ）。（2013年） A.企业间互换办公用房 B.居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产 C.企业转让一栋房产给政府机关用于办公 D.房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店 【答案】B 【解析】选项ACD要照章征收土地增值税，不享受免征土地增值税税收优惠政策。 【例题3·计算问答题】某市宏志房地产开发公司开发市内新区建设项目，建成后取得普通标准住宅销售收入5000万元，综合楼销售收入18000万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税费。已知公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元，其中建造普通标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%；综合楼开发成本为6000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的计算比例为10%。请计算该公司应缴纳的土地增值税税额。 【答案】 （1）该公司建造普通标准住宅出售，增值额占扣除项目金额的18%，未超过20%，因此，免征土地增值税。 （2）出售综合楼应纳土地增值税 扣除项目金额： ①取得土地使用权支付的金额=2000×（1－1/4）=1500（万元） ②开发成本=6000万元 ③与转让环节有关税金=18000×5%×（1＋7%＋3%+2%）=1008（万元） ④允许扣除的开发费用=（1500+6000）×10%=750（万元） ⑤加计扣除费用=（1500＋6000）×20%=1500（万元） ⑥扣除项目金额合计=1500＋6000＋1008＋750＋1500=10758（万元） 增值额=18000－10758=7242（万元） 增值额占扣除项目金额的比率=7242÷10758×100%=67.32% 适用税率40%，速算扣除系数5%。 因此，应缴纳土地增值税=7242×40%－10758×5%=2358.9（万元）。 四、土地增值税的征收管理 （一）土地增值税的预征 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 【常见题型】本考点多以选择题形式出现。 【例题·多选题】除保障性住房除外，关于土地增值税预征率的说法，下列表述正确的有（    ）。 A.东北地区省份和西部地区省份预征率不得低于1% B.土地增值税的预征率应按照当地的平均利润率确定 C.东部地区省份预征率不得低于2% D.中部地区和东北地区省份预征率不得低于1.5% 【答案】CD 【解析】除保障性住房外，东部地区省份土地增值税预征率不得低于2%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。 （二）纳税地点：房地产所在地。具体情况分为两种： 法人纳税人：转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 自然人纳税人：转让的房地产坐落地与居住所在地一致时，在住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 （三）纳税申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内。 【特别关注】纳税申报方式（2种）：一次一申报和定期申报。纳税人选择定期申报的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。 【常见题型】本考点多以选择题形式出现。 【例题·多选题】下列关于土地增值税纳税申报的说法，正确的有（  ）。 A.纳税人应在房地产合同签订后7日办理纳税申报 B.纳税人难以在每次转让后进行纳税申报的，经税务机关审核同意后，可以选择定期申报，并向纳税所在地的税务机关备案 C.纳税人预售房地产所取得的收入，待办理决算后再进行纳税申报 D.法人纳税人转让房地产应当在办理税务登记的管辖税务机关纳税申报 【答案】AB 【解析】选项C：纳税人预售房地产所取得的收入，应根据当地税务机关的规定办理预缴税款，并进行纳税申报；选项D：转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地不一致时，在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 本章完