[22]如何设计哑元及其检验 - 论文选读：南海石化项目对惠州市房地产业的影响

论文选读： 南海石化项目对惠州市房地产业的 影响 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 与政策选择 内容摘要:本文通过建立计量经济模型, 综合运用微观经济学的供需关系原理、凯恩斯预期可变原理, 库兹涅茨经济增长与消费需求结构生产结构转换理论, 宏观经济学的产业政策以及统计学的有关原理对南海石化项目如何影响惠州市房地产业进行经济学上的分析,同时采用对比分析的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，剖析了20世纪90年代与当前惠州房地产热现象的异同并预测未来房地产的走势，最后提出我们的看法和政策建议。 关键词: 房地产业  南海石化项目  计量经济模型  影响因素 政策建议 一、惠州市房地产业发展现状：一个现象的 描述和背景分析 最近几年, 走在惠州的大街上,会发现周围不断崛起一座座新楼盘，那些搁置多年的“烂尾楼”也悄然换上了新装。放眼市区，新楼盘鳞次栉比，高低错落， 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 别致。惠州居民的购房欲望也很高, 房价也如开了花的芝麻节节攀升，火爆的市场吸引着越来越多的开发商投身其中。 这不禁让人回想起上世纪90年代初的情形。惠州，这座地处珠江三角洲东部，毗邻港澳，地接深圳，坐拥大亚湾天然良港的沿海边城，由于熊猫汽车城的“广告效应”，凭借着其优越的地缘区位优势, 经济发展势头迅猛。惠州潜在的发展优势和前景普遍被国内外投资商所看好，纷纷前来投资。从1992年3、4月份到1993年底，前后不到一年，就有上千家房地产公司“淘金”惠州。在这种背景下,惠州出现了房地产热，一时间泡沫泛起，“热浪”袭人。但随着熊猫汽车城遭遇挫折, 1993年下半年国家实行紧缩的宏观经济政策，房地产火爆形势急转直下，迅速降温。惠州房地产业步入了“令人刻骨铭心”的低迷时期。 在经历过一段低迷后，如今，随着目前我国最大的中外合资项目、也是世界上最大的化工项目之一、总投资43亿美元的南海石化项目落户惠州,同时受扩大内需的国家宏观经济政策的拉动，惠州的房地产市场又开始升温,各路商家纷纷杀入惠州。人们不禁思考：惠州的房地产业的第二个春天是否已经来临？面临这一形势，我们应如何应对？ 为了掌握惠州房地产的现状,对目前形势做出冷静、客观的思考和评判，我们设计了房地产市场问卷调查表, 并对二十一家房地产公司的相关负责人进行了问卷调查(调查的统计结果详见后面的附件)。我们调查了各房产公司开发楼盘的销售情况(详见调查表统计第八调查项的统计图)。从图中可以看出，目前惠州市房地产销售状况总体上良好。 应该说, 随着南海石化项目的落户,惠州的经济迎来了发展的新机遇, 同时也会对作为经济发展“晴雨表”的房地产业产生影响。下面我们将对此做出分析。  二、对惠州市房地产业的实证分析 我们将通过建立计量经济学模型的方式对惠州市房地产业进行实证分析。 建立模型的目的： （1） 了解惠州市的房地产投资变化情况 （2） 用数据描述并分析近年来南海石化项目对惠州房地产影响的程 度        有关的变量如下： 被解释变量：Y----------房地产的固定投资 （单位：万元） 解释变量：  X1 --------惠州市的人均GDP （单位：元） 首先建立初始一元线性回归模型如下： Y=a+b1X1 +μ 表1              惠州房地产固定资产投资与人均GDP 样本数据表（1990~2003年） 年份 (年) 惠州房地产的固定资产投资（万元） 惠州人均GDP （元） 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 8 900 19 699 43 293 209 362 96 012 90 969 48 139 2 180 2 676 3 564 5484 7 248 9 089 10537 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 44 477 55 355 66 655 92 069 106 472 158 773 272 724 12 099 13 272 14 483 15 911 17 211 186 41 20 758.62       将以上数据用计量分析软件EVIEWS①处理得到如下柱状图(见图1) 图1    惠州房地产固定资产投资与人均GDP柱状图（1990~2003年） 分析： 从柱状图可以看出，从1990-2003年之间的变化并不是线性的，究其原因在第一部分的经济描述和背景分析中也提到: 1992年到1993年，大量资本涌入惠州市房地产业, 投资成几何级数递增,这种有悖于市场规律的投资方式导致了房地产泡沫,使惠州市房地产业进入了低迷时期。