房地产项目调查报告
1、初步规划
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
根据项目的土地情况和周边市场情况,初步计划建设板塔结合的普通住宅小区,辅以
2一定比例的商业服务设施,总建筑面积约为26.72万m,共2500户。具体规划技术指标见
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
1。
2表1 主要规划指标 单位:m
1总占地面积 85000
2规划建设用地 66900
3住宅用地 63900
4总建筑面积 267200
4.1地上建筑面积 202200
其中:住宅 196000
配套公建 6200
4.2地下建筑面积 65000
其中:车库 49000
设备和人防 16000
容积率 3.02
2、项目开发进度安排
(1)前期工作安排
本项目的前期开发准备工作于2014年中开始,主要内容包括前期工程、勘探
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
及报建工作。
前期工程包括项目损益表(融资后分析)的拆迁、七通一平达到开工条件,这部分工作在2015年10月前完成。
勘探设计工作包括项目勘探、建筑设计、项目可行性研究、方案的优化确定、初步设计、基础施工图设计、施工图设计。这些工作要从项目立项开始一直到项目开始施工时完成,但在工程建设阶段局部的施工图设计也可能会有修改。
报建工作主要包括规划方案审定、单体方案审定、人防、消防的报批、办理规划用地许可证、办理建设规划许可证、办理开工证。这部分工作因为因素较多,时间弹性较大,2015年年中开始办理,2015年10月底办理完毕。
(2)
工程施工
建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制
进度计划
考虑到本项目的规模、目前市场情况及资金筹措等各方面的原因,本项目计划一次性开工,整个项目计划从2015年10月至2017年10月完成工程建设阶段的工作,历时两年。这部分工作包括基础工程、主体结构工程、楼内专项工程、装修工程、机电工程、
市政
市政基础知识题市政综合管廊市政排水管网养护规范市政设施项目浅谈如何做好安全工作
配套工程、
道路绿化工程、竣工验收。具体建设进度安排如下。
1)前期工作在2015年第三季度安排完毕。
2)工程施工进度计划。时间安排在2015年10月开始至2017年10月,共8个季度,24个月。
工程进度开工两个月完成基础工程,2016年1月至2017年1月,四个季度完成主体结构的建设施工,2017年1至2017年10月,完成项目室外装修、区内配套工程、工程设备安装及调试、室内装修、竣工验收并交付使用。
3)项目开发周期计划。本项目的开发周期计划为3年整,共计36个月。 3投资估算与资金筹措
(1)项目总投资估算
由于本项目位于成熟社区,红线外市政配套建设工作基本由本项目开发商在开发建设时已完成。因此,基于开发商的此点优势,本次测算未计算红线外市政配套费,仅测算红线内基础设施配套费。本项目总投资包括土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、管理费用、不可预见费等在内。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。总投资估算表见表2。
表2 总投资估算表
序 号 项 目 投资金额(万元)
1 土地费用 26902.4
1.1 地价款 9402.4
1.1.1 地上面积 8492.4
1.1.2 地下面积 910
1.2 土地拆迁补偿费 17500
2 前期工程费 881.76
2.1 勘探设计费 801.6
2.2 项目可行性研究 80.16
3 建安工程费 40080
4 基础设施配套费 4044
4.1 红线内基础设施配套费 4044
5 建设单位管理费
6 不可预见费
7 总投资成本
其中,建设单位管理费按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费之和的2%估算。不可预见费(含基本预备费和涨价预备费)按土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施配套费、建设单位管理费用的10%计算。
(2)投资进度计划
总投资中的土地费用为26902(40万元,包括地价款和土地拆迁补偿费。地价款为9402(40万元,分两期交付。建设开工前2015年初缴付40%,取得临时土地使用证,2016年初缴付60%。土地拆迁补偿1(75亿,根据与土地方的协定,2015年上半年支付8900万元,取得立项批复和规划意见书后(预计2015年9月)支付6900万,余款1700万元于完成征地拆迁、三通一平后支付(预计2015年10月底完成)。
前期工程费中的勘探设计费和可行性研究费用共计881(76万,于2015下半年和2016年上半年按各50%比例投入。
依据业内惯例,建安费用自2015年下半年开工后,依据施工进度,按比例分别投入,假设均匀投入。基础设施配套费发生在工期内,也假设均匀投入。
建设单位管理费假设自2015年开始至2017年均匀投入。不可预见费(含基本预备费和涨价预备费)假设自2015年开始至2017年均匀投入。
其他未约定投资发生时点的投资活动,根据实际情况自行进行约定。 (3)资金筹措计划
本项目共计划投入自有资金1.75亿元。根据投资需求分年投入,其余投资将用销售收入和募集资金来弥补。已知银行贷款利率为7%。每半年计息一次,借款本金按还款周期等额还本。
4、销售计划及销售收入预测
(1)销售工作计划
销售工作主要包括市场推广、申办预售许可证、申办银行按揭、预售及现楼销售、确定物业管理方案及入驻,这部分的工作分两期进行,主要从2015年10月开始一直到2017年10月底。由于目前市场上准现房销售越来越被市场认同,依据目前市场趋势以及本项目开发商在工程建设上的优势,建议本项目以准现房推出市场销售,本项目在2016年春季开始销售,预计2017年底完成。
(2)销售价格及进度
根据2014年以及2015年的商品房销售价格,并为了提高本项目的竞争力,拟按起价7000
2222元,m,现房均价7500元,m,期房均价7100元,m,整体均价7200元,m的价格来测算本项
2目的销售回款。地下车位按6500元,m测算。假设收款方式为一次性或按揭付款,本项目预计从2015年末开始销售,于2016年上半年初进行成本核算和销售收入确认。预计销售进度情况具体见表3。
表3 项目销售计划表
项目 均价销售面积 2016年 2017年
22(元/m) (m) 上 下 上 下
住宅 7200 196000 10% 20% 30% 20%
车库 6500 49000 10% 10% 30% 20%
(3)销售费用及税金
销售推广费为销售额的2(5%,销售税费按国家规定计取,主要随销售收入的发生。其中土地增值税按销售比例和进度结转。