从统计图中可以发现房地产复苏是从1997年开始的，而从1997年开始的数据显现显著的统计规律，这规律从图2可以看出来。 图2    惠州房地产固定资产投资与人均GDP散点图（1997~2003年） 用EVIEWS分析软件进行OLS(最小二乘估计法②)参数估计，可得到1997-2003年间的参数值a=11979.56 ，b1=0.035804 因此得到一元线性回归方程如下： t-统计量      (14.59081)  (5.917286) P值        （0.0000）  （0.0020） 拟合优度    R2=0.875041 检验: （1）从经济意义检验。由计算的结果可知道，对于该样本,  b1=0.035804>0,即惠州人均GDP（元）每增加1%, 惠州的房地产固定资产投资（万元）就会增加0.035804% ,而a=11979.56即说明惠州初始固定资产投资额为11979.56万元>0所以该模型的经济意义检验通过。 （2） 从统计学上进行检验。回归方程的t统计量分别为Ta=14.59081, Tb1=5.917286均大于在显著性水平5%下的T统计值，所以，该方程的系数是显著的。在零假设下，方程的截距和斜率系数显著性均高于0.01, 方程的显著性检验（ F检验）合格，样本容量n=7，解释变量数 k=1，DW序列无关范围为0.436~1.036，而DW=0.88465，说明方程不存在序列相关性，而R2  =0.875041<1 ,说明方程的拟合优度较高。 考虑到南海石化项目的影响, 现增加一个虚拟变量X2 （取值: 南海石化项目冲击前为0，南海石化项目冲击后为1）。 新构造的二元线性回归模型如下: Y=a+b1X1 + b2X2+μ 由于考虑到1992年开始的房地产“泡沫”现象，所以我们同样对1997年----2003年的数据代入虚拟变量进行检验，数据如下: 表3        代入了虚拟变量的房地产固定资产投资与人均 GDP 样本数据表（1997~2003年） 年份 (年) 惠州房地产年固定资产投资(万元) 惠州人均GDP (元) 虚拟变量 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 44 477 55 355 66 655 92 069 106 472 158 773 272 724 12 099 13 272 14 483 15 911 17 211 186 41 20 758.62 0 0 0 1 1 1 1         图3            代入虚拟变量的惠州房地产固定资产投资 与人均GDP散点图(1997~2003年) 用EVIEWS分析软件进行OLS参数估计，可得到 a=11865.126 ,  b1=0.025579 ,  b2=2236.286 由以上参数估计值得到二元线性回归方程如下： t-统计量      (21.88793)  (4.690982)    (2.745552) P值        （0.0000）  （0.0094）  （0.0516） 拟合优度    R2 =0.956681 检验: (1)从经济意义角度进行检验。由于该模型的a=11865.126>0,说明惠州房地产初始的固定资产投资额是11865.126万元,而b1=0.025579>0,表示惠州人均GDP（元）每增加1%,就能增加0.025579%的惠州房地产固定资产投资（万元）,而b2=2236.286>0则说明没南海石化项目冲击前惠州房地产固定资产投资增加额是0,而有南海石化项目影响的惠州房地产固定资产投资增加额为2236.286万元,说明南海石化对惠州房地产是有一定的推动作用的,故该模型的经济意义检验通过。 (2)从统计角度检验。由于变量的T统计量分别为Ta =21.88793、  Tb1=4.690982、Tb2=2.745552均在显著性水平为0.05下显著, 而且变量的检验是显著的,而方程的检验 f统计量为44.16869远大于在1%显著性水平下的f检验, 并且拟合优度为R2 =0.956681<1, 说明方程的拟合程度十分好。 综合上面所有建立的模型,我们选取的最终模型是： （1997-2003年不考虑南海石化项目影响）          (1) （1997-2003年考虑南海石化项目的影响）          (2) 实证分析结论: 从1990-2003年惠州房地产固定资产投资与人均GDP柱状图可以直观地看出惠州市这些年来房地产投资额的发展走势,我们发现在1992年和1993年，惠州市的房地产投资达到了一个高峰, 此后，投资额迅速减少, 到了1997年投资额见底,此后几年才慢慢恢复,直到2003年才又重新达到1992、1993年的水平, 并一直不断增长。由于房地产泡沫因素的影响, 图形并不是线性递增的。这就达到了我们建立模型的第一个目的：了解惠州市的房地产投资变化情况。 而我们研究的不仅仅是惠州的房地产变化，而且要从这种变化当中考虑南海石化项目的影响，对比模型(1)和(2),我们选用第二个模型来给出解释效力。研究模型(2),采用了虚拟变量后，b2的值就为2236.286，是有增长的,可是b2的 p值略比0.05要大,说明模型还是有一定的误差,南海石化的辐射效应在一定程度上存在,可是影响并不是很大。另外，模型(2)的拟合优度为R2 =0.956681,而模型(1)的拟合优度为R2 =0.875041，可见房地产固定资产的投资也有改善。这个巨大的变动说明影响惠州房地产的因素是多维的，而南海石化项目落户惠州并产生一定的影响也是最近几年的事，因此我们的样本数量是有限的，模型(2)中的系数检验均有较高的显著性,而从算出的b2值,可以说明南海石化项目的影响是存在的，前景也颇为乐观，有一种很好的发展趋势，可是对于惠州房地产目前的影响并不是很大，这就达到建立模型的第二个目的：用数据描述并分析近年来南海石化项目对惠州房地产影响的程度。  三、南海石化项目对惠州市房地产业 影响的具体分析 (一)南海石化项目对近几年惠州市房地产业的影响 1.首先是南海石化的进入对惠州房地产业所产生的直接影响 (1)南海石化项目的建设以及未来的开发运作都将吸引大量的外来人员流入惠州, 一方面是南海石化工程的建设人员和管理人员，以及南海石化投入生产和运营后所需要的国内国际石化高级技术人才。这些人员大都为中高收入阶层, 消费层次高，购买能力强, 如城区的东湖花园就入住了许多南海石化项目的工作人员。 (2)另一方面是来自由于南海石化而产生的中下游产业链的企业。例如在大亚湾响水河工业园中，东风本田、日本住金、日本普利斯通、台湾龙亿等企业分别在增资和投资；大亚湾石化工业区也吸引了众多国际巨头前来考察，一批中下游产品项目正在洽谈，已有明确投资意向的近10个大型投资方均为世界500强企业。这些项目的进入,也会吸引大量人员的进入，这都将带动一部分房产的销售。作为中海壳牌项目的所在地，大亚湾的房地产自然受影响最大。例如中海壳牌与大亚湾安惠大厦签订合约，中海壳牌将租用该大厦230套房作为员工公寓，另外租用10000平方米作为办公场所。因此, 安惠成了中海壳牌项目的第一个直接受益者。 2.消费需求结构的变化和房地产生产结构的转换：南海石化落户惠州带来联动效应 发展经济学家库兹涅茨（Kuznet,1988）认为反映与人类生理特征有关的（吃、住等）需要等级的先后次序级别，在生产结构中的年代中具有支配作用。消费需求结构是以对商品（如房地产）供给的丰富水平具有不同的反应为其特征的。如果消费者需求结构对保证消费品增加供给的不同 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 条件是持续的，并且是大体不变的，那么按人的平均产值的生产率越高，消费者需求结构的改变也就越大。人们对房地产的需求与供给大体反映了这样一种特征：需求与供给产生联动。 凯恩斯也认为，预期的可变性常常由“动物精神”所驱动，故预期利润率肯定十分不稳定，投资决策可能受非理性的乐观主义或悲观主义情绪的影响，引起商业信心的大幅波动。在将现在和未来联系在一起时，对投资的未来利润率的预期远比利率重要得多，因此，受未来预期利润率影响的投资就成为经济生活中的一个重要波动因素。南海石化项目的带动效应，使惠州市宏观经济前景更加明朗, 增强了本地房地产开发商和外来房地产开发商对惠州市房地产业发展的信心。由于南海石化的带动效应, 开发商对未来的预期会趋向乐观, 因此将有更多的开发商进入惠州。据调查， 这些进驻的开发商和房地产公司主要来自深圳、浙江、湖南、江苏等省市（区）,可以预计在未来的一段时期内, 将会有更多的楼盘动工。 3.南海石化的落户对惠州市投资政策的影响 (1)像南海石化这样对经济有巨大拉动作用的大项目落户, 对于惠州市政府来说，是发展本地经济的重要机遇。因此，势必会以此为契机，改善投资环境，为投资商提供便利服务，取消对投资商过多限制，特别是对外来投资商政策界限，鼓励了外来投资商、开发商的进入。这其中房地产的投资商可以直接受益。 (2)为配合南海石化项目的实施，惠州市政府将大力加强环境和交通等配套设施建设。可以说, 南海石化项目的落户与启动加速了惠州市政府调整投资政策、改善环境和道路配套设施的步伐。在南海石化项目的带动下,投资政策的改善和环境道路等配套设施的不断完善,为惠州房地产业的发展提供了便利。这些都将吸引更多的房地产开发商进入惠州发展和更多外地工作人员在惠州购房,以及更多的外地置业者来惠州置业。 以上是南海石化项目现阶段对惠州市房地产发展的主要影响, 我们在第二部分通过建立经济学模型和进行定量分析，得到的结果是：南海石化在现阶段对惠州市房地产发展的影响并不是很大。结合以上具体原因的分析, 南海石化项目带动大量人员进入惠州在现阶段体现得不充分，也不够明显, 并且处于中下游产业链的企业还没有完全进入惠州运作。另外, 南海石化对房地产的影响更多的是一种由于对未来预期的乐观而产生的联动效应以及间接影响, 但由于项目2002年11月才正式动工, 所以联动效应和间接影响的作用在现阶段还没有完全显现出来。 (二)影响惠州市近几年房地产快速发展的主要因素 1.居民收入水平因素 在前面的经济模型部分中,我们已经可以看出居民的收入因素对房地产业的发展重要影响。据2003年的全国所有城市人均GDP排名中，惠州市人均GDP以37163.62元排在全国的第11位，可见惠州的收入水平和消费水平是比较高的。 所以,惠州市居民有能力拿出更多的钱来买房。而房子是每个家庭支出中必不可少的一项,对于收入不断提高的老百姓来说, 考虑的不仅仅是有房住,还会考虑居住的环境和生活的质量。由于惠州市居民消费结构升级,从而带动了房地产的销售。 惠州市近几年经济社会的快速发展和惠州市居民收入水平的大幅提高是促进现阶段惠州市房地产快速发展最主要原因。 2.人口的因素 人是房地产的最终消费者，所以，人口数量及其增长情况，会直接影响着房地产的供需及房地产的总体发展。以下是惠州统计年鉴提供的从1990-2003年的惠州市人口数: 表4                  惠州市人口统计表          人口单位:万人 年份 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 人口 226 232 239 245 251 255 260 266 270 271 277 280 283 286                               人口的增长, 自然会增加对住房的需求量, 因此，惠州市这些年来人口的增长也是房地产发展迅速的一个重要原因。 3.房价的因素 我们都知道一种商品的需求商品的价格、消费者对商品的价格预期因素的影响。一般说来，一种商品的价格越高，该商品的需求量就越小。相反，价格越低，需求量就会越大。 惠州市2003年的市区房屋交易平均价为每平方米1663元，同比下降14.7%，商品房平均价为每平方米2034元。如果以目前惠州的房价条件，和其它城市的房价去比，特别是和广州、深圳等城市相比，这样的价格是消费者所能接受的合理的价位。一般说来，当消费者预期某种商品的价格在将来某一时期会上升时，就会增加该商品的现期需求量；当消费者预期某商品的价格再将来某一时期会下降时，就会减少对该商品的现期需求量。目前惠州的房价与其它城市的房价比，特别是和广州、深圳等城市比，还是存在比较大的落差,由于惠州良好的发展前景，这个落差便形成了今后房价上涨的空间。这样具备消费能力或愿意消费的消费者大都会选择在这一时期内购房。　 4.政府的因素 上世纪90年代初，房地产泡沫给惠州市留下近百栋烂尾楼。自1997年以来，政府充分发挥行政职能和财政职能，出台一系列的优惠政策，如对续建烂尾楼、空置房按照经济适用房 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 销售的楼盘减免不动产税、契税、营业税等优惠措施 。90%以上的烂尾楼已完工并交予使用或买卖。比如惠州市人气很旺的“人人乐”超市就是改造了一栋烂尾楼而建成的。 另外, 对于开发商新开发的项目, 政府也给予税收和政策上的优惠。政府通过投资、税收和补贴等手段，吸引外资，带动和促进民间投资，加大基础建设的力度，为房地产的发展提供了条件，促进了房地产的发展。 除了以上这些因素以外, 还有如惠州的地理区位优势；惠州市的土地资源供应充裕；惠州市行政区划调整, 扩大市区面积, 城市化的进程等因素也促进了惠州市房地产的快速发展。 (三)南海石化项目对未来惠州市房地产业发展影响的估计 随着南海石化项目2005年的建成投产, 南海石化的带动效应以及对经济社会各方面的拉动作用会逐步显现出来, 这其中也包括对未来惠州房地产业的影响, 以下是相关分析： 1.南海石化项目对惠州经济的巨大促动作用将进一步推动惠州房地产业的发展。 南海石化项目建成后将年产各种化工产品230万吨，年产值约17亿美元，合人民币130多亿元。预计2005年底建成投产，项目年均销售收入226亿元，年上缴各类税收超过40亿元。这其中能够提供惠州的地方税收就将达到15亿元。光税收一项，就可以极大地增强惠州的经济实力。因此,南海石化对惠州市经济的促进作用可见一斑。 经济的快速发展将极大提高居民的收入水平和增加就业, 也可以吸引更多的人才和外来工作人员进入惠州, 而这些因素都将增加对住宅的需求量。 我们在建立模型的部分中, 得出了从1997-2003年加入了南海石化影响因素的关于房地产的固定资产投资二元线性回归模型如下： 在这个模型中, 我们加入了南海石化影响因素这个虚拟变量，由于系数的参数均比0大，则说明，该模型是一个增长模型，因为人均GDP根据统计年鉴，是逐年增长的，所以增长是必然的，但具体要增加多少，就得看未来几年的人均GDP值，在模型中将反映出惠州房地产的固定资产投资的数额变动，所以随着人均GDP的不断增长，惠州房地产的固定资产投资额会不断增加。另外, 由于在未来南海石化项目正式建成投产,其各种效应会显现出来, 因此未来具体的房地产投资额会比通过模型测算的值更高。 通过调查, 我们发现目前惠州的购房主体集中在31-35岁, 有大学学历的, 所从事的职业主要有个体业主、公务员、公司职员等中高收入人士 (详见附件调查表统计的第二、三、五调查项的统计图)。 这部分购房主体具有较高学历，以及稳定和相对高的收入，年龄较轻，处于建立家庭时期，并追求高品质生活，有较强的买房欲望和能力。因此，在未来一段时期内，他们仍然是购房的生力军。而这部分购房主体的收入水平和支付能力受本地经济发展影响比较大, 本地经济的快速发展会直接体现在他们的收入水平上, 因此南海石化对惠州经济的拉动作用会间接影响到购房主体的收入水平, 从而影响房产的需求量。 因此, 在未来, 南海石化项目会在吸收就业、促进本地经济发展的基础上间接影响惠州的房地产业, 并有较强劲的推动作用。 2.南海石化项目所吸引的中下游产业链企业将正式开始运作, 这将使大量的外来人口进入惠州, 促进住房的需求增长。 有关专家估计：总投资达43亿美元的南海石化项目将吸引上千亿元的中下游产业，假设有30%的中下游企业留在惠州, 开公司设厂, 即也有三百亿元的产值规模，这是南海石化建成投产后对房地产需求最直接的影响。中下游企业的增多, 会全面增加人流和物流, 促进惠州与国内外商户的经济往来, 旅游、餐饮、会展等行业将得到快速发展, 而这都将进一步促进房地产的发展。 3.南海石化建成投产后所生产的化工产品对房地产建筑的影响 南海石化项目主要生产聚乙烯、聚丙烯、苯乙烯、环氧丙烷等化工产品, 许多中下游企业是运用这些化工产品生产建筑材料, 如聚乙烯可生产中空硬制品, 这是许多建筑常用的一种原料。因此, 南海石化的建成将增加建筑原材料的供应, 如果产量达到一定规模,还可以降低材料的价格；另外, 惠州本地可以很方便采购到品质好,价格便宜的建筑材料, 将进一步提高惠州楼盘建筑品质。 综合以上分析,未来建成后的南海石化项目将对惠州的房地产业的发展有极大的促进作用